物业管理的经济学分析(总17页)

物业管理的经济学分析(总17

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物业管理作为房地产产业的一个重要组成部分，对人们的生活水平具有重大的影响。虽然我国物业管理发展时间短，但是由于有着巨大的需求，故呈现出速度快、规模大的趋势特征。同时也出现了一些物业管理方面的问题和法律诉讼案件，供求双方矛盾突出且显着。

本文以此为背景对物业管理做出调查研究。依据新制度经济学的相关理论，并结合目前国内外物业管理的现实状况，对物业管理的起源、制度变迁及存在的缺陷做出研究，进而提出适当的对策建议。 关键词：物业管理 新制度经济学 产权 交易费用

Abstract

One disputable fact is that property?management plays a much more significant role in people’s daily life, which has a great impact on people’s living standards.?Although?the development?of?property management in China is quite short,?but it’s now showing a?fast-developing, large-scale?trend due to?great demands. Nevertheless, there are also?a number of?property?management issues?and legal?proceedings. Contradictions between?supply and demand are obvious.

This report aims to analysis the development of property management.?Based on?the theory of?new institutional economics and?property

management?combined with?the reality of?the current?situation?at home and abroad,?we make some researches on the origin?of?property management, institutional?shortcomings. At last, we?give appropriate suggestions in order to help the development of property?management in China.

Keywords: property management? New Institutional Economics Property Right Transaction costs

前言

物业管理在中国兴起已经有30的历史了，在这三十年里，物业管理作为作为中国改革开放的诞生物，随着经济的发展，也已经取得了长足的进步，为广大中国人带来的前所未有的方便与服务，尤其是对于城里人来说。同时人们对于物业管理的要求越来越高，需求越来越多样化。但是，我们同时也观察到，物业管理给人们带来方便的同时也存在诸多问题，如服务态度差、质量低等。为了了解物业管理的相关知识并从经济学的相关角度提出合理改革建议，本文结合国内外物业管理等的多方面对比，以经典经济学----新古典经济学----和新制度经济学为中心理论，对此展开相关论述，最后得出相应对策和和结论。

1.国内外物业管理研究现状

通过对于国外的研究来看，国外对于物业管理的定义具有广义的房地产管理的含义。目前国外对于物业管理的研究主要可以分为两类：分别是物业管理运作与行为研究和对物业管理发展趋势的研究。对于物业管理与行为的研究，皮特·巴瑞特等人就把物业管理定义为“以战略性的体系的方式，对建筑设施进行维修、养护，并提供必要服务，从而创造一种能够实现基本生活目标的环境。”而亚历山大等人则从四个层面给出了全面的界定：既公司的层面、战略的层面、战术的层面和运作的层面。而对于物业管理的发展趋势研究，纳特从四个方面探索了物业管理的发展轨迹。分别是财政资源轨迹、人力资源轨迹、物质资源轨迹和知识资源轨迹等。这四种轨迹主要是来源于物业管理功能基础的四种资源。

从国内对物业管理的研究来看，有代表性的主要有赵翔、杨小燕、尹伯成、胡晓娟等人的着作与论述。赵翔（2003）认为我国要想走向正规的发展道路，就应该打破垄断进而走向竞争和品牌化发展。杨小燕（2008）通过对企业风险管理的研究把风险管理引入到了物业管理中。尹伯成（2002）则从物业管理的特征出发，做出经营、管理、服务的三位一体的概括，其精髓是为业主租户提供统一管理的综合服务，创造安全、整洁、舒适、方便的物业软环境。胡晓娟（2004）则对我国物业管理的法制环境做出了比较详细的论述。

总之，国内外的不同学者都根据不同的实际情况，对物业管理做出了相关论述，促成了现在物业管理理论与实践上的百家争鸣的大好局面。 2.论文结构

本文从前言开始，主要介绍了文章的写作背景和目的；然后分别论述目前国内外的研究现状，主要讲述国内外的着名的理论研究；再继续指出目前国内外物业管理的概况，主要分为历史、发展、现状和特点四部分。随后，进入正式的理论分析阶段，也是本文最主要的部分：首先介绍物业及物业管理的定义；然后，对物业管理的起源做出经济学方面的分析，并从经典经济学的角度（主要有供求分析和外部性分析）和新制度经济学的角度（主要有产权理论、交易费用理论、委托代理理论和分工理论等）做出详细论述。然后通过国内外对比、商业小区和高校的对比、历史与现状的对比，从产权缺失、制度缺陷、服务态度差、质量低等方面揭示目前我国物业管理行业存在的问题，并从城乡二元结构的对比指出农村物业管理方面的缺陷。最后，根据已有的理论和存在的问题，提出我们的对策或建议，并得出相应的结论。 3.物业及物业管理

