我国物流园区发展现状与研究对策

##海事大学

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业 论二○○九年三月

毕 文

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我国物流园区发展现状与对策研究

专业班级： 物流管理

姓 名： 万应钰

指导教师： 孙家庆

继续教育学院

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摘 要

当前物流业飞速发展，物流园区是物流发展到一定阶段的必然产物。各地己经掀起一股规划建设物流园区的热潮。我国各地政府也都在积极规划建设物流园区，但是我国的物流园区规划还远没有达到一个真正物流园区的标准。目前，物流园仍是我国物流业发展中的一大薄弱环节，适用于我国的物流园区规划理论的研究还很不成熟，主要集中在概念的界定、定性分析以及选址问题上。而对物流园区规划理论中非常重要的组成部分：物流园区规模优化以及物流园区与交通布局匹配的问题研究较少。从而导致出现了盲目建设物流园区，建成后又大量空置的现象。

截止2008年，正式运营的物流园区逐渐增多，物流基地逐步开始从规划建设向实际运营转变。在这个过程中，一方面需要政府对物流基地的发展进行必要的引导，另一方面物流基地的运营商要以客户为导向大胆创新。

本文首先介绍了我国物流园区发展现状与对策研究这一论题的选题背景及意义，然后是物流园区的概述及产生的背景依据，从而为探讨我国物流园区的规划建设，发展现状及物流园区存在的主要问题分析奠定理论和实践基础，在此基础上提出了完善我国物流园区的相关建议。

关键词：物流园区；发展现状；建议

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Abstract

At present, the logistics industry develops rapidly, logistics region is a certain stage production of the logistics development. Our local governments also actively plan construction of logistics region, all parts in our country have a population of construction planning logistics region. However, logistics region planning in our country is far from a true logistics region standard, at present, logistics region is still a major weak aspect in the development of the logistics industry in our country. The theory research that is apply to our country’s logistics region planning is still immature, and mainly concentrated in the definition of the concept, a qualitative analysis as well as questions on the site; but to the very important ponent in the logistics region planning theory- the research of the problem of the planning optimize of logistics region and matching with traffic layout is less. Thereby, it results in building logistics region blindly, and show a vacancy problem after finishing building.

Up to 2008, the official operating of the logistics regions are being more and more, logistics base gradually change from plan construction to the actual operating. In this process, on the one hand, the Government should give necessary guidance to the development of logistics base, on the other hand, the logistics base operators should innovate boldly based on customers.

This paper first introduces the background and the meaning of the topic of present development and measure research of the logistics in our country, and then introduces an overview of the logistics region and background basis of its production, so as to explore planning construction, the present development and prospects of logistics region in our country, and to make a foundation of theory and practice for main problems analysis

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that exit in logistics region in our country, on the basis of all these, the paper proposes relevant remendations to improve the a logistics region in our country.

Key Words：Logistics Park；Present Situation；Suggestion

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目 录

第1章 绪论 ......................................................... 1

1.1论文选题背景与意义 ........................................... 1

1.1.1选题背景 ............................................... 1 1.1.2研究目的及意义 ......................................... 2 1.2研究内容与思路 ............................................... 2 第2章 物流园区概述 ................................................. 3

2.1物流园区的涵义 ............................................... 3 2.2物流园区的理论依据 ........................................... 4

2.2.1物流组织网络化原理 ..................................... 4 2.2.2第三方物流理论 ......................................... 4 2.2.3增长极理论 ............................................. 5 2.3我国规划建设发展物流园区的现实依据 ........................... 6

2.3.1物流规模化集约化发展是物流园区发展的直接动力 ........... 6 2.3.2货运现代化推动物流园区的发展 ........................... 7 2.3.3加速工业化进程要求我国政府建设规划物流园区 ............. 7

第3章 物流园区SWOT分析 ............................................ 8

3.1我国发展物流园区的优势 ....................................... 8 3.2我国发展物流园区的劣势 ....................................... 9 3.3我国发展物流园区的机会 ....................................... 9 3.4发展物流园区过程中存在的威胁 ................................ 10 第4章 我国物流园区的发展模式分析 .................................. 12

4.1我国物流园区的发展现状 ...................................... 12 4.2 我国物流园区建设发展模式 ................................... 14

4.2.1物流经济开发区模式 .................................... 14 4.2.2主体企业引导模式 ...................................... 16 4.2.3工业地产商模式 ........................................ 16 4.2.4综合运作模式 .......................................... 17 4.3 平湖物流园区建设发展模式实证分析 ........................... 18 第5章 物流园区发展对策分析 ........................................ 20

5.1发展建议 .................................................... 20 5.2科学建设物流园区应注意的问题 ................................ 21

5.2.1定位应准确且遵循经济合理原则 .......................... 21 5.2.2与政府宏观规划相协调 .................................. 22

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5.2.3对入驻企业进行甄别并控制土地使用 ....................... 22

第6章 结论 ........................................................ 24

6.1论文研究成果 ................................................ 24 6.2论文不足之处 ................................................ 24 参考文献 ........................................................... 25 致谢 ............................................................... 26

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第1章 绪论

1.1论文选题背景与意义

1.1.1选题背景

自20世纪初开始，最早在美国就兴起了物流理论的研究与实践，后来在欧美日等发达国家或地区得到了快速发展。物流园区发展的历史比物流发展的历史短很多，除了日本物流园区发展较早，在东西方物流较为发达的国家，物流园区是近20年才发展起来的新事物。物流园区作为现代物流发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中。

