一、***物业管理有限公司简介
【基本情况】
以人为本，真诚服务
***物业管理有限公司成立于2001年，是***地区专门从事物业管理的著名企业，与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。
***物业管理有限公司现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、 ***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。
多年来，***物业管理有限公司立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。
多年的努力，***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。
【经营理念】
***物业管理有限公司（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。
对外：
一、 立足于***地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。 二、 充分了解***地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。
三、 积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配
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合物业管理工作的开展。
四、 建立有偿服务等多元化的经营模式。
五、 推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。 对内：
一、 扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。 二、 提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。 三、 坚持制度化管理的模式，注重细节管理。
四、 更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。
要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。
【发展规划】
***物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到***个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向： 一、 建立本土化的经营模式。
二、 推广“***物业”的品牌，提升知名度。
三、 与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。 四、 与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本
地物业管理的发展。
五、 承接中高档次的物业管理项目，扩大在***地区的服务面积。
六、 承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、
机关厂企物业等。
七、 积极申请高级资质，提高企业品位。
八、 建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。
九、 完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。
【公司管理架构】
公司董事会
↓ 总经理 ↓
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↓ 各区
↓ 工 程
副总经理 ↓ ↓ 环 境
↓
↓
↓
↓
↓ 保 安
财务科
主任 管理中心 管理中心 ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
管理中心
环境管理部 ↓ 主管 ↓ ﹢ 公共事务部 ↓ 主管 ↓ 公共事务处理
↓ 班长 ↓ 维护员 ↓ 组长 ↓ 绿化员+清洁
队员 员
员
办公室 人力资源科 市场科
保安部 工程维护部 ↓ ↓ 主管 ↓ ﹢
↓ → 主管 ﹢
↓
【管理中各物业分布情况】 此部分略
二、项目管理的整体设想及策划
（一）管理模式
构建校园管理新模式——“优质低价”模式
鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管
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学校物业管理委托合同
理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。
创建该模式的主要措施有：
·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。
·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。
·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。 （二）工作重点和难点
1、工作重点 （1）设施设备管理
如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。
（2）校区建筑物本体管理
①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；
②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命； ③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命； ④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。 2、管理难点
（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增
加了管理和操作难度；
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（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支； （3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。
三、质量目标（服务承诺）
如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：
学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。 序指标名称 号 1 房屋及配套设施完好率 准 标准 完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积 2 房屋零修、急修及时率 100% 100% 及时维修次数/应计报维修次数 建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。 建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。 3 清洁、保洁率 95% 98% 清洁、保洁情况/清洁、保洁标准 建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时国家标管理测算依据 管理主要措施 98%以上 98% 页脚内容
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处理 3 维修工程质量合格率 回访率 25% 99% 99%以上 25%以上 照明灯及疏散灯完好率 95% 98% 维修合格工程项次/维修工程项次 维修工程回访次数/维修工程项次 完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数 4 主要机电设备完好率 99% 99%以上 完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计 完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。 5 消防设备完好率 6 治安、消防发生率 1‰以下（年） 1‰以下（年） 100% 100% 完好消防设备/学院消防设备总数 治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用 学院管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4小时值班，统一调动人员。 7 有效投诉率 2‰以下（年） 2‰以下（年） 有效投诉处理率 95% 100% 处理的有效投诉数量/有效投诉总数 页脚内容
建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。 实行巡查制度，建档记录。 有效投诉次数/使用人总数 做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。 学校物业管理委托合同
8 管理人员专业培训合格率 100% 100% 培训合格人员/培训人员总数 人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。 9 服务回访率 25% 25%以上 回访次数/服务次数 建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。 10 使用人满意率 95%以上 965以上 对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数 采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。 四、拟采取的管理方式和工作计划
（一）拟采取的管理方式
1、项目管理组织架构图
设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下： 公共事务部 学生公寓管理班 （1）机构图说明
①管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠
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物业管理公司学院管理部 项目经理 工程部 财务部 保安部 清洁部 日常事务、档案资料处理班 学校物业管理委托合同
道的畅通。
②管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。
③各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。 （2）部门职责说明 ①项目经理室
·在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作； ·根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施； ·根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核； ·负责管理部对外关系的协调。 ②公共事务部
·负责学院学生公寓的管理；
·负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督； ·负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理； ·负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；