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。而物业管理则是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依据国家有关法律法规规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并未物业所有人和使用人提供高质量的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。物业管理是属于第三产业的服务性行业，物业管理的对象是物，服务的对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿服务劳动和市场经营行为。物业管理坚持有偿服务原则，是市场经济条件下第三产业的基本特征。 4.国内外物业管理概况 物业管理的历史

世界上最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。英国工业革命以后，城市中对劳动力的需求急剧增加，而城市中的人口无法满足劳动力需求缺陷，使得大量工作岗位出现空缺，所以农村人口大批量地向城市集中，引起对城市住房需求的急剧增加。但是问题也随之产生。由于没有明确的住房管理规

定等措施，出现了房屋破损严重、居住环境日益恶化等社会问题。为了应对这些问题，房主逐渐对住房机制进行改革，随着改革的范围逐渐扩大，就形成了初步意义上的物业管理。

随着世界经济中心的转移，由有“日不落帝国”之称的英国组建转移到新兴资本主义国家美国，现代意义上的物业管理也相应地在美国被提出。尤其是美国先进的技术条件使得房地产行业发生了翻天覆地的变化，装有电梯、先进卫生间及照明通风等设备的高层楼宇竞相面世，这就使原来的物业管理无法满足现代美国人的需要。相应的，为了应对现代社会最物业管理新的需求，现代意义上的物业管理应运而生。

相对来说，中国在物业管理方面的起源远落后于欧美国家。清王朝覆灭以前，实行的是“普天之下莫非王土，率土之滨莫非王臣”的政策，几乎没有私有产权一说；从辛亥革命到新中国建立，各方军阀相互混战，民不聊生，对生存的需要远远大于其他方面，物业管理被抛之脑后；新中国建立后，实行以公有制为主体的社会主义制度，私有产权受到严厉打击，再加上1966~1976年的十年动乱，房地产及相关的物业管理无从谈起。现代中国的物业管理其实是舶来品。中国最早的物业管理出现在第一经济特区----深圳，这主要受益于邓小平改革开放之举。1981年，深圳市第一家涉外商品房管理公司----深圳市物业管理公司成立，标志着中国现代意义上的物业管理的诞生。 中国物业管理的发展历程

因为中国物业管理行业的发展起步较晚，到目前为止也不过30年的时间，所以中国物业管理的发展历程大致上可以分为两个阶段。

第一阶段 这一阶段是从1981年~1993年，是物业管理的起步阶段。1981年，深圳市物业管理公司成立，大胆引进国外先进的物业管理经验，对传统的房屋管理体制提出挑战与改革。同年，广州市建立东湖新村试点，实施新型物业管理模式。1985年，深圳市房地产管理局成立，物业管理开始向专业化、企业化、社会化方向发展。新型管理制度与模式的引进与试行，初步确立了物业管理在市场经济改革中的地位，明确了业主与物业管理层的关系，为物业管理在市场经济中发挥巨大作用奠定了基础。

第二阶段 这一阶段从1994年至今。1994年3月，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，其中第一条就明确指出“为了加强城市新建住宅小区的管理，提高城市新建住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，特制定本办法。”即在城市新建住宅小区中推行物业管理制度。第四条指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业公司统一实施专业化管理。”从此，物业管理的范围逐步扩大。从商业宾馆、酒店、写字楼到学校、工业企业无处不有物业管理的存在。2004年6月，我国有制定并颁布了《物业管理条例》，成为物业管理方面的纲领性和规范性文件，并与2007年作出修改。明确了业主、物业管理企业、物业开发建设单位的权利与义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会的职责与运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好条件。

中国物业管理现状

每当涉及到中国物业管理现状时，大部分文献都不约而同的指出了目前中国物业管理存在的种种问题与缺陷。例如潍坊职业学院的尹瑞凤、韩梅、董莉娜（2008）等就曾撰文指出中国物业管理现状的几个问题。1.没有准确把握物业自身定位，服务意识亟待提高2.规范有效的物业管理机制尚未完全建立，相关配套政策滞后3.物业管理队伍素质偏低，人才短缺4.物业管理效益差，难以更好的生存发展。但是，同时我们也看到了物业管理的这些缺陷背后给社会带来的巨大收益，物业管理的现状依然有其积极的一面。1.物业管理市场日趋繁荣，物业管理企业数量不断增加。根据中国物业管理协会2008年统计数据显示，我国共有物业管理企业4600余家，覆盖全国31个省、直辖市、自治区，其中有限公司企业占多数。2.物业管理体制日趋成熟。随着《城市新建住宅小区管理办法》和《物业管理条例》相继颁布实施，我国的物业管理体制已经逐步走向正轨，虽然与国外相比尚有很大差距，但与物业管理岗起步之时已有巨大进步。物业管理企业的经营理念也随着人们观念、意识的改变而转变，由以前的“管理”逐步走向具有人性化的“服务”。3.物业的建管一体化是目前物业管理的主流。虽然物业的建管一体化备受争议，但是就目前来看，建管一体化的确给房地产开发商和物业管理企业省却了很多不必要的额麻烦，也给广大

