住宅工程质量常见问题专项治理技术方案

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一、地下室混凝土开裂 ...............................................................错误!未指定书签。 二、钢筋混凝土现浇板开裂 .......................................................错误!未指定书签。 三、填充墙裂缝 ............................................................................错误!未指定书签。 四、墙面抹灰裂缝 ........................................................................错误!未指定书签。 五、外墙开裂、渗漏 ....................................................................错误!未指定书签。 六、有防水要求的房间渗漏 .......................................................错误!未指定书签。 七、屋面渗漏 ................................................................................错误!未指定书签。 八、排水管道水封设置不合理、地漏水封深度不够 .............错误!未指定书签。 九、开关、插座位置不满足使用功能或存在安全隐患 .........错误!未指定书签。 十、供配电系统配线不规范 .......................................................错误!未指定书签。 十一、户内配电箱电气元件设置不规范 ..................................错误!未指定书签。 十二、户内给水管道楼板上暗埋方式设计不合理 ..................错误!未指定书签。 十三、专项治理领导小组机构设置 ...........................................错误!未指定书签。

为深入贯彻落实住房城乡建设部《关于深入开展全国工程质量专项治理工作的通

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知》精神，强化质量意识，切实提高工程质量，根据四川省与成都市关于“开展住宅工程质量通病专项治理活动”的有关规定与要求，结合本工程实际情况，特制定本技术方案。

一、地下室混凝土开裂

通病表现形式：挡土墙易产生贯通性裂缝或上表面裂缝。 防治技术措施： 1、材料方面

⑴混凝土宜选用中、低热硅酸盐水泥或低热矿渣硅酸盐水泥。所用水泥的铝酸三钙含量不宜大于8%。

⑵细骨料宜采用中砂，含泥量不应大于3%。细度模数为2.5～3.2。 ⑶粗骨料宜采用粒径5～31.5，并应为连续级配，含泥量不应大于1%。 ⑷混凝土掺合料和外加剂宜选用能减少混凝土收缩的产品。 混凝土入模坍落度宜控制在160±20。 2、施工

⑴地下室施工应根据项目的实际情况编制专项施工方案，施工专项方案的编制内容除满足国家现行有关标准与相关规定要求外，尚应包括地下室周边水位观测、施工降(排)水、混凝土浇筑与养护、施工缝与后浇带处理、大体积混凝土施工、主要构件的裂缝与变形观测等相关内容。

⑵当地下室采用抗浮设计时，雨季施工期间，应安排专人定期观测并记录地下水位。根据观测记录，确定满足设计要求的停止施工降水时间。

⑶当设计采用排水卸压抗浮时，施工期间应采取明排措施，设置集水井（坑），布置排水管（沟），将地表渗水与时排除。

⑷施工期间，地下室周边回填前，基坑内不得有积水。

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⑸施工期间，应对地下室底板、梁、柱、墙、顶板的裂缝与变形情况进行定期观测，予以记录，并作相应处置。

⑹柱、墙混凝土养护方法应符合下列规定：

①地下室底层和上部结构首层采用带模养护。带模养护结束后，可采用洒水养护方式继续养护，也可采用覆盖养护方式继续养护。

②其他部位可采用洒水养护，也可采用覆盖养护。 ⑺混凝土覆盖养护应符合下列规定：

①在混凝土裸露表面覆盖塑料薄膜、塑料薄膜加麻袋、塑料薄膜加草帘进行养护。 ②塑料薄膜贴紧混凝土裸露表面，塑料薄膜内应保持有凝结水。 ③覆盖物衔接严密，不得漏盖，层数符合施工方案要求。 ⑻混凝土的养护时间应符合下列规定：

①采用缓凝型外加剂、大掺量矿物掺合料配置的混凝土不少于14d。 ②地下室底层墙、柱和上部结构首层墙、柱，带模养护时间不少于3d。 ③大体积混凝土养护时间应根据施工方案确定。

⑼地下室底板与迎水面剪力墙根部混凝土应整体浇筑，其施工缝应设置在距底板上表面不小于500处，并应在剪力墙截面中部安设止水带。如采用钢板止水带，其弯折方向应朝向迎水面。

