富景源项目可行性研究报告
开发商：A房地产开发有限公司
二O一O年二月十八日
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第一章 项目说明 .................................................................................................................................... 3
一、项目概况................................................................................................................................... 3 二、项目主办者与参与者 ............................................................................................................... 3 三、项目可性行研究的目的 ........................................................................................................... 3 四、项目位置：............................................................................................................................... 3 五、项目经济技术指标 ................................................................................................................... 3 六、项目建成后服务的对象 ........................................................................................................... 4 第二章 项目投资环境及市场研究......................................................................................................... 5
一、电白县投资环境基本情况 ....................................................................................................... 5 二、电白县房地产投资环境 ........................................................................................................... 6
（一）土地市场 ....................................................................................................................... 6 （二）房地产开发市场 ........................................................................................................... 6 （三）房产销售市场 ............................................................................................................... 6
第三章 项目发展目标 ............................................................................................................................ 7 第四章 规划方案及建设条件................................................................................................................. 7
一、土地情况................................................................................................................................... 7 二、规划设计案............................................................................................................................... 7 三、建设条件................................................................................................................................... 8 第五章 项目组织开发进度规划............................................................................................................. 9
一、建设方式................................................................................................................................... 9 二、项目进度安排........................................................................................................................... 9 第六章 公司核心竞争力分析............................................................................................................... 10
一、公司简介................................................................................................................................. 10