业主带来许多无形收益，当房屋等出现质量问题时物业管理企业无法将其推给开发商，而业主也不用因物业管理企业的卸责四处奔波，因为在建管一体化条件下，开发商和物业管理企业同属于一个公司或集团。 中国物业管理的特点

经过30年的发展，中国的物业管理虽然起步较晚，但也自成体系，有着自己的特点。1.中国物业管理发展时间短、速度快、规模大。这一特点主要是因为中国改革开放时间本就不长，作为舶来品的物业管理自然无法超越这一局限约束。但是因为中国人口基数大，每年都有大量人口在城市买房，所以物业管理又呈现出发展速度快、规模大的特点。2.物业管理呈现多种模式并存。因为我国自建国后就实行以公有制为主体的社会主义制度，改革开放后私有产权得到普遍的承认，就导致我国公有制和私有制同时并存的局面，这种双轨制体制也对物业管理的体制也产生极大的影响。目前来看，我国的物业管理模式主要有三种。第一种是以学校等为代表的公共部门和事业单位的物业管理模式。通过对济南大学物业管理中心的访问发现，这种通过由房管所、单位房管部门或单位后勤部门提供的物业管理体系僵化、低效，已经不适应市场经济中消费者需求的多样性。第二种是由开发商选择物业管理企业。这一种管理模式包括建管一体化的物业管理模式。这种管理模式下，有利于开发商和物业管理企业之间的协调与合作，但是容易导致两者之间相互勾结，损害消费者的利益。第三种是由业主选聘物业管理企业。这种方式有利于加强物业管理企业之间的相互竞争，保护业主的权益，但是，业主之间的联合与统一存在较大困难，尤其是在业主非常多的情况下，虽然保证了公平，但是降低了效率。3.物业管理质量低、服务人员态度差。通过对泉城广场一带居民的走访调查发现，人们普遍反映物业管理方面存在很多问题，比如工作人员对业主的没礼貌，对业主的问题不能及时予以解决，对楼道等公共设施的保养与维护不到位，甚至会有武力威胁业主的情况出现。 5.物业管理的经济学分析 物业管理的起源

对于物业管理的起源与早期介入历来有不同的分析与见解。我们小组通过讨论分析后认为，关于物业管理起源的理论较有解释力的有分工理论和交易费

用理论⑥。分工和交易费用理论是不可分割的两种理论。经济学鼻祖亚当·斯密最早在其巨着《国富论》中指出了社会分工的经济学意义，开篇第一章就讲“论分工”，“劳动生产力上最大的改进，以及在劳动生产力指向或应用的任何地方所体现的技能、熟练性和判断力的大部分，似乎都是分工的结果。”随着经济社会的发展，自给自足的传统自然经济已经不能适合工业化生产的时代需要，所以，分工越来越细化，越普遍。正是在这种条件下，物业管理作为一个新兴的行业应运而生。同时，物业管理的出现，也像市场、货币等的出现一样，大大的降低了劳务市场上的交易费用。对交易费用的降低，应该是分工演进的最大动力与目的。杨小凯教授也在他的着作《新兴古典经济学与超边际分析》中写道“交易费用系数越低，分工水平越高；反之则越低。”有分工的地方就会有交易费用，分工会在一定程度上降低交易费用。 物业管理的供求分析

像其他任何市场一样，物业管理市场也有市场客体、市场主体和市场环境三个方面构成。物业管理市场中的市场客体就是指市场中的交换对象，即物业管理服务；市场主体是指进行交易的组织或个人，即供求双方；市场环境是指使得交易正常进行的环境保障。在完全竞争的市场上，供求双方相互博弈，通过竞争机制和价格机制是社会福利达到最优，即帕累托最优状态。但是，完全竞争的市场只不过是存在于经济学家的理想状态之中，在现实世界里，由于信息不对称、行业门槛高、卖方垄断、市场交易制度不健全等，竞争是不完全的。这也与我们的调查结果相符。调查结果显示，社会上对物业管理服务的需求量非常大，现在的社会供给无法满足如此巨大的社会需求，物业管理服务呈现供不应求的态势，及社会有效供给不足。如图所示：

