房地产开发贷款操作程序
10-06-22
业务综述
房地产开发贷款是中国银行提供的涵盖土地整理储备、房地产开发与经营的融资品种。主要包括土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。
申请对象
◇您如果需要申请土地储备贷款，您的企业应该是：
受政府主管部门委托负责土地的征用、收购、整理、储备和出让的机构或企业。
◇您如果需要申请住房开发贷款，您的企业应该是：
开发建造向市场租售的经济适用住房或各档次商品住宅的房地产开发企业。
◇您如果需要申请商用房开发贷款，您的企业应该是：
开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房的房地产开发企业。
申请条件
1
申请土地储备贷款，您的企业需满足以下条件：
1. 已取得企(事)业法人资格，已在相关部门办理营业执照并办理年检手续;
2. 所在地政府已建立土地储备管理制度，其能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理;所在地的土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范;
3. 所从事的土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度;
4. 具备一定的资本金，有一定的抗风险能力，能够从土地转让收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式补充资本金;
5. 所申请贷款拟收购、征用、储备的土地的利用总体规划和年度利用计划已基本明确。
6. 已获得当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证;
7. 申请的贷款须与具体地块相对应，土地储备贷款应落实抵押担保及其他必要的担保方式，贷款金额不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不能超过2年;
8. 需在中国银行开立存款账户，并办理一定量的存款和结算业务。
申请住房或商用房开发贷款，您的企业需满足以下条件：
1. 经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人
2
营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业;
2. 开发项目与本身的资质等级相符;
3. 已办理当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证;
4. 贷款用途符合国家产业政策和有关法规;
5. 具有健全的经营管理机构、合格的领导班子及严格的经营管理制度;
6. 经营、财务和信用状况良好，具有偿还贷款本息的能力;
7. 能够落实中国银行认可的担保方式;
8. 需要在中国银行开立存款账户，并办理一定量的存款和结算业务;
9. 所从事的项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金及动工，土地使用权终止时间不能早于贷款期终止时间;
10.开发的项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景;
11.开发的项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要;
3
12.开发的项目自有资金(指所有者权益)应达到项目预算总投资的35%，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
申请程序
1. 请您持前述有关资料向中国银行及各级分、支行的公司业务部门提出借款申请。
2. 同时请您提供中国银行认可的足额担保(包括保证、抵押、质押方式)。
3. 您的借款申请须经当地中国银行公司业务部门初审合格后才被受理。
4. 当地中国银行公司业务部门需要调查您企业的情况，并完成内部评审程序。
5. 贷款申请经审查通过后，您和银行双方如能就借款借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见就可以签署合同。
6. 您需办理合同约定的抵押登记等有关手续。
7. 上述程序完成后，您就可以提出提款申请。
8. 根据您的申请，银行会将贷款资金按时存入您的账户。
收费标准
房地产企业贷款各项收费均通过中国银行与您签订的合同约定。
4
房地产开发贷款调查报告
10-06-22
重庆某房地产开发公司贷款调查报告
借款单位：重庆某房地产开发公司
借款额度：XX万元
借款期限：XX年
借款用途：房地产开发
项目名称：XX
一、 借款人基本情况
重庆某房地产开发公司公司成立于X年X月，位于XX，企业性质：有限责任公司;经营范围：房地产开发;注册资本：XX万元，其中：某某出资X万元(占X%)、某某X万元(占X%);法定代表人：XXX，男，X岁，XX学历，具有较丰富的经营经验和良好信用。企业信用等级经市联社认定为“XX”级，经信贷登录系统查询：X年X月X日止，在各家银行贷款X万元，占用形态为XX(五级分类)。其中：X银行XX万元，占用形态为XX，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX。XX年评为重庆市房地产开发企业50强，排名XX位。