·负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。 ③工程部
·根据物业特点和业主（使用人）的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、
中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；
·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施； ·负责工程部日常工作效果的检查、监督。 ④财务部
·根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组
织实施；
·负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理； ·负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。 ⑤保安部
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·负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作； ·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施； ·负责保安人员的各项考核工作； ⑥清洁部
·负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作； ·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施； ·负责清洁员工的各项考核工作。 2、工作流程 （1）工作流程图
（2）工作流程图说明
针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的ISO9001：2000的质量管理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针
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入职、上岗培训 建立规章制度， 与协作单位建立物业接管 日常管理与服务 队伍轮训 完善配套 建立档案 学校物业管理委托合同
和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。 3、信息反馈处理机制 （1）设置原则 ①信息源全面丰富。 ②信息搜集科学有效。 ③信息通道畅通。 ④信息反馈及时到位。 ⑤信息处理及时准确。 （2）信息传递示意图 ` 政府主管部门 ` 政府主管部门 政府主管部门
（3）信息反馈处理流程图
备案存档 是否需处理 载 体 信 息 页脚内容 物业后勤实业公司 管管管理部 理公物业使用人 理员 工 采取正确措调查分析 筛选排除 可行性方案学校物业管理委托合同
判断决策 （4）信心反馈及处理机制说明
①信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。
②信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集 整理
利用 反馈的良性循环。
③要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。 ④信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。 ⑤保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。
⑥信息反馈时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相应的质量标准和措施随时加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和利用。
(二)工作计划 序号 1 工作项目 制定详细管理方案 具体内容 1.总结以往的管理经验； 2.制定详细的物业管理方案。 2 人力资源组织 1.人员的招聘和调配； 2.员工的上岗培训。 3 签订委托合同 1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商； 2.签订项目管理合同。 4 完善管理及办公条件 1.安排管理用房； 2.安排员工宿舍及其他生活用房； 页脚内容
是否可利用 调查分析 实 施 所需时间 二个月 二个月 一个月 二个月 学校物业管理委托合同
3.管理所需物资的配备。 5 成立学院管理部 1.选聘派驻人员； 2.与外部建立公共关系网落。 6 制订及完善管理规章 1.导入ISO9002质量保证体系制度； 2.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项制度。 7 物业的验收与接管、各项资料的移交 1.依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移交手续； 2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。 二个月 二个月 一个月 五、管理人员的配备、培训
（一）管理人员换的配备 1、管理人员配备的原则
（1）精干、高效、敬业爱业的原则；
（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则； （3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；
（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。 2、管理部人员配备方案 职能部门 管理部经理室 公共事务部 财务部 工程部 保安部 清洁部 合计 3、人员配备方案说明
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岗位位置及人员配备数量 项目经理人 事务助理（1人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（8人） 会计1人（公司会计兼）、出纳（事务助理兼） 工程管理员（1人） 保安员（其中主管1人，保安员29人） 道路（2人）、教学实训楼（5人）生活区（6人） 小计 1人 9人 1人 30人 13人 54人 学校物业管理委托合同
管理部计划配备管理服务人员54人，其中，管理层员工4人，操作层员工50人； 4、工程技术人员素质概述
·具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书； ·具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强； ·具有相关专业中级以上职称。
（二）管理人员的培训 1、培训目标
（1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分
析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。
（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓
进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。
（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的经
营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。 （4）分解目标为：
①管理人员持证上岗率100%； ②特种工持证上岗率100%；
③操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。 2、培训主要内容
（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识； （2）ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识； （3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；
（4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。 3、培训类别与方式 （1）培训类别
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①入职培训：侧重于对物业管理基本知识及ISO9001（2000）质量体系和各项规章制度的培训； ②上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行； ③在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行；
④转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行；
⑤职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。 （2）培训的组织方式 ①集中授课，组织学习； ②参观学习，操作现场实践；
③定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；
④根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。
4、培训的实施运行
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（1）培训系统图（下图）
培训计划 培训计划 修正 执行 培训计划 反馈 培训计划 评价 （2）系统图说明
①针对学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划； ②有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果； ③通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度；
④根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践中。 5、培训计划
管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况分阶段安排进行。
（1）接管前期员工培训计划 序培训内容 号 1 物业管理法规及配套文件 2 物业管理专业知识培训 六天 有关部门 未获物业管理上公司本部考核 确保持证上岗率100% 时间 三天 公司本部 全体新员工 公司本部培训 培训 授课方 培训对象 培训方式 方式 考核 熟悉掌握办法等内容 考核培训目标 岗证的管理人员 培训 页脚内容
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3 学院管理目标模式及投标书的有关内容 二天 公司本部 全体新员工 公司本部培训 岗位考核 明确各项工作要求、目标、模式 4 岗位职责和学院物业管理运作制度 二天 公司本部 全体新员工 公司本部培训 笔试、掌握岗位要求和实际操作 考核标准 5 整体布局、水电设施、消防设施、空调供暖系统等 二天 设计、安装单位 全体新员工 公司本部培训 考核 熟悉校园区管理、运行 6 房屋验收交接程序 一天 公司本部 管理、维修人员 公司本部培训 管理、维修人员 公司本部培训 考核 要求掌握房屋交接的全过程 7 设施及设备维护标准及作业程序 一天 公司本部 考核 明确公用设施设备维修范围及标准 8 各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟通技巧 一天 公司本部 全体人员 公司本部培训 考核 行为规范及技巧 9 消防职责及灭火作战实施程序和急救常识 一天半 公司本部 全体人员 公司本部培训 考核 掌握应急方案及常识 （2）正常管理期员工培训计划 序培训内容 培训 授课方 培训对象 页脚内容
