张元端—房地产十大开发理念

http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月10日15:23 新浪房产

2006年4月，亚洲人居环境协会、日本福冈市政府、联合国人居署亚太办事处共同合作在日本成立了“亚洲人居环境建设与发展研修基地”，并于11月成功举办了首期研修“亚洲人居环境研修计划之日本集合住宅发展与精细设计”，取得了丰硕的成果。 2007年7月2日，亚洲人居环境建设与发展研修基地第二期研修班成员一行17人由北京出发，到达日本福冈，开始为期8天的日本集合住宅研修之旅。以下为中国房地产及住宅研究会副会长现场致辞： 女士们、先生们：

非常高兴再次访问美丽的现代化的大都会——福冈市。从地理位置上看，福冈市是距离中国最近的日本大城市，与中国的友好交流有着悠久的历史，不愧为中日合作交流的“桥头堡”。福冈市又以“宜居城市”而闻名世界，人居环境建设成就斐然，有很多值得我们学习借鉴的经验。

借此机会，我想简要地介绍一下中国房地产业发展的一些情况。 中国房地产业在持续高速增长的总态势下，目前仍在以较高的速度向前发展。2007年1至5月份，与2006年同期比较，完成的房地产开发投资增长27.5%。

其中，商品住宅完成投资增长幅度还要高一些，为29.5%。商品住宅中，供应低收入家庭的经济适用住房投资增长最高，为39.4%，这是近几年中国政府对房地产业进行宏观调控的重要成果。

土地开发面积和房屋施工面积增长幅度也较大，分别为11.2%和21.9%。其中，住宅施工面积增长23%；办公楼施工面积增长16.6%；商业营业用房施工面积增长11.8%。住宅领先发展，是近二十年来中国房地产业的基本格局。 同时，中国房地产业也面临着许多挑战。

首先是资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定，中国的住宅开发建设受到各种资源的制约，特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约； 其次是理念的挑战。拥有先进的开发理念，成为房地产企业在市场竞争中的重要立足点。 第三是市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟，消费需求从大户型向中小户型转变，以及价格的控制等等。 第四是品牌的挑战。当前，中国住宅建设已由以总量扩张为主逐步向以质量提高为主转变。对一些开发公司来说，品牌成为一个很大的挑战。 第五是效率的挑战。经过二十多年的开发实践，开发理念和规划设计的水平越来越靠近，土地供应也日益规范、公开。今后，地产商仅凭地段、设计等方面的优势已经很难脱颖而出了，开发效率的提高将上升到重要地位，包括建筑施工周期、资金运转周期等等。开发企业的实力可能就体现在效率和品质上。

在这样的态势下，中国房地产开发事业与时俱进，不断涌现出新的理念。 一、“节能省地”理念 为了适应中国人口多、人均资源占有量少的国情，实现房地产业和住宅建设的可持续发展。近年来，中国相继出现了“绿色建筑”、“环保建筑”、“生态住宅”、“健康住宅”等诸多建筑概念。

其核心都是围绕节约能源、节约水资源、节约建筑材料、节约土地、保护环境等“四节一环保”。

同时，中国整个的人居环境建设也是以“四节一环保”为基本指导原则。 二、“亲情和谐”理念

为了构建和谐社会、和谐人居，适应家庭结构小型化趋势和老龄化社会到来的需要，中

国正在发展一种以有利于维系和增进家庭亲情、邻里亲情、社区亲情为宗旨的新概念住区——“亲情和谐住宅小区”。

其特点是把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子孙就近居住、可分可合，或同住一个小区(“近居型”)，或同住一栋楼(“邻居型”)，或同住一套房(“合居型”)。而且，供老年人住的房子从结构到装修都必须有“适老设施”。