该公司已成功开发的项目有：(1)重庆市XX项目XX万㎡;(2)重庆市XX项目XX万㎡;(3)
5
重庆市XX项目XX万㎡，累计已完成XX万㎡的开发量。到目前为止，公司开发的前XX个项目销售情况。
二、借款人财务状况及分析
(一)、资产负债权益状况分析
单位：万元
项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期
一、资产总额
1、流动资产
其中：货币资金
存货
2、长期投资
3、固定资产
其中：在建工程
4、无形及递延资产
6
5、其它资产
二、负债总额
1、流动负债
其中：短期借款
预收帐款
2、长期负债
其中：长期借款
长期应付款
三、权益总额
其中：实收资本
资本公积
四、销售收入
五、主营业务利润
7
六、利润总额
七、净利润
说明：对总资产、总负债、所有者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款、应付账款、银行借款等以及对外担保及负债的规模、构成和增减变化情况，分析借款人资金负债结构的合理性和增减变动原因以及财务处理的真实性、准确性和合理性，对数据变化的要重点进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理的要查明和说明原因。
(二)、现金流量分析
单位：万元
项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期
现金净流量
1、经营活动产生的现金流量
2、投资活动产生的现金流量
3、筹资活动产生的现金流量
分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量的趋势分析。
(三)、营运能力分析
8
项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期
总资产周转资数
流动资金周转次数
应收账款周转次数
存货周转次数
产品销售增长率
利润总额增长率
分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年的经营进行比较，然后进行综合分析评价。
(1)总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额
(2)流动资金周转次数=销售收入总额÷流动资金平均余额
(3)应收帐款周转次数=销售收入总额÷应收帐款平均余额
(4)存货周转次数=产品销售成本÷平均存货 或：产品销售收入÷平均存货
(5)产品销售增长率=(本期产品销售收入—上期产品销售收入)÷上期产品销售收入
9
×100%
(6)利润总额增长率(本期利润总额—上期利润总额)÷上期利润总额×100%
(四)、偿债能力分析
项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期
资产负债率(%)
流动比率(%)
速动比率(%)
分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。
(1)资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100%
(2)流动比率=流动资产÷流动负债
(3)速动比率=(流动资产-存货-待摊费用)÷流动负债
(五)、盈利能力分析
项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期
10
销售利润率(%)
净资产收益率(%)
净资产增长率(%)
分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。
(1)销售利润率=(产品销售利润总额÷产品销售收入总额)×100%
(2)净资产收益率=(净利润÷平均所有者益)×100%
(3)净资产增长率=(本期净资产—上期净资产)÷上期净资产×100%
三、关联企业情况
(一)重庆XX公司。该公司属借款单位下属(或母)公司，于 X年X月成立，位于XX，企业性质：有限责任公司;经营范围：XX等;注册资本：XX万元，其中：某某出资XX万元(占XX%)、 XX出资XX万元 ;法定代表人：XXX，XX年末，资产总额XX万元，负债总额XX万元，所有者权益XX万元，资产负债率XX%，XX年实现收入XX万元，净利润XX万元。经信贷登录系统查询：XX年X月X日止，各项贷款余额XX万元，其中：在XX行贷款XX万元，占用形态为XX，在信用社贷款XX万元，占用形态为XX。
(二)重庆XX公司。(同上)
11
四、项目概况
项目位于XX，占地面积XX亩，总建设规模XXm2，该地块共分XX期建设，此次申请贷款用于X期工程。该期工程占地XX亩，建筑面积XXXm2，总投资XXX万元，其中：住宅XX㎡，商业用房XX㎡，地下车库及设备用房XX㎡。住宅有小高层(X层)共XX栋，XX户;多层(X层) 共XX栋，XX户，高层(X层)共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预测可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司;宣传策划和销售管理顾问是XX公司，广告代理是XX公司;物业管理是XX公司。