⑽地下工程底板与侧墙后浇带的设置应满足以下要求：

①底板与侧墙后浇带两侧中部安装止水带，固定牢固，如采用钢板止水带，其弯折方向朝向迎水面。

②后浇带在封闭前应进行有效的覆盖保护，保持相对清洁。

③后浇带的封闭应采用高一个强度等级的膨胀混凝土，浇筑前对施工缝进行凿毛、清理、润浆。

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参见图1、2（单位：）

图 1

图 2

⑾地下室迎水面剪力墙后浇带在施工防水前应提前在外侧做胎膜。参见图3（单位：）

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图 3

⑿地下工程后浇带支撑系统应独立设置（建议对支撑杆件涂刷油漆分色以便于识别）并在该层梁板混凝土浇筑前与其它模板支撑系统连成整体，该支撑系统应在后浇带混凝土强度满足设计要求时方可拆除。

⒀地下室侧墙防水层外侧应铺贴软质材料（如聚苯、挤塑板）进行保护，并宜再加砌一道砖墙。参见图4（单位：）

图 4

⒁地下室侧墙位于覆土以下部位的混凝土浇筑，均应采用止水对拉螺杆进行模板固定，止水对拉螺杆两端应设置塑料或木质堵头，模板拆除后应在堵头部位形成的喇叭口根部截断拉杆，不得平混凝土墙面截断拉杆。预留喇叭口须采用防水砂浆进行封堵，且不宜凸出混凝土表面。参见图5 （单位：）

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图 5

⒂地下室侧墙穿墙管道均应预埋钢套管，钢套管位于墙体中部位置应设置5厚80宽的钢板止水翼环，焊缝为双面焊缝。穿墙套管与管道间缝隙的填充材料设计无要求时，应采用满足国家现行标准要求的柔性密封材料填塞密实。施工期间在钢套管迎水面一侧应设置管口盖或点焊钢板进行保护。

⒃地下室顶板混凝土浇筑时，其表面应原浆收光，对存在的质量缺陷应与时修补，并对结构层进行24小时的闭水试验。

⒄地下室顶板上园林景观建筑物（构筑物）的基础施工应在顶板防水施工前完成；或采取有效措施，避免破坏防水层。

⒅当地下室顶板作为施工运输通道时，施工单位应对地下室顶板支撑体系进行验算，必要时还应提供对地下室顶板的加固方案，并由设计单位进行复核确认。 二、钢筋混凝土现浇板开裂

通病表现形式：现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。

防治技术措施： 1、材料

⑴除预应力结构外，不得采用冷轧钢筋和冷处理钢筋。

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⑵混凝土应选用水化热小和收缩小的水泥，选用级配良好的骨料，并严格控制砂、石子的含泥量，尽量降低水灰比，合理使用减水剂，加强振捣。混凝土强度等级多层建筑不得低于C25，高层建筑不得低于C30。

⑶预拌混凝土掺合料总掺量不宜大于水泥用量的25%，最大不应超过30%。 ⑷预拌混凝土生产单位在供应预拌混凝土时，应向施工单位提供《预拌混凝土产品说明书》，其中应明确混凝土防治裂缝施工注意事项。说明书应包括以下内容： ①混凝土的初、终凝时间。

②混凝土强度达到75%以上的预计龄期。

③混凝土自浇筑起至安装钢筋、模板等施加施工荷载的建议时间。 ④对混凝土养护方式与养护时间的建议。

⑤由于混凝土自身特性可能引起裂缝的其它施工注意事项。 ⑸预拌混凝土严禁在运输、泵送等过程中加水。 2、施工

⑴施工单位应编制裂缝防治施工方案，包括以下内容： ①预拌混凝土性能与进场验收指标。 ②模板与支撑系统的技术要求。 ③钢筋位置、保护层厚度控制措施。 ④电气线管位置、多层线管交叉控制措施。 ⑤现浇板厚度控制措施。 ⑥混凝土浇捣控制措施。