培训方式 考核 培训目标 学校物业管理委托合同
号 1 参加江门市物业管理培训单位组织学习考试 时间 三年 有关院校 具有大专学历的中坚层员工 方式 业余学习 考试 具备高层次的学历；对物业管理有较深的理论知识；适应现代化校园区管理需要 2 参加江门市各类业余大专、中专班学习 三年 各类业务大学 每年8-10 业余学习 考试 提高本专业的管理水平和知识水平 3 电脑网络及管理培训 十天 聘请电脑管理人员及相公司本部内部培训 公司本部考核 了解、掌握电脑网络管理概述及应用 专家授课 关工种 二天 聘请物业管理专家授课 全体员工分批进行 4 管理技能知识培训 知识提高员工与客户的沟通技巧和管理水平 内部培训 考核 5 组织协调、公共关系及公众形象培训 二天 公司本部 全体员工分批进行 公司本部内部培训 考核 增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公共形象 6 有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训 根据实际情况安排 有关管理服务人员 公司本部内部培训 根据规定要求以提高业务管理水平 7 维修服务人员升级培训 江门市劳动部门 维修、服务人员 公司本部内部培训 考核 确保每年该类人员10%以上达到中级技工等级证书 8 劳动安全卫生培训 一天 公司本部 全体员工 公司本部内部培训 考核 熟悉、了解劳动安全卫生知识 9 消防技能训练三天 有关协作全体义务消防页脚内容
公司本部实际掌握消防技能知识学校物业管理委托合同
及演习 单位 员 内部轮流培训 操作 和实战能力 10 操作规程示范 三天 公司本部 各相关部门员工 11 服务意识、职业道德 一天 公司本部 全体员工 公司本部培训 公司本部培训 实际操作 考核 规范员工操作规程，提高员工操作技能 提高员工服务意识增强员工职业道德，加强工作责任心
六、管理服务用房及工作必需的物资装备
（一）物资装备的原则
1、科学实用、节约的原则 2、分期分起，有计划配备的原则 3、优质价敛的原则 （二）管理用房
1、办公用房所需面积
物业管理办公用房所需面积约 平方米。 2、办公用房安排
·经理室一间
·公共事务部（包括财务部及清洁部）室 ·茶水间、洗手间 ·工程部室 ·保安部室 ·电脑档案资料室 ·库房
（三）管理工作必需的各类物资装备
管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等（详见附表）
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1、行政办公用品 项目 电脑 空调 打印机 复印机 传真机 饮水机 保险柜 办公桌椅 文件档案柜 自行车 电话 办公用资料、文具 员工服装费 备注 固定资产 固定资产 固定资产 固定资产 固定资产 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 员工生活用品：铁架床、热水器、电视机、电低值易耗品 风扇、储物柜等
2、维修工具 项目 电焊机 冲击电钻 手电钻 备注 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 页脚内容
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手提砂轮机 电锯 切割机 铝合金梯（长、短） 台钳 工作台 万用表 钳表 摇表 机电设备专用工具 电工工具 水工工具 电焊工具 疏通机 铝合金人字梯 工具柜 其他工具材料
3、消防器材
项 目 无线对讲机 手提式灭火器 消防斧头 消防扳手 防毒面具 消防靴 消防战斗服 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 备 注 固定资产 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 低值易耗品 页脚内容
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强光手电筒
低值易耗品 七、房屋本体维护管理计划和实施
房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是学院物业管理的重要内容。针对学院的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：
绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。
保证学院与外部信息久留及内部信息交流的畅通。
保证学院对外的形象。对于能体现X学院形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。
杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭各种安全隐患。
为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对X学院的有效管理。
（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：
1、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案 序号 1 项目 房屋承重及抗震结构部位 计划 每月巡查一次，入方案 1.由于使用不当造成结标准及实施效果 1.安全牢固，正常使用； 2.功能完好。 驻期间每天巡视，构局部受损较轻由工程发现问题，立即处理。 部4按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施； 页脚内容
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2.因施工质量原因造成结构问题，请开发单位处理。 2 外墙面 每月检查一遍，发由工程部4按有关修缮1.无鼓无脱，无渗水、无裂纹； 2.无违章，边角线齐整； 3.整洁、无污迹、锈迹。 3 公共屋面 每天检查一遍，发由工程部按相应作业规1.无积水、无渗搂； 2.隔热层完好无损； 3.避雷网无间断，缺损； 4.天面水箱无破损，无渗漏； 5.无违章，无乱堆放。 4 共用照明 每月检查一次，发现问题，及时维修。 5 本体消防设施 每月检查一次，发由工程部按相应作业规由工程部按照相应作业规程实施维修。 1.线路无乱搭接； 2.照明灯具正常有效； 3.开关、箱体完好，无缺损。 1.箱体完好，标识清楚； 2.设施能有效使用； 3.灵敏，准确报警。 6 公共通道、门厅、楼梯间、会议室、会展厅、架空层 每天检查一次，发工程部和清洁部负责组1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损； 2.室内设施齐全。 3.整洁、无灰尘、无霉迹； 4.无违章、无乱对方。 7 卫生间、茶水间 每天检查一次，发由工程部按相应技术作1.墙体、地面、窗户、顶棚完好，无缺损； 2.设施、设备完好，无缺损，使用正常； 3.整洁、无污迹、无积尘、无页脚内容
现问题及时维修。 规程实施。 现问题，及时维修 程实施维修。 现问题及时维修。 程实施维修。 现问题及时维修。 织实施。 现问题及时维修。 业规程实施维修。 学校物业管理委托合同
积水； 4.无堵塞，无异味。 8 上、下水管道 每天检查一遍，发现问题，及时维修。 由工程部负责维修。 1.上、下水畅通，无渗漏，无堵塞； 2.无污渍，无锈蚀； 3.无违章私接私断管道。 9 冷、暖气管道通讯线路，顶棚 每月检查一次，发现问题，及时维修。 2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案 序号 1 项目 房屋承重及抗震结构部位 计划 每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。 2 外墙面 1.每三年对较大面积渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新； 2.每年对国徽进行一次维护； 3.每三年对外窗台进行一次安全性检查。 3 公共屋面 1.每年全面修补天面隔热层一次； 工程部与清洁部协同实施。 页脚内容
工程部负责维修。 1.完好，无破损，无开裂； 2.线路畅通，使用正常。 方案 标准及实施效果 工程部负责组织实施。 1.结构安全，正常使用； 2.结构性能完好。 工程部负责组织实施。 1.平整、无渗水、无裂纹； 2.整洁统一。 1.屋面无积水，无渗漏； 2.隔热层完好； 学校物业管理委托合同
2.每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新老化部分； 3.每半年疏通屋面雨水管一次； 4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。 4 公用照明 每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具 5 本体消防设施 1.每半年进行一次烟感试验； 2.每年对消防箱翻新一次，消防带晾晒一次； 3.每年对消防疏散标志进行一次维护。 6 公共通道、门厅、楼梯、会议室、会展厅、架空层 1.每半年对公共地由工程部按相应技术由工程部按照相应作业规程实施维修。 3.避雷系统完好； 4.水箱水质清洁，无污染。 1.线路无老化； 2.灯具正常使用，照明完好。 工程部负责组织实施。 1.设施完好率100%； 2.报警系统灵敏，有效。 1.美观完好，无缺损； 2.整洁、清爽。 面进行一次维护； 作业规程实施。 2.每年对楼梯踏步进行一次全面维页脚内容
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护； 3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一次全面维护； 4.每年对公共窗户进行一次全面维护 。 7 卫生间、茶水间 1.每年对卫生用具进行一次全面维护； 2.每年对水、电设施进行一次全面维护； 3.每年对墙面、顶棚、窗户进行一次全面维护。 8 上、下水管道 1.每年检修一次，并紧固管道固定码； 2.每年两季前检查一次雨水口，更换不合格部分。 9 冷、暖气管道、1.每年对冷、暖气通讯线路、顶棚 管道进行一次全面维护； 页脚内容
由工程部按相应技术作业规程实施。 1.完好、无缺损； 2.使用正常； 3.整洁、清爽。 由工程部按相应技术作业规程实施。 1.美观完好； 2.上、下水通畅； 3.无渗漏。 工程部负责组织实施。 1.完好、无损坏； 2.线路畅通、使用正常。 学校物业管理委托合同
2.每年对顶棚进行一次全面维护； 3.每年对通讯线路进行一次全面检修。
（二）、房屋本体维修服务标准
为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照物业管理公司ISO9001（2000）的要求来执行：
1、教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2小时内完成，至多也要保证当天完成；
2、遇电路故障没电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在10分钟内赶往现场维修（维修工正处理其他急修没有人手的情况除外）；
