北京买二手房攻略

北京⼆⼿房购买攻略（ 2012年8⽉）

整个买房的经历，堪称劳⼼劳⼒、千⾥往返、云诡波谲、诸般⽃法，虽然⼩有磕绊、数次波折，但中介和业主都还可以，总算顺利。记下⼼得给朋友们参考。买⼆⼿房⼏个⼤流程：

⼤环节1、准备⼯作

2、看房

流程

注意点

3、签合同

4、做贷款

5、过户

6、收尾

签订买卖合同，同时给业主交定如果看好房⼦，定⾦不妨多交⼀点点，⾦；可以避免业主反悔

⼀般都能争取到先交部分佣⾦，剩下的

给中介交佣⾦在过户当天给到中介。⼿⾥攥着部分佣

⾦，中介配合会好些

中介去做⽹签 缴税（契税、营业税、个税）购房⼈要去担保公司去做贷款评估 公积⾦复审购房⼈要去批贷、会签 过户前要给中介结清佣⾦ 去建委过户⼤厅办理过户⼿续购房⼈要去收钥匙过完户就拿钥匙过户当天可⼀起去物业，办结⽔

电煤暖各项费⽤

过户15个⼯作⽇，银⾏会给业主

最好了解⼀下这个信息

付款

原业主的户⼝可在3⽉内迁⾛，这务必让业主把户⼝迁⾛个可以在合同内约定

⾄此，买房的事情才全部办结

1、准备⼯作

强烈建议使⽤买房专⽤⼿机号码。和中介发⽣联系的⼈，都⽤新号码，买完房⼦⽴即扔掉。⼀来防骚扰，因为中介会在未来⼀年不断联系你；⼆来，防⽌和中介发⽣冲突后被骚扰。房源信息，推荐搜房⽹：www.soufun.com2、看房⼦

（1）购房⼿续要经过中介，且要选⼤中介，如我爱我家、链家，其他就不要考虑了。⼀定要保留经纪⼈名⽚，且必须到店⾥和经纪⼈谈，确保他确实是该公司员⼯。名⽚不要扔，直⾄办完所有⼿续。通过⼤中介的好处是：§ 他们会帮查你要买的房⼦有没有抵押等隐患，⽽我们⾃⼰做难度很⼤；

§ 他们有标准合同，对买卖双⽅还是相对公平的；凭借合同，能够避免与业主很多潜在的风险，即便有风险，中介公司也能协助解决；

§ 他们是专业的，购房⽐较复杂的流程可以帮你⾛完，⽽且速度很快；§ 如果过程中业主有反悔等事，中介会予以协调、施加压⼒。

（2）看房时，不要跟中介签《中介看房协议》，因为该协议约定你如果买这个房⼦必须在他那⾥买；如果必须签，也可以签个假名字。（3）看房必须考虑的标准：

§ 价格。价格合适就下⼿，不要为了⼏万块钱纠结。我们的感觉是好房⼦不多，出来很快就会卖掉。所以遇到好房⼦，⼜接近⼼理价位的，就果断下⼿吧，不要犹豫。（⼀个买主准备第⼆天早上跟业主签合同，我们头天晚上9点截胡，欧耶^__^）

§ 朝向，南北当然最好，其次是东向、西向、北向。我确实看过完全朝北的房⼦，只有早上厨房⾥才有阳光，其他时间都背阴，算是罕见……

§ 格局。不管怎么样，要选择让⾃⼰觉得舒服的，毕竟是家；所以格局有硬伤的，不要犹豫，放弃吧。

§ 是否满五年。房⼦离上次交易不满五年，业主要交营业税，2012年税率5.5%，但业主经常会转嫁给买⽅；如果房产离上次交易满五年，就不⽤交营业税。选满五年的房⼦远⽐砍中介费来得划算。

§ 远离车站。离⽕车站、长途汽车站500⽶以内的区域，车站附近三教九流、治安混乱，你懂的。

（4）关于押⾦。看好房⼦要交押⾦，业主就不再跟其他买家谈了。但如果你交的押⾦低了，⽽房价涨了——业主就可以把违约⾦转嫁到新买主⾝上。所以既然决定交押⾦，不妨稍微多⼀点。

（5）在最后确定购买之前，在⼩区附近⾛⾛看看，直接感受⼀下未来的家的环境，可留意：§ ⼩区周边环境，马路宽不宽，车流量⼤不⼤，是否有占道经营，往来⼈流情况，诸如此类§ ⼩区⼈员构成，⽐如外地⼈多还是北京⼈多，年轻⼈多还是⽼⼈多等；§ ⼩区周边设施，像菜市场、超市、银⾏、学校、停车、休闲活动场地等；§ 交通状况

§ 周边卫⽣状况（不要离垃圾回收站太近，⼩区、楼道是否堆有杂物）§ 如有门禁、探头、保安，就多⼀份安全感

§ 与⽼住户聊聊，⽐如住户结构，⽐如物业管理，⽐如《财经》调查有⼩区是农药⼚、化⼯⼚旧址，住户多病、草⽊不长。

话说以上这些环节，也就是关注下，对是否买⽅基本不起决定性作⽤——总不能说看好了房⼦，就因为附件占道经营多、没有ATM就放弃？（6）买房过程中遇到的问题，随时和中介聊。⼀般聊⾜三个中介，你就清楚全部流程了。3、签合同