⑦混凝土初凝前找平与终凝前抹压时间控制措施。 ⑧混凝土养护方式与养护时间。

⑨钢筋、模板吊装时间与防冲撞控制措施。

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⑩拆模时间。

⑵预拌混凝土进场验收，应满足下列要求：

①预拌混凝土进场时，施工单位和监理单位检查配合比通知单、水泥、砂石抽样检测报告，检测混凝土坍落度。

②预拌混凝土生产企业应参加预拌混凝土进场验收，参与混凝土试块留置、坍落度测试等，并在有关记录上签字。

⑶钢筋安装应满足下列要求：

①现浇板负弯矩钢筋应设置足够强度、刚度的钢筋撑铁，其间距不宜超过800。 ②起始钢筋位置距梁（墙）边不大于50。

③板底钢筋应设置垫块，每0.8㎡不少于1个，不得用钢筋作垫块。 ⑷线管敷设应满足下列要求：

①线管宜布置在梁内，确需在现浇板内埋设时，应采取措施将其固定在板上、下两层钢筋中间。

②线管敷设不宜交叉，确需交叉的不宜超过二层管线。严禁三层与三层以上线管交错叠放。

③线管在交叉布置处可采用线盒转接，多根线管的集散处宜采用放射形分布。 ④当两根与以上线管并行时，各线管水平间距不应小于25。 ⑸混凝土浇捣应满足下列要求：

①施工单位应按设计与施工方案的要求留置施工缝。

②在混凝土浇筑时，应设置临时浇筑通道，避免在浇筑面上行走和堆放施工机具、材料。

③现浇板振捣宜采用平板振动器。

④混凝土终凝前应对板面进行二次抹压，并进行覆盖。

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⑹施工单位应采取有效控制措施，确保现浇板厚度准确。现浇板施工前，在每跨柱子的插筋上（剪力墙结构在暗柱插筋上）根据标高标出结构+50点，且用红油漆做好标识。+50点之间对角拉设细绳水平线，且保证水平线拉紧。在每跨之间浇筑混凝土时，根据水平线做出现浇板面的控制点，控制点要均匀分布，间距不应超过2m，控制点与水平线的距离为500。最后根据控制点，采用两米刮尺将每跨的混凝土面找平。

⑺现浇板可施加荷载与模板拆除应满足下列要求：

①严格控制现浇板可施加荷载的时间，板面吊运模板、钢筋等材料时间不得早于混凝土终凝后24h。

②吊运材料应做到少吊轻放，材料堆放处应事先铺设木垫板，位置应避开现浇板跨中部位，力求减少吊运荷载对现浇板造成的冲击。

③严格控制现浇板拆模时间。现浇板混凝土同条件养护试块达到规范规定的强度值后方可拆除支撑系统。

④后浇带与长悬臂梁处应采用独立的模板支撑体系，混凝土未达到设计强度时不得拆除。

⑤现浇板面材料堆放荷载和板面模板支撑荷载总和不得超过施工方案确定的板面施工荷载限值，否则应采取可靠的支撑措施。应严格控制施工荷载，严禁超载施工。 三、填充墙裂缝

通病表现形式：不同基体材料交接部位易产生裂缝；填充墙临时施工洞口周边易产生裂缝；填充墙内暗敷线管处易产生裂缝。

防治技术措施： 1、材料

⑴轻骨料混凝土小型空心砌块和蒸压加气混凝土砌块的产品龄期不应小于28d，

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蒸压加气混凝土砌块含水率宜小于30%。

⑵蒸压加气混凝土砌块在运输与堆放中应防止雨淋。

⑶采用普通砌筑砂浆砌筑填充墙时，烧结空心砖、吸水率较大的轻骨料混凝土小型空心砌块应提前1d～2d浇(喷)水湿润。蒸压加气混凝土砌块采用砌筑砂浆砌筑时，应在砌筑当天对砌块砌筑面喷水湿润。块体湿润程度宜符合下列要求：

①烧结空心砖的相对含水率60％～70％。

②吸水率较大的轻骨料混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块的相对含水率40％～50％。

⑷吸水率较小的轻骨料混凝土小型空心砌块与采用薄灰砌筑法施工的蒸压加气混凝土砌块，砌筑前不应对其浇(喷)水湿润；在气候干燥炎热的情况下，对吸水率较小的轻骨料混凝土小型空心砌块宜在砌筑前喷水湿润。

⑸砌筑砂浆的品种、强度等级应符合设计要求。施工时应严格控制砂浆的配合比，保证砂浆有良好的和易性和保水性。砂浆用砂宜采用过筛中砂，含泥量不应超过3%。

⑹干混砂浆存储期自生产之日起不得超过2个月。 2、施工

⑴墙体砌筑时，应采用皮数杆、挂线等措施，控制好灰缝厚度和平直度。 ⑵墙体砌筑前，应检查砌块或砖的含水率，严禁将砌块或砖在水中提前浸泡或雨水淋湿后上墙。

⑶墙体砌筑时，应采用铺浆法砌筑，铺浆长度不得超过750；当施工期间气温超过30℃时，铺浆长度不得超过500。

⑷填充墙的灰缝砂浆应饱满密实，水平灰缝砂浆饱满度不应小于80%；空心砖砌体垂直灰缝应填满砂浆；蒸压加气混凝土砌块、轻骨料混凝土小型空心砌块砌体垂直灰缝砂浆饱满度不应小于80%，不得有透明缝、瞎缝、假缝。为确保竖向灰缝砂浆饱