P S1 S2 E1 E2 D2 D1 O Q1 Q2 Q 图1：物业管理市场的供给与需求

供求都随价格的变化而变化，当价格上升时，供给增加，需求减少；当价格下降时，需求增加，供给减少。但是，因为市场的不完全竞争行，决定了S1和D1的交点E1时的均衡状态下的社会总福利并没有达到帕累托最优状态，实际供给水平Q1没有满足最优状态下的有效需求水平Q2。要想达到社会的有效供给水平，满足社会的有效需求，必须采取相应的措施使供求曲线向右移动Q2—Q1的距离，即由S1的位置移动到S2的位置，随后，社会需求曲线会自动由原来的D1移动到有效需求水平与有效供给水平的交点E2。如健全法律体系，明确规定凡有欺压业主行为的物业管理企业必须向业主赔付相应的费用；信息更加公开透明，充分利用互联网和新闻媒体的力量，对违法违、规经营的企业或业主予以曝光；降低行业的进门槛，减少开办企业在政府各部门之间盖章的数目，增加物业管理企业的数量。这些措施都可以是供给曲线达到S2的水平。

作为提供一种特殊服务的行业，物业管理不但可以使消费者获得效用，更可以因其对房地产的保值、增值的贡献以及作为一种公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益水平上升。如图所示。

B Y Q2 Q1

· F U1 E · U2 U3

O

线

图2的Z-Y曲线表示社会的生产可能性边界，其中OA轴上的Z点代表不含物业管理服务的社会总产品生产量；OB轴上的Y点物业管理服务的总供给量（或总产量）。U1、U2、U3这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各种特征。从图1中我们可以看出，只有在E点，即社会福利曲线U2与社会的生产可能性边界相切时，社会福利水平才可能达到最大。反之，处于生产可能性边界之内的F点，只能达到一个低于U2的社会福利水平U1。 物业管理的制度经济学分析

所谓制度，就是指约束人们行为的一系列的规则，如明文法律法规、各种规章，不成文法，传统习俗和实施机制等。在西方世界中，又把制度称为游戏规则。如道格拉斯·诺斯就认为，“制度是一种社会博弈规则，是人们所创造的，用以限制人们相互交往的行为框架。”⑤人类所有的活动都是在一定的规则下发生的，制度体现在现实世界的各个方面。制度，是人类行为的最重要的约束条件之一。

在新制度经济学中，把制度作为研究对象，分析制度产生、确立、变迁、创新对经济发展的促进与制约作用。

物业管理中涉及的一个非常重要方面就是产权，而产权经济学则是新制度经济学的重要分支学科之一。产权并不是一项单独的权利，而是作为权利的组合而存在的，在物业管理中最主要的是私有产权。经济学中私有产权的权利束的定义与法律中的并不完全相同，而是适合经济分析与解释的定义。私有产权权利束即是张五常讲授所说的私有产

Z A 图2：物业管理的社会福利曲

权结构①，主要包括私人所有权②、私人使用权、支配权和收益权。没有私有产权的社会绝对是效率绝对低下、资源配置绝对无效的社会。1976年诺贝尔经济学奖得主米尔顿·弗里德曼说经济社会的发展在于“私有、自由、竞争”；1991年诺贝尔经济学奖得主罗纳德·科斯就也曾讲私有产权制度是市场存在的前提。在没有私有产权保障下的物业管理是发展不起来的，即使是有所进展，也会面临巨大的阻力与资源的浪费。在物业管理过程中，物业管理企业与业主发生的纠纷多数可以追究到产权的不明晰。比如，物业管理企业只是给业主提供服务的企业，但是，很多情况下业主委员会的成立却要受到物业管理企业的制约；业主有权决定将自己的住房外墙图上任何自己喜欢的颜色，但却得不到物业管理企业的同意，因为这加重了他们的工作负担，但却妨害了业主行使自己应有的权利。

所以，产权的明晰得划分是物业管理中最为重要的部分。业主需要将自己关于物业的部分私有产权让渡出去，这也是物业管理中的前提条件，否则，物业管理公司根本无法合法、合理的开展工作。因为任何对业主物业有改动或变动的行为，都有可能成为业主起诉物业管理企业的证据。所以，若要物业管理公司合法的给业主提供服务，必须将业主的部分权利让渡给物业管理企，主要是对物业的处置权。但是，并不是将业主对于物业的全部处置权都让渡给物业管理企业，只是将处置权中的一部分，如植被修剪、线路维护、垃圾处理等让渡给物业管理企业。所以必须将业主和物业管理企业之间的产权明晰界定。

物业管理企业作为劳务的销售者，接受业主的委托，取得物业的部分私有产权③，对物业实行管理与维护。所以，在物业管理中又要不可避免的涉及到业主与企业间的委托代理。

在物业管理中，业主委托物业管理企业对物业进行管理，业主是委托人，物业管理企业是受托人或代理人。委托代理理论是契约理论的重要分支之一。委托代理关系的起源应当归入到专业化，因为专业化生产的出现与发展，所以，每个人都从事自己有相对优势的行业或工作，在自己不具备相对优势的地方就需要委托更具有相对优势的人处理，所以委托代理便应运而生。现代社会中，生活步伐日益加快，业主不可能将物业的所有工作都由自己承担，所以就需要将其中一部分工作委托给具有专业生产能力的物业管理企业。在经济学上，最早的关于现代意义的委托代理概念的提出是罗斯开展的。他指出“如果当事人双方，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些决策权，则代