作为一种新型的物流结点，物流园区为我国物流结点建设提供了新的思路。我国90年代末才引入物流园区的概念，物流园区在我国刚刚提出的时候，人们争论的焦点集中在我国发展物流园区的时机是否成熟这一问题上，支持物流园区的观点认为我国发展物流园区是大势所趋，也有不少学者认为，从当时的情况来看，我国还不具备在全国X围内发展物流园区的条件。还有一些人建议我国发展物流园区应该循序渐进，选择经济较发达、物流市场发育比较完善的地区开展试点，积累经验，成功后再向全国推广。1998年，##市委、市政府确定把金融、高科技与物流作为三大经济增长点。提出要把##建设成区域性物流中心城市，并开始着手进行总体规划，首先提出平湖物流园区。平湖物流园区的建设拉开了我国现代物流园区发展的序幕。

随着1988年##市平湖物流园区的提出，各地纷纷效仿，2002年达到了物流园区规划建设的高潮。我国基本形成了从南到北，从东到西的物流园区建设发展局面。##市政府在《##“十五”及2015年现代物流业发展规划》中，规划建设6个物流园区；市规划建设4个物流园区；##市规划“十五”期间将投入50多亿元，拟建两大物流园区；##出台了《##市“十五”现代物流产业发展规划》，拟建五个物流园区；其它城市如##、##、##、##、##、##、##、##、##、聊城、##、##、##等地都为物流园区的发展规划蓝图。全国已有20多个省市30多个中心城市做出或正在制定物流园区发展规划，物流园区被作为发展物流业的重要内容在各地启动。

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本文就是在该背景下选择物流园区作为研究对象。 1.1.2研究目的及意义

我们知道物流园区的建设需要很多的投资，而且投资回收期长，涉及到政府、企业等诸多方面的因素。我国物流园区的发展还处于起步阶段，缺乏理论和实践基础，虽然国外有成功的X例，但是至今关于物流园区规划、建设及运营的理论尚未成熟，如果不考虑各国的国情差异，盲目照搬国外的经验是很有风险的。本文选择物流园区的发展作为研究对象，目的就是探索符合我国目前国情的物流园区发展模式，希望能够对我国物流业的发展进程有所贡献。

物流园区研究是对物流研究内容的充实和深入，以此为研究内容是很有意义的:(1)对推动我国物流发展、国民经济发展具有显著作用，有利于扩大内需，促进国民经济持续、协调、稳定发展。 (2)众多物流企业聚集在一起，可以实现专业化和规模化经营，发挥整体优势和互补优势；(3)对第三方物流企业的发展具有重要推动作用；(4)可以促进物流技术和物流服务水平的升级；(5)对共享相关设施和配套设施、对降低运营成本、提高规模效益起到重要作用；(6)城市可持续发展战略的要求。

1.2研究内容与思路

本文主要就我国物流园区发展现状这一论题的背景及意义展开分析，从而对我国物流园区的未来做出规划。

首先以我国物流园区的背景及意义展开来引出话题，具体分析其背景，对物流园区做一个整体的概述，为探讨我国物流园区进行SWOT分析做好铺垫，对发展现状进行分析，对我国物流园区建设发展模式进行分析并结合平湖物流园区进行探讨，在此基础上提出了完善我国物流园区的相关建议。

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第2章 物流园区概述

2.1物流园区的涵义

目前，物流园区的概念在国内物流界还没有得到清晰、准确和统一的界定。一般情况下，人们把它和综合物流中心等而视之。

国家计委综合运输研究所副所长汪鸣说： 物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区.其外延方面：作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。根据上述定义，现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。

中国交通运输协会常务副会长、中交协会物流研究院院长王德荣说： 物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。其包括8个功能综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

定义本身并不能说明一切问题。我国有自己的发展背景，不同地区也有不同的具体情况，因此给物流园区下一个精确的定义比较困难，相反给物流园区一个模糊、包容性较强的基本含义比下一个精确的定义更为符合实际。

本文认为物流园区的概念可以表述如下:物流园区是位于大城市周边，并且靠近交通干线的物流结点；是集约化、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的

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交汇地；是以从事物流服务为主要功能的、具有经济开发性质和产业发展性质的特定区域。

二、物流园区的理论依据

物流园区存在和发展有其理论基础，本节分析其相关理论，从而为探讨物流园区发展模式提供坚实的理论支撑，这些理论主要包括:物流组织网络化原理、第三方物流理论、增长极理论。 （一）物流组织网络化原理

(1)原理描述与理解

物流组织网络化是指物流经营管理机构、物流业务、物流资源和物流信息等要素的组织按照网络方式在一定市场区域内进行规划、设计和实施，以实现物流系统快速反应和最优总成本等要求的过程。

(2)原理运用

在物流网络中，物流园区是作为物流结点而存在的，由于我国物流网络存在着结构不合理、基础设施落后的不足，因此物流园区建设目的之一就是通过发展物流园区来优化物流结点，优化物流网络布局，使我国物流结点配置趋于合理化，从而达到提高物流运作效率的目的。物流组织网络化原理也是构建基于物流园区的物流网络和物流园区外部服务平台的主要理论基础。 （二）第三方物流理论