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满度，施工时宜采用打顶头灰，严禁使用落地砂浆和隔日砂浆嵌缝。

⑸砌筑填充墙时，应错缝搭砌。蒸压加气混凝土砌块搭砌长度不应小于砌块长度的1/3；轻骨料混凝土小型空心砌块搭砌长度不应小于90；竖向通缝不应大于2皮。

⑹填充墙砌体应分次砌筑，每次砌筑高度不应超过1.5m，日砌筑高度不宜大于2m。

⑺填充墙砌筑接近梁板底时，应留一定空间，补砌间隔时间不少于14d。当顶部采用“斜砖”补砌时，“斜砖”两端与中间宜采用异型预制砖进行补砌，斜砖斜度宜控制在60°±10°范围；外墙填充墙斜砖后塞口采用实心砖内外交叉挤紧砌筑，灰缝应饱满密实；当顶部采用混凝土填塞时，梁（板）底预留30～50间隙，用C20干硬性微膨胀细石混凝土填塞。塞缝前要求用水湿润墙体顶面与混凝土梁底，塞缝时先从墙体一侧进行，待凝固后再行塞填另一侧，塞填必须密实。

⑻消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等预留洞上应设置过梁，在其线管穿越的位置应预留孔槽，不得事后剔凿。

⑼管线安装开槽宜用凹槽砌块或定制砌块，避免开槽打洞。若需在填充墙上剔凿设备孔、槽时，必须在砌筑砂浆达到设计强度后，先用切割锯沿边线切开，后将槽内砌块剔除，剔除时应轻凿，保持砌块完整，如有松动或损坏，应进行补强处理。剔槽深度应保持线管管壁外表面距墙面基层15，并用1:3的水泥砂浆抹实。遇开洞较大的情况应采用C20微膨胀细石混凝土浇灌密实。

⑽蒸压加气混凝土砌块、轻骨料混凝土小型空心砌块不应与其它块体混砌，不同强度等级的同类块体也不得混砌。

⑾填充墙与承重墙、柱、梁的连接钢筋，当采用化学植筋的连接方式时，应进行实体检测。锚固钢筋拉拔实验的轴向受拉非破坏承载力检验值不小于6.0。 四、墙面抹灰裂缝

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通病表现形式：抹灰墙面易出现空鼓、裂缝

防治技术措施： 1、材料

⑴水泥宜采用普通硅酸盐水泥，水泥强度等级宜采用32.5级。

⑵砂宜采用平均粒径0.35～0.5的中砂，含泥量宜小于3%，不应采用细砂、特细砂。

⑶外墙抹灰砂浆宜掺加抗裂纤维或抗裂剂等外加剂。

⑷钢丝网片的网孔尺寸不应大于20×20，钢丝直径不应小于0.7。 ⑸耐碱玻璃纤维网布单位面积质量不应小于130㎡ 2、施工

⑴墙体抹灰前，应先清理基层，除去附着在基层墙体表面上的灰浆、灰尘和污垢，并对基层墙体缺陷进行处理。

⑵在混凝土表面抹灰时，其表面应进行甩浆拉毛或凿毛处理。

⑶抹灰前，墙面应适量浇水湿润，浇水量应根据墙体材料和气温不同分别控制。 ⑷墙面抹灰应分层进行。抹灰总厚度超过35时，应采取加设钢丝网等抗裂措施。 ⑸当抹灰层施工完毕后，应与时进行养护。 五、外墙开裂、渗漏

通病表现形式：饰面层易出现开裂，外墙易产生渗漏，外窗框周边易出现渗水；组合窗的拼接处易出现渗水。

防治技术措施： 1、外墙涂料饰面层开裂

⑴外墙基层、抹灰层、保温层施工质量必须满足国家现行标准与设计的要求，抹灰层应采用抗裂、防水砂浆。

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⑵涂料饰面应采用柔性耐水腻子和弹性涂料，腻子与涂料应具有相容性，普通型腻子严禁用于建筑外墙。弹性涂料与柔性耐水腻子主要性能应满足下表要求。

