浅谈专业市场的开发策略

ＳＨＡＬＯＮＧ地产沙龙０　■　浅谈专业市场的开发策略　近年来．全国各地商业地产的开发轰轰烈烈．各类购物中　看．商业地产并不是已经饱和．而是适合商家经营的商业业态　心、商业街、专业市场、社区底商乃至旅游地产层出不穷．创　太少．地产商建造的商业地产项目最终使用者还是商家。一些　造了许多地产奇迹。这其中．专业市场的作用格外引人注目．　没有把握市场脉搏而盲目上马的地产项目．造成了目前商铺市　尤其在购物中心趋于饱和．商业步行街经营不景气、商务办公　场存在的奇怪现象：一面是各地不断建造大规模、超大规模　物业　大量空置的今天．专业市场更显现出其独特的魅力。　的购物中心、专业市场．数万乃至数十万平方米的项目比比皆　专业市场的概念是指某一类商品的集散地．一是集．二是　是：另一面经营者、商家又为寻找一个合适的经营地点而苦苦　散；是一种经济传播。　寻觅。不同的商家对选址的要求各有不同．但在某些方面仍有　专业化的商业地产开发．可以最大限度地满足经营者的业　共同之处。从商家的角度出发．商业地产项目选址论证应至少　态需求．订制式的开发适合商家和产品的市场。以长沙为例．　国际Ｉ丁城、中南汽车大世界、长沙机电大市场、长沙茶市、湖　包括以下方面的内容：　１２３、项目所处城市或区域的区位分析；　城市商业网点布局分析：　基于市场环境的商圈分析；　地块与设想主力店的适应度分析．　综合因素评价及结论。　除了全面的选址论证工作．现代专业市场的选址．还必须　南湘绣城、万家丽建材大市场等都是专业市场开发的成功典　范。　、、那么．如何才能做好专业市场的开发呢７阳学文策划工作　室通过对国内外众多成功与失败的案例进行深入研究．并结合　自身的策划实践．总结出以下经验：就与普通住宅开发相比较　而言，要搞好专业市场的开发，必须抓好以下几点：　４、５、同时具备三个条件：一是地理位置要符合城市商业发展的趋　首先是项目的选址。众所周知．地产界有一句名言日：地　势．对周边有一定辐射能力。大凡专业市场一般都分布在城市　段．地段．还是地段。足以说明地段对地产开发．尤其是专业　的边沿地段．这主要是从交通的要求考虑。首先货车可以随时　市场开发的重要性。在进行项目开发前．一定要做好选址论证　进出，不受市区交通管制．因为市中心只有在每天凌晨时段，　工作．因为很多发展商从根本上忽视这个关键的环节。商业项　才能安排货车进货出货：其次避免塞车之苦．方便自己．方便　目选址论证是一件非常复杂也非常专业的工作．在选址论证上　顾客。二是交通便利．停车方便。专业市场一般都位于出入　不光靠经验．还要有大量的定量分析。从目前市场发展状态来　城市的门户所在．如火车站、汽车站、机场等。这些地方交　维普资讯 http://www.cqvip.com

通方便．是商旅来往城市的必经之途．零售的人流量也有保　证。三是必须拥有相当数量的消费群体或对周边消费者有足　够的吸引力。　能逗留长的时间．进到国际ＩＴ城．你永远被玲珑满目的商品　所吸引。再有商场内部的空间设计．令消费者抬头上望时．　予人一种开阔有气魄的体验：而往下看．则驻足观赏人潮如　国际ＩＴ城．作为中国南方大型ＩＴ专业市场．位于地处火车　站附近的朝阳电子科技一条街的黄金码头。为了进一步发展　ＩＴ市场．做大ＩＴ行业．湖南省信息产业厅和长沙市政府联合出　台了“打造长沙　中关村　”方案．以朝阳路为中心．东起　车站路、西至白沙路、南到人民路、北抵解放路。这样就形　成以“国际ｌＴ城“为龙头．　“合峰“、　“国储”、　“通发“、　涌．货物丰富精美．产生强烈的购物欲　这都符合环境美学　的良苦用心。　