(1)原理描述与理解

简单的说，三方物流是由供方与需方以外的物流企业提供物流服务的业务模式。现代第三方物流理论认为，第三方物流应该具备以下基本特征:1)是合同导向的一系列服务；2)是个性化物流服务；3)要求需方与供方之间建立长期的战略合作伙伴关系；4)以现代信息技术为基础。第三方物流是物流活动的一种高级形式，第三方物流的理论认为，第三方物流是社会专业化分工的必然结果，发展专业化物流能更好的推广使用新技术，使企业专注于自己的核心业务，从而有利于核心能力的形成和发挥。

(2)原理运用

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本文将第三方物流理论作为物流园区发展的理论基础是基于这样的思路:第三方物流的发展带动了第三方物流中心的快速发展，为了区别于企业自有的物流中心，有人又称第三方物流中心为社会化物流中心。从物流园区的概念可以看出，物流园区是以提供社会化物流服务为主的特定区域，物流园区内物流服务的提供者应以第三方物流企业为主，国内外很多学者己经对此达成共识。从这个意义上来说，第三方物流的发展是物流园区发展的基础，物流园区既是第三方物流发展的内容，同时又在一定程度上培育了第三方物流。 （三）增长极理论

(1)原理描述与理解

增长极理论是法国经济学家弗朗索瓦·佩鲁创立的。佩鲁认为:经济空间由若干中心(或极点、焦点)所组成，各种向心力或离心力则分别指向或背离这些中心。每个中心的吸引力和排斥力都有一定的场，它们与其他中心的场互相交汇。就此而言，任何普遍意义上的空间都是一个由中心及传输各种力的场所组成。这里，佩鲁将空间中心称作增长极。因为佩鲁认为:经济增长并非同时出现在所有的地方，它以不同强度首先出现于一些增长点或增长极上，然后通过不同渠道向外扩散，并对整个经济空间产生不同的最终影响。一个个的增长极相继出现，通过其吸引力和扩散力，不断地扩大自身规模，并对周围地区的经济产生影响。

(2)原理运用

图2.2说明了增长极理论在物流园区发展中应用的模式。根据增长极理论的脉络，物流园区可以看作增长极，但是投资目标的核心不是推动型产业(制造业)部门本身，而是建设物流基础设施，并提供优惠政策，构筑良好的物流运行平台和经济环境，吸引国内外企业入驻物流园区，吸引其他企业在园区周围落户。这些企业可以成为增长极的动量，从而推动区域经济发展。

加强物流基础设施建设， 专注.

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优化物流运作网络。

政策环境物流园区建设 就业机会 吸引国内外物流 地方政府的财政 流通设施改善 增加，个人 企业入住园区，吸 收入增加，建设 经济运行环 收入增加 引其他企业在园区 更好的基础设施。 境改善。 周围发展。

地区人口增加 地方第三产业发展

图 2.2 物流园区作为增长极的作用图示

三、我国规划建设发展物流园区的现实依据

物流园区在我国的出现不是一个偶然的现象，而是各种因素相互作用的结果，本质上是受经济发展的一般规律所支配，是多方面因素综合作用下的结果。这些因素同时也构成了物流园区建设发展的条件，只有城市化达到一定水平，工业、商业和运输达到一定阶段，物流园区的建设发展才能发挥其应有的效益。 （一）物流规模化集约化发展是物流园区发展的直接动力

分工是人类经济活动中的基本现象，是推动社会进步和经济发展的动力所在。分工，特别是社会分工是流通发展的动力，构成现代物流发展的内在机制。社会分工为经济活动的专业化提供基础。专业化的经济活动提高了经济运行的效率。物流园区兴起的直接动力是物流活动作为一种独立分工出现后并进入专业化、规模化、集约化的发展。物流规模化、集约化要求集中发展物流产业，将物流活动在空间上联合起来，便于市场主体之间相互协作，降低相互之间的交易成本。物流园区的规划建设为政府、企业物流需求和物流服务供给企业提供了一个公共平台。

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（二）货运现代化推动物流园区的发展

2O世纪9O年代以来，关于运输与经济发展的相关理论研究有了一定进展。这些理论从历史发展角度出发，以详尽的数据分析为基础，归纳总结出运输与经济发展的关系。在工业化后期，由于经济结构的高技术和服务化趋势，货运的现代化发展表现为从数量增长转向质量的提高，运输业者需要积极拓展现代物流服务以满足工商企业的要求。物流园区的出现为货运企业扩大业务X围提供了空间基础。而且，同类物流服务在空间上的集中有利于发挥规模经济与X围经济。 （三）加速工业化进程要求我国政府建设规划物流园区

我国正处在工业化发展的中期，又处在信息化发展方兴未艾的阶段。中央政府为解决东西部、东北地区经济发展的不平衡的问题，提出西部开发战略与振兴东北战略，以加速西部地区的工业化进程和东北地区的经济振兴。而东部沿海的发达经济要向落后地区渗透，物流网络的建设至关重要。作为物流节点的重要部分，具有经济开发与物流运作双重作用的物流园区建设是加速西部地区工业发展和东北经济振兴的基本条件之一。

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第3章 物流园区SWOT分析

SWOT分析法是一种用于检测公司运营与公司环境的工具。这是编制计划的首要

步骤，它能够帮助市场营销人员将精力集中在关键问题上。SWOT的每个字母分别表示：S即优势（Strengths）、W即劣势（Weaknesses）、O即机会（Opportunities）、T即威胁（Threats）。优势和劣势是内在要素，机会和威胁则是外在要素.