表1 弹性建筑外墙涂料主要性能要求

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目 低温稳定性 耐碱性 耐水性 耐洗刷性/次 耐人工老化性（白色或浅色） 涂层耐温变性（5次循环） 耐沾污性（5次）（白色或浅色） 拉伸强度 标准状态下 标准状态下 9 断裂伸长率 -10℃ 热处理 指标 不变质 48h无异常 96h无异常 ≥2000 400h不起泡、不剥落、无裂纹，粉化≤1级，变色≤2级 无异常 ＜30 ≥1.0 ≥200 ≥40 ≥100 表2 外墙柔性耐水腻子主要性能要求

序号 1 2 3 项目 吸水量/(10 ) 初期干燥抗裂性(6h) 耐碱性(48 h) 指标 ≤2.0 无裂纹 无起泡、无开裂、无掉粉 12 / 27

住宅工程质量常见问题专项治理技术方案 4 5 6 7 8 耐水性(96 h) 耐洗刷性/次 粘结强度 标准状态下 冻融循环(5次) 柔性 非粉状组分的低温贮存稳定性 柔性腻子复合上涂料层后的耐水性 (96 h) 无起泡、无开裂、无掉粉 ≥2000 ≥0.60 ≥0.40 直径50，无裂纹 -5℃冷冻4h无变化，刮涂无障碍 无起泡、无起皱、无开裂、无掉粉、无脱落、无明显变色 9 10 柔性腻子复合上涂料层后的耐冻融性 无起泡、无起皱、无开裂、无(5次) 掉粉、无脱落、无明显变色 ⑶涂料饰面层施工前，应检查抹灰层有无空鼓、裂缝等现象，对其进行修补后方能施工。

⑷外墙腻子层宜在外墙抹灰施工28d后进行。

⑸外墙腻子施工前，基层表面应无油脂、浮灰、起翘等现象，施工前应提前湿润基层，含水率应符合产品规定指标的要求。

⑹每道腻子的批刮厚度以0.5～1为宜，不得过厚，以防止腻子收缩过大而产生裂缝和脱落现象。

⑺腻子每道施工间隔时间不能过短，必须等第一道腻子干燥后，再批刮第二道腻子。腻子批刮完成达到实干后，方可进行打磨，打磨完毕，养护2～3d。

⑻在门窗、洞口与墙体转角处，腻子层应加设耐碱增强网格布。

⑼涂膜层应在腻子层应经过养护并干透后方可施工。施工前应保证腻子层的平整、坚实、洁净，无酥松、粉化、脱皮等缺陷，腻子层的含水率在10%以下。

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2、外墙面砖饰面层开裂

⑴外墙饰面层采用面砖时，必须确保面砖基层（即抹灰层）的安全性和耐久性，其基层应采用抗裂防水砂浆。

⑵采用薄抹灰的外墙外保温系统，其饰面层使用面砖时，应进行专项设计。 ⑶面砖应设置分格缝，并由设计单位明确位置与做法。

⑷饰面砖应采用通体砖，面砖粘贴面应带燕尾槽，并不得带有脱模剂，严禁使用粘贴面为光面的面砖。饰面砖主要性能要求与面砖的尺寸应符合下表的要求。

表1 饰面砖主要性能要求 项目 吸水率 抗冻性 断裂模数 抗热震性 单位面积质量/(㎡) 表2 饰面砖规格

饰面砖外墙高度（m） ≤12 ≤60 ＞60 饰面砖尺寸规定限值（） 单块面积规定限值（2） 单块厚度（） 最长边≤240 ≤45X95 ≤45X45 最大面积≤410 最大面积≤50 最大面积≤25 ≤10 ＜6 ≤5 干压砖 挤压砖 指标 ≤0.5 ≤3 100次冻融循环无破坏 ≥35 不出现炸裂或裂纹 ﹤12 ⑸根据面砖材质，选用专用粘结剂或专用粘结砂浆作为粘贴材料。严禁采用水泥浆粘贴。嵌缝应采用柔性防水材料。

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⑹面砖粘贴前，抹灰层应清理干净，并对抹灰层平整度、垂直度进行检查，对不满足要求的部位进行修补，以满足粘贴要求。

⑺面砖在使用前，必须清洗干净，并根据面砖材质与粘贴材料要求，隔夜用水浸泡，晾干后（外干内湿）才能使用。

⑻面砖粘贴时，先用粘贴材料在面砖背面打底灰，然后按粘结层实际预留厚度打满灰。粘贴过程中，宜做到一次成活，要避免反复移动、揉压面砖，严禁在粘结剂固化后进行纠偏移动。

