许豫宏：文化创意园与主题公园的旅游地产思维

一、主题公园旅游地产构建城市旅游目的地核心吸引区

主题公园是城市形象的动力引擎，在大城市发展中，主题公园为城市带来的不仅仅是城市标志性吸引物，同时提升城市文化品质，提升地块价值，带动区域发展。

目前以主题公园为依托的旅游地产发展已经走过了过去简单的“借景”模式。“借景”是指在一些景观较好的主题公园和城市公园周边区域建造社区，依附于现有公园生态资源，对公园周边的土地进行开发建设旅游地产项目。“借景”只是注重了对公园视觉景观的利用，项目建在公园附近，能够满足俯瞰公园景色的需求。目前主题公园区域的旅游地产开发较之以前更注重区域带动性和产业联动性，正朝着项目规模化、规划生态化、建筑融合化、管理开放化、配套完善化方向发展，从而满足现代人更高层次的居住需求和多产业联动发展要求。

以主题公园构建为核心的旅游地产开发模式正在不断创新。华侨城集团一直在探索旅游与关联产业互动发展的模式，在旅游业的基础上，进行旅游和旅游地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨产业资源整合，使各产业优势资源彼此结合，提升了规模相应和资源利用料率。旅游的主要作用在于能够集聚人气、打造品牌，但利润相对较低，华侨城通过整合现有资源和区域资源的优化配置，使土地产生出最大的经济效益和社会效益，提供了比旅游本身更丰厚的利润。

华侨城以人造景区、景点来配套住宅、酒店、社区等的开发，通过打造主题公园景区来提升旅游地产项目的景观优势，使该地块的旅游地产项目相比其他项目价值更高、投资潜力更大。同时，完善的配套设施对于土地价值的提升也起到了关键作用。结合旅游和旅游地产发展相关的服务和配套性产业，华侨城还适度发展了高档酒店业、商务和区域性品牌商业中心；在环境建设方面，华侨城在城市设计、单体建筑和局部环境设计等方面始终坚持设计结合自然的理念，在整体设计中融入主题文化元素，使人文特色成为城区独特的风格和精神内涵，因此使得华侨城成为主题形象鲜明的旅游地产开发典范。

二、文化创意旅游地产构建城市文化旅游形象符号

近年来，很多城市开始出现创意文化聚集区，比如北京“798艺术区”、上海800

艺术区、深圳F518时尚创意园、天津6号院文化创意产业园、杭州LOFT49等。这些极具创意的区域形象逐渐形成城市的一种文化符号，进入这些区域的不再仅仅是艺术家，越来越多的大众游客也参与进来，这些区域逐渐发展成了城市的旅游热点，随之而来是人流集聚，地价上升，餐饮、住宿、社区等设施形成规模。经过建设和发展，798艺术区的国际影响力大幅提升，也吸引了众多的艺术爱好者和高端旅游者的拜访，许多艺术家的工作室正在转型为画廊机构，未来将建设798旅游服务平台。据统计，2008年北京798艺术区共吸引了55万国内到访者，日最高流量达2.1万人，奥运期间798艺术区共接待各国政要、奥运官员近50万人。798艺术区成功转型，从废旧工业区成为艺术家聚集区，再成为时尚高端旅游区。798的品牌效应也推动了区域的转型，推动了北京市高端旅游市场的发展。

有了创意产业，原本普通的地块可以得到成倍价值链提升，创意产业具有巨大的推动作用。创意产业区集聚了建筑、设计、规划等众多专业人才，区域设计理念的先进使得大量国内创意产业入主这里，甚至国际的一些知名企业看中创意性建筑设计优美环境设计，他们放弃在CBD租用写字楼，而是在这里租用办公楼，设立总部。目前，城市创意文化产业区正面临商业地产价值和艺术的冲突问题，文化创造如何与关联产业融合发展，这是亟待解决的问题。