理关系就随之产生。”然而，当委托人与受托人分离，受托人代为行使委托人的部分权利时，容易产生受托人违背委托人的意愿，做出损害委托人利益的行为。根据经济学的假设，业主和物业管理企业都是追求个人利益最大化的理性人或经济人，业主追求更高质量的服务和更低水平的货币支出，而物业管理企业则尽一切可能追求更少的工作量和更多的货币报酬。但是，现实调查结果显示，作为委托人的业主往往无法制约物业管理企业的行为，经常受到物业管理企业的侵犯。所以，委托代理理论的中心任务是研究在利益相冲突和信息不对称的环境下，委托人如何设计最优契约激励代理人④。 信息不对称与道德风险

信息不对称是指在市场中进行交易双方掌握资料、信息不对等的情况。在信息掌握不对称的情况下，掌握信息多的一方往往会做出不利于掌握信息少的一方利益的行为，即信息不对称问题。1974年诺贝尔经济学奖得主哈耶克教授就曾在其着作《经济学与知识》中指出“合理的经济秩序问题的独特性恰恰是由于下面的事实形成的：我们必须加以利用的关于环境的知识，从来不会以集中的或完整的形态存在，而我们所见到的只能是由每一分立的个体分别掌握的零散的、不完整的知识。社会的经济问题就在于如何利用不能完整地由单个人掌握的知识的问题。”哈耶克在此指出的知识，是包含了科学知识和特定时空的知识，后者便是信息。物业管理中的信息不对称主要来自三个方面：业主与房地产开发商，物业管理企业与房地产开放商，业主与物业管理企业。有些物业本身在设计、建筑方面存在安全隐患，但业主与物业管理企业对此并不知情；业主对于房地产开放商已经招聘好的物业管理企业和他们之间的协议也不知情；业主对物业管理企业的管理与运作模式知之甚少。三方面掌握的信息各不相同，但是，作为消费者的业主，大部分情况下，掌握的信息是比其他两方少的。从另一方面看，中国实行以公有制为主体的市场经济政策，而市场经济的存在是以私有产权为前提的，所以中国的市场经济并不完善，这也是中国市场经济制度中最大缺陷与漏洞。在市场经济中，传递信息的最主要的途径是通过价格机制，弗里德曼就曾经讲，价格机制三个功能中最主要的就是传递信息。然而，中国市场经济的不完整注定使得价格机制受到扭曲，传递信息的功能受到阻碍，使得市场中各方掌握的信息更加不对称。

和信息不对称问题同时发生的还有道德风险问题。“作为一个市场主体，由于房地产开发商在建设过程中的目的主要是为了获取利润，实现盈利，他就会在条件允许的范围内尽可能地降低交易成本，而在其将房出售之后，剩下的经济活动就发生在户主与物

业管理公司之间了。也就是说物业管理公司承担了房地产开发公司某些不良行为的后果。因此，物业管理公司就承受了道德风险，即由房地产公司的‘不道德’而引起的损失。”⑦道德风险的起因往往是因为信息的不对称。对于建造的物业，房地产开发商掌握的信息要多于物业管理企业和业主。如果信息是完全的，即不存在信息不对称，三方面对物业掌握的资料和信息完全相同、有效，那么，无论其中哪一方，都不敢冒道德风险做出损害其他两方的行为。 6.中国物业管理存在的问题

通过调查发现，虽然相对刚起步时的物业管理状况，中国的物业管理行业目前发展迅速，并且取得一系列成绩，但是，问题依然严峻且突出。相对英美等发达国家的先进物业管理服务模式中健全的法律体系、必要的物业管理协会、管理层与操作层分离和配套齐全的设施相比，中国物业管理服务还存在很大差距；商业居民区的物业管理和以高校为代表的公共部门的物业管理在社会地位、资金筹集、资金运用、服务质量、人员选择等方面还存在巨大差别；城乡二元结构导致城市中物业管理行业发达且日趋成熟，而农村中则几乎没有物业管理服务，进一步导致城乡差距扩大。 制度缺陷与产权缺失