下面我们运用SWOT分析法从这四个方面对我国物流园区进行分析。

3.1我国发展物流园区的优势

第一，有国外成功的经验。

日本从60年代末开始建设物流园区，多年来在全国22个城市中建设了20多个物流园区。在欧洲，物流园区在德国、丹麦、法国、西班牙、荷兰等国家都有不同程度的发展。德国联邦政府80年代规划到2010年左右在全国建立30-40个物园区(又称货运中心)，现已有20多个物流园区已建成并投入使用。荷兰己有14个物流园区，共550家欧洲物流中心，多数集中在鹿特丹海港和阿姆斯特丹契福尔机场，形成了具有很大规模的物流园区。2000年法国计划在哈佛港和马塞港建立两个物流园区，并扩建位于戴高乐机场的物流园区。韩国于1995-1996分别在富谷和梁山建立了两个物流园区。

第二，我国物流业的发展态势好。

过去20年中，我国物流业的基础设施建设迅猛增长，交通设施、工具、仓储设施、商业网点、配送体系和信息技术等方面均已取得了长足进步，东部地区及东南沿海地区的物流硬件基础设施在许多方面已接近或达到世界先进水平。其它方面如仓储设施、信息通讯、包装与搬运设施都有较大发展。在物流园区的规划与建设方面，取得相当可观的进展和不少有益的经验。物流业的不断发展也使得物流园区的发展越来越迅速。

第三，政府对物流园区发展的支持。

我国政府对物流业的发展越来越关注，这使得物流业有了较大方面的资金上的补贴，使其发展越来越顺畅。

最近几年，我国物流基础设施的整合与建设得到国务院有关部门和地方政府

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的重视与支持，在已经制订物流发展规划的省区市和经济中心城市，都提出了物流园区的规划建设问题。一些已经投入运营的物流园区，在提高物流的组织化水平和集约化程度，转变物流运作模式和经济发展方式，调整优化经济结构和产业布局等方面都发挥了重要作用。

3.2我国发展物流园区的劣势

第一，中国的国情的限制。

中国物流的发展比较晚，在这方面落后于其他国家，国外虽有成功的先例可以借鉴，但至今关于物流园区建设规划的方法尚未成熟，不顾我国具体情况盲目照搬国外的建设经验依然具有很大的风险。

第二，土地资源的限制。

由于物流园区的建设需要大量的土地资源，投资少则几亿，多则几十亿，如果不对物流园区进行科学合理的规划就盲目投资建设其风险是十分巨大的。

第三，物流条件的限制。

从目前情况来看，我国还不具备在全国X围内发展物流园区的条件，主要表现在:(1)我国经济领域中部门分割、地区分割等体制弊端问题阻碍包含综合物流结点在内的物流大系统得以建立和完善；(2)我国物流配送业的发展水平低，缺乏发展物流园区的基本条件。( 3)物流服务社会化程度较低，第三方物流没有充分发展，物流服务需求不足。

从系统物流的角度来审视就会发现，我国的物流领域还存在着许多结构上、管理上、运作上、技术上的缺陷。

3.3我国发展物流园区的机会

（1）物流市场的旺盛需求。

物流市场的发展需要更多的物流园，目前我国工业企业中，36%和46%的原材料物流由企业自身和供应方企业承担，而由第三方物流企业承担的仅为18%。产品销售物流中由企业自理、与第三方物流企业共同承担比例分别是24.1%和59.8%，而由第三方物流企业承担的仅为16.1%。这种以自我服务为主的物流活动模式在很

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大程度上限制和延迟了工商企业对高效率的专业化、社会化物流服务需求的产生和发展，这也是当前制约中国物流产业快速发展的一个瓶颈。而物流园区作为多种物流服务功能的重要节点，其本身就具有第三方物流或第四物流的功能。

（2）物流园区成为物流市场发展方向。

国家“十一五”规划及出台的《关于促进服务业加快发展的若干意见》已将物流业发展列入重点发展领域，特别是作为现代服务业中要大力加快发展的重点领域之一。物流园区作为物流体系的重要节点，在现代物流业发展中的地位举足轻重，我国物流园区新一轮的发展已是大势所趋。

物流园区作为物流产业聚集地，被看作推动城市经济发展新的潜在增长点。“十一五”期间，我国各省市都将物流业作为产业结构的重头戏，而物流园区则成为各地大力发展物流业的重点。

（3）城市新布局让物流企业“退城进园”的市场机遇。

随着我国经济的进一步发展，新一轮城市建设进行了新的规划和布局。城市经济布局的大调整，加上城市建设规划和政策的限制，给传统物流带来了很大的冲击，一些传统的运输工具和大型仓库在市内已受到限制，一些企业原有的采购、仓储、运输等物流链格局被打破，他们迫切希望寻求相对集中的物流设施和专业化的服务，这就为第三方物流和物流园区的发展提供了新的发展空间。而城市产业结构的调整为也为物流的发展提供了新的机遇，工业园的建设为物流业的发展带来了新的要求，主要是以大企业为龙头，推进工业园区的集约化、物流化、住处化建设，带动引资新建和老企业“退城进园”。