二、核心竞争力分析 ............................................................................................................. 10 （一）、有形资源整合能力分析 ........................................................................................... 10 （二）、无形资源整合能力 ................................................................................................... 11
第七章 项目产品定价及销售收益预测 ............................................................................................... 12
一、产品定价................................................................................................................................. 12
1、成本导向定价法 ............................................................................................................... 12 2、需求导向定价法 ............................................................................................................... 12 3、竞争导向定价法 ............................................................................................................... 13 二、项目销售收入预测 ................................................................................................................. 14 第八章 投资估算与资金筹措............................................................................................................... 15
1、投资估算................................................................................................................................... 15
1.1 基本参数 .......................................................................................................................... 15 1.2 投资总额估算 .................................................................................................................. 15 2、资金筹措与投入计划及贷款利息 ........................................................................................... 17 第九章 项目财务效益评价................................................................................................................... 18
1、 资金投入明细表： ............................................................................................................. 18 2、行业基准收益率： ................................................................................................................... 18 3、项目经济效益评价 ................................................................................................................... 19 第十章 不确定性分析和风险分析数据确定 ....................................................................................... 20
1、盈亏平衡分析........................................................................................................................... 20 2、市场风险................................................................................................................................... 20 3、政策性风险............................................................................................................................... 20 第十一章 项目可研结论与建议........................................................................................................... 21
