一、 区域概况
1.1 区域位置
成都玉林区域乃是成都的一个的重要老式生活居住区域，位于成都市天府广场西南边，从南北方向上来看它位于南一环与二环之间，从东西方向来看，它处于人民南路与永丰路之间。距离成都市天府广场直线距离3㎞左右（区域平均距离），距离成都市科华路百联天府平均距离在1.6㎞左右，距离春熙路盐市口商圈直线距离3.5㎞左右。辖区内有高新区玉林街道办事处。
1.2 区域范围
根据我们实地调查资料，实地走访调查我们对成都市玉林区域做出了一个区域范围做了一个简单的四至划定。以东面人民南路西边永丰路，北边一环路南二段和南边二环路南二段所围城的一个区域作为我们数据库的区域统计范围。区域内街道总数49条，人口总量约在15万左右。
1.3 区域交通
玉林片区地处成都市西南一二环之间，主要的交通网络可用“五纵四横”来概括，“五纵”指的是：永丰路、芳草街、玉林北-中-南路、玉林街-玉林南街、人民南路四段；“四横”指的是：一环路南二段、玉林西路-玉林东路、芳草东街-倪家桥路、二环路南二段，其道路以双向四车道及双向六车道为主，无交通管制情况。公交线路有12、26、59、51、61、77、79、93、109、114、115、76、
153等。从上我们可以看到该区域的交通便捷度较高，交通拥挤程度三级。
1.4 区域环境
玉林片区属于老式的住宅小区，小区建筑不高，小区内部植物植被较为密集，街道上绿化树为榕树，属于亚热带常绿阔叶林，能够有效的净化周围的环境质量，吸附空气中的尘埃。玉林生活区没有主要的交通干道，因此进去该区域的车辆不多，主要为玉林片区居住居民。另外玉林区域近年来已在逐渐的改造老式的道路，将原来的水泥道路改造为沥青的柏油马路，改造后的道路街道路面尘埃将会有所减少，从而改善空气环境质量，近年来，玉林新修的住宅用房外墙多采用瓷砖贴墙，这也大大减少了房屋建筑尘埃的扩散，创造了良好的生活环境。总体上讲玉林片区的环境质量较好，空气污染度较低。
1.5 区域建筑
从建筑上来看，玉林片区居住历史悠久，很多住宅建筑都是上个世纪九十年代修建的，但近年来随着人们对生活质量要求的越来越高也新建了不少住宅住房，因此玉林片区的建筑呈现新旧混合的局面。像玉林苑、玉南苑、玉謦苑等住宅小区建筑就相对陈旧，而像王府花园、美洲花园、丰尚宜居等住宅小区则是2000年后新修的。从建筑高度上讲，玉林片区的住宅小区大多是多层住宅，以6-7层为主，有部分的小高层住宅，这类住宅大多是03年以后建造的，总层数在18层以下。从建筑结构上来讲，该区域的建筑以砖混和框剪的建筑结构为主，多层的住宅为砖混结构，小高层住宅则为框剪结构。外墙多采用涂料和贴瓷砖的装饰方式。由于玉林区域几乎没有现代的办公场所及现代写字楼，也就没有钢窗外表的建筑。
1.6 区域形态
众所周知，玉林乃是一个生活小区，其区域内的底层商铺经营自然也以生活日常品经营为主。玉林串串是玉林片区的著名小吃，流行于整个成都市。玉林区域的商铺几乎都以底商为主，店铺面积较小。经营店铺以服装、餐饮店为主。以玉林北路-玉林中路-玉林南路为界，左边以经营服装的店铺为主，右边以经营餐馆为主。在玉林东路与倪家桥路两条街道上经营的服装店大多以女性和儿童为经营对象。这些服装店店铺面积一般在20-40㎡为主，店铺一般经过精心的装修，衣服的选购都比较潮流前卫，以20-30岁的女性为经营对象。白天很少看到这些店铺有顾客光临。玉林区域商铺大多数只有底层，在近年来新修的建筑中有1—3楼的裙楼。玉林区域的餐饮可分两类，一类是店铺面积较小的一般在45㎡以下，以面馆，抄手，小吃快餐店为主；另一类餐饮店面积在100㎡左右及其以上，如玉林串串，大中型中餐馆，武陵山珍等。除此之外，在玉林区域内还零星的分布着各色不同的便民生活服务店，如理发店，化妆品店，副食店，干洗店，文具店，烟酒商行，房屋中介，药店诊所等。
1.7 区域配套