3.4发展物流园区过程中存在的威胁

（1）意识的缺乏

长期以来我国把加强物流基础设施建设作为物流业发展的重点，一些地区较多强调物流基础设施方面量的投入，缺乏质的要求，缺乏系统规划，盲目投资建设，物流设施利用率不高、重复投资建设等问题的存在都反映了我国很多地区实行“赶超型”战略所造成的种种弊端。

部门垄断和地区垄断妨碍了生产要素的空间流动，造成了不同地区各自为战

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的分散格局和大量重复建设，不同部门和地方的各级投资主体分别在各自的管辖地域内建立物流园区，吸引企业个体，然而冲破地区和部门界限，站在城市、区域、全国物流发展战略高度的意识还很缺乏。没有从本质上把握物流园区的内涵，仅把物流园区作为物流设施在空间上的简单叠加，作为物流企业的简单集中地，未能有效的发挥物流园区在物流发展和经济发展中的作用。

（2）中国加入WTO

我国加入WTO，中国经济与世界经济接轨，我国物流业面临着更为严峻的挑战，出现了高质量的现代物流服务需求与落后的中国现代物流服务供给之间的矛盾。现代物流系统的网络是物流系统运行的支撑，而我国物流基础设施落后、物流结点布局不合理、缺乏大型综合性物流结点、物流网络效率低下的现状严重阻碍着现代物流业的发展，成为制约物流业发展的瓶颈。

（3）金融危机的影响

中国物流与采购联合会近期组织专门力量在、##、##、##等16个重点城市，对物流相关行业的200多家企业，进行了一次调研。他们认为，全球金融危机对中国物流业的影响，正在从进出口相关行业向产业链上游传导，预计从今年二、三季度开始将在整个物流行业全面显现，而且影响X围之广，持续时间之长，都超出了我们的预期。

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第4章 我国物流园区的发展模式分析

4.1我国物流园区的发展现状

我国物流园区的建设始于1999年##平湖物流基地，此后其他城市尤其是沿海经济发达省份的大中城市纷纷进行物流园区规划工作，取得了一定的成果。但是，由于理论研究工作的滞后，物流园区在实践过程中也出现了一些问题。在现阶段，要解决好这些问题，需要正确认识发展现状，采取正确的发展建设模式，并在实践中处理好关键的问题。

(1)发展速度快、规划建设数量多，但都集中于沿海经济相对较发达地区。目前，各省份在各省域X围内规划建设不同数量的物流园区(如表4.1),估计已规划的物流园区多达数百个，从一个侧面说明我国现代物流发展速度之快。

表4.1 各省份物流园区数量一览表

省份 物流园区数量 省份 物流园区数量 省份 物流园区数量 ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## 21 10 5 14 6 7 1 9 5 8 ## ## ## ## ## ## ## ## ## ## 3 0 28 2 10 16 3 1 9 4 ## ## ## ## ## ## ## 1 3 5 1 8 2 0 ## ## 8 10 5 (2)由于所依托的建设发展条件和主体功能不同，物流园区呈现多种类型。不同的区位条件产生的物流需求也各不相同。物流需求、自然地理环境、交通基础设施条件、城市化水平以及资源禀赋是物流园区建设发展的制约因素。所以，各地在物流园区规划中依托自身的优势条件确定适合自己发展的物流园区，总体上形成多种多样的类型(如表4.2)。

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表4.2 我国规划建设的物流园区类型一览表

物流园区类型 依托条件 主要功能 国际、国内物流物流分拨配送 案例 ##盐田物流园区；##黄埔物流园区；南沙物流园区；##外高桥物流园区；##的大弧山半岛国际物流园区；##前湾港物流园区；##江阴长江港口物流园区；##北仑港物流园区；##港物流园区；##港口物流园区；##港物流园区；##港物流园区等 港口物流园区 港口 航空快运物流 例如的天竺空港物流园区；##的浦东空港物流园区；##的自云空港物流园区；##的宝安机场物流园区；##的机场物流园区等 的良乡物流园区、马驹桥物流园区；##的明州物流园区；##的南疆散货公铁联运流园区；##的沌口公路枢纽物流园区；##的白庄物流园区、圃田物流园区等 空港物流园区 航空港 公铁联运物流园区 公路、铁路运输枢纽 多式联运分拨配送 经济开发区、工业 为生产提供物流服务 ##的开发区工业物流园区；##的依托东湖新技术开发区的关山物流园区；仪征的石化物流园区；##中新工业园区物流园区等 工业物流园区 园区、高新技术开发区 进出口产品保税加工物流 ##保税区国际物流运作区；##保税物流园区；##保税物流园区；X家港保税物流园区等 保税物流园区 保税区 城市配送型物靠近城区城市配送物流 如##笋岗一清水河物流园区；##舵落口配送型物流园区；##老港区市域物流园区等 流园区 的原有仓储基地 区位、交通、市场 城市或区域综合物##的西北综合物流园区；的物流港（十八里店物流园区）；##的王家湾综合物流园区；##的淮海综合物流园区；##的西北综合物流园区；##平湖物流基地（园区）；##新区综合物流园；##唯亭综合物流园区等 综合物流园区 等综合优势条件 流服务 (3)政府在物流园区的规划、建设与运营中发挥重要的主导作用。