在发达国家，政府一般不直接参与经济活动，而是以仲裁者的身份尽可能的制定公平、合理、完善、详细、具体的规章制度，明确物业管理服务中各方面的权利、责任与义务。但是，在中国，政府不仅控制大量资源，拥有国有企业，还不停地参与经济运行，与民争利。目前，中国还存在大量的物业归政府部门管理，而不是交给市场去做。当制定规则的政府参与到规则所限制的活动中的时候，赢家只有一个，就是制定规则，参与竞争并解释规则的政府。这是中国物业管理目前面临的最大的制度缺陷。其次，房地产开发商与物业管理企业之间为了减少交易费用的耗费⑧，往往形成某一种合作关系。一种是房地产开发商竞聘物业管理企业，使其在物业设计与建筑过程中就参与监督，尽量减少信息的不对称和道德风险，但是这种方式容易因为房地产开发公司与物业管理企业之间意见的不统一导致纠纷，不利于效率的提高；另一种是房地产开发公司有自己的下属物业管理企业，自建自管，这种情况下几乎不存在信息的不对称和道德风险，但是容易造成房地产开发公司于物业管理企业的合谋，因为，对于业主来说，信息始终是不对称的，所以业主的利益容易受到损害，对业主来说是不公平的。再次，政府部门的工作效率低下，房产局往往对新购住房迟迟不予办理房产证，致使业主无法有效、及时的

维护自身权利。最后，业主与物业管理企业之间产权界定不明晰，导致资源浪费，纠纷不断。

商业小区与公共部门物业管理中存在的问题

经营商业小区的物业管理企业和市场中其他的企业一样，都是自筹资金、自负盈亏的企业，资金来源只能是投资者出资或向债权人借款，企业的盈亏状况关乎自身的生存与发展，所以企业受到降低自身成本，努力使利润最大化的激励，会自觉的提高服务质量，以便增强自身的市场竞争力。而高校等公共部门的物业管理归高校自身管制，经费由上级统一播发，不存在盈亏或生存压力，容易怠惰。其次，商业小区的物业管理企业与公共部门中相同职务的工作人员，政治地位并不相同，从而导致经济地位也不相同。在对济南大学物业管理中心调查后发现，物业管理中心最高领导享受相当于政府部门的副处级待遇，具有政治地位，相应的也享有退休金、养老保障金等社会福利，而商业小区的物业领导却无法获此殊荣。同样的职务，理论上更尽力工作的人却要面对更大的风险和更低的回报，有失公平。第三，商业小区的物业管理企业对资金的运用比较灵活，能把资源进行有效配置，最大的制约因素就是自身的盈利状况。当其获利时便倾向于提供更好、更高质量的服务。而公共部门中的物业管理中心却无法自由运用资金，因为上级每年度的拨款都是限额，一些设备无法得到及时更换，生产工具落后；而工作人员无论是否勤恳，都能获得固定工资，所以，便更倾向于少工作或不工作。第四，无论商业小区还是公共部门中，都存在服务态度差、质量低的现象。现实生活中最明显的例子是当商业小区的业主遇到问题需要物业管理企业解决时，如修理管道，需要给物业管理企业重复拨打数次电话，有时候工作人员还对业主恶语相向。在实际调查中，我们还发现业主极有可能受到物业管理企业的威胁。在对位业主进行访问时，该业主讳莫如深；当问及对物业管理企业的服务质量和对他们的态度时，业主神情紧张，只说“好，都好”，深入了解后发现很多业主对物业管理企业不敢公开发表意见。而同时，对济南大学教室问把手的粗略统计发现，大约有一半的门把手已经坏掉，而且长时间得不到修理，大约2%的桌椅损坏后得不到及时修理。第五，对于物业管理服务从业人员的选择与任用存在不同的机制。对于管理层人员的选择，商业小区物业管理企业实行的是绩效考核和专业素养的标准，因为只有选择更具备专业素养和工作绩效更高的人，才能给企业带来更大的利润，使企业更具竞争力；公共部门对管理层人员的选择则主要是通过政治程序，论资排辈或等，往往选出来的人是具有政治优势而不是更具专业素养的人。但

是，无论商业的物业管理企业还是公共部门的物业管理中心对操作层工作人员的选择则呈现出逆专业化倾向，尤其是在公共部门中更为严重。因为专业化的人员要求的工资水平较高，而用人单位依据最小成本原则倾向于选择专业化水平不是很高的工作人员，支付较低的薪水。但是，商业小区的物业管理企业最终是要盈利的，没有专业人员的支撑，企业最终将无法运行。所以，在这里面专业人员和非专业人员呈现某一个特定的比例，在这个比例上，企业的利润达到最大。而在公共部门⑨中，就我们采访济南大学的经历来看，物业管理部门的领导坦言“多为老如病残，都是从附近村里招来的”，没有受过专业训练，专业化水平低，工作质量相对降低。 城乡物业管理服务发展不均衡