3、厕所堵塞要在24小时内完成（需换洁具的除外）；
4、风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查；
5、特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。
八、保安、消防系统的管理
保安安全防范、消防设施设备的运行管理，是整个物业管理工作的最核心部分，也将直接影响到职业技术学院全体师生的安全感和舒适感。因此，物业管理公司将按照学院的保安安全防范及消防安全制度中的规定，在保卫处的业务指导下实施保安安全防范、消防安全管理，同时制定详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案、标准以及应急预案和处理工作程序。 （一）保安系统管理
保安的招聘、培训和服装装备 1、保安员的招聘、培训工作 （1）保安员的招聘要求
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·男性、年龄35周岁以下、身高1.70米以上，身体健康； ·有保安职业上岗证或退伍军人； （2）培训工作 培训方案如下表： 序号 1 保安管理服务工作中的礼貌礼节和服务用语 2 保安军事训练 每月 项目管理全体保安员 保安部组织内部培训 3 消防业务知识培训及演练 每月项目管理全体保安员 保安部组织内部培训 4 突发事件的应每月项目管理全体保安员 保安部组织内部培训 知识考核 考核 考试 提高保安员的自律性和组织性，增强凝聚力。 熟悉消防业务，对消防事故应急处理措施了如指掌。 加强保安员的应变能力和处理紧急事故的技能技巧。 培训内容 培训 授课方 时间 每月项目管理全体保安员 培训对象 培训方式 考核 方式 业余学习 考试 提高保安员的服务意识，规范保安服务用语。 培训目标 一次 保安部 两次 保安部 两次 保安部 急技能的培训 一次 保安部
2、保安服装装备
统一制服、统一管理。 3、出入管理
学院实行全封闭式管理，24小时全日制值班。为保持校区内良好的治安环境，对出入学院的人员及车辆作如下规定：
（1）学生需凭校牌出入学院，老师则凭工作证出入学院；
（2）装修工或其他经校方允许需经常进出学院的人员要办理“临时出入证”，交纳3元/证的工
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本费及30元/人的保证金。
（3）任何访客进入学院，都应遵守校区内各项制度；
（4）以上各种出入证均不能转让，敬请妥善保管。如若遗失，须时到管理处报失补办。 3、安全管理
（1）禁止在校园内存放易燃、易爆物品，禁止生火； （2）校园内禁止任何人以任何方式射击及燃放烟花爆竹； （3）贵重物品或过量现金内请小心保管，谨防窃贼有机可乘； （4）必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻； （5）请勿通电于围墙等地方以致误伤他人；
（6）所有要搬离校园内的物品（指设施设备、电器、装修材料等），必须要有校方相关部门开出
的放行条方可搬离出去，并配合保安员记录有关物品数量、名称、型号、时间等登记清楚，以便日后查核；
（7）禁止聚赌、贩毒、吸毒、色情、盗窃等一切犯罪行为；
（8）区域内如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机
关执行任务等突发事件，物业管理公司为维护公众、业主或住户的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施而造成校方财产损失的，应给予理解，不追究物业管理公司的责任；
（9）不得影响小区智能化安全监控设施的工作。 4、车辆停放管理
（1）进入校园内的车辆必须按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。校区内禁止鸣喇
叭，校区内限速20公里/小时，禁止载重1.5吨以上（含1.5吨）的货车进入校区内。 （2）驾车进入校区内的人士必须遵守校区内车辆管理制度，管理人员有权询问任何来访车辆，并
对进入的车辆予以登记，对不配合工作的车辆，可以拒绝进入； （3）所有盛载物品之车辆若无物品来源证明，管理人员将不予以放行；
（4）为保证校区内道路干净，影响卫生之车辆必须在小区外冲洗干净，运输车辆须做好防污染之
措施，经管理人员认可后方可进入；
（5）管理公司有权在需要时将校区内交通改道，临时封闭道路；
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（6）任何车辆如触犯本管理条例或损坏校区内物业，管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证件，令
其作出合理的赔偿。 （7）校区内严禁以下行为：
①无牌或无购买第三者保险车辆行车； ②学车或试车；
③在公共道路上溜冰、滑板等； ④机动车辆及脚踏车在行人路上行驶； ⑤跨位停泊或停泊于车位界线之外； ⑥在公共地方洗车、维修车辆。 （8）特别规定
①停放在本校区内车位的车辆，需到物业管理体制公司办理车辆出入证手续，并随车携带出入证，以备检查。
②进入校区内的车辆不准驶进绿化区，损坏绿化应经赔偿。
③非校方的车辆不得进入住宅区，外来车辆一律停放于区外指停放的地方。
④对违规行车和停泊车辆的人士，管理公司有权采取警告、罚款、拖车等外罚措施，出此而造成的损失一概由车主负责。 （二）消防系统管理
1、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 设备 序号 消防控制1 维护保养项目 检查保养方法 标准 指示灯指示正常 周期 1个月 种类指示灯（含电源、直观目测 信号） 页脚内容
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台 2 各类开关 直观目测 处于开启或自动状态 1个月 3 各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。 触点完好，无烧损。 各端子连接牢固无烧损。 半年 4 各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固 半年 5 各电源、信号线 如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换。 导线无破损、烧焦现象。 半年 6 7 控制台内部除尘 控制台表面除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 用干控布、毛刷除去表面灰尘 无尘。 无尘。 半年 每日 区域报警器 1 指示灯 直观目测 “Ac Power”（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。 1个月 2 电源电压 在按下内部电源电压/后务电指针指示+24V1个月 压切（或外部Battery Test键）（+5V）。 换键前后，目测指示灯是否正常 3 报警功能 按下“Fire test”键。 “Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。 4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固。 各端连接牢固，半年 不松动。 页脚内容
1个月 学校物业管理委托合同
5 信号（电源）线 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。 导线 无破损、老化。 半年 6 表面及内部除尘 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。 无尘。 半年 7 击碎玻璃按钮盒 直观目测 按钮盒完好，无松动。 1个月 （续表） 设备 序号 集中报警器 2 电源电压 在按下内部电源电压/后务电1 维护保养项目 指示灯 检查保养方法 直观目测 标准 “Ac Power”（绿色）指示亮蓁指示灯不亮。 指针指示+24V1个月 周期 1个月 压切（或外部Battery Test键）（+5V）。 换键前后，目测指示灯是否正常 3 报警功能 按下“Fire test”键。 “Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂鸣吕警铃响。 页脚内容
1个月 学校物业管理委托合同
4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固。 各端连接牢固，半年 不松动。 5 表面及内部除尘 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。 无尘。 半年 6 表面及内部除尘 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换。 无尘。 半年 烟感探头 1 烟感探头 用力吸一口香烟，在距探测20CM处喷响探头 红色指示灯亮 半年 2 温感探头 用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风 区域报警器上相应位置的报警指示灯亮 半年 防火卷帘门 1 控制箱内部各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。 用螺丝刀逐个紧固。 触点完好，无烧损。 端子无烧损或松动。 半年 2 控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子 半年 3 机械部分 （齿轮、锋条） 如有锈损用煤油清洗，然后加润油。 用煤油清洗锈损部分 用螺丝刀紧固 直观目测。 直观目测。 无锈损且表面涂有润滑油。 无锈损。 无锈损。 完好无损。 完好无损、无变形 1年 4 5 6 防火门 2 1 卷帘门门体 电机接线端子 击碎玻璃按钮盒 防火门门体 1年 半年 1个月 半年 防火门弹簧铰键 有损坏、更换备件；若无损，完好，弹性适加机油。 页脚内容
半年 度。 学校物业管理委托合同
3 消防通道、防火门 直观目测，并开头防火门 消防通道通畅，1周 防火门开闭自如 （续表） 设备 序号 排烟1 维护保养项目 排烟风机表面除尘 检查保养方法 用擦布、毛刷除尘 标准 无尘 触点完好，控制启停正常。 端子无烧损或松动。 如不亮，更换指示灯灯泡。 电源指示灯指示正常。 5 排烟阀（1）微动开头及内部接线端子 用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线员端子。 端子无松动、微动开关固定良好。 （2）复位按钮、导轮、用油壶给导轮、钢丝、转轴钢丝、转抽 加油。 复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活。 加压送风系统 3 控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子 4 各送风口百叶窗 直观目测。 1 2 加压送风机除尘 用擦布、毛刷除尘。 无尘。 触点完好，无烧损。 端子无烧损或松动。 送风口叶位置正确 3个月。 半年。 1个月。 半年 1个月。 1个月 1个月 半年 周期 1个月 半年 系统 2 控制柜内部各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。 3 控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固。 4 控制柜电源指示灯 控制柜内部各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。 用螺丝刀逐个紧固。 页脚内容