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物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件。由于现阶段我国许多地区经济发展水平尚难以支撑现代物流的发展，作为城市发展的重要组成部分，其公益性较为明显，收益率较低。因此，政府在规划中较积极，而企业多保持观望态度。事实上，园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。因此要求政府在物流园区规划，建设与运营的初期发挥重要的主导作用。

(4)物流园区的规划超前于经济与市场的需要。

尽管物流园区的规划对区域经济的发展有许多促进作用，但是物流园区的建设也要切合实际需求。普遍认为，我国的物流园区规划超前于经济与市场需要，这在中西部地区更为明显。在这种情况下，不可避免地会出现一些重复建设的情况。据国家统计局统计：目前我国城市物流园区建设因存在着盲目追求投资速度而忽视效益的现象，造成空置率达60％ 。

4.2 我国物流园区建设发展模式

物流园区建设模式的选择是物流园区发展中很重要的一环，通过研究总结国内外物流园区理论及实践成果，我国目前及未来可能选择的物流园区建设模式有四种，即物流经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式、综合运作模式。基于目前的发展背景，考虑到每种模式的适用条件，本文认为四种模式有不同程度的可行性。 （一）物流经济开发区模式

近年来，我国陆续创建了经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、边境经济合作区、保税区等不同类型和不同层次的开发区。它们广泛分布于中国沿海和内陆地区的开放城市，在现代化建设中发挥着重要的作用。物流园区与工业园区、高新技术产业园区相似，都具有“园区化”的特点，包括产业一致性、物质空间相对独立性和形态完整性等，因此可以考虑将开发区模式应用于物流园区，将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发

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区的项目进行有组织的开发和建设。

由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能的双重特性，因此，建立在经济开发区模式上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目。

物流经济开发区同其它类型的开发区既有区别又有联系，表4.3为物流经济开发区与经济技术开发区、高新技术开发区在主体结构、整体功能和宏观政策适用对象三个方面的比较。从三者的简单比较可以看出，物流园区以提供物流及相关服务为主，不同于其它两类开发区，物流园区创造的“产品”是服务。如第2章所述，物流园区的经济开发功能主要体现在物流基础设施项目的建设和完善的物流服务所带来的经济开发功能上。

在目前缺乏物流园区实践经验的情况下，将开发区的经验和模式应用于物流园区建设是很有现实意义的。

类型 比较内容 企业构成 主体结构 主体构成 表7.1 三种类型开发区比较 经济技术开发区 高新技术开发区 中外合资经营、合作高新技术企业、民营经营、外商独资经营科技企业 的生产性和出口加工型企业 政府派出机构和企业 政府派出机构和企业、高等学校和科研机构 作为一种主要以外部作为一种以内部变量变量为动力的外生型为推动力的内生型园城市新区，其功能侧区，其功能主要是集重于创建良好的招商聚并开发智力资源、引资环境， 以吸收外加速科技成果转化和资为主、工业项目为科技创新、孵化高新主、出口创汇为主，技术企业、造就高新发展高新技术和外向技术企业家、发展高型经济。 新技术产业和培 育 知 识 经济 。 中外合资经营、中外具有民营科技企业特合作经营、外商独资征的高新技术企业以经营的生产性和出口及由其群体构成的高加工型企业 新技术产业 物流经济开发区 以专业物流企业为主， 还包括生产企业和商业企业 政府派出机构和企业、高等学校和科研机构 是一种内外变量共同推动的园区，其功能主要是通过改善物流发展环境及基础条件，加快培育物流产业，培育第三方物流企业，确保经济发展所必须的物流运作效率和水平。 专业物流企业、生产企业、商业企业 整体功能 宏观政策适用对象 专注.

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（二）主体企业引导模式

主体企业引导模式主要是从利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流产业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区X围内的物流产业聚集和依托物流环境引进或吸引工业、商业企业在园区所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的。

企业是将来物流园区管理运营的主体，主体企业引导的物流园区开发模式以市场需求为立意点，采用了自下而上的“拉动”方式，从市场配置资源的优势分析，由于企业本身具有丰富的物流经营管理经验和较高的专业技术水平，该模式降低了物流园区因功能定位不合理和需求不足等因素所造成的投资风险。

主体企业引导模式对城市经济管理体制、管理机制等制度方面提出了挑战，要求有体制和机制的改革和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。这种模式要求企业具有较强的实力和较大的规模，考虑到目前情况下我国物流企业的现状，其适用的X围受到很大的限制。 （三）工业地产商模式

物流园区的工业地产商开发模式的理论基础是物流园区的开发和建设目的，就是建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。

目前经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的X例。日本东京、神户等经济中心城市、德国的不莱梅等城市由政府投资进行物流园区的相关基础设施建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制订的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理，这实际上是工业地产商操作方式的变形。在发达国家，工业地产商建设模式取得了很好的效果，积

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累了相对丰富的经验，这种模式也受到我国一些学者的推崇。 （四）综合运作模式

综合运作模式指对上述的物流经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。由于物流园区建设项目一般具有较大的建设规模和涉及经营X围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也希望在投资方面跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，单纯采用一种开发模式，可能很难达到使园区建设顺利推进的目的，因此可以综合运用物流经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式。

综合运作模式并不是前述三种模式的简单重叠，在考虑三种模式特点的基础上，应该确定一种主导模式，本文认为：

(1)主体企业引导模式对物流园区所处的外部制度环境和机制环境要求较高，对其建设核心— 主体企业的实力要求也很高，在目前情况下我国几乎没有具备相应实力的企业，因而现实可行性非常低。