玉林的配套设施。玉林作为一个历史悠久的住宅小区，各种生活实施配套比较完善，有医院、学校、银行、超市、公园、酒店等。玉林区域临近华西医院，华西普济医院、成都锦华医院、四川长征医院；学校有芳草街小学、玉林小学、玉林中学、四川财经职业技术学院、成都市群星美术学校；银行有中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行、交通银行、兴业银行、招商银行、中信银行等；超市有好又多、人人乐、红旗连锁、互惠超市、舞东风等；周边公园有武侯祠、浣花溪、望江公园等；酒店有玉林宾馆、锦江之星、七天连锁酒店、
明悦大酒店等。
玉林区域小区较为安静，小区内环境清幽，绿化做得不错。
二、区域调查样点
1.住宅
1.1 租金及价格。
一，住房。玉林区域内的住宅可以2000年为界分为两种，一种是之前建设的，一种是之后建设的。这两者的租金水平差异在20%左右。玉林地区出租房较多，且环境清幽、交通便利、生活配套设施齐全，因此吸引了大批求租者。房租水平相对较高。
1.1.1 玉林二手房调查样点列表： 楼盘名街道 户型 面积装修情所在楼售价单价称 （㎡） 况 层 （万） （万/㎡） 江南苑 芳草街2号 4*2*2 136.5 中等 3 89.5 6557 2*2*1 94.6 中等 4 63 6660 王府花芳草街6号 1*1*1 41.38 精装 9 37.8 9135 园 3*2*2 126.7 精装 10 99 7814 瑞升花芳草街36号 3*2*1 91.8 精装 11 73 7952 园 1*1*1 56.47 精装 3 50.82 8999 天府花蓝天路58号 3*2*1 139 精装 3 98 7050 园 3*1*1 109 精装 1 78 7156 沙子堰 玉林西路 3*1*1 93.4 中装 6 66 7066 玉林嘉玉林南路 3*2*2 130 精装 5 82 6308 园
玉林苑 芳华街1号 3*2*1 80.5 中装 4 58 7205 长信公芳华街24号 3*2*1 94 中装 3 66.8 7106 寓 三九雅芳草街53号 3*2*2 118.5 精装 2 102 8608 园 4*2*2 144 精装 5 104.5 7257 玉林人玉通巷7号 1*1*1 50.28 精装 2 41 8154 家 2*2*1 81.5 精装 1 53.5 6564 玉寿苑 玉洁巷 2*1*1 61.73 精装 3 46.5 7533 2*2*1 77.79 中装 6 53 6813 国嘉美玉林东路162*2*1 92 精装 13 78 8478 领居 号 3*2*2 130 精装 9 105 8077 都市金玉林南路1号 3*2*2 117 中装 5 92 7863 岸 2*2*1 84.5 精装 7 75 8876 玉林品玉林北路 2*2*1 81.6 简装 5 76 9314 上 1*1*1 35.6 毛坯 13 31 8708 玉苑公玉洁巷 3*2*2 146 毛坯 3 92 6301 寓 2*2*1 108 精装 7 78 7222
玉林片区的住宅均价在7500元/㎡左右，新修的多层住宅则售价在8000元/㎡以上，这类住宅大多是精装修，小区环境好，物管好，物管费在1.5—3元/㎡/月。小区以多层、小高层为主，夹杂有高层住宅。
不同套型二手房售价比840082008000780076007400套一套二套三售价（元/㎡） 中小户型受到众多投资者的青睐，无论是自己住房还是投资，大家都喜欢选择小户型的房子，虽然小户型的房子单价比较贵，但总价来说显得相对便宜，对于自住者和投资者来说心理都更能承受一些。小户型的房子出租率比较高，投资回报率自然也相对较高。对于首次置业的年轻人往往会先选择一套小户型作为结婚的准备房，等经济基础稍好些后再换大一点房来提高生活品味。
90008000700060005000售价（元/㎡）40003000200010000新盘次新盘旧房
在同一区域新盘与旧盘相比，小区建筑较新，水电气等生活硬件设施较为齐全，房屋装修豪华，在建筑设计方面更加科学化、节能化、环保化和人性化，
更能体现居住的高品质生活，小区的绿化率更高，物管服务更加好，这就使得新盘的售价往往比较高。但旧的小区生活配套设施齐全