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5 控制柜电源指示灯 如不亮，更换指示灯灯泡。 电源指示灯指示正常。 1个月 消防系编印控1 控制柜上电源指示灯及各类开关 直观目测 电源指示政党开关处于开启或自动状态。 1个月 制柜 2 控制柜内部各电器触点 如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨。 触点完好，无烧损。 端子无烧损或松动。 半年 3 控制柜内部各电器元件接线端子及端子排端子 用螺丝刀逐个紧固。 半年。 4 电源（信号）线 如有轻微破损，用绝缘胶带包扎。 导线无破损、老化。 无尘。 半年 5 控制柜除尘 用干控布、毛刷除去表面灰尘。 每日 消防指示牌 1 指示灯 直观目测 指示灯亮、且处于等待状态。 1个月。 2 批示灯 按测试键。 按测试键后，指示灯亮。 1个月 （续表） 设备 序号 消防应急广播2 1 维护保养项目 主机各电源信号、控制信号及音量调节键 各切换器、控制器 各放大器 通电试验。 放音试听音质、音量。 页脚内容
检查保养方法 直观目测。 标准 信号指示正常、音量调节位置合适。 转换工作正常 周期 1个月。 1个月。 系统 3 音质、音量良好。 1个月。 学校物业管理委托合同
4 各接线端子及线路 用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎。 端子无烧损或松动。 表面无粉尘。 半年。 5 压带轮主导轴，磁带机磁头 用清洗带清洗。 3个月。 6 各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好。 如松动，用螺丝刀紧固。 各扬声器接线牢固、纸盒无破盒。 半年。 7 设备机房 2 1 主机柜内除尘 机房卫生 用毛刷、皮老虎除尘。 用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面。 无尘。 半年 机房整洁、干净。 1个月。 机房内照明、电话 开头电灯、通话检查。 照明完好、电话通话正常。 1个月。 3 灭火器材 2 1 地漏 推车式灭火器材 排水试验。 直观目测 地漏排水通畅。 守好无损，压力在正常范围。 1个月。 1个月。 干粉灭火器 直观目测 压力正常，指针指示在绿色安全校区内。 1个月。 3 手提式1211灭火器 直观目测 压力正常，指针指示在绿色安全校区内。 1个月。 喷淋1 水泵 水泵添加盘根。 水泵添加盘根。 阀门 手动盘车。 添加盘根。 更换并添加润滑油。 添加盘根或更换垫片，清洁阀杆。 转轴转动灵活 点动时不漏水 水泵运转灵活 2个月 半年 半年 系统 2 3 4 开启自如，不漏水，半年 阀杆无锈蚀。 无尘。 1个月 5 水泵和电机 用擦布和毛刷。 页脚内容
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6 各信号阀 直观目测。 在区域报警器上的相应位置无报警信号。 1个月 7 各水流指示器 放水试验。 消防值班室相应的指示灯亮，并发出报警。 3个月 8 喷淋头 直观目测 喷淋头表面油灰不可过多。 半年 2、消防火警应急处理措施 （1）对接报火灾的处理
①管理部任何人员接到或发现火警时，立即向管理部办公室值班人员报告。 ②现场指挥员马上通知管理部经理、主力、消防控制中心及各部门负责人。
③现场指挥员集合校园校区内所有在场员工，若部门负责人不在场，则由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。
④各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。
·消防控制中心值班员根据火场情况，按《校园区灭火应急规程》进行处理；工程部负责人指 挥科员工作各种应急处理。
·工程部负责人指挥工程部员工关闭起火楼宇的供电系统，起用应急电源。 ·其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。 ⑤现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：
·火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；
·火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资；
·火灾扑灭后，工程部负责将机电设备和消防系统恢复正常；
·责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写《火警/匪警处理情况
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登记表》。
（2）校园区灭火应急方案
为使校园区在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下应急规程： ①消防控制中心接到消防报警信号
·利用对讲机通知辖区保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络； ·火警误报通知中心消除警号；
·火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。 ②火警信号被证实，情况严重，中心应急事项
·通知管理部办公室值班员和保安部主管，由其决定是否达“119”电话报警； ·启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救；
·利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散； ·迫降电梯至首层；
·切除非消防电源，启用应急电源；
·启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。
值班保安员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即受动起动各设备，保证水电供应不简短，所有消防设施不许在5~7分钟之内投入运行。 （3）拨打“119”电话报警程序
①拿起话筒拨打“119”号键，转却讲清起火单位名称，所在位置。 ②讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积； 燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。
③讲清起火单位属多层，还是属于高层建筑（几栋几层）。 ·讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系；
·如需安排消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。 3、落实防火安全“三级”检查制度
一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。
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二级检查由工程主管组织实施，管理部领导每周组织班组长对本处管理地段、设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消防安全情况。 三级检查由公司工程管理中心主管实施，每月由公司工程管理中心主管对管理部进行重点检查或抽查，每年不少于一次检查。
（三）给排水系统的管理
我公司根据学院的给排水特点，制定出定期的维护保养计划及标准，并按此计划及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。
1、 排水系统定期维护保养计划及标准 （1）生活给水系统 序号 检查项目名称 1、给水设备 1 生活水泵外观 日常检查 （1）外表清洁，无锈蚀损坏；（2）螺栓，螺丝无松动断裂；（3）防震垫无损坏。 2 电机（机械部分） 6~8个月 3 泵体 日常检查 （1）运行过程中无异常震动，噪音；（2）电机及轴承温升正常。 （1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。 检查周期 检查标准 说明 日常检查 （1）运行正常，无异常震动、噪音；（2）检查轴承发热情况，无烫手现象；（3）检查填料函的汇漏和发热情况，每分钟10~2滴为好；（4）检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重合，无运转时，用手盘动轴无卡阻现象。 6~8个月 3~5年 （1）轴承体清洗，加润滑油；（2）更换磨损零部件。 打开泵盖，检查内芯零部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换。 2、给水设施 1 蓄水池、水箱 3个月~半（1）水池、水箱除锈、除垢、清洗、消毒；（2）检修页脚内容
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年 2 减压阀、水锤消失器 3 止回阀、浮球阀、排气阀 4 5 6 闸阀、截止阀 水嘴 压力表 1个月 3个月 配件。 （1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。 （1）动作灵敏，准确；（2）无锈蚀，堵塞，无滴漏。 日常检查 （1）启闭灵活，无锈蚀；（2）无滴漏。 日常检查 （1）水嘴齐全，无锈蚀，无损坏；（2）无滴漏。 3个月 （1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏， 读数准确；（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。 7 水表 1个月 （1）表壳完整无损，连接牢固，表面清洁；指针灵敏， 读数准确；（2）无锈蚀，表面清洁，无滴漏。 8 各井室 1个月 （1）井盖、井裙完整，启闭方便；（2）爬梯牢固，井底干净。 3、给水管道 1 生活给水管道 日常检查 （1）水流要畅通，无堵塞；（2）管道连接部分要严实； 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。 2 管道吊支架，管卡
（2）消防水系统 序号 检查项目名称 检查周期 检查标准 1．消防设备 1 外观 日常检查 1． 外表清洁、无锈蚀损坏； 2． 螺栓、螺丝无松动断裂； 说明 1个月 管理吊支架，管卡连接要牢固；（2）表面无锈蚀。 页脚内容
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3． 防震垫无损坏。 2 消防泵 3～5个月 1． 检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象； 2． 检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水； 3． 检查联动轴的对中程度（有联动轴的）； 4． 开泵试运转，运行应无异常振动、噪音，轴承无过热。 12～14个月 1． 更新润滑脂（油）； 2． 轴承体清洗、检查； 3． 更换零配件； 4． 绝缘良好（电部分）； 5． 接线端子牢固（电部分）。 2．消防设施 1 室内消火栓 每周 1． 箱体启闭灵活，箱体完整； 2． 箱内水枪、水带齐全无缺少，水枪卡口无变形； 3． 箱内阀门开关灵活，无锈蚀，卡口无变形； 4． 报警按钮封闭完整。 2 室外消火栓 1个月 1． 消火栓完整无缺少，表面无锈蚀； 2． 栓口无变形，无滴漏； 3． 标识颜色鲜明。 3 水泵接和器 1个月 1． 接和器完整无缺，表面无锈蚀； 2． 启动灵活，无滴漏； 3． 栓口无变形。 4 室内小型消火栓 3个月 1． 消火栓箱体、箱门完整无缺，箱门关闭灵活； 2． 栓口无变形，阀门启闭灵活，无锈蚀和滴漏； 3． 箱内胶皮管连接紧固，无滴漏； 4． 标识清楚。 页脚内容