（1）签合同前，要弄清楚：

§ 确认房屋产权明晰。有些房屋有好多个共有⼈，如有继承⼈共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，应当和全部共有⼈签订房屋买卖合同。就是说让⽼房本上的所有⼈都到现场来，⼀⼀核对⾝份证。即便是私有的房⼦，只有⼀个所有⼈，也必须要求对⽅夫妻双⽅到场。

§ 查验卖⽅的房产证、⼟地证、购房原始发票、房屋维修基⾦发票、契税完税凭证是否齐全。这⽅⾯中介也会系统帮忙检查，风险不太⼤。

§ 和业主谈妥房价，明确个⼈所得税、营业税、⼿续费由买⽅⽀付还是卖⽅⽀付（⽬前是卖⽅市场，⼈家掌握主动权，所以这些费⽤基本都是买⽅⽀付，包括⼈家卖房赚钱要缴的个⼈所得税，也得咱⽀付）。

§ 交易房屋是否在租。如果只看房产证、注重过户⼿续，⽽不注意是否存在租赁时，有可能得到⼀个不能及时⼊住的或使⽤的房产。因为我国认可“买卖不破租赁”，容易引起纠纷。

§ 可以谈谈附加条件。例如，让业主把家具家电留下，把车位转到你们名下，等等。（2）签合同要⽤标准合同。中介公司的标准合同是建委批准的，省⼼还靠谱。

（3）不要和业主发⽣不快。交了定⾦，咱就被动了，所以要避免与业主、中介直接冲突。我们在过户时见到⼀个⼥⼈，在电话⾥斥责业主，说我来过户⼤厅好⼏次，你都各种借⼝不来，⼀直不能过户，那叫⼀个郁闷……。所以建议，不是原则性的问题不妨迁就对⽅。（4）签合同时，中介会收佣⾦。给中介的佣⾦，对⽅⼀般都报房款的2.2-2.5%，我轻松⼀砍就砍到1.8%，据说可以再砍到1.5%，⼩中介可以到1%。但100万的房⼦，0.1%的佣⾦也就是1000元，所以没必要为了这点费⽤和中介太过纠缠；前期痛快点，后⾯与中介的合作也会顺利些。

（5）签合同时，中介的佣⾦给50%就⾏（剩下在过户当天给），⾏业惯例。如果全额给，后⾯与中介沟通就失去了仅有的筹码。（6）签合同之后，咱就没有退路了，⼀定要快速配合，记得不能和中介、业主闹别扭，否则被动的是⾃⼰。

4、做贷款

全款的朋友就不⽤管了。注意点是：

（1）还贷⽅式，有什么等额本⾦还款法、等额利息还款法，没细研究；（2）听中介的（这就是找⼤中介的好处） 5、过户

（1）过户当然要亲⾃去

（2）过户前中介⼀定会要剩下的佣⾦，给吧

（3）需要买⽅提供⾝份证、户⼝本、结婚证之类的证件（听中介的），其中外地户⼝必须提供暂住证、户籍证明。（4）房款（⾸付或者全款）最晚在过户当天、过户之前给业主，要提前准备好。

（5）过完户马上可以拿到红通通的房本；但如果是贷款买房，不好意思，中介等你看完就会把房本拿去做贷款抵押，⼏个⽉之后再还你。（6）拿房本的时候，会有⼀张契税发票，这个票⾮常⾮常重要，千万不能丢了，否则你的房⼦再卖的时候就⿇烦了。

（7）有的房⼦有⼟地证，有的没有。如果需要办理⼟地证，携带⽼⼟地证、新房产证去⼟地局办理新⼟地证，18元⼿续费，据说⽴等可取。6、收尾

要带着业主、中介，到⼩区物业签供暖协议，算⽔电煤等各种账⽬；相⽐房⼦，这些都是⼩钱，不要因为这点⼩钱冲了买房的喜悦：）7、过程中的所有费⽤

项⽬

算法

备注

每个⼩区都有最低过户价，这个价格通常低于市场价。所以⽹签价通常低于真正的房屋全价，税费上占便宜了买⽅交给地税，不能还价

业主交给地税，不能还价，税率会有调整；满五年不⽤交；业主交给地税，不能还价；原本应该业主交，但现在基本都是买⽅交

业主如果只有这⼀套房产，不需要交个税

只有⼀家机构，所以费⽤⾼

交给公积⾦贷款中⼼（⽤公积⾦贷款是这样）

交给中介的，应该是唯⼀可以砍价的，费率1.5%-2.5%我爱我家⽆，据说链家收我爱我家⽆，据说链家收

⽹签价（不是税费，

最低过户价×⾯积

是测算税费的基数）契税营业税

⽹签价×1%⽹签价×5.5%

个⼈所得税⽹签价×1%

公积⾦贷款评估费贷款服务费担保费佣⾦审查代收费过户费

1500元3000元贷款额×0.3%全价×费率%

正规中介会把上表说得很清晰；从上表也能看出，中间没多少猫腻的；相信他们吧（我也是买完才相信他们的）。