1.1.2 玉林租房调查样点列表： 楼盘名位置 户型 面积装修情所在楼租金（元/称 （㎡） 况 层 月） 玉林苑 芳华东街 3*2*1 97 中装 4 1600 2*1*1 67 精装 5 1250 玉林嘉玉林南路 3*2*1 110 中装 3 1800 园 1*1*1 50 豪装 4 1200 玉林品玉林北路 1*1*1 48 中装 13 2000 上 2*2*1 84 精装 15 2500 玉苑公玉洁巷 3*2*2 150 精装 4 1800 寓 都市金玉林南路 2*2*1 83 精装 11 2200 岸 1*1*1 43 精装 9 1500 国嘉美人民南路 3*2*2 133.5 精装 17 3000 领居 2*2*1 89 豪装 18 2200 玉寿苑 玉洁巷 2*2*1 81 简装 4 1500 2*1*1 65 精装 6 1250 玉林人玉通巷 2*2*1 83 中装 4 1400 家 三九雅芳草街 3*2*1 109 精装 5 2800 园 王府花芳草街 1*1*1 52.5 精装 7 1450 园 3*2*2 123 精装 6 3200 江南苑 芳草街 2*2*1 98 精装 5 1650 瑞升花芳草街 2*2*1 83.5 精装 13 1700 园 1*1*1 62 精装 6 1600 3*2*1 119 精装 7 3000
玉林片区出租房较多，租金水平略高，套一出租在1200元左右每月，套二在2000元左右每月，套三在2800元左右每月，都是精装房，年租金回报率较高。
2. 写字楼
玉林片区写字楼较少，主要在一二环路及人民南路和永丰路边上，这一区域写字楼租金不高，普片在100元/㎡/月以下，都属于老式的多用型大厦，外表较
旧，不属于中高档写字楼，其内部设施配套较差，大多没有中央空调，物管一般。入住客户多为一些中小规模的公司及培训机构和中介服务公司。
2.1 写字楼调查样点列表 名称 租金（元/月） 信都大厦 50-70 节能大厦 45-70 东富大厦 40-65 人南大厦 70-130 天华大厦 50-60 海联大厦 60-80 四川教育考试大厦 55-90 瑞升花园大厦 60-100 玉林地区因是住宅区域，没有甲级写字楼，写字楼相对较少，总数在10个左右，写字楼楼龄大多在5年以上，比较老，写字楼租金水平中等偏下，以50—60元/㎡/月为主，大厦配套施舍一般，几乎没有中央空调，有地下停车场。
3.商铺
玉林商业繁华度较高，其主要的两类商品为餐饮和服装。玉林商铺中经营餐饮和服装的店铺的租金及售价较高，租金约在80—150㎡/元/月，售价在17000—25000㎡/元。
3.1 商业调查样点列表： 名称 地点 面积（㎡） 月租金（元/装修情况
月）
张飞牛肉 玉洁巷 23 1500 中装 奶茶店 玉林东路 28 2500 精装 肥肠粉 一环路南三段好又多8 1600 中装
内
福建混沌 人民南路四段 70 6000 中装 童装店 玉林东路 20 2100 精装 茶铺 芳沁街 60 2900 中装 麻将馆 玉林西路 65 2400 中装 有家冒菜 玉林南路 58 4500 中装 欣荣中介玉林西街 24 1500 中装 店
慧新建材 蓝草路 30 2500 中装 金碧擦鞋 芳草街 22 2400 中装 宏运驾校 玉林北路 27.5 3000 中装 衣衣不舍 芳草东街 34 4300 精装 川岛干洗芳华东街 19 1700 中装 店
玉林片区商铺租金较高，经营餐饮的投资回报率较高。
玉林片区环境干净清幽，适宜居住，故此区域住宅房价高于周边区域，投资者多，房屋租金水平较高。
三、区域综述
玉林片区地理位置和交通位置都十分重要，处于正在发展的城南路沿线上，一二环之间，早期就是成都的一个重要居住区，这里环境干净，生活配套实施比较完善，出行交通便利，方便上班购物，离市区距离近，是理想的居住地。这一区域商业氛围一般，主要特色经营就是餐饮业，租金水平相对较高，写字楼欠缺，本身就是居住型区域，用于办公就会降低这一区域的居住品质，是一个生活悠闲的居住场所，未来其已有的经济形态不会有太大改变，仍以居住为主。
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