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5 自动消防报警阀 3个月 1． 报警准确灵敏； 2． 阀门关闭灵活，无锈蚀，连接牢固。 6 7 自动消防喷头 3个月 喷头完整无缺少。 1． 启闭灵活，连接牢固； 2． 无堵塞，无锈蚀，无滴漏。 闸阀、截止阀、1个月 止回阀 8 安全阀 3个月 1． 阀门齐全，无锈蚀； 2． 铅封完整。 按计量局要求周期检验。 3．消防管道 1 消防管道 3个月 1． 消防管道要通； 2． 连接部分要紧固，无跑、冒、滴、漏； 3． 管道油漆要完好，颜色鲜艳。 2 管道附件 3个月 1． 管道附件要齐，表面无锈蚀； 2． 管件连接要牢固。 3 管道吊支架、管卡 1个月 1． 管道吊支架、管卡连接要牢固； 2． 表面无锈蚀。 4．压力表 1 压力表 3个月 1． 表体完整无缺，连接牢固，表面清洁； 2． 读数正确，指针灵敏。 （3）排水系统 序号 检查项目名称 检查周期 检查标准 1．排水设备 1 污水泵 日常检查 （1） 外表、滤网、支架无严重锈蚀； （2） 螺栓、螺丝无松动断裂； （3） 水管与泵连接完好，接口无松动、泄露。 页脚内容
说明 学校物业管理委托合同
2 泵体 日常检查 12～14个月 运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅。 （1） 检查泵内或管，无杂物堵塞； （2） 更换零部件； （3） 轴承体清洗、加油。 2．排水设施 1 排水闸阀 1个月 （1） 阀门启闭灵活； （2） 阀体要完整； （3） 无锈蚀，无滴漏。 2 排水栓卫生洁具 日常检查 （1） 栓体完好； （2） 水流通； （3） 无锈蚀，无跑、冒、滴、漏。 3 各井室 1个月 （1） 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固； （2） 井底流槽要畅通，无沉积物堵塞。 3．排水管道 1 室内排水管道 排气管 1个月 1个月 保持水流畅通，无堵塞，无滴漏。 （1） 保持管内气体及时排出； （2） 下水管内不准有真空。 管道吊支架、管卡 1个月 吊支架、管卡要安装牢固。 2 室外排水管道 各井室 1个月 1个月 保持水流畅通，无堵塞。 井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流槽要畅通，无积物堵塞。 2、给排水系统应急处理方案 （1）给排水系统事故应急处理措施
①给排水工须持证上岗，经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；
②尽量保障供水的连续性，当计划检修阀门确需段时间停水时，应提前通知校方停水时间及
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恢复供水时间，以便作好储水转被；
③遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向校方作出书面解释；
④对于内部突发事故引起停水，值班员应立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速组织人员进行抢修并及时通知校方停水时间、原因和恢复供水时间；
⑤定期清洗二次蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。 （2）给排水系统故障抢修限时规定
为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。 ①给水系统
·高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水泵，停止故障泵的运行，并及时通知维修人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天；
·干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时；
·普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；
·主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向管理部经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟内到达现场，即刻组织制定抢修方案，并发出限水或停水通知，主管恢复通水时间最长不得超过24小时。 ②排水系统
·室内外排水干管如发生破裂，应即可组织抢修，修复时间不得超过4小时； ·排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。
九、档案建立与管理
管理档案建立与管理采用先进电子计算机技术，运用计算机系统进行管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用先进的资料检索软件，便于相关主管单位的工作检查和监督，建立管理部内部NT网络，达到资源共享、合理利用的目的。在信息的收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。并树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。
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（一）档案管理运作环节
1、资料的收集
（1）设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，由公共事务部负责保管，直接隶
属于项目经理室。建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。
（2）资料的收集坚持内丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要
出发，扩大信息资料的来源渠道，从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一草一木都有详细的资料收集。 2、资料分类整理
收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。 3、资料归档管理
（1）归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，学院的
资料管理拟采用原始档案和电脑双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案组卷按不同业务性质编号、造册、编辑，并分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。
（2）档案室的出室、入室都有严格的规定：出室必须经管理部主管领导同意经登记后可借出；
入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；档案管理员定期检查资料保管情况，并及时补充相关技术资料归档保存。
（3）档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。
4、档案的运用
采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。
（1）外部网：与广大使用人进行联网，所有管理资料如：装修资料、财务状况等，随时可以查
阅调用，便于工作监督和检查。
（2）内部网：管理部内部各室联网，运用现代化办公手段和设施，对文件进行分级管理分层使
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用。
（二）档案资料的分类
1、接管移交资料 名称 工程建筑 资料内容 A、规划图纸、项目批文、用地批文； B、建筑许可证、投资许可证、开工许可证。 工程技术资料 A、红线图、总平面图； B、地质勘察报告、开竣工许可证、开工许可证； C、工程合同、工程预、决算； D、工程设计变更、通知及技术核算单； E、竣工图：①单体建筑、结构、设备竣工图； ②消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图； F、房屋、消防、燃气、智能化等工程验收证明书； G、钢材、水泥等主要材料的质量保证书； H、新材料、构配件的鉴定合格证明书； I、供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书 供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料； J、砂浆、混凝土试块、度压报告； K、绿化工程竣工图； L、其他技术资料。 2、管理档案资料 名称 物业资料 事务管理资料 事务资料 值班表、管理部值班记录表。 业主资料 资料内容 学院基本资料、分区资料、娱乐设施资料 业主档案、装修申请、验房交接表、发放钥匙登记表。 页脚内容
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维修资料 设备管理资料 员工管理资料 维修通知单、维修回访记录、维修回访情况月统计表。 公用设施保养维修记录、各项机电设备保养、维修运行记录、设备检查记录。 员工个人资料、聘用表、员工业绩考核及奖罚记录、员工培训计划及实施记录、员工培训考核记录。 行政文件 管理部巡查记录、管理部规章制度、通知、通报等文件、政府部门文件、物业公司及上级主管部门文件。 十、学生公寓的管理方案
（一）按照学院关于学生公寓相关管理规定，在学校相关部门的指导、监督下制定学生公寓的
各项具体管理规定，包括日常行为规范、防火和防盗、安全用电、作息、宿舍卫生及突发事件的处理工作等各项规定。
（二）有步骤、有计划地对学生公寓的各项具体管理规定作公布、宣传，务必让学生了解相关
规定；
（三）在公寓安全用电、卫生管理工作方面，主要实行定期评比检查制度，通过“奖优罚劣”，
增强学生的自律意识，从而达到自觉遵守规定的效果。主要措施如下： 定期评比检查： 1、宿舍卫生要求
（1） 床铺整洁（包括被子是否叠好，床单整齐干净等） （2） 鞋类摆放整齐
（3） 桌子干净及桌上东西摆放整齐 （4） 宿舍门及暖气片保持干净 （5） 地面保持干净，包括死角。 （6） 箱、柜摆放整齐
（7） 卫生间干净（包括镜子、洗漱用具、马桶等） （8） 墙壁保持干净，如贴画则画的内容保持健康。 （9） 窗台，窗帘保持清洁。 2、安全用电管理
（1） 严禁违章用电、乱拉电线网线。
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（2） 严禁使用和存放电炉、电饭锅、电热器、电热杯、热得快等电热器。 （3） 严禁使用床围子、严禁使用塑料灯罩台灯和质量不合适的台灯。 （4） 严禁使用明火，包括使用酒精炉、点燃蜡烛、焚烧废纸杂物等。 （5） 严禁坡会效仿器材，严禁携带或储存有毒、有害、易燃、易爆等物品。 （6） 做好防盗、防火工作，房间无人时须切断电源，关窗锁门。 3、处罚及奖励 处罚规定：
① 第一次不达标，直接找寝室长谈话
② 第二次不达标，向该楼管理负责人汇报，取消评优资格 ③ 第三次不达标，以海报形式通报批评
4、奖励办法
每学期末进行评选，凡每次被评为优秀宿舍的寝室，最终给予前五名现金奖励（ 以 楼
为单位 ），奖金分别为：
第一名：1个，奖金 第二名：2个，奖金 第三名：3个，奖金30 每次检查达标后给予优秀宿舍流动红旗奖励。
注：（1）若态度极其恶劣，并对检察工作构成妨碍时，直接取消该宿舍本年度评优资格，
并对当事人做出如下处理： ① 汇报院领导予以批评教育 ② 做出书面检查,接受违纪处理 ③ 通报全院。
（2）若发现使用或存放违章电器,及其他违章物品,直接取消该宿舍本年度评优资格,并
且使用人和所有人须做出书面检查,接受违纪处理,通报全院.