(2)物流经济开发区模式是考虑到“园区化”的共性，将我国创办开发区的经验移植到物流园区建设，其最大优点在于我国有多年创建和经营开发区的成功经验，但是物流园区以提供“物流服务”为主要“产品”的特点以及其所创造的物流条件对经济运行的重要支撑作用的特殊性又决定其不能完全照搬创建开发区的一般套路，因而如何成功的进行经验移植还需要在实践中不断探索。从这个角度讲，物流经济开发区模式作为主导模式还是有一定的风险性的，但这并不排除局部地区采取试点的方式逐渐摸索经验。

(3)工业地产商方式是国外一种比较成熟的物流园区建设模式，而且积累了丰富的经验，尤其是日本、德##用的基于工业地产商模式的变形操作模式在我国目前情况下更具有现实操作性。

通过以上分析，本文认为工业地产商模式为主导的综合运作模式作为当前物流园区建设的主导模式是非常现实可行的。

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4.3 平湖物流园区建设发展模式实证分析

##市平湖物流园区是##市建设现代物流产业的枢纽工程，是我国发展的第一个现代物流园区，标志着我国现代物流园区建设的开端，本节结合上文的理论探讨，对平湖物流园区的建设发展模式进行实证分析。

平湖物流园区采用了类似于日本、德国的工业地产商建设模式，随着配套基础设施不断完善，园区建设初见成效。

（1）建设模式

平湖物流园区在建设方式上采取了类似于日本、德国的工业地产商方式。平湖物流园区是##市六大物流园区中唯一一个以政府投资为主体的园区。政府投资为园区配套基础设施和提供优惠政策，吸引企业入驻园区，由入驻企业开发相关物流设施。据有关资料，到2001年12月，龙岗区政府共投入资金1.68亿元，2002年计划投入建设资金1.5亿元。

（2）实施成果

按照规划，平湖物流园区首期开发4.4 平方公里，以产品配送、货物集散、集装箱转运三大功能建设为主。随着基础建设的推进及各项配套功能的完善，从2000年开始，已有一批企业陆续入驻园区并建设包括配送中心在内的物流设施。

国内综合物流园区已吸引了万佳百货配送中心、##商品配送中心、民润农产品配送中心等企业在园区落户；国际中转物流园区也吸引了日本佐川急便、德国西门子、##九广铁路等企业前来调研和洽谈。以上项目总投资合计达10亿元，其中华润万佳商品配送中心，为万佳在##省内40家大型综合超市及300-400家华润超市提供配送服务，配送X围达300公里。

##市弘实业##投资兴建广弘美居中心。该项目在平湖物流园区内建立大型批发市场，该项目位于首期开发区X围内，占地6.7万平方米，以家居用品、装饰材料批发为主，是园区批发功能区的首个项目。

本章在探讨物流园区发展模式的基础上，结合平湖物流园区实践进行了实证分析。现在，我国很多省市地区都在规划建设物流园区，不同的发展背景决定了物流园区发展模式的多样性。单就建设方式而言，我国##西北物流园区建设的核心—桃浦未来岛开发区就有所突破。该开发区由##华盛投资##出资10亿元，率先

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投资兴建园区内所有的商务项目。目前未来岛已开发的1600亩土地中，##华盛就拿到了400亩。华盛投资的商务楼、通讯设施、科技园等，均为基础性项目。华盛现己建成建筑面积达6.2万平方米的都市型厂房。据了解，由民营企业投资兴建市一级开发区，这在##尚属首例，也是典型的工业地产商模式，与平湖物流园区不同的是该园区的基础性项目不是政府投资为主体，而是民营投资为主体。因此，平湖物流园区只是一个个案，物流园区的发展模式应该是不拘一格的。

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第5章 物流园区发展对策分析

第三章我们运用SWOT分析法对物流园区进行了分析，第四章对物流园区的建设发展模式进行了分析研究，这章我们主要讨论其发展对策。

根据物流园区发展的现状，我们知道正式运营的物流园区将会逐渐增多，日后物流园区逐步开始从规划建设向实际运营转变。全国物流园区将会出现新一轮的运营热潮，焕发出更强的生命力，在物流园区的运营管理、增值服务、标准化、信息化和联盟协作等方面，理论和实践都将会有很大的创新。在这个过程中，一方面需要政府对物流基地的发展进行必要的引导，另一方面物流园区的运营商要以客为导向大胆创新。

5.1发展建议

物流园区建设是推动我国物流业健康发展的一条良好途径，具有支持和放大政府对物流产业的引导作用。同时，它是大型的基础设施建设工程，通常投资额度大，投资回收期长，因此在物流园区的发展过程中，政府的角色定位将进一步明确，将更好地扮演规划者、引导者、政策法规制定者、标准制定者和秩序调控者的角色，应在科技创新、政策扶持等方面给予大力支持。

首先政府必须加强物流园区建设的统筹规划。物流园区不能简单的市场化运作，需要政府和市场两手抓。就目前情况来看，政府加强对公路、铁运、水运、空运等不同性质的物流园区的总体协同布局，强化物流园区的多样性与协调性是非常必要的；同时也要防止同类型物流园区在同一地区的有效辐射半径内的重复建设。经过探索实践，每个物流基地的服务辐射半径会在100公里左右。所以，物流园区的规划主体最好是以省为单位进行统一的规划。同时，物流园区的建设

