城镇地籍调查测量面积较差问题分析

城镇地籍调查测量面积较差问题分析

摘要：在土地登记变更测量时，需要对一宗地进行前后两次或多次测量，测量数据值存在较差，对该差值如何处理常常困扰土地调查测量人员。作者结合工作实际从诸多方面分析了面积较差产生的原因，并立足于“查明原因，区别分待”的原则，提出了解决问题的方法。

关键词；测量 面积较差

宗地面积较差是指两次或多次对同一宗地进行土地测量，测量面积值之间存在的差值。差值的大小是有多方面的原因，而我们要做地是尽可能规避错误，减少误差。但对于宗地面积较差如何加以处理，却是每一位地籍调查测量人员必须面对并需在土地登记过程中斟情解决的问题。到目前为止，行业内没有明确规定对二次测量面积较差的处理意见，工作中遇到该类问题时如何解决就要靠个人对业务的理解力和对具体情况的判断力。笔者拟从徐州市区土地登记工作的发展历程着手，分析宗地面积较差产生的根源并提出解决问题的思路。

一、从徐州市区土地登记工作的发展历程看宗地测量技术的演变

土地登记是土地产权制度的核心，土地登记规范化建设对于规范土地登记行为，保证土地登记成果准确、有效，严格土地管理，保护土地权利人合法权益，维护土地登记公信力起到重要作用。土地登记作为一项重要的法律制度，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益，保障土地交易安全，维护土地市场秩序具有重要的作用。徐州市地籍信息系统是根据2003年土地变更调查的基础上实施的。随着社会经济的不断发展，土地资源和资产的双重属性得以充分体现，土地权利人申办土地证的主动性和积极性不断提高，附载于土地上的各种权利包括所有权、使用权和土地他项权利的设定或变更等类型不断发生，土地预登记、土地设定或变更登记成为日常土地登记工作的主要内容。社会对土地资产意识的高涨，使得日常土地变更登记工作量在急剧放大；在行业管理方面，由于全国第二次土地调查及“一张图”工程的实施也使得土地管理工作中的技术含量得以较大程度地提升。目前我市建立了较为完善的城乡一体化地籍信息系统，所有宗地测量数据一律采用先进的测量技术手段采集并及时更新数据库，提高了工作效率和准确率。初始登记时的地籍调查成果已不能适应当前变更管理的要求，客观上形成了对同一宗地进行二次或多次测量，从而形成宗地面积之间存在差值。如果简单地利用现测面积推翻初始登记宗地面积显然是不可取的，但这种情况对土地登记人员换发证工作造成了困惑，这就需要对面积较差形成的原因加以分析，甄别对待。

二、宗地面积较差产生的原因

对于土地使用权登记发证，现在市场交易活跃，变更类型复杂，变更登记量很大，出现测量面积与原土地发证面积不符的情况很多。分析宗地面积较差产生的原因大致有以下几种情形：

1.测量工艺不同导致面积较差的出现

（1）测量仪器不同导致宗地面积存在较差

以前外业测量时，皮尺丈量和钢尺丈量之量存在精度差异，在全解析法测量中经纬仪加红外测距仪测量与全站仪测量以及目前 “RTK”测量之间也存在着精度差异，从而导致二次测量结果存在较差。

（2）测量作业人员不同导致宗地面积存在较差

测量人员的业务水平和敬业精神也会导致二次测量数据间存在较差。在外业测量操作过程中，钢尺或皮尺牵拉松紧不同，仪器数据读取精度差别都影响测量结果的准确度。

2.土地权利人指界过程中的因素差别导致二次测量面积存在较差

（1）实际工作中，经常会遇到原建设用地由于分割，转让或其它原因申请变更登记而进行二次测量，由于原测量界址点位的地物、地貌随着时间推移往往会发生变化，或由指界人不同或指界人所指界址点位置的差异，从而导致二次测量面积存在较差。

（2）新增用地在预登记和变更登记测量时，也会导致存在面积较差。此时申请登记由于工程建设尚未竣工，土地使用者在调查指界时依据的是规划定点图及勘测界定报告，取得用地批复面积往往包含规划道路及绿化用地面积，使用权人在发证以其为依据指界确认宗地界址；另外，在项目竣工后申请土地验收并变更登记时，由于项目实际用地与批准用地范围往往不一致，指界人往往以实际围墙指界，从而导致预登记和土地变更登记时所指界线不同，形成二次测量时面积存在较差。

三、解决面积较差问题的对策

在日常地籍测量中，我们应该本着“查根据源，区别分待”的态度，解决好二次测量存在的面积较差问题。

1.针对测量方法不同导致的宗地面积较差

按《城镇地籍调查规程》的规定，不论哪种地籍勘丈方法获取界址点间距误差都应控制在±15CM之内。由于初始测量往往是采取的图解法，它的精度是无法与二次测量时的全解析法精度相比拟，因此在界址点位一致的前提下，对由于测量方法不同导致的二次测量面积较差原则上应以解析法测量面积为准，直接采用解析测量数值，否则应具体查清原因，采取多次测量求取最或然值，来修正解析法测量值。

2.针对因测量仪器不同引起的二次测量面积较差

由于测量技术水平提高很快，在近十年来，测量仪器经历了钢尺，皮尺、经纬仪，红外测距仪，全站仪，GPS测量技术（注：不细分仪器等级，只作一般区别）在仪器精度达标的情况下，测量结果应依此顺序取舍较为妥当。当前许多地方外业测量时采用了静态、动态GPS，其精度也较为可靠。

3.针对因测量人员不同导致宗地面积存在较差，应从二个方面加以解决：一是提高测绘人员的业务水平，包括引进专业技术人员和培训在职人员，解决一个会干的问题。二是培养测绘人员的敬业精神，解决一个干好的问题。只有这样，才能得到可信的测绘成果。

4.解决两次测量指界不一致的问题

如果指界不一致，宗地面积存在较大较差就会成为必然。要解决好指界不一致的问题，就需从两个方面着手：一是尽可能要求用地单位较熟悉情况的人指界；二是外业调查人员应仔细调阅初始地籍调查资料，不放过任何疑问，先调查清晰再施测，减少错误发生。

对于土地预登记和竣工登记测量时产生的面积较差较易解决。解决好测量人员，土地登记人员，用地单位指界人对规划图及勘测界定的认识，形成共识，便解决了前后矛盾不一的问题。笔者认为应重点把握征地范围线和用地范围线。一般情况下，供地尤其是招拍挂供地项目应严格按出让四至确权登记。竣工登记测量时一般不超出征地范围线按实际用地线确权定界。由于规划调整或者是自然原因导致的宗地面积变化，宗地界址在原批准范围内减少的，按实际用地确界。宗地面积有所增加，超出原批准范围的部份应补办用地批准手续后再确界。

四、结论

以上是对土地初始登记和变更测量时存在的测量较差问题提出的处理意见，希望对日常土地管理工作中提供有益的支持，不断在技术方法、理论研究中提升国土资源管理水平。