关于温州房地产价格的研究
------------------------温州房地产市场价格结题报告----------------------------
中文摘要：回顾温州十余年间房产市场的发展，感受房产的膨胀；金融危机下温州楼市将何去何从，我们拭目以待；近距离体会温州房地产消费市场的复杂多样。
关键词：温州房产、金融危机、宏观调控、救市、房价走势、发展
绪论：在经济时代的高速发展中，2008年似乎早已注定了经济世界的惊涛骇浪。事关国计民生的房地产随着改革开放的调整而经历着壮大、膨胀、迷离，神奇，温州的楼市让人不难体会到经济时代的脉搏。随着大洋彼岸华尔街次贷危机的愈演愈烈，全球性的经济危机不可避免的发生了。在中国房地产业中独树一帜的温州楼市也不可避免的受到了冲击，随着全国楼市乃至全球经济的起伏跌宕而共振着。国际金融风暴继续肆虐,世界各国都受到波及,欧美地区受灾尤其严重,国内经济亦受其负面影响,出口下滑,经济下行,外资撤离。国内经济下行已成定局,股市、楼市皆低迷,实体经济亦萎靡不振,企业效益下滑。在内外宏观经济双重负面影响下,我市房地产市场也随着国际金融的步伐动荡。
一、温州房地产消费市场调查分析
课题小组实地走访茶山、吕浦、黄龙、新城等住宅区，对居民进行实地采访和问卷调查，进一步了解温州市民的普遍消费倾向和消费心理。
在此次问卷调查过程中，将调查的样本空间分为三个部分：低收入群体（家庭月收入低于3000元）、中等收入群体（家庭年收入在3000-8000元）及高收入群体（家庭年收
入在8000元以上）三个群组。其中收入较低群体在所有房产消费者中占了很大比重，约为60%，超过半数的低收入者有购房意向，是一个很大的潜在消费群；中等收入群体，在所有消费者中占近30%，其中有很大一部分中等收入者有购房意向，追求住房档次与品质的同时又不愿多付钱，期望物美价廉；高收入群体，品质追求型，在所有消费者中仅占10%左右，但其中有80％的高收入者有购房意向，他们注重房屋的档次与品位，对于价格有较大的承受能力。
1、收入较低者购房优先考虑房价
大部分的低收入购房者选择购买商品房，主要是为了改善现有居住条件或是为子女购买。此类消费者对住房面积的要求比较实惠，尽量减少户型面积的浪费。他们一般选择中、小套型的住房，能够接受商品房单价为3500-5500元/平方米，其次才考虑小区的环境、房屋户型结构和交通条件。
2、中等收入者追求物美价廉
中等收入的购房者既重品质又重价格，面对现实却不得不做出取舍。大部分此类购房者会选择购买多层或小高层住宅，绝大部分购房者选择90-120平方米的住房，过半数的中间型购房者认为适宜的商品房单价为4500-6500元/平方米。房价和住房质量都是他们重点考虑的购房因素，价格偏高的高档住宅小区仍不在他们的购房选择中。
3、高收入者购房欲望强烈追求高品质
高收入者只仅占房地产消费群体的一成左右，调查分析表明，高收入人群很大一部分有购房意向，倾向以高档住宅小区、高层或小高层住宅和高级别墅为主。他们购买商品房
的目的除了满足居住需求外，还作为短期或长期的投资，并且超过半数人选择160平方米以上的住房，在房屋单价的选择上一般在万元/平方米左右。房屋所在小区的环境、房屋户型结构和交通条件、物业设施等等成为购房者最为优先考虑的因素。
二、回顾温州十余年间房产市场的发展
自1999年温州楼市开始回暖后，大多数温州人都是谈“房”色变，只要是说起房子，喜怒哀乐自然流露出来。不难理解，温州房价在2004年末和2005年初过万元大关、2007年过2万元大关后，房价已经成为政府、市民高度关注的问题。
经过十多年发展，我们不可能还原房价发展的脉络，但经过课题小组的收集整理摘录了近十余年温州各县、区房价的发展。
1997年，首届房交会开幕，新城住宅价格仅1200-2000元/m2。