⑼面砖粘贴过程中，要与时清除溢出的粘贴材料，并用嵌缝材料勾缝。勾缝应勾成凹缝，凹进面砖深度约3。

3、外墙渗漏

⑴临外墙设置的雨棚、空调板根部应设置钢筋混凝土翻边，高度不小于150，同时其迎水面应做防水层，泛水高度为250。 参见图6（单位：）。

图 6

⑵外剪力墙对拉螺杆洞应按照以下方式进行封堵。参见图7

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图 7 ⑶外墙脚手架眼、外墙悬挑架型钢洞与其他孔洞应在内外墙抹灰前采用C15以上的细石混凝土封堵密实。直径或边长大于等于100的孔洞宜采用对拉螺杆进行关模浇筑，严禁采用铁丝穿拉关模。

抹灰前应对外墙上的透明缝或砂浆不饱满的缝隙进行填塞处理，对混凝土等基层表面凹凸太多（大于10）的部分要用1：3水泥砂浆补齐或剔平，同时清除外墙表面上的水泥浮浆、油漆、脱模剂等。

⑷穿外墙的管道或空调管道均须在混凝土或砖墙上预埋套管，套管宜按10%坡度内高外低留设，套管与管道间须采用密封材料封堵密实（如采用聚氨酯发泡剂或防水砂浆等）。套管外口须采用建筑密封材料封闭严密。

⑸外墙抹灰打底找平，每层厚度不应大于7，且应在前一层终凝后再抹后一层，找平层厚度不宜大于30，超过此值应采取加强措施；找平层表面应压实刮平，并在终凝后浇水养护，严禁出现空鼓开裂现象。

⑹外墙无遮挡的外窗须设混凝土窗台，混凝土强度等级不低于C20，采用构造配筋，厚度不小于60，两端嵌固长度不小于120。

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⑺外窗台装饰完成面必须形成向外不小于5%的坡度，变坡处宜在窗型材中心线（或宽度三分之二）以外，窗洞上口完成面或窗楣必须设滴水线或鹰嘴。

⑻在条件具备的情况下宜采用附框安装门窗。

⑼外墙装饰构架、室外壁灯等与砖墙体连接部位须为混凝土基层（混凝土预制块或现浇的混凝土块），严禁将砖墙做为固定点。

⑽室外楼梯与外墙相交处须浇筑强度等级C20以上的素混凝土翻边，高度200以上，宽度同墙体厚度。做法参见图6。

⑾在建筑室外周边宜设置排水明沟和散水。散水应按照规范要求在转角处和每隔一定间距设置分隔缝，缝内采用建筑油膏嵌缝。

⑿高层建筑外墙保温层应考虑设置分隔缝与水平托架；分隔缝内放置聚乙烯棒材等隔离材料并填嵌密封膏。

⒀外门窗的安装应满足以下要求：

①外门窗安装前必须按门窗预留洞口尺寸，预留连接片，待安装好门窗后修补，严禁采用边安装边砌口。

②严禁采用螺钉直接将型材固定在墙基体上。 ③严禁平墙安装。

④门、窗框周边与墙体的缝隙应按设计要求处理，应采用矿棉条、玻璃棉毡条、发泡剂填塞密实，缝隙外表留5～8深的槽口，填塞防水密封材料。

⑤门窗组合件应连接牢固，并采用耐腐蚀的防水密封胶使连接部位密封，防水明螺丝应用门窗颜色相同的防水密封胶掩埋密封。

⑥门、窗框下外侧应设排水孔槽，与时排除雨水。 ⑦外露的凸窗顶应采取留坡等防（排）水措施。 六、有防水要求的房间渗漏

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通病表现形式：管根、墙根、板底等部位易出现渗漏。 防治技术措施： 1、材料

