青岛各城区概况

市南区：2010市南区常驻人口约56万人，全区完成GDP总值543.7亿元，与2009年相比增长约13%，其中第三产业增加值484.2亿元，占全区生产总值的89%。作为2008年北京奥运会帆船比赛的举办地，市南区吸引了数以千计的外商投资企业，其中包括45家世界500强企业。在市区规划方面，市南区已基本形成港口物流聚集区、旅游度假区、软件信息业聚集区、金融保险业聚集区和高档商贸聚集区等。

青岛市近3/4的景区均分布在市南区。闽江路是青岛著名的时尚街，是岛城装饰一条街，云集国内知名家居装饰企业：家居卖场：百安居；家装品牌：业之峰、城市人家、水木装饰、拜占庭装饰、元洲装饰、东易日盛、星艺装饰、基鸿装饰、好易居装饰、凯旋装饰。

福州路南起东海路，穿越香港中路繁华地段，北至308国道，是市区连接机场高速，青银高速，308国道的主要主干道之一。周围商业发达，人流车流巨大。福州北路以汽车销售、汽车美容、汽车维修为主，因此是当地人公认的汽车一条街。福州南路贯穿着闽江路和香港路因此福州南路以商业、金融、办公为主，也是家居装饰比较集中的区域。

香港中路是青岛市政府坐落区，是青岛政治经济文化商务中心，也是青岛的金融街，青岛金融大厦是香港路上的第一高楼也是山东第一高楼。市政府南面便是五四广场。香港中路两侧商务楼林立，形成国际化的大都市的景象。许多公司总部在青岛的基本都在这里聚集，形成市区东南部的CBD。这里有许多大型商厦和购物中心及高档百货礼品店，是山东档次最高的消费中心。

商业中心 市南新城区东部商圈 知名连锁品牌 永旺商业、家乐福超市、上海汇丰银行、百安居、海信广场（LV、PRADA、GUCCI等奢侈品） 主要街道 南京路南路、福州南路、山东南路、中山路、香港路 政务机构 青岛市政府、市南区政府 家装公司 业之峰、城市人家、水木装饰、拜占庭装饰、元洲装饰、东易日盛、星艺装饰、基鸿装饰、好易居装饰、凯旋装饰 【市北区】

市北区：位于青岛市中部偏南，南接市南区，北连四方区，东邻崂山区，西濒胶州湾，地处青岛中心区域。市北区的西侧与市南区老城区相连，道路交通复杂，人口密度大，大型商业品牌屈指可数。青岛市中着力打造的中央商务区坐落于市北区偏东中央地段，总占地面积245.7公顷，总建筑面积477.61万平方米。规划区内大部分为高层住宅，占地面积85.1公顷，可容纳近7万人。市北区中央商务区规划结构以圆形中央广场为中心形成以商务办公、信息、金融为主的的商务核心；南路以西的商务中心区和南京路以东的居住片区；敦化路为东西向发展中心轴，连云港路为南北发展中心轴，绍兴路为居民生活轴。区内云集国内知名建材连锁企业：富尔玛、百安居和青岛最大的建材市场好一家高科园装饰城。

山东路（中央商务区）以西是青岛市政府重点打造的特色旅游区，主要有登州路啤酒街、昌乐路文化街、延安二路婚纱街、辽宁路的科技街、寿光路美食街、北仲路体育街、镇江北路家具街、台东三路步行街等。市北区政府全力打造的台东商贸区涵盖威海路、延安二路、延安三路、长春路周边区域，街内现有国内外知名的沃尔玛、万达广场、百信鞋业、利群集团、苏宁电器，1919国际博览中心等。到台东商业步行街购物已经成为当地人一种休闲的生活方式。已成为青岛最具特色的商业步行街，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。被形象的称之为青岛的“王府井”。

【四方区】

四方区是青岛主城区的地理中心，城区往南通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，东接崂山区，西部为濒临胶洲湾的经济开发带，地理位置四通八达，具有良好的区位优势。2010四方区常驻人口约40万人，2010年全区实现生产总值170.55亿元，同比增长14%。其中：第二产业增加值74.51亿元，同比增长14%；第三产业增加值96.04亿元，同比增长15.8%。二、三产业结构比例为43.7：56.3。四方区是青岛现代工业的发祥地，是能源、工业、交通枢纽、居住和商贸的主体区。四方机车车辆厂、青岛发电厂等大型企业和青岛科技大学、青岛理工大学等高校坐落四方区。西部为工业仓储综合片区吗，中部居住商贸综合功能片区，东部新经济综合功能片区。主要道路有四流南路、人民路、重庆南路、308国道与郑州路、洛阳路、长沙路、萍乡路、瑞昌路形成“四纵五横”交织区内，重庆南路、308国道、环胶州湾高速公路等本市进出口道路纵贯城区，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地，距海港2公里，距机场10公里，，距青岛流亭国际机场30分钟车程，距太原路青岛新客站15分钟车程。