房屋物业形态:
物业类型 建筑类型 户型及面积(建筑面积) 户数 占比 建面 占比
高层 X层 二房XX平米
三房XX平米
小高层 X层(一梯X户) 三房XX平米
四房XX平米
多层 X层(一梯X户) 三房XX平米
四房XX平米
12
商业用房 X层
合计
五、项目投资和资金筹措
(一)项目投资：此次申请贷款的X期工程项目总投资XX万元，其中：土地费用XX万元，前期工程费用XX万元，工程报建费XX万元，建安工程费XX万元;配套费XX万元，间接费用XX万元(其中：销售费用XX万元、财务费用XX万元、建设期公司管理费XX万元、不可预见费XX万元)。
(二)资金筹措：1、该公司自筹XX万元;2、向信用社申请贷款XX万元。
六、资金投入和工程进度及意向购房情况
(一)资金投入：现已投入资金XX万元，此次申请贷款的X期工程项目总投资的XX%，主要包括：土地费用XX万元、前期费用XX万元、工程报建XX万元、建安工程费用XX万元、配套费XX万元、间接费用XX万元等。
(二)工程进度：预计XX年XX月底交房。
(三)意向购房情况：。
七、财务效益预测
13
(一)可售面积：可售面积XXm2(不含车库和公共设施)。
(二)销售收入预测：根据该地区周边房价和该小区的销售确定价格，按建面XX元/ m2的销售均价计算。即：可实现销售收入： 销售单价×可售面积=XX万元。(不含车库出租、出售收入)
(三)投资成本：项目总投资(含土地成本、前期费用、建安工程、销售费用、财务费用、管理费用等)。
(五)税金：可售面积×5.75%=XX万元。
(四)应交所得税：(销售收入-投资成本-销售税金)×33%=XX万元。
(五)税后利润：销售收入-投资成本-销售税金-所得税=XX万元。
(六)项目现金流量：项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现金流量(列表)，计算项目财务内部收益率、财务净现值。
项目现金流量表 单位：元
项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 合 计
现金流入量：
经营收入
14
现金流出量：
投资支出
经营税金及附加
销售费用
管理费用
应纳所得税
小计
净现金流量
说明：
财务净现值
年份 净现金流量 偏高折现率
偏低折现率
折现系数 净现值 折现系数 净现值
15
XX年
XX年
XX年
XX年
合计
说明：
(七)投资净利润率：税后利润XX万元/投资成本XX万元+销售税金XX万元=XX%。
(八)投资回收期：(累计净现金流量开始出现正值年份数—1)+(上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量)=XX年
(九)借款偿还期：(借款偿还后开始出现盈余年份数—开始借款年份)+(当年偿还借款额÷当年可用于还款的资金额)=XX年。
八、不确定性分析
(一)盈亏平衡分析：
1、盈亏平衡点销售量= 总成本XX万元/(每平方价格XX元/ m2-每平方米经营税金及附加XX元/ m2)=XXm2
16
2、盈亏平衡点销售价格=总成本/销售量(1-税费率)=XX万元/ XX㎡×(1-XX%)= XX元/ m2。
3、盈亏平衡点商品房销售率=盈亏平衡点销售量/商品房开发量=XX m2/XXm2×100%=XX%
该项目商品房销售量达到XXm2(为可售面积的XX%)，经营收入达到XX万元(为预计总收入的XX%)，每平方米销售价格超过XX元(为预测售价的XX%)，项目可实现保本。上述情况说明：此次申请贷款的X期工程项目抗风险能力较强。
(二)敏感性分析
序号 项目 基本方案 销售收入 经营成本 投资
10%
-10% 10%
1 财务内部收益率
较基准方案增减(%)
2 全部投资回收期(a)
较基准方案增减(a)
17
说明：
八、贷款担保情况
本次贷款的抵押物为位于XX的土地XX亩(房屋XX㎡)，抵押估价XX万元(XX万元/亩，XX元/㎡);
九、优劣势分析和信贷风险评价
(一)、项目的优劣势分析
1、…;2、…;3、…;
(二)、贷款的风险分析
1、…;2、…;3、…;
(三)、风险控制
1、…;2、…;3、…;
综上所述：该企业借款主体资格合法，财务状况和经营状况良好，实力较强;信用状况好，为市联社认定的“XX”级企业;公司和下属公司无不良记录，项目开发公司是XX年重庆市房地产开发企业50强之一，有较丰富的开发经验，经营稳健，前期开发业绩较好;公司土地储备充足，可持续发展能力较强;项目位置、环境优势突出，项目手续“四证”齐全，自有资金比例符合规定并已先投入使用，预测经济效益较好，项目可行;项目第一还款来源
18
有保障，抵押物合法，价值足，易变现，第二还款来源可靠。调查建议贷款XX万元支持，期限X年，年利率X%。
调查人：XXX XXX
XXX年XX月XX日
19
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容