随着中国城市规模的迅速扩大和住宅建设从大户型向中小户型转变，“亲情和谐”理念正被越来越多的住宅开发项目采用。 3、“创意地产”理念

为了提高房地产产品的文化艺术品位，克服建筑样式雷同、“千楼一面”的现状，一种把房地产业与创意产业结合起来的新的运作理念和方法——“创意地产”，正日益受到重视。 所谓创意地产，不仅是指含有创意因素的房地产产品，而且是指在整个产业链，从理念、策划、规划、设计、建造，到营销和物业管理各个环节中都投入大量创意因素，形成创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产。 创意地产的诞生，使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。而且，因其具有的知识密集、整合性强、附加值高等特点，极大地提升了房地产行业的整体水平。 四、“科技地产”理念

“科技地产是”以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的“科技主题地产”。

一方面，我们对于大众化、普及型的住宅，不要求采用“高科技”，而是要求尽量提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的实用技术和新科技成果的应用，倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。 另一方面，我们也在开发一些能够代表中国住宅科技发展水平的高新住宅科技，在条件许可的少数场合下予以应用。 五、“开放式社区”理念

长期以来，中国住宅小区规模都比较小，一般都是采取“封闭式”的模式。

现在，小区规模越来越大，有的甚至达到了小城镇级的人口规模，“封闭式”的小区模式越来越不适应规模住区和现代城市的要求。

因此，必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。主要是：小区道路和城市路网要有机衔接，提高小区的“交通均好性”，也使城市路网更加通达顺畅；住宅小区的会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施与城市共享；小区景观与城市共享等等。

六、“精细化设计”理念

中国正在加大“中小套型”住宅建设的比重，并要求控制好商品住宅的价位。实现这个双重目标，推行“精细化设计”是必由之路。 首先是合理利用和充分利用每一寸空间，并精心考虑各种设计细节，以化解面积紧凑与功能齐全的矛盾。

其次是充分体现差异化。例如，在做节能设计的时候，通过计算机模拟定量化，不同朝向、楼层、部位可以采取有差异的节能措施，从而使造价降低。

第三是仔细斟酌选用建筑材料和住宅设施，例如，在中小套型住宅设计中选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨房、卫生间设施。 七、“住宅产业化”理念 主要是以科技进步为先导，以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨，以提高劳动生产率和工程质量为目标，在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。

推进住宅产业化在中国还刚刚起步，必然有一个渐进的过程。在这方面，日本的住宅工

业化发展就很值得我们借鉴。记得我在福冈市的爱兰岛就参观过—个高度装配化施工的小住宅楼，给我们畄下了深刻的印象。 八、“品牌”理念 品牌是企业的生命。品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产，而且也使产品增加了不可限量的附加值。

中国在二十多年的房地产开发实践中，涌现出了—批全国性的和地区性的房地产品牌，品牌理念日益凸显。正如许多开发商都意识到的：品牌在，企业才有立足之本。品牌倒了，这个企业也就一无所有了。

可以说，在中国房地产业界，“做品牌”已成为时尚。 九、“经营方式转型”理念

随着中国房地产业的快速发展和宏观调控的不断深入，许多地产商适应市场变化，转变经营方式，在转型中求生存，求发展。

主要是：从土地运作向资本运作转型；从商品房开发(二级开发)向土地开发(一级开发)转型；从单纯开发住宅向住宅、商业地产、工业地产多元开发转型；从由单纯开发出售向租、售并举转型；从单纯依赖银行贷款向寻求多元化融资转型等等。 十、“跨地域开发”理念

中国房地产市场已呈现出“全国化”趋势。有实力的房地产企业正在实现从区域操作向跨地区发展的转型，越来越多的品牌大企业正在实施“全国化”战略，一个全国一盘棋的开发大时代已经到来。

其结果：从微观上看，许多强势房地产企业突破地域界限，快速成长，从区域性品牌逐渐走向全国性品牌。从宏观上看，开发商跨地区发展使得中国楼市得到整体提升，地区之间的差距正在缩小。

从以上介绍中可以看出中国房地产业发展的大致轮廓。

最后，我代表中国房地产及住宅研究会人居环境委员会(人居环境委员会博客|人居环境委员会新闻)和参加这次交流的中国同事们，对福冈市政府和有关部门的热情接待和周到安排表示衷心的感谢。并预祝这次交流活动圆满成功。 谢谢各位。