1998年，下吕浦区域房价仅在1800元左右，上陡门等成熟住宅区的房价在2000元左右，当时市区首个品质楼盘伯爵山庄已达3000多元。
1999年，市区各个区域的房价，大都比较平稳，当时黄龙住宅区的房价还在1000元上下。
2000年，市区房价开始出现微升，人民路房屋价格大都还没有突破4000元，大南门的房价已接近5000元，而新城的房价大多数还在3000元以下。
2001年下半年，市区房价出现第一次较大幅度上升，大南门区域的联合广场、南方大厦、高乐大厦等价格，已在6000元上下；江滨路区域如香港大厦、南亚二期、东门大厦
等楼盘房价大多数未到6000元，只有类似金潮大厦的房子，价格才突破6000元；人民路一带如江南大厦、谢池商城的房价，在5000元上下。
2002年，大南门区域房价还在7000元左右，新城、上陡门和西向住房价格，都已在4000元以上，而下吕浦、江滨路和车站大道的房价，大多数超过6000元。
2003年，市区百好花园、绿洲花园、金色家园、雪上公寓等楼盘，成为关注度较高的房子。在年初的时候，大自然城市家园在5500元左右、涌金花园在5900元、城南龙居在6000元、百好花园在6200元，是当时成交价格较高的楼盘。国信大厦和新国光商住广场的房价已接近7000多万元一套。
2004年，大南门区域鸿瑛大厦等楼盘房价已在9000元左右，鸿基广场已在8000多元，而其他像绿洲花园、锦江花园二期、金色家园等楼盘的房价，已在6500元左右，新城的嘉鸿花园部分套型价格已开始达7000多元。
2005年初，市区房价一个里程碑意义诞生，市区大南门区域房价开始超过万元，后来江滨路部分楼盘的价格也突破万元大关，炒房风盛行，一些楼盘外加价甚至达20多万元。
2006年底至2007年上半年，大南门区域的联合广场、花都大厦、国正大厦和南方大厦等部分套型房价，已开始超过2万元，像上陡门、黄龙、水心等住宅区的房价，普遍达到13000元以上，市区房价企高特征显露无遗。
二、金融危机下温州楼市将何去何从
2008年，受国际金融危机以及全国其他城市房价大幅下跌影响，市区房价也改变连续
多年上涨的趋势，房价普遍出现下降，同人花园等前期被热炒的楼盘房价，甚至出现每平方米4000元左右的下降，每平方米下降2000元左右，市区基本上无楼盘幸免。
根据市统计局数据显示，全球性的金融危机对我市经济发展影响正在逐步显现。温州房价很可能会到2010年跌到中期底部。但接下来也还会有一定的反弹幅度。08年的温州房价并没有跌多少，但从国际房地产市场的大趋势来看接下来的几年中，温州房价可能会有比较大的跌落。经济危机已经大面积影响到了我国的实体经济。
虽然当前我市经济增长在调整中处于平稳增长区间，但增幅回落，前三季度我市生产总值1693.46亿元，同比增长9.0%，增幅同比回落5.4个百分点。但在房价坚挺的背后，温州楼市与全国房产市场一样陷入低迷状态。据调查，去年10月份，鹿城区新房可售面积增加5万多平方米，二手房月成交量却缩至327套，创下近年来月成交量最低点。在传统的“金九银十”楼市成交旺季，楼市的低迷状态，让人们看到了市场的巨大反差。
经济危机发生之后，温州房地产市场新开楼盘遭遇了交易大幅萎缩的境遇，根据市房管局网上售房系统显示，一手市场同样遭遇了交易大幅萎缩的境遇，根据市房管局网上售房系统显示，08年4、5月份开盘的楼盘如东南嘉一国际、中梁棕榈湾、广汇锦园等都能实现首日销售率70%以上，而7月份以后开盘的汇鸿家园、青青家园等楼盘销售速度则明显放缓，有的项目开盘好多个月了，销售率只停留在40%以内。而7月份以后开盘的汇鸿家园、青青家园等楼盘销售速度则明显放缓，有的项目开盘好多个月了，销售率只停留在40%以内。