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与规划要立足于经济圈和交通圈两个基本条件，在不具备建设条件的地区要严格控制。物流平台规划最好与基本的城市规划、产业规划、交通网络规划同步进行，系统考虑。

其次要注意加强运营管理能力。园区自身的运营管理能力应当进一步加强，更好发挥资源整合和社会分工合作体系优化的作用。

再次要关注信息化和标准化建设。信息化、网络化、标准化是现代物流业发展的总体趋势和重要标志。信息化是国内物流园区发展的必然要求，随着各类物流基地的兴建，信息化的作用越来越得以体现。物流园区的一大核心就是信息化，通过信息化连接物流企业、社会车辆、物流资源，集聚各类物流信息和资源，发挥资源整合效应。因此，无论是规划建设的物流园区还是实际运营的物流园区，都应该高度关注信息化的实际运作，真正发挥信息化的整合协同作用。同时，当一个产业发展到一定阶段，标准化建设必须同步跟上，就目前而言，物流园区的标准化建设还处于起步阶段，需要行业协会为主导，政府、企业协同配合，关注物流基地标准化建设，重点关注基地类型种类的标准化、基地运营模式的标准化、基地功能服务的标准化等。

5.2科学建设物流园区应注意的问题

5.2.1定位应准确且遵循经济合理原则

要重视流通的作用，即商流、物流、信息流对园区发展的作用，以市场拉动需求、集聚人气。此外，应尽量利用已有的仓储及设施。在诸多物流基础设施中，仓库以其庞大的规模和资产比率成为物流企业发展的空间主体；国外的一般经验是物流园区的建筑覆盖率一般为40％～50％，其中85％以上的建筑面积为仓库；

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仓库建设投资大、回收期长且难以拆迁，充分利用现有的仓库，则可基本解决原有设施再利用及优化资本结构的问题；仓库多分布在交通枢纽和商品主要集散地，交通便利，区位优势明显，大多可满足物流企业对市场区位和交通区位的要求。根据我国仓库空置率高和仓储设施相对完备的特点，充分利用已有仓储用地，可减少用地结构调整和资金投入，是物流园区规划建设的捷径。 5.2.2与政府宏观规划相协调

物流园区的建设是城市功能建设的重要组成部分，在初期规划时一定要与当地经济发展规划相协调，否则将会出现重复建设、浪费土地资源的现象。在规划时要从物流需求管理的角度进行考虑，既要根据需求的变化不断扩充设施，同时也要对需求进行分析，如某些需求需要抑制、某些需求需要重新整合等。如果一味地毫无节制地满足需求，则会陷入越建设施越满足不了需求的怪圈。在网络布局上要注意区域中心与局部中心的关系，要从网络与系统方面进行规划。物流是一个大系统，物流园区规划也应该从系统的角度、从本地区与周边地区物流需求关系的角度进行，否则将使整个系统达不到最优，反过来也会对本地区的经济造成负面影响。

5.2.3对入驻企业进行甄别并控制土地使用

从目前国内物流园区建设过程可发现，尽管大多数企业投资物流设施是以推动物流业发展为目的，但也有个别企业或集团以土地炒作为目的。因此，在审核入驻企业资质时要严格把关，要对土地的使用以及建筑物的形式等提出要求， 以保持园区土地的充分利用和可持续发展。在政策的制定上要有具体措施，特别是如何给物流企业提供宽松的经营环境。从目前我国物流园区政策实施上，还存在入驻政策相对宽松而企业经营、特别是物流企业经营环境急需提供支撑保证的现

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象。这种状况如不解决，将影响物流企业的未来健康发展。

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第6章 结论

本文由物流园区的概念入手，分析物流园区相关理论及我国物流园区的建立与规划，研究我国物流园区的发展现状，探讨完善我国物流园区的方法。

6.1论文研究成果

(1)明确如何对物流园区进行定位。物流园区是多家从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，是物流企业相对集中的聚集地。通常物流园区依托公路主枢纽、铁路、港口等两个运输以上节点，形成综合配套物流服务。物流园区的设立为减少重复运输，实现资源共享，提高规模效益，缓解交通压力，保护城市环境，促进公平竞争，推进企业进步，加强政府指导起到重要作用。

（2）提出物流产业顺利发展的指导方向。物流园区作为物流体系的重要基础设施，是一项社会属性较强的公益性设施，其建设是一项复杂而长期的工程，投资大，回收周期长，国外物流园区投资收益期一般在15年左右，且涉及工商、税务、陆管、海关、环保等诸多产业和领域，必须发挥政府的指导作用。

6.2论文不足之处

随着我国物流业的不断发展，物流研究背景也会发生变化，因此，物流园区的发展还存在很大的空间。本文仅仅是在我国物流园区发展初期所做的分析，因此对未来的园区发展研究并不充分。读者仅做参考。见谅。

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参考文献

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致谢

本论文是在孙家庆老师的悉心指导下完成的。通过老师的悉心指导，我对多方面的知识有了更深入的认识和理解。在此，我要特别感谢孙老师对我的指导与帮助。

同时因为老师们和同学们一直以来对我学习上的教导和支持，才使我完成此论文，所以我也要感谢老师们和同学们对我的帮助。特此感谢。

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