⑴室内防水工程宜使用聚氨酯防水涂料、聚合物乳液防水涂料、聚合物水泥防水涂料和水乳型沥青防水涂料等水性或反应型防水涂料。不得使用溶剂型防水涂料。

⑵室内长期浸水的部位，不宜使用遇水产生溶胀的防水涂料。

⑶地漏、大便器、排水立管等穿越楼板的管道根部，宜使用丙烯酸酯建筑密封胶或聚氨酯建筑密封胶嵌填。

⑷热水管根部、套管与穿墙管间隙与长期浸水的部位，宜使用硅酮建筑密封胶（F类）嵌填。 2、施工

⑴厨卫钢筋混凝土楼板浇筑时须原浆收光，并宜做24小时蓄水试验。如楼板存在非结构性贯穿裂缝，则须在施工防水前按照规范要求进行封闭修补处理。

⑵厨卫间混凝土翻边在浇筑前须进行基层凿毛、清理、润浆处理，混凝土浇筑完成后几何成型尺寸须规正、密实，与基层结合紧密。模板支设严禁采用铁丝穿拉固定，应采用夹模或夹具等方式进行支设。参见图8（单位：）

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图 8

⑶卫生间排气道周围应浇筑混凝土强度等级不低于C20混凝土翻边，高度为相邻房间建筑完成面以下50，宽度为50。混凝土浇筑前需进行凿毛、清理以与润浆处理。浇筑完成后需在其周边进行24小时蓄水试验。参见图9（单位：）

图 9

⑷厨卫间竖向管洞在管道或地漏安装好后，其四周的封堵必须采用顶撑或卡箍的支模方式浇筑细石混凝土，严禁采用铁丝穿拉、苯板吊模修补。浇筑前须将洞内清理

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干净，充分润湿并涂刷素水泥浆。第一次浇筑细石混凝土高度为洞高2/3，第二次浇筑混凝土高度为洞高1/3并低于结构面10。浇筑完成后需进行24小时蓄水试验。

七、屋面渗漏

通病表现形式：屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。 防治技术措施： 1、施工

⑴屋面钢筋混凝土楼板浇筑须原浆收光，宜向落水口形成20内高差找坡。阴阳角做50圆弧处理，结构板宜做24小时蓄水试验。如楼板存在贯穿性裂缝，则须在施工防水前进行封闭修补处理。

⑵屋面防水宜在混凝土结构基面上施工。屋面保温层内须按照规范要求留设排气道。屋面刚性保护层须配置构造钢筋（如配置冷轧带肋单层双向钢筋网片），按照46m的间距留设分格缝，钢筋须在缝内断开，缝宽20，采用建筑油膏嵌填密实。

⑶模板支设严禁采用铁丝穿拉固定，须采用夹模或夹具以与对拉金属螺杆的方式支设。

⑷屋面变形缝平跨或高低跨封口处均应采用预制或现浇钢筋混凝土盖板进行覆盖，参见图10、11、12。

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住宅工程质量常见问题专项治理技术方案

图 10 图 11

图 12

⑸出屋面管道必须设置刚性防水套管，套管高度为屋面建筑完成面以上150。钢套管与管道之间须采用沥青麻丝或石棉绳等柔性密封材料填塞密实。参见图13（单位：）

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图 13

⑹出屋面门槛根部须浇筑混凝土翻边，采用构造配筋率，混凝土强度等级与主体结构屋面板相同并一次性浇筑成型，高度为屋面建筑完成面起算不小于250。模板支设严禁采用铁丝穿拉固定，须采用夹模或夹具的方式支设。

⑺坡屋面与立墙相交处根部必须浇筑混凝土翻边，采用构造配筋，混凝土强度等级与主体结构屋面板相同并一次性浇筑成型，高度为屋面建筑完成面起算不小于150。模板支设严禁采用铁丝穿拉固定，须采用夹模或夹具的方式支设。屋面瓦表面与立墙相交处须浇筑100×150混凝土披水台。参见图14

图 14

八、排水管道水封设置不合理、地漏水封深度不够

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通病表现形式：地漏标高控制不准确，地面坡度不符要求，排水不畅：地漏水封深度不足，有害气体外泄。

