关于房地产市场的调研报告

一、背景介绍

从20XX年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业估计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，咱们从税收这个角度就可以够衡量出房地产业这几年的发展。20XX年税收收入亿，20XX年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观20XX年－20XX年xx市房地产走势，咱们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部份城市房价过快上涨”的进程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在方才闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地利用权的转变，和房地产税的开征及推行，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生必然影响。

咱们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高级住房或奢侈品房的价钱将会下降。

二、影响房价的变更因素

一、房价组成要素：

土地费用：目前这是重要组成部份。政府是土地财政，财政中一大部份源于政府转让土地利用权的收入，也就是卖地，地价越高，

土地本钱越大，这部份本钱都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会慢慢改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供给将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，按照经济学中需求供给函数的转变，供给增多，则一样的均衡量下，均衡价钱下降，因此这是对房价的重要影响因素。

税金及费用：20XX年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来讲，昔时的销售收入过亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加535元。 房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租依照12%，但对国家机关企事业单位和军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民最少生活水平的用于个人居住的非营业用房产咱们以为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以咱们以为普通住宅会依照市场供求关系肯定

价钱，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。咱们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，致使市场上衡宇供大于求房价会下跌。拿星河湾来讲，开盘时一房难

求2万/平米，到目前已降至万/平米，该处房产代表了未来高端奢侈品衡宇的价钱走势。

建安本钱、配套设施费、广告开发费用、开发商利润 二、社会因素 国民经济的发展水平 体制改革的深化程度 居民收入水平的转变 政策导向 社区环境选择 地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的整体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地域的经济发展水平越高、经济增加越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价整体水平也越高。反之，房价

整体水平越低。从的情况来看，改革开放20连年后的今天与改革初相较，房价有了巨幅增加，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。 三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将推向市场，与国际接轨。

体制改革的深化程度 税制的设臵 房地产税的开征 规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价钱增幅高于城镇居民家庭人都可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在必然程度上将致使部份有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何肯定未来的经营战略。

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来增进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来讲，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高级房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。