房地产合作开发纠纷法律问题的思考

房地产合作开发纠纷法律问题的思考

房地产开发已经成为我国的主要支柱产业之一，其运行需要团队的共同参与，需要市场营销、资本运营、建设工程等多方面整体配合。近年来由于各种原因经常会出现各种矛盾和纠纷。为此，论文以房地产合作开发为研究对象，从房地产合作开发概念及基本类型入手，探究当前房地产合作开发纠纷的主要类型及其解决对策，并据此提出进一步防范的措施。

关键词 房地产；合作开发；纠纷；法律问题

中国的房地产市场近年来进入到高速发展阶段，由于其巨额的利润和不菲的报酬，使得大量投资者和从业者蜂拥涌入。我们还要清醒地看到房地产开发与建设是一项关系国计民生的重大事情，与国民经济的发展息息相关，与民众的个人权益息息相关，因此，我国也制定了一系列的法律、法规对房地产开发进行规范，并不断提升其市场准入门槛，以进一步合理规划和引导我国的房地产开发事业。

1、房地产开发及房地产合作开发的内涵

我们一般所指的房屋开发即；在土地完成开发的基础上，建筑起包括写字楼、住宅楼、厂房等在内的建筑物。因而，房地产开发的涵义可简单描述为根据城市规划和社会发展的需要，在一定区域内有步骤、有计划性地进行土地开发和房屋建设的行为。而房地产合作开发则是在房地产开发的基础上适当的外延。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条明确规定：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为。房地产合作开发并不是一个简单、单一的概念，而是一个过程的概括，中间涉及多方面的因素与问题，与法律关系相关的更是不少。

2、房地产合作开发基本模式

由于房地产开发的专业性和复杂性使得合作开发模式较为适合产业发展的需要，近年来，房地产合作开发的基本模式主要有以下三种：一是法人型联营合作开发模式，即根据房地产合作开发项目成立专门的合作公司，由一方现金出资，另一方出建设用地使用权，二者合作设立新的项目公司，并通过该项目公司共同投资、共担风险、共享利润。二是契约型联营合作开发模式，即一方以现金投资，另一方以建设用地使用权作价投资，双方订立合同，不成立新的项目合作公司，按照合同约定的条款来进行项目合作开发。三是合伙型联营合作开发模式，由双方或多方合作参与。根据《中华人民共和国民法通则》第 52 条有关规定，双方及双方以上的多方联营合作开发需依照各方出资比例或合同约定，承担各自所承担的民事责任，并依据法律相关规定负连带责任。

3、当前房地产合作开发常见的几种纠纷及处理对策

对于合作方而言，在共同开发房地产项目，履行房地产共同开发合同过程中，最容易引发纠纷的莫过于各方投资额的增加减少、投资利润的分配以及风险分担等问题。现将目前房地产合作开发常见的纠纷及相应的解决对策列出如下：

3.1投资人与项目公司间的纠纷及处理

现阶段房地产合作开发中多采用法人型联营合作开发模式，在此种合作模式中，项目公司一般都是由项目投资人在合作开发过程中共同设立的新的法人公司。在大部分房地产合作开发项目中，投资各方为了减小投资经营风险，都选择设立新的项目合作公司，或者是成立相应的子公司，以此来减少或避免多方过度干预而造成项目进度拖延、内耗增大等问题的产生。

成立项目公司之初，需要明确项目公司所需承担的责任范围及相关法律依据，并在项目公司设立的协议条款中作明确规定，并依据协议条款决定投资人的具体义务，以此来规避投资人与项目公司间的纠纷。

3.2因投资人的开发资格所引发的纠纷及处理

我国的房地产开发行业设有较高的行业准入门槛，对项目合作的各方主体都具有明确的资格审定。一般地，房地产合作开发的主要参与主体包含建设用地使用权提供者、具有房地产开发资质的公司、具有房地产经营资格的投资各方。参与主体的范畴直接规定了房地产合作开发投资人的参与资格，对一些不符合资质要求，不具备行业准入资格的投资人，不允许他们参与到房地产开发建设事业中来。一旦不具备资格的投资人参与其中，势必会引起相应纠纷。

针对这一争议性问题，就需要从司法角度入手，允许法院在进行司法审判过程中，对当事人的民事行为给予一定的宽容空间，允许当事人采取相关的补正救济措施。

3.3因划拨用地引发的纠纷及处理

依据我国法律的规定，房地产开发用地只能通过出让方式取得，原则上不允许将划拨土地作为房地产开发用地，若要使用，则需按照有关规定报批。关于划拨用地引起的房地产合作开发纠纷问题，则可以依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释”）第16 条规定，从中寻找到处理的对策。司法解释第 16 条明确规定：划拨土地不能作为投资与他人合作开发房地产。为避免行政权和司法权的冲突，解决因划拨用地用于房地产开发的纠纷，地方法院在审理相关房地产合同纠纷案件时，可以依据司法解释第 16 条规定的“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。

4、加强房地产合作开发纠纷的防范措施建议

针对前文所述的关于房地产合作开发项目可能产生的各类纠纷，在逐一针对处理的同时，更要加强防范，争取做到在纠纷产生之前，就能“先防先治”。具体的防范措施可以从以下三个方面入手：一是制定合同示范文本，加强对房地产合作开发合同订立的指导。二是加强政府的监督管理力度，不断规范房地产合作开发行为，切实保障房地产开发建设行业的健康发展。三是从立法角度不断完善房地产合作开发相关法律制度，建立健全法律的预防、监督、制约、追究等机制，为防范和解决房地产合作开发领域的各种纠纷提供有力的法律依据和立法保障。

5、结语

从上文的论述中可知，房地产开发集知识密集程度和过程复杂性于一体，使得我国房地方合作开发过程中会出现各类的法律纠纷，而每类纠纷的产生都有其各式各樣的影响因素。通过本文的论述，希望能为正确认识房地产合作开发纠纷、正确处理及有效预防提供一些有益的帮助和参考。

参考文献：

[1] 朱华颖.房地产合作开发纠纷法律问题的思考[J].法制与社会，2016.08

[2] 王现兵.论单位合作开发房地产的合法性[J].重庆交通大学学报（社会科学版） 2011.04