走访调查过程中发现，部分人错误的认为农村根本就不需要物业管理服务，由于这种错误的意识形态，导致农村物业管理服务一直无法发展。但是，农村居住了大约亿的人口，占中国人口总数的57%，他们与占43%的城镇人口同样需要享受物业管理服务。另一方面，虽然农村人口对物业有巨大需求，但是依据中国农民的实际收入水平（名义收入与物价之比）却消费不起物业管理服务。由于错误的意识形态、供给短缺和消费水平低等原因，造成农村地区虽然有对物业管理服务的巨大需求，却无法形成市场，农村人无法消费。但是，造成这一现象的主要原因并不在于此，而是由城乡二元结构造成的农民实际收入水平低。一些农村地区至今未安装路灯等公共照明设施，没有统一的垃圾处理设备或服务等。 7.针对存在问题的建议

鉴于中国物业管理呈现出的独特性和复杂性，针对中国物业管理服务市场中存在的诸多问题，总结和学习外国先进经验，我们将从下列几个方面提出对策、建议。 健全物业管理法律法规

第一，应当从立法上规定，政府部门不得直接干预物业的管理行为，而应当作为仲裁者的角色对违法违规的企业或个人进行教育和惩罚；第二，通过物业管理行业协会或其他方式加强对房地产开发公司、物业管理企业的监督。可以在法律上这样规定“凡有明确证据证明房地产开发公司、物业管理企业和业主中有任何一方或几方对另外一方或几方造成既成伤害的任何组织或个人，有权从受害者和侵犯者处得到按照损害额度确定的一定比例的赔偿。”第三，缩短办理房产证的时间。在大多数情况下，时滞的存在，总是会降低资源的配置效率。而由政府部门造成的时滞，对资源的配置将会产生重大的影

响。应当参考日本对待流动人哭子女入学问题的安排，通过这样一项规定“凡购买新房者，必须在两周内到房管局申请办理房产证，逾期再申请办理的，可以适当加收逾期费，如按每超过期限一日加收一元人民币的费用；房管局应在一月内给出明确答复，合法即当通过，不通过则将按违法购买处理，凡不能如期做出答复的，将对受理该业务的工作人员处以罚款、降职、开除等处分，类似事件发生率超过20%的房管局，必须对该单位领导处以罚款、降职、开除等处分，并按每逾期一日赔偿1000元人民币的额度对申请者进行赔偿。”“凡有明确、真实证据证明侵害个人利益的任何组织或个人，有权要求房管局对其进行一定额度的费用补偿，并有权受理受害者的调查请求和开展调查工作，相应的应当有权从受害者处得到费用补偿。”“由于理性人通过比较成本与利益做出决策，所以，他们会对激励做出反应。”⑩当收益大于成本的时候，人们总是倾向于获得该项收益，有利于促进社会分工的进行，专业化的维权组织将会大量出现，知道达到成本与收益的一个均衡状态。 充分发挥市场作用

首先，应当把高校等公共部门的独立的物业管理制度取消，将其纳入到市场经济中去。高校等公共部门完全可以以法人的身份作为业主竞聘物业管理企业，并对物业管理企业进行监督，而物业管理企业也会对高校等公共部门进行选择，即是否应聘等，通过双向的选择，可以更好地考察和监督彼此的工作绩效。虽然自己经营物业管理比较方便，而且利于形成规模效应，但是，就像一个没有对外贸易、自给自足的国家一样，其中的交易费用会非常高，而且，以高校为例，其相对优势在于教育教学，而不是附带经营物业管理，所以，依据大卫·李嘉图的相对优势理论，学校应当放弃物业管理，而经营其具有相对优势的教育、教学工作，并作为法人单位，通过市场交易，购买物业管理服务。所以，相比而言，市场中的竞争制度要比公共部门中的竞争制度合理、有效的多。其次，全面实行横向监管制度。在经济社会中，政府部门对其他行业的监督属于纵向监督，而行业中个人或组织对其他个人、组织和政府的监督则属于横向监督的过程，但是也包括公民对政府部门的监督。横向监管制度相比纵向监管制度具有四方面的优势：监督范围广、监督积极性高、监督成本低、监督绩效好。横向监督是一种全民总动员式的监督方式，范围广阔。只要有确凿证据，就可以打赢官司并获得货币收入，任何理性人都会对这种激励措施作出反应，监督积极性高。对于横向监督成本的计算，不同的标准会得出不同的结果，这里采取的成本计算方式是计算政府支出费用的大小，如果

采用总支出额，横向监督会远远大于纵向监督。在纵向监督中所耗费的费用，由政府财政收入弥补，但是纳税人并不清楚自己所缴纳的税款用于何处；在横向监督中，虽然总费用额度会比较大，但是那是出于监督者自由、自愿的选择，所花费的每一笔资金，都会有明晰的财务记录。横向监督的推行会在一定程度上减少纵向监督的成本，减少政府支出，所以本文认为横向监督的费用较低，具体是指纳税人的非自愿、不明晰财政支出较低。同时，因为较为广阔的监督范围、较高的监督积极性和较低的监督成本，横向监督的绩效会比纵向监督要好。 让中国中民富裕起来