【李沧区】

李沧区是青岛市内四区之一，位于青岛市市区北端，东枕崂山山脉，西临胶州湾，南接四方

区，北靠流亭国际机场，面积98平方公里，人口35万人，人口密度为每平方公里3571人。李沧区西部工业为主，集中了化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。商业集中在中西部，以北方国贸大厦、崂山百货大楼、第一百盛购物中心、东方家园为中心。金水路沿线是李沧区规格最高最宽的路，相当于市南区香港中路的地位。目前楼盘均价已经过万；夏庄路挨着李村公园，周边是居民生活居住区，饭店林立，有一定经济基础。相当于市北动物园附近；京口路附近有维客广场，步行街，目前正在兴建核心商务区，建成后是李沧区唯一的写字楼区域，未来地铁口将设立于此，也是李沧区发展潜力最大区域，相当于市北的台东；黑龙江中路是通往市区的快速主干道，没有商业气氛，附近目前正在开发新楼盘。沧口以长途汽车站为中心，是李沧最落后的地方，目前正在改造。李沧区是市内四区最落后的一个，市南，市北，四方都有写字楼，唯独李沧没有。经济水平和区域规划大约比市南落后约20年左右，落后市北约10年左右，甚至比四方还落后约3-5年。某些地方还提留在县城级别的水平，甚至落后于城阳。

【崂山区】

青岛市的市内四区市外三区，崂山区是这三区之一，位于青岛市东北部，因区内有崂山而得名。2010崂山区常驻人口约33万人，全年实现GDP生产总值317.31亿元，按可比价计算，同比增长10.5%。其中，第一产业完成增加值4.86亿元，同比下降1.8%；第二产业完成增加值178.08亿元，同比增长11.0%；第三产业实现增加值134.37亿元，同比增长10.2%。 崂山区是旅游比去之处，是原先作为旅游主打的地方型区域，各种农家乐为附属产业，目前崂山区拥有青岛高新技术产业开发区，青岛石老人国家旅游度假区两个国家级政策开发区域和国务院确定的首批重点风景名胜区之一的崂山风景区。繁华区域主要集中在香港东路以北区政府周围，云集著名的青岛啤酒城，跑马场，青岛大剧院，青岛博物馆，省国际会展中心，另外青岛最大的建材城好一家高科装饰城也坐落于崂山区，业之峰近万米的旗舰店也在该区的同安路营业。

【城阳区】

城阳区在青岛北部的郊区，离着即墨市仅公交两站地之远。2009城阳区常驻人口48.6万人，第一产业增加值预计完成12亿元，与上年持平，完成计划的100%。新建改建农业园区、精品水产品养殖基地13处，新发展农民专业合作社26家。第二产业总产值预计完成1450亿元，增长16%，高速列车等十大产业完成工业总产值890亿元，增长25%，占全区规模以上工业总产值比重达到61%。第三产业增加值预计完成252亿元，增长17%。近年之所以能发展得这么快，与城阳的空港基础设施、铁路基础设施、高速公路基础设施的快速发展有很大关系。这些先进的交通设施不仅让城阳成为中国交通基础设施引导城市化进程的排头兵，而且对城阳的拉动和带动作用还会进一步提升。城阳区近几年引进外资加快发展的

速度比较强劲.主要是以韩国投资企业为主.飞速的发展改变了城区新的面貌.一座座高楼拔地而起.越来越向着城市化迈进.消费水平可以和二线城市相比较.属于中等消费水平。

房地产现状——

2010年房地产开发完成投资602.4亿元，增长31.1%。商品房竣工1020.5万平方米，增长25.3%；全市销售房屋面积1360.7万平方米，增长7.8%。经济适用房施工面积251.51万平方米，竣工面积80.3万平方米。

2011年青岛房地产市场第一季度新房共成交22752套。2011年1月青岛市新房共成交12888套，新房成交面积1273799平方米，新房成交面积环比下降了11%；2月共成交新房3320套，其中住宅成交仅2577套，环比下降77%；3月份全市新房成交6544套。3月份新房环比涨了近1倍。2月份市内四区的二手房成交517套， 3月份的成交量则为1297套，环比增幅达150%

分析

从目前青岛房地产市场成交来看，呈现出两大特点：一是市场潜在需求比较大，由于价格的攀升，使潜在需求者的购买能力和经济支撑能力的影响。二是商品房本身的空置消化能力和市场吸收能力较强，对市场潜力的影响也非常大。青岛是一线城市，尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸收能力和较低的空置率使得其潜在发展空间较大。随着城市发展，青岛主要城区土地可开发资源有限，导致新房上市逐年下降，但存量房成交比较活跃。岛城新房开发主要集中在城阳区、李沧区、黄岛区，其中城阳区最为明显，2010年土地供应面积和土地成交面积分别达873.86万平方米和690.1万平方米，是青岛7区之最。黄岛区位于青岛西海岸，属于青岛新兴的发展区域，环境气候优越，区内有众多国际企业和国内知名品牌。发展趋势类似上海的浦东新区。李沧区地处青岛市区北端，属典型的城乡结合部。