第四，吸引大户进场。　每一行业的批发市场总会有经营大户．对一个新的专业　市场．能否吸引大户八驻是一大关键．大户资金雄厚．掌握　的厂商资源、客户资源多．一下子便可以给新的批发市场带　来人气．同时大户对中小批发商有号召力．大户进场．其它　天心“、　合一电脑城　、　“朝阳电器城“等十大电脑城　与住宅仅仅通过开发商和购买者两个环节就可以构成的　单一价值链不同．商业地产是社会商业行为的物质载体．所　以在商业地产的价值链上除了开发者．还包括与商业活动有　关的消费者、经营者和投资者。因此．商业地产开发要权衡　的利益更多．开发流程也更为有机、复杂．各环节是否链接　正常将直接影响到项目的盈利。　鼎足而立的局面。由于该地段易聚集人气、财气．加之政府　的大力支持．该商圈已成为长沙最大的ＩＴ消费中心．生产、销　售总值突破２００１＇７，元大关。　其次要营造成行成市的商业气氛。　专业市场一定要有规模优势．制造共赢效应。有经营规　模．才易于做旺．才易于把名气做出来。规模优势能吸引到　客户的缘由　１、第六，专业市场的利润产生模型更为复杂。　住宅开发与商业地产开发最大的不同在于．前者开发后　以售出为目的．并以售出为终结．是一种明显的短期业务．　而后者则是开发完之后将物业租给零售商长期运营并获得长　远回报为目的．这项业务涉及面广．包含内容多．过程较为　复杂．这决定了了商业地产的利润产生模型与住宅不同．这　是商业地产开发与住宅开发之间的本质区别。住宅的未来经　济利润可以使用普通会计利润来预算．其利润途径只是简单　的销售收入扣减开发总成本．而商业地产的开发利润则要通　更有号召力．　品种更多．数量更大．　２３、、价格更公正、透明、开放．　成行成市可提升商铺物业的价值．在专业市场上的批发　商也会因为生意好做．销售量大．能增强与供货厂商的侃价　能力．显然专业性批发市场要做出气候．一开始一定要保证　有一定的规模．然后才有产生“滚雪球“的效应．越做越　大。否则无从集聚人气．自然门可罗雀。　过多种不定性途径实现．其中包括出租、销售、自营、管理　等。　专业市场的开发必须要处理好开发者、所有者、经营者　及管理者这四个方面的权益关系。缔造利益共同体是专业市　场持续盈利的基石．真正高明的商业地产操盘手不仅仅能实　第三，要有合理．完善的规划设计。规划设计同样决定　着专业市场开发建设的存亡。　商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个　招商过程。在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商　家的需求．特别是可视性和可达性．以获得最大的商业利　益．进而为发展商获得最大的出租和出售回报．是规划设计　至关重要的问题。　现“四赢”局面．更能建立开发商、投资者　经营者、专业　运营商、终端消费者和政府六位一体的利益均衡机制。　目前．我国的城市化进程已步八高速轨道．时代的发展　需要大商业、大流通、大市场、专业市场的开发大有可为。　相信省内外的房地产、发展商们定会依托“９＋２　泛珠三角　合作机制．借助中央加快促进中部崛起战略的东风．把握机　会，开拓进取．建造出更多适合中部崛起战略要求的、辐射　层面更广的专业市场。　国际ＩＴ城从购物广场的理念出发．迎合消费者逛街的要　求．充分体现“以人为本”的经营理念．彻底打破以前的电　脑城封闭型的规划设计．在建筑规划上显现了现代商场的　开放性．做到　城中有城、城中有街、街中有店、成行成　市”。　无论是商场的架构还是货架的布局．都是让消费者尽可