农村物业管理服务的供给短缺主要是由于城乡二元结构导致的农村落后、农民贫穷造成的。要想在短时间内时农村人口享受到物业管理服务，必须提高农村人口的收入水平，是农民尽快富裕起来。关于如何让农民周期短、见效快的富余起来，济南大学经济学院俞宪忠教授曾作出过精辟论述：“首先，使农民对其‘责任田’拥有真实、完整、明晰的自主土地产权，也就是要使农民拥有属于个人或家庭自主支配的地产”“其次，使农民对其房屋拥有真实、完整、明晰的房屋产权，也就是要使农民拥有属于个人或家庭的自主房产”“第三，赋予农民在城乡之间的自由发展权，使他们能够自由流动、自由就业、自由选择和自由发展”俞教授最后总结道：“路径很明确：按照公平正义原则加速制度创新；道理很清晰：中国农民富裕=自由+地产+房产；结论很简单：让中国农民富裕并不难！！！” 真正困难的地方在于既得利益集团是否向制度改革与变迁妥协，能否真正进行制度变迁，能否给农民以自由，能否让农民获得地产与房产的私有产权。如果这些能够真正实现，那么结论必将如俞教授所说“让中国农民富裕并不难。” 8.结论

物业管理的发展距今也已有150年的历史，即使在中国也有30的发展时间了。物业管理的确给经济社会带来巨大贡献，使人们生活水平得到巨大提高。但是，就中国物业管理目前的发展来看，有效供给不足的严重问题，资源配置并未达到帕累托最优，而且还存在巨大的制度缺陷和产权缺失，服务态度差、质量低等问题。要想对物业管理中的资源配置状态进行帕累托改进，就必须健全法律法规体系，充分发挥市场机制的作用，并尽快使占中国人口大多数的农民富裕起来。虽然，目前存在的问题很多，但是，我们也欣喜地看到现实情况在不断地发生改进，正如弗里德曼教授说的那样“幸好，潮流在转

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变” ○，我们满心期待美好明天的到来。

注释：

①“任何产权制度都有几种权利组合，产权是一个结构。”----《制度的选择》 ②张五常教授所提出的私有产权结构中，不包括私人所有权，与此处略有不同。“我提出的、为经济学而用的私有产权的定义，是由三种权利组合的：私人使用权；私人收入享受权；自由转让权。”----《制度的选择》

③一家物业管理企业作为一个法人单位，可以看做一个自然人处理，所以它与物业产权的关系应当与自然人与物业产权的关系相同，都是私有产权。 ④庄海燕 《新经济学视角下的政府行政成本问题研究》 ⑤尹伯成 《西方经济学说史简明教程》

⑥交易费用，从狭义上看，一项交易过程中所需要的所有的时间和精力的耗费；从广义上看，则是张五常教授提出的制度费用，包括获取有效信息、谈判、执行契约、界定和控制产权等的一系列的费用。

⑦计国忠 《对物业管理早期介入的经济学分析》

⑧此处不仅之交易费用，而且包括信息不对称问题和道德风险问题。

⑨公共部门中也有一定比例的专业人员，但与商业小区的物业管理企业相比，该比例相去甚远。

⑩格里高利·曼昆 《经济学原理》 梁小民 梁硕 译

11米尔顿·弗里德曼 罗斯·弗里德曼 《自由选择----个人声明》 商务印书馆 ○参考文献：

1. 亚当·斯密 《国民财富性质及其原因研究》 唐日松 等译 商务印书馆 2. 杨小凯 张永生 《新兴古典经济学与超边际分析》 社会科学文献出版社 3. 张五常 《制度的选择》花千树出版有限公司（香港） 4. 计国忠 《对物业管理早期介入的经济学分析》资讯与观察 5. 陈文斌 《服务是物业管理之本》鄂尔多斯日报2009/1/12

6. 梁涛 《基于新制度经济学视角的物业管理市场研究》暨南大学硕士学位论文2009/5/5

7. 钟超 《物业产权与管理的制度经济学分析》暨南大学硕士学位论文2005/5/8

8. 庄海燕 《新经济学视角下的政府行政成本问题研究》中国海洋大学2008

9. 哈耶克 《经济学与知识》转引自《哈耶克传》[英] 阿兰·艾伯斯坦 着 秋风 译 中国社会科学出版社

10. 《西方经济学说史简明教程》 尹伯成 编着

11. 格里高利·曼昆 《经济学原理》 梁小民 梁硕 译 北京大学出版社 12. 俞宪忠 《让中国农民富裕并不难》 《经济学家茶座》 2008年第2期 13. 米尔顿·弗里德曼 罗斯·弗里德曼 《自由选择----个人声明》 胡骑 席学媛 安强 译商务印书馆