1、财务技术分析结论 ................................................................................................................... 21 2、可行性研究结论....................................................................................................................... 21 报告参考依据： .................................................................................................................................... 22
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第一章 项目说明
一、项目概况
项目名称：富景源楼盘，位于位于广东省电白县陈村镇东村委会三岭仔，临近海边，风景优雅，是宜居宜住的好地方。项目并设有大型地下停车场。
二、项目主办者与参与者
开发商：A房地产开发有限公司 三、项目可性行研究的目的 为向金融机构融资提供参考
四、项目位置：
富景源位于电白县陈村镇东村委会三岭仔，南濒南海约2公里 ，北面临325国道。 五、项目经济技术指标
项 目 总用地面积 总建筑面积 地下建筑面积 地上建筑面积 建筑层数 其中地上 地下 容积率 建筑密度 绿地率 计 量 单 位 m2 m2 m2 m2 层 层 层 % ％ % 数 值 7078．76 47211.90 7587.60 39624.3 28 26 2 4.495 31.26 38.2 - 3 -
停车位（合计） 地上 地下 摩托车停车位 个 个 个 个 312 59 253 281
六、项目建成后服务的对象
以中高等收入水平的工薪阶层和一心培养教育子女成长的家庭等为主要服务对象。
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第二章 项目投资环境及市场研究
一、电白县投资环境基本情况
（1）广东省政府就环水湾发展方案，茂名将用十年时间和两千亿资金打造一个海滨新区，其中涉及七个地区镇村：南海、高地、七迳、水东、陈村、旦场、博贺。而电白县正是环水湾发展方案的核心。同时国家政策加快农村进城的步伐，而各大房产商纷纷看好电白的市场前景，未来电白的房地产业必得到更也发展。
（2）电白县位于广东省西南沿海，海岸线长220公里，陆地面积2227平方公里，-20米浅海面积1047平方公里，是茂名市唯一的沿海县，人口约230万多人，港澳台同胞及海外侨胞5万多人，1987年经国务院批准为沿海经济开发区，电白县必然在各级政府推动下有一个良好的发展前景和经商环境。
（3）茂名市政府扩展的规划，城市向东移，向海滨移，电白县将建成一个海滨新城市。这对于电白县房地产业发展是一个不可错过的机会。同电白县基础设施相对完善，资源丰富，是粤西南的重要门户，这也减轻房地产公司建设投资配套措施的成本。《茂名市综合交通运输规划》指出建设以“港口为龙头、铁路为骨干、公路为基础、管道为补充”的综合交通网络体系，而325国道纵贯电白县全境，三茂铁路穿过电白西北部八镇，水东港是国家一类开放口岸，这将意味着电白县将成为一个公路、铁路、海运交通集转中心，带动电白县经济发展。房地产业也必然在电白县经济腾飞中得到长足的发展。
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二、电白县房地产投资环境 （一）土地市场
电白县目前无大规模土地出让，土地市场主要往海滨沿线转移，土地市场主要以工业和住宅地块为主，商业用地相对紧缺，土地出让方式仍以协议出让为主。土地出让时，一般不明确该地块规划指标，发展商对地块价值最大化利用空间较大。因此，我项目能在市场相对紧缺的情况下标得士地，是一个好的开始，同时，可以最大化利用士地价值。 （二）房地产开发市场
电白县房地产市场目前开发企业基本属于项目型公司，且都为本地企业，这是当地房地产企业相对了解当地市场需求的结果，而我公司同样的优势条件。我们可继续尝试走“亲民”路线，认真注重电白县当地市民需求，除关注项目开发的利润最大化，同时，重视项目开发商、业主、经营者及消费者的利益共享，并为本企业培育与扩大忠实投资者客群及企业奠定基础。 （三）房产销售市场
1、 电白县房地产营销尚处于最原始和对本地开发商钟情度较高，这有利于本企业发展。
2、 电白房地产整体营销水平低。营销手法、营销包装、营销广告等相对水平低下。本公司在这个项目中加大创新营销力度，将加大广告投入，吸收高素质营销人员，同时将尝试网络营销。
3、 销售价格：据政府统计，2007年整个茂名市（含高州、电白、信宜等地）新建商品住宅平均销售价格为1620元/平方米，比06年同期上升170元/平方米，增长11.7%；市区新建商品住房平均价格约为1800元/平方米，比06年同期上升了230元/平方米，增长幅度为14.6%。08年，受全国房地产市场不景气因素影响，茂名市房地
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产市场也出现销售量缩减，但房价还继续上升，新建商品住房平均价格约1900元/平方米。09年新建商品住宅平均销售价格达到2630元，比08年同期上升630元，增长幅度为38%。
第三章 项目发展目标
最具吸引力楼盘——经济适用、休闲海景、教育园地，致力于电白最具实用价值楼房。
第四章 规划方案及建设条件
一、土地情况
富景源土地面积7078.76，已办理《国有土地使用证》，土地手续完善，为商用出让土地，2008年11月已办理《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》和《施工许可证》等手续也将在2009年4月底之前办理完毕。
二、规划设计案
富景源，由3座群楼组合而成，各楼群样式统一协调，项目并设有大型地下停车场。具体经济规划设计指标如下：
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项 目 总用地面积 总建筑面积 地下建筑面积 商业建筑面积 建筑层数 其中地上 地下 容积率 建筑密度 绿地率 停车位（合计） 地上 地下 计 量 单 位 m2 m2 m2 m2 层 层 层 ％ % 个 个 个 数 值 7078.76 47211.90 7587.60 9115.01 28 26 2 4.495 31.26 38.2 312 59 253
三、建设条件
项目地块位于广东省电白县陈村镇东村委会三岭仔，土地状态为熟地，配套设施齐全，根据地质勘测资料显示，该地块地质条件较好，不用做特殊基础处理，地块临近道路，材料交通运输便利，工期相应得到保证。
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第五章 项目组织开发进度规划
一、建设方式
建设工程的发包方式采用单价合同方式，有利于开发商控制总投资和银行对发放贷款后的监控。
