本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。 A：1667 B：1765 C：1875 D：2000
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、__和其他房地产信贷资金。
A．商品房预售款 B．住房公积金
C．自营性房地产信贷资金 D．开发企业存款
3、属于房地产一级市场的行为是__。 A．土地使用权出让 B．土地使用权转让 C．土地使用权出租 D．土地使用权抵押 4、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：43．8％ B：50％ C：56．8％ D：70％
E：工业用地的监测点评估价格 5、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元．其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺．则运用“四三二一法则”计算土地 乙的总地价为．【2006年考题】 A：23．4万元 B：28．6万元 C：33．4万元 D：46．8万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。 A．估价时点和估价对象均为现在
B．估价时点和估价对象均为未来 C．估价时点为现在，估价对象为未来 D．估价时点为现在，估价对象为过去 7、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。 A：1 250万元 B：1750万元 C：2 050万元 D：2 150万元
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10
9、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。 A．8.0 B．5.6 C．5.0 D．0.7
10、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。 A：6％ B：7％ C：7．2％ D：8％
E：工业用地的监测点评估价格
11、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。 A．合法原则
B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则
12、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。 A．价格分析 B．市场分析 C．产品分析 D．成本分析
13、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率为6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后一个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后一个月外，其他各月的月供负担减少了元。(2007年试题) A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同
14、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。(2009年试题) A：地籍图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图
E：执行层的组织协调
15、房地产估价委托合同的内容可以不包括。 A：估价对象 B：估价目的 C：估价人员
D：委托人的协助义务
E：工业用地的监测点评估价格
16、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。 A：概括性 B：描述性 C：理论性 D：准确性
E：工业用地的监测点评估价格 17、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。
A．假定建筑结构是安全的 B．肯定建筑物是安全的
C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定 18、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。
A．城市规划管理 B．城市监督管理 C．城市道路管理 D．城市房屋管理
19、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。 A．9.00% B．8.05% C．30.00% D．7.52%
20、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是__ A．出租率 B．基准收益率 C．成本利润率 D．财务杠杆比率 21、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A．税金 B．拍卖费用
C．土地使用权出让金 D．土地使用成本
22、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。
A．三年以上六年以下 B．二年以上五年以下 C．三年以上七年以下 D．五年以上十年以下
23、基准地价是城市中均质区域内的土地__。 A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格 24、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。 A．AA级及以上 B．A级以上 C．BB级以上 D．BBB级及以上
25、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。 A．15 B．30 C．60 D．90
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。 A：变现风险 B：政策风险
C：利率风险
D：市场供求风险 E：借款合同
2、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。 A：平等原则 B：诚实信用原则 C：公序良俗原则 D：自愿原则 E：强制原则
3、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为 A：工期索赔 B：工程变更索赔
C：合同中明示的索赔 D：合同中默示的索赔 E：费用索赔 4、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。 A．租金调整条款 B．代收代缴费用条款 C．装修费用条款 D．折让优惠条款
5、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。 A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场 B．服务巾场＞潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场 C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场 D．潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场
6、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。 A．珍惜耕地，合理利用土地 B．保证国家建设用地 C．有偿使用土地 D．无偿使用土地 E．依法征地
7、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。 A：1．80 B：2．00 C：2．20 D：2．50
E：执行层的组织协调
8、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。 A：直接资本化法 B：基于租赁收入测算 C：收益乘数法
D：基于营业收入测算 E：现金流量折现法
9、农民集体的范围包括__。 A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 C．乡(镇)农民集体 D．建制农民集体 E．县农民集体
10、由于施工工期延长，开发商要承担的风险有。 A：使项目的规模、布局发生变化 B：承担更多的贷款利息
C：增加房地产开发项目的融资成本 D：还要承担总费用上涨的风险 E：合约变更引起的风险 11、根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数是。
A：算术平均数 B：调和平均数 C：几何平均数 D：序时平均数
E：执行层的组织协调
12、银行为某家庭提供了年利率为6％，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元。 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同
13、房地产开发前期的规划管理包括__。 A．开发项目的选址定点审批 B．规划设计条件审批 C．规划设计方案审批
D．核发建设用地规划许可证 E．核发建设用地批准书
14、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为。(2009年试题) A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同
15、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。 A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款 C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票 E．土地储备贷款
16、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是。 A：提高贷款利率
B：提高购房最低首付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：提高房地产交易环节税收 E：执行层的组织协调
17、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A：临街状况
B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然
E：是否便于产品和原材料运输
18、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。 A．征地费及拆迁安置补偿费 B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E．住宅建筑、安装工程费 19、房屋普通险的期限为__。 A．半年 B．1年 C．2年 D．3年
20、下列不属于房地产转让行为的是。 A：国有土地使用权 B：地上建筑物 C：其他附着物产 D：继承的物产
E：执行层的组织协调
21、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22
22、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括。 A：房地产税 B：保险费
C：人员工资及办公费用
D：保持房地产正常运转的成本 E：房地产改扩建费用
23、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。 A：耐水性 B：抗渗性 C：抗冻性 D：导热性 E：热容量
24、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取__成本作为评估依据。 A．该宗房地产的实际 B．类似房地产的客观 C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低
25、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。 A： B： C：
D：P” /> E：借款合同
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