防治技术措施： 1、材料

⑴排水管材料和管件应符合国家产品标准，由同一厂家配套生产供应，进场时应按规范检查验收。

⑵地漏等卫生器具必须具有质量合格证明文件，规格、型号与性能检测报告符合国家技术标准或设计要求。

⑶地漏等卫生器具包装应完好，表面无划痕与外力冲击破损。

⑷地漏等卫生器具在运输、保管和施工过程中，应采取有效措施防止损坏或腐蚀。 2、施工

⑴室内排水管道当采用90°管件连接时应选用90°斜三（四）通。立管与排出管端部的连接，应采用两个45°弯头或曲率半径不小于4倍管径的90°弯头。

⑵埋设于回填层内的排水管接头应严密，塑料排水管接头应采用粘接，不得采用橡胶圈密封接口；铸铁排水管应采用法兰承插式接口，不得采用卡箍式柔性接口。

⑶地漏安装应平正、牢固，周边无渗漏。阳台上的地漏顶面应低于土建初装地面5，厨房、卫生间的地漏顶面应高出土建初装地面25。

⑷已安装完成的地漏应采取有效保护措施防止堵塞。 九、开关、插座位置不满足使用功能或存在安全隐患

通病表现形式：开关、插座安装位置不满足使用要求，元件质量差。 防治技术措施： 1、材料

⑴开关、插座的电气和机械性能应进行现场抽样检测，要求如下：

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①不同极性带电部件间的电气间隙和爬电距离不小于3。 ②绝缘电阻值不小于5MΩ。

③用自攻锁紧螺钉或自切螺钉安装的，螺钉与软塑固定件旋合长度不小于8，软塑固定件在经受10次拧紧退出试验后，无松动或掉渣，螺钉与螺纹无损坏现象。

④金属间相旋合的螺钉螺母，拧紧后完全退出，反复5次仍能正常使用。 十、供配电系统配线不规范

通病表现形式：配电箱、盘内配线压接不牢固；多股线随意剪芯线、搪锡处理差。

防治技术措施： 1、设计与材料

⑴照明回路配电线路应配置线,灯具的外露可导电部分应与线连接。 ⑵I类灯具均应带有接线的接线端子并附安全认证标识。

⑶低压配电系统采用的电缆、电线截面不得低于设计值，进场时应对其截面和每芯导体电阻值进行见证取样送检。

2、施工

⑴插座接地线连接严禁串连。若接地线断头应搭头，搭头时绕线匝数不应小于5匝，并用手钳拧紧，把余头并齐折回压在缠绕线上 ，搪完锡的线头用绝缘胶带和黑胶布包扎，各螺旋缠绕一层。接地线搭头严禁使用压线帽。

⑵I类灯具安装应保证接地可靠。 十一、户内配电箱电气元件设置不规范

通病表现形式：配电箱安装高度不符要求，进线保护管管口位置不规范，回路标识不清；漏电开关动作不灵敏。

防治技术措施： 1、设计与材料

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⑴户内配电箱总开关应采用可同时断开相线和中性线的开关电器。

⑵照明配电箱内，应分别设置零线（N）和保护地线（）汇流排，零、地排截面面积应大于零、地线最大截面面积，零线和保护地线经汇流排配出。

⑶配电箱内控制开关与保护装置的规格、型号、数量应满足设计要求。 ⑷配电箱金属面板、门和框架的接地端子间应用裸编织铜线连接，且有标识。 2、施工

⑴照明配电箱内配线整齐，无绞接现象。导体连接紧密，不伤线芯，不断股。垫圈下螺丝两侧所压导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于2根，防松垫圈等零件齐全；

⑵照明配电箱内开关动作灵活可靠，剩余电流动作保护装置动作电流不大于30，动作时间不大于0.1s，并逐一测试，形成记录。

⑶照明配电箱各供电回路应设置正确的回路标识。 十二、户内给水管道楼板上暗埋方式设计不合理

通病表现形式：冷热水管安装位置不符合规范要求，管道压力不满足设计要求。

防治技术措施： 1、施工

⑴明装给水管道成排安装时，直线部分应互相平行。曲线部分：当管道水平或垂直并行时，应与直线部分保持等距；管道水平上下并行时，弯管部分的曲率半径应一致。冷热水管道同时安装应符合下列规定：

①上下平行安装时热水管应在冷水管上方。 ②垂直平行安装时热水管应在冷水管左侧。

⑵给水管道支吊架安装位置应正确，埋设应平整牢固；固定支架与管道接触应紧密，固定应牢靠；固定在建筑结构上的给水管道支吊架不得影响结构安全。

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⑶室内不同材质的给水管，应根据相关规范要求进行水压实验。给水系统交付使用前必须进行通水、冲洗和消毒实验，并做好记录。

十三、专项治理领导小组机构设置

为了落实“质量专项治理活动”的有关要求，成立以项目经理为主要责任人的专项治理领导小组，公司质量部与工程部人员定期对现场工程情况进行检查评定，与时做出相应对策，尽可能杜绝可能出现的质量问题。

具体机构设置如下： 组长：张迎九

成员：刘红军 王文涛 李永生 王海波 王玮 曹云 张永成

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