二、项目进度安排
1、2010年4月确定规划设计、营销策划单位。 2、销售代理公司进场，开始客户积累。
3、2010年4月完成设计方案、领取建设工程规划许可证。 4、2010年5月完成施工图设计与审图工作。
5、2010年4月完成监理单位、施工单位的确定、领取施工许可证。 6、2010年5月入场施工。
7、2010年9月完施工进度达到正负零。 8、2010年11月开始一期项目销售内部登记。 9、2010年12月进度达地面3层，
10、2011年8月办理预售许可证，项目开始预售。 11、2011年10月土建工程完成。 12、2012年12月项目全面竣工。
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第六章 公司核心竞争力分析
一、公司简介
A房地产开发有限公司位于电白县水东镇人民路，是一家专注于地产开发的企业，并与国内众多知名的房地产专业机构：中国商业地产联盟、深圳市海富汇商业地产顾问有限公司、深圳市有道传播广告有限公司结成战略合作伙伴关系，打造粤西专业房地产开发企业。公司执行董事总经理及股东也是B房地产公司股东，曾参与B花园的开发及管理工作，对房地产业有充分的认识和了解，有丰富的行业经验和良好的信誉。公司现有员工30余人，其中房地产行业5年以上从业经验5人，房地产行业3年以上从业经验10人，拥有众多优秀的房地产行业从业人员。
二、核心竞争力分析
（一）、有形资源整合能力分析
本公司具有良好的有形资源整合能力。可以具体有如下四个方面：①土地资源整合能力：土地资源是房地产开发的核心生产资料，随着统一的土地招标挂牌拍卖制度的实行，本公司具有的土地资源识别能力以及获得土地资源的能力尤其突出，比如强大的品牌号召力和资金实力等等。②资金资源整合能力：资金的充足和保障一方面可以带来明显的规模经济，另一方面也可以增强抵御市场风险的能力，避免由于土地开发周期长而导致的资金周转困难，本公司拥有合理的产权比率、流动比率、
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资本保值增殖率、企业融资率、留存盈余比率等，能有效抵御市场风险及曾加投资收益。③人力资源整合能力：当前房地产行业的专门人才在市场上出现了供不应求的态势，而只有有价值、稀缺、难于模仿的人力资源才能为房地产企业带来长期竞争。本公司人力资源整合能力优越，拥有充足的人力资源和专业的团队，对于房地产企业来说就显得尤其重要。④信息资源整合能力：从扩展的价值链中我们可以看到房地产企业在发展过程中掌握准确及时的信息至关重要，企业自身的信息化建设和信息化技术在开发过程中的运用程度关系着企业的可持续性发展。本公司拥有强大的信息网络，能及时针对市场做出正确的选择和决策。
（二）、无形资源整合能力
对本公司拥有的无形资源的整合能力做如下四方面的分解：①市场资源整合带来的驾驭市场的能力：本公司拥有的强化自身项目策划的能力、提升规划设计能力,以及营销定位能力，可以很好的把握好市场的宏观经济形势、把握好市场的发展趋势和客户诉求，从而驾驭市场。②管理资源整合能力：本企业通过高层与中层管理的整合、职能部门之间的整合,以及对基层的整合等多层次的整合机制，形成独特的内部环境，以合力的形式推动企业战略发展的能力。本公司还建立了知识学习和扩散机制，迅速提升管理水平。③知识资源整合能力：本企业通过促进内部知识与资源的匹配达到知识资源的整合，建立适于特定时间、区域、目标市场的开发理念和团队，并通过提高企业的创新能力获得房地产产品差异化优势。④品牌资源整合能力：如今的房地产企业之间的竞争已经由价格竞争过度到包括功能、户型、景观、配套等功能的品牌竞争，本企业对品牌的认识能力、建设能力等很好的增强了本公司的品牌竞争力，为公司的发展和销售业务的开展提供强大的保障。
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第七章 项目产品定价及销售收益预测
一、产品定价
价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。因此，将综合考虑以下定价方法才作出更好的定价。
1、成本导向定价法
1.1．成本加成定价法。单位产品销售价格＝单位产品总成本÷（１－税率－利润率），因此，本项目产品价格为：单位产品销售价格=2406.6÷(1-10%-27%)=3800元
1.2目标利润定价法。单位产品销售价格＝（总成本＋目标利润总额）÷总产量，因此，本项目产品价格为：单位产品销售价格=(12525.54+3381.89) ÷312=50.98万元
1.3．盈亏平衡定价法。即保本点定价法。单位产品销售价格＝（固定成本＋可变成本）÷总产量，因此，本项目产品价格为：单位产品销售价格=(10580.54+1945) ÷312=40.14万元
2、需求导向定价法
这是以需求为中心的定价方法，是根据消费者对商品价值的认识和
需求程度来确定价格的。因此，本公司在房产推广期间进行一个消费者接受价格调查。但，这种定价方法常常导致商品价格与价值的背离幅度偏大，因此，这种定价法只在本公司的产品供不应求的时候作为一种辅助性参考。
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3、竞争导向定价法
根据主要竞争对手的商品价格来确定自己商品价格的以竞争为中心的定价方法。而是使企业的产品价格在市场上具有竞争力。这也是本项目首选的定价法。
目前市场上销售房产价格：
项目名称 聚龙湾 位 置 均 价 4800 4200 4600 4500 4700 3900 3800 3600 电白县电白一中旁 海景明珠 电白县海滨大道 茂丰花园 西粤中路沃尔玛旁 天一大厦 新福二路南侧2号 新福雅居 光华路与新福路交汇处 鸿丰花园 光华北路东侧技（技校旁） 翰林西苑 高粱路与官山路交汇处 金碧花园 新福西粤两路交汇点
销售率 95 65 80% 40% 未发售 10% 50% 已售完 栋数 68 8 1 1 3 1 层数 25 16 23 17.15 19 户 型 140-200 70-130 148-180 3--4房 117-167 4房 - 13 -
二、项目销售收入预测
根据成本估算及以上市场研究的结果，得出 销售总收入预测表，具体如下： 板块 小型经济适用房 中型经济适用房 大型经济适用房 面积（㎡） 单价（元/㎡） 4909.32 26499.2 8021 1769 7587.6 47211.9 3830 4250 5496.4 5800 5800 销售额（元） 18802695.6 112621600 44086591.4 10260200 44008080 229779167 备注 简装修 中档装修 高装修及配厨电 地上车位 地下车位 总计 - 14 -
第八章 投资估算与资金筹措
1、投资估算
1.1 基本参数
项 目 总用地面积 总建筑面积 地下建筑面积 地上建筑面积 建筑层数 其中地上 地下 计 量 单 位 m2 m2 m2 m2 层 层 层 数 值 7078.76 47211.90 7587.60 39624.3 28 26 2 1.2 投资总额估算