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，温州市同比上涨1.6%。而同时，8月份，全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨3.9%，涨幅比7月低2.1个百分点，其中同比价格下降的城市也有8个，温州市位列第三。而来自市房产产权交易中心的数据显示，9月份市区二手房成交量为467件，10月份成交量为327件，这是自今年6月份成交了1102件以来，连续第五个月交易量下跌，下跌幅度之大让人难以预料。
10月-11月份一级土地出让市场，有12宗地块推出仅3宗成交，9宗地块均以流拍告终；二级市场上网销售的销售率仅达到20%；10月份三级二手市场的成交量仅327套创近几年的新低，11月份三级二手市场成交量略有上升达到407套，而且从二、三级市场价格看均出现回落状况。
去年底，国家相继出台降息、降税、放宽二套房贷等一系列刺激楼市政策，中央的救市政策从宏观层面来说，已经用得非常到位了，房价从总体上看不出有大幅下挫的可能性。但从微观上来说，温州楼市的投资性需求与刚性需求之间的博弈特别模糊，房价可能还会继续僵持。
综合市区此前已出让地块的资料显示，今年市区有开盘条件的楼盘将达到30个左右，创历年来之最，其中旧城区、城市西片、城市东片及东南片和瓯海大道沿线，都有项目达到开盘条件。而从住宅套型设计来讲，90平方米以下套型、大套公寓、空中别墅、平层住宅等多种套型，也将有一定数量的供应。市区像广汇景园、东南嘉一国际、丁香园、中梁棕榈湾、中梁银座、东来锦园、中和家园、青青家园、金轩家园等楼盘，都已开盘。 在市政府政策的大力鼓励下90平方米以下的中小型商品房逐渐走向房产市场的主体地位。
在楼市产品日益多元化的今天，产品设计竞争也日趋白热化。而市区楼市多年的卖方市场，也使多年来住宅品质难以得到提升。眼下，市区楼市格局发生微妙变化后，以住宅产品多元化和高品质为特点的温州楼市，已开始崭露头角。2008年开始温州市区楼盘品质有了大的提升，创新更为突出。从目前锦玉园、东南嘉一国际、中梁银座、香缇半岛、新京都家园几大高品质楼盘的规划设计来看，出现了空中别墅、官邸(一层一户人家)等为设计特点的高端住宅，无论中套型，还是大套型和跃层房，品质都将有很大程度的提升。
对于房产界的大动荡中央政府和温州政府相继在2008年出台了系列的救市计划，包
括国家政策开始放松，银行利率连续五次下调，准备金率也全面下调，国务院不断表态要保持房地产业的健康发展，一些地方政府更是开始降低交易费用来促进房产交易量的恢复。这些消息政策都开始有利于房产成交量的提升，但是就像前年与去年的房产火爆时一样，一两个政策并不能一下子扭转已经建立的趋势。
虽然新政的效果不能立刻体现，但是，伴随新政策的出台而给温州房地产市场带来的一些变化还是比较明显的。楼市现状由一方观望变为双方观望。在新政发布之前，温州楼市最明显的就是市民观望气氛比较浓厚，开发企业则采取促销、降价等手段试图打破观望。而现在的情况是不仅市民在观望，开发商也在观望。市民看房热情有些增加，成交量依然冷清。由于交易契税、首付成数和贷款利率都有所降低，市民的购房欲望有所提高，只是期待房价降到出手时候。但是，看房量的增加并没有带来相应的成交量上扬，市民依然处于观望楼市走向的阶段。
2008年投机和投资房产成分由于受到打击，自住的刚性需求开始唱主角，投资性需求将逐渐淡出市场。预计在09年理性、刚性的自住需求将成为温州楼市的主题特征。
参考资料：《中国房地产报》、《房地产周刊》、《温州晚报》、《经济时报》、《房地产世界》
数据来源：温州市统计局、温州市房产局、温州房管局
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