（四）根据学校需要制定查房、查夜、处理隐患和不稳定因素等检查制定；
1、 成教学院老师和学生会干部有责任对本院学生宿舍安全、卫生等进行检查。
2、 检查形式为定期查和抽查两种：定期查每三周进行一次，由学生会生活部牵头组织，院辅
导员老师与学生干部共同参与检查；抽查由辅导员老师和学生干部一起检查。
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3、 检查时间为周三下午4：30分开始。 4、 检查对象为院所住公寓的学生。
5、 检查内容包括学生宿舍卫生情况；学生安全用电情况；学生作息秩序情况。 6、 检查标准按照学院相关规定执行。
7、 检查实行评比打分办法，每次检查要有详细的检查记录。
8、 检查评比结果定期公布，累计在三次检查中评分较高宿舍可评为文明宿舍，挂流动红旗。 累计在三次检查中评分较低宿舍可通报批评，情节严重的给予纪律处理。
十一、公司管理制度
（一）公司员工守则
1、热爱祖国，热爱人民，热爱天盛。 2、遵纪守法，服从公司管理。 3、顾全大局，善于合用。
4、努力学习，踏踏实实做好本职工作，不断提高业务水平。 5、一切为用户着想，减少人为差错，努力提供优质与服务。 6、团结互助，尊重他人，树立集体奋斗的良好风尚。 7、严守公司机秘，自觉维护公司安全。 8、待客热情礼貌，服务周全，维护公司形象。 9、谦虚谨慎，戒骄戒躁，勇于批评与自我批评。 10、坚持真理，坚持原则，不做有损公理道德之事。 11、爱护公司财物，坚持反盗窃、反浪费。 12、保持环境整洁，注意仪表、仪容。 13、加强品德修养，倡导精神文明。 （二）公司管理制度 第一章总则
第一条 为使本公司人事作业规范化、制度化和统一化，使公司员工的管理有章可循，提高工作
效率和加强责任感、归属感，特制定本制度。
第二第 适用范围。
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一、本公司员工的管理，除遵照国家和地方有关法令外，都应依据本制度办理。 二、本制度所称员工，系指本公司聘用的全体从业人员。
三、本公司如有临时性、短期性、季节性或特定性工作，可聘用临时员工，临时员工的
管理依照合同或其它相应规定，或参照本规定办理。
四、关于试用、实习人员，新进员工的管理参照本规定办理或订之。
第二章录用
第三条 本公司各部门如因工作需要，必须增加人员时，应先依据人员甄选流程提出申请，经公
司主管领导批准后，由人力资源管理科统一纳入聘计划并办理甄选事宜。
第四条 本公司员工的甄选，以学识、能力、品德、体格及适合工作所需要条件为准。采用考试
和面试两种，依实际需要任择其中一种实施或两种并用。
第五条 新进人员经考试或面试合格和审查批准后，由人力资源管理科办理试用手续。原则上员
工试用期三个月，期满合格后，方得正式录用；但成绩优秀者，可适当缩短其试用时间。
第六条 试用人员报到时，应向人力资源管理科送交以下证件：
一、毕业证书、学位证书原件及复印件。 二、技术职务任职资格证书原件及复印件。 三、身份证原件及复印件。 四、一寸半身免冠照片二张。 五、试用同意书。 六、其它必要的证件。
第七条 凡有下列情形者，不得录用。 一、剥夺政治权利尚未恢复者。 二、被判有期徒刑或被通缉，尚未结案者。 三、吸食毒品或有其它严重不良嗜好者。 四、患有精神病或传染病者。
五、因品行恶劣，曾被政府行政机关惩罚者。 六、其它经本公司认定不适合者。
第八条 员工如系临时性、短期性、季节性或特定性工作，视情况与本公司签订“定期工作协议
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书”，双方共同遵守。
第九条 试用人员如因品行不良，工作欠佳或无故旷职者，可随时停止试用，予以辞退。 第十条 员工录用分派工作后，应立即赴所分配的单位工作，不得无故拖延推诿。 第三章 工作
第十一条 员工应遵守本公司一切规章、通告及公告。 第十二条 员工应遵守下列事项：
一、忠于职守，服从领导，不得有敷衍塞责的行为；
二、不得经营与本公司类似或职务上有关的业务，不得在工作时间兼任其它公司的职务。
三、全体员工必须不断提高自己的工作技能，强化品质意识，圆满完成各级领导交付的工
作任务；
四、不得携带违禁品、危险品或公司规定其它不得带入生产、工作场所的物品进入公司工
作场所；
五、爱护公物，未经许可不得私自将公司财物携带出公司；
六、工作时间不得中途任意离开岗位、如需离开应向主管人员请准后方可离开； 七、员工应随时注意保持作业地点、宿舍及公司其它场所的环境卫生； 八、员工在作业时不得怠慢拖延，不得干与本职工作无关的事情；
九、员工应团结协作，同舟共济，不得有吵闹、斗殴、搭讪樊谈、搬弄是非或其它扰乱公
共秩序的行为；
十、不得假借职权或以公司名义在外招摇撞骗；
十一、员工对外接洽业务，应坚持有理、有利、有节的原则，不得有损害本公司名誉的行
为；
十二、各级主管应加强自身修养，领导所属员工，提高工作情绪和满意程度，加强员工安
全感和归属感；
十三、按规定时间上下班，不得无故迟到早退。
第十三条 公司实行每日七小时工作制上午：8：30—12：00下午：2：00—5：30。以后如调整，
以新公布的工作时间为准。
第十四条 部门主管级以下人员应亲自打卡计时，不得叫人或代人打卡，否则双方均按旷工一
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日处理。
第十五条 实行弹性工作制的，采取由各部门主管记录工作人员的工作时间(含加班时间)，本人
确认，部门备案的考勤方法。
第十六条 员工如有迟到、早退、或旷工等情形，依下列规定处理：
一、迟到、早退。
1、员工均需按时上、下班，工作时间开始后十分钟内到班者为迟到。 2、工作时间终了前十分钟内下班者为早退。
3、员工当月内迟到、早退合计每三次以旷职(工)半日论。
4、超过十五分钟后，才打卡者以旷职(工)半日论，因公外出或请假经主管在卡上签字
或书面说明者除外。
5、无故提前十五分钟以上下班者，以旷职(工)半日论。因公外出或请假者需经主管签
字证明。
6、上、下班而忘打卡者，应由部门在卡上或有效工作时间考核表上签字。 二、旷工
1、未经请假或假满未经续假而擅自不到职以旷职(工)论处。
2、委托或代人打卡或伪造出勤记录者，一经查明属实，双方均以旷职(工)论处。 3、员工旷职(工)，不发薪资及奖金。
4、连续旷职三日或全月累计旷职六日或一年累计旷职达十二日者，予以除名，不发
给资遣费。
第四章 待遇
第十七条 本公司依照兼顾企业的维持与发展和工作人员生活安定及逐步改善的原则，以贡献
定报酬、凭责任定待遇，给予员工合理的报酬和待遇。 第十八条 员工的基本待遇有工资、奖金和伙食补贴、季节补贴。
第十九条 月薪工资在每月10日计发到员工的工资帐户。新进人员从报到之日起计薪，离职人
员自离职之日停薪，按日计算。
第五章 休假
第二十条 按国家规定，员工除星期日休息外，还享有以下有薪假日：元旦：1天(元月一日)
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春节：3天(农历初一、二、三)劳动节：3天(五月一日)国庆节：3天(十月一、二日) 由于业务需要，公司可临时安排员工于法定的公休日、休假日照常上班。
第二十一条 管理员职级以上的员工连续工龄满一年时间，每年可获得探亲假一次，假期为10
天。员工探亲假期间，原待遇不变。
第二十二条 探亲可以报销硬座票及长途汽车票，或者来硬卧票，此外超支由本人负责。未婚
员工探亲只能探父母，已婚员工探亲只能探配偶。
第二十三条 夫妻在同一城市工作的员工不能享受探亲的路费报销，可以享受假期。连续工龄
每满四年可报销一次探望父母的路费，不另给探亲假。
第二十四条 员工探亲或休期一般不报销医药费，但经批准带有疗养性的休假的职工和因患重
病或传染病经县医院证明的嗣，可适当报销医药费。
第二十五条 春节休假或探亲的员工，不在10天休假以外再增加春节假，在公司工作的职工按
国家定假安排休息。需安排加班或值班的按规定雪给加班工资或值班补贴，如安排补休，则不计发加班工资和值班补贴。
第二十六条 对于放弃休假或探亲假的员工，公司给予其应休假当月全部收入的奖励。 第六章 加班
第二十七条 各部门主管在工作时间以外，可指定员工加班；被指定的员工，除因特殊事由经