项目开发成本及费用测算表如下：
单位：万元
序号 一 二 项目或费用名称 土地费用 开发成本 前期工程费 1.规划设计 2.景观、灯光、智能化设计 （一） 3.项目可行性研究 4.地质勘探 5.临时设施（施工用房等） 6.施工现场\"三通一平\" 建筑安装工程费 （二） 1.土建工程 - 15 -
测算依据 含土地出让金及相关税费 22.2元/平方 22.2元/平方 1112元/平方米 投资额 1450 393 105 105 40 25 38 80 5942 5251
2.机电设备及安装工程 基础设施建设费 1.供电供水工程费 (三) 2.电讯工程费 3.煤气工程费 4.绿化工程费 5.排污工程费 （四） 公共配套设施建设费 政府行政性收费 1.施工监理 2.质量监督 3.多层防雷 (五) 4.审计费 5.图纸审查 6.保险费 7.白蚁防治 8.散装水泥押金 9.消防检测 （六） 开发间接费 小计 三 开发费用 146.3元/平方米 691 105.38 8.3元/平方米 39.38 0 0 50 3.3元/平方米 16 200 379.27 60 5.5元/平方米 3.89元/平方米 26.26 18.38 50 21 30 3.9元/平方米 1.1元/平方米 18.38 5.25 150 250 8719.65 150 670 250 575 50 1695 1149 (一) 开发商筹建管理费 销售费用 (二) 1.广告宣传及市场推广费 2.销售代理费 3.销售手续费 小计 四 与房地产有关的税金 (一) 营业税 销售收入5% - 16 -
(二) 土地增值税 (三) 教育费附加 (四) 印花税 (五) 所得税 小计 五 项目开发成本及费用总计 销售收入1.5% 营业税3% 销售收入0.03% 销售收入2.5% 345 35 6.89 575 2110.89 12525.54
2、资金筹措与投入计划及贷款利息
本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是融资，资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；此外不足部分资金，则融资解决。本项目开发总投资共计12526万元，自有资金7526万元，需贷款额合计5000万元。
销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于结算工程款及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。
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第九章 项目财务效益评价
1、 资金投入明细表：
电白县龙基房地产开发有限公司富景源项目已投入资金明细
款项名称 土地款 报建费 预付款 设计费 工程款 存货 日常支出 合计
2、行业基准收益率：
根据电白县经济发展状况和房地产行业利润情况，经测算综合确定行
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金额(万元) 3800 656 35 50 250 56 10 4857 备注
业年收益率为10～20％。 3、项目经济效益评价 3．1全部投资财务内收益率：
内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率，22％远大于银行贷款利率，说明效益较好，项目可行。 3．2全部投资财务净现值：
财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic=10％，各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。该项指标如果为正值，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。 3．3全部投资动态投资回收期
根据财务数字，全部投资静态投资回收期为2年，动态投资回收期为3 年，回收期较短，表明项目变现能力强，投资资金回笼较快。 3．4项目投资利润率及净利润率：
项目总投资利润率，年投资利润率；项目总投资利润率，年投资净利润率；该指标属于同行业基准利润率范围，说明项目可行。
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第十章 不确定性分析和风险分析数据确定
1、盈亏平衡分析
项目盈亏平衡点满足：销售收入－销售税金－总投资=0，据此次该项目的盈亏平衡点测算如下：
盈亏平衡点=总投资/（总销售收入－销售税金） =12525.54/(22977.92-2110.89) =60.03%
即当销售比例达到60.03%时，企业可收回所有投资。该项目盈亏平衡点较低，项目可调整和盈利的空间较大。
2、市场风险
富景源，集经济适用、休闲海景、教育园地综合适用楼盘，整相项目立项、市场定位、规划设计遵循市场需求而建设。抗风险能力强。
3、政策性风险
近几个月来，国家开始频繁推出楼市调控政策，政策目的主要为抑制投机性购房及抑制部分城市房价过快上升的趋势，而富景源项目主要是经济适用房，避免与国家政策冲突，而且经济经济适用房符合我国当前楼市政策，同时茂名市属二、三线城市，房价增长未形成泡沫，价格还属于合理范畴，将有利于本项目的价格定位和销售。
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第十一章 项目可研结论与建议
1、财务技术分析结论
1．1本项目位置较优势，市场风险较小，销售变现能力较强，赢利较高。 1．2项目引入了专业房地产咨询服务机构对整个项目策划、销售、招商，
更利于销售。
1．3项目抗风险力强，政策面影响积极。 2、可行性研究结论
通过上述对该项目的经济、社会和环境效益的分析，其项目发展前景及经济效益都是显然易见的，该项目规划设计以及经营理念适应目前电白县市场消费需求，并具备一定的前瞻性，项目的地理位置，地块目前状况，交通、市政和教育及其配套设施均较完善，地块周边小区众多，商业配套齐全，因此该项目具备投资开发的各项条件。 富景源赢利空间较大，项目可行。
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报告参考依据：
1、 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 （GB/T52291-1999）
2、 国家计委及建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》 3、 《茂名市综合交通运输规划》 4、 茂名市房地产开发行业相关税费标准
5、 茂名市建设信息中心颁布的《茂名建设信息》中有关各类建筑
工程造价指标、原材料供应价格资料 6、 开发商提供的土地权属等有关资料
7、 电白县城市规划管理局等有关部门批准的有关资料
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