主管批准者外，不得拒绝。
第二十八条 事先由主管人员填写“加班申请表”经公司主管领导批准后加班，每人每月加班
不得超过44小时。
第二十九条 加班费的计算：基层员工加班工作时间记为员工的有效工作时间，以小时为计算
单位，加班工资按原工资标准的100%计算。在国家法定节假日加班，其工资另计。
第三十条 基层员工如在加班时间内擅离职守者，除不计有效工作时间外，就其加班时间按旷
职(工)论处。
第七章 出差
第三十一条 公司要根据需要安排员工出差，受派遣的员工，无特殊理由应服从安排。 第三十二条 员工出差在外，应注意人身及财物安全，遵章守法，按公司规定的标准和使用交
通工作，合理降低出差费用。
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第三十三条 公司对出差的员工按规定标准给报销停费用和交通费用。并给予一定的生活补贴，
具体标准见公司的意见办理。
第三十四条 出差人员返回公司后，应及时向主管叙职，并按规定报销或核销相关费用。 第八章 培训
第三十五条 为提高公同工的知识技能及发挥其潜在智能，使公司人力资源能适应本公司日益
迅速发展的需要，公司将举行各种教育培训活动，被指定员工，不得无故缺席，确有特殊原因，应按有关请假制度执行。
第三十六条 新员工进入公司后，须接受公司概况与发展的培训以及不同层次、不同类别的岗
前专业培训，培训时间应不少于20小时，合格者方可上岗。培训不合格者不再继续留用。
第三十七条 员工调职前，必须接受将要调往岗位的岗前专业性培训，直到能满足该岗位的上
岗要求。特殊情况经将调往部门的主管副总裁同意，可在适当的时间另行安排培训。
第三十八条 对于培训中成绩优秀者，除通报表彰外，可根据情况给予适当物质奖励，未能达
到者，可适当延长其培训期。
第三十九条 公司所有员工的培训情况均应登记在相应的《员工培训登记卡》上，《员工培训
登记卡》由人力资源管理科保存在员工档案内。
第四十条 公司对员工在业余时间(不影响本职工作和任务的完成)内，在公司外接受教育和培训
予以鼓励，并视不同情况给予全额报销学杂费、部分报销学杂费、承认其教育和培训后的学历等支持。
第九章 调职
第四十一条 公司基于业务上的需要，可随时调动员工的职务或工作地点，被调员工不得借故
拖延或拒不到职。
第四十二条 各部门主管在调动员工时，应充分考虑其个性、学识、能力，务使“人尽其才，
才尽其用，才职相称”。
第四十三条 员工接到调动通知书后，限在一月内办委移交手续，前往新职单位报到。 第四十四条 员工调动，如驻地远者，按出差规定支给差旅费。 第十章 保密
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第四十五条员工所掌握的有关公司的信息、资料和成果，应对系统上级领导全部公开，但不得
向其它任何或个人公开或透露。
第四十六条员工不得汇露业务或职务上的机密，凡涉及公司的机密，未经上级领导许可，不得
对外发表。
第四十七条 明确职责，对于非本人工作职权范围内的机密，做到不打听、不猜测，不参与小
道消息的传播。
第四十八条 非经发放部门或文件管理部门允许，员工不得私自复印和拷贝有关文件。 第四十九条 树立保密意识，涉及公司机密的书籍、资料、信息和成果，员工应妥善保管，若
有遗失或人窃，应立即向上级主管汇报。
第五十条 发现其他员工有泄密行为或非本公司人员有窃取机蜜行为和动机，应及时阴止并向
上级领导汇报。
第十一章 考核
第五十一条 员工考核分为：
一、试用考绩：员工试用期间(三个月)由试用部门主管负责考核，期满考核合格者，填
具“度用人员考核表”经公司主管领导批准后正式录用。
二、平时考核：由各部门依照通用的考核标准和具体的工作指标考核标准进行，通用
的考核标准和考核表由人力资源管理科与公司主管领导共同拟制及及修订，具体的工作指标考核标准由部门主管负责拟制及修订。部门主管及其以上人员每6个月考核一次，其他人员每三个月考核一闪，特殊人员可由公司主管领导决定其考核的密度。
第五十二条 部门主管以下人员的考核结果由各部门保存，作为确定薪酬、培养晋升的重要依
据。部门主管及其以上人员的考核结果由公司主管领导保存，作为确定部门业绩、对公司的评价、薪酬及奖励、调职的依据。
第五十三条 考核人员，应严守秘密，不得有营私舞弊或贻误行为。 第十二章 奖惩
第五十四条员工的奖励分为以下三种：
一、嘉奖：由员工的直属主管书面提出，部门主管批准，奖给不超过二百元的现金或纪
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念品；
二、表彰：由员工所在部门主管书面提出，公司主管领导批准，奖给不超过一千元的或纪
念品，同时由董事长签署表彰证书。
三、特别奖：由公司主管领导提出书面申请，董事会评议后，经董事长批准，并由人力资
源管理科备案，每年公布一次，员工除奖给一定额度的奖金和发给由公司董事长签署的证书外，不可根据实际情况晋升1—3级工资。
第五十五条 有下列情形之一者，给予嘉奖：
一、品性端正，工作努力，按时完成重大或特殊事务者； 二、教训考核，成绩优秀者； 三、热心服务，有具体事实者；
四、有显著的善行佳话，足为公司荣誉者； 五、在艰苦条件下工作，足为楷模者； 六、节约物料或对废料利用，卓有成效者； 七、检举违规或损害公司利益者；
八、发现职责外的故障，予以速报或妥善处理防止损害者；
第五十六条 有下列情形之一者，予以表彰：
一、对生产或管理制度提出改进建议，经采纳实施，卓有成效者； 二、遇有灾难，勇于负责，处理得当者；
三、遇有意外或灾害，奋不顾身，不避危难，因而减少损害者；
四、维护员工安全，冒险执行任务，确有功绩者； 五、维护公司或工厂重大利益，避免重大损失者。 六、有其它重大功绩者。
第五十七条 有下列情形之一者，授予特别奖：
一、研究发明，对公司有贡献，并使综合成本降低，利润增加较大者； 二、兢兢业业，不断改进工作，业绩突出者；
三、热情为用户服务，经常得到用户书面表扬，为公司赢得很高信誉，成绩突出者；
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四、开发新客户，市场销售成绩显著者； 五、对有其它特殊贡献，足为全公司表率者。 第五十八条 员工的惩罚分为五种：
一、罚款：由直属主管部门主管书面提出，经公司主管领导批准后执行。 二、批准：由员工的直属主管或有关人员书面提出，报部门备案。
三、记过：由部门主管书面提出，公司主管领导审核、批准，报人力资源管理科执行，
并下达通知，受记过者同时扣发当月奖金。
四、降级：由公司主管领导书面提出，董事长审核批准后报人力资源管理科执行。 五、除名：由公司主管领导书面提出，董事长批准后执行。
第五十九条 有下列情形之一者，予以罚款或批评：
一、工作时间，擅自在公司推销非本公司产品者，职责所需，经批准者不在此限； 二、上班时间，躺卧休息，擅离岗位，怠慢工作者； 三、因个人过失致发生错误，情节轻微者； 四、妨害工作或团体秩序，情节轻微者； 五、不服从主管人吕合理指导，节轻轻微者； 六、不按规定穿着或佩带规定上班者； 七、不能适时完成重大或特殊交办任务者；
八、对上级指示或有期限的命令，无故未能如期完成； 九、在工作场所喧哗、吵闹，妨碍他人工作而不听劝告者； 十、对同事恶意辱或诬害、伪证，制造事端者； 十一、工作中酗酒以致影响自己和他人工作者；。
十二、因疏忽导致机器设备物品材料遭受损失或伤及他人，情节较轻者； 十三、未经许可携带外人到生产和科研场所参观者； 十四、公司另文规定其它应处罚款或批评的行为。 第六十条 有下列情形之一者，予以记过： 一、擅离职守，致公司受较大损失者； 二、损毁公司财物，造成较大损失者；
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三、怠慢工作擅自变更作业方法，使公司蒙受较在损失者； 四、一个月内受到批评超过三次者； 五、一个月内旷工职(工)累计达二日者；
六、仪器、设备、车辆等 和；安全性要求较高的工具，未经使用人同意或违反使用制 度，
擅自操作者；
七、道德行为不合社会规范，影响公司声誉者； 八、其它重大违反规定者。
第六十一条 有下列情形之一者，予以降级：
一、未经许可，兼营与本同类业务或在其它兼职者，或在外兼营事务，影响本公司公务
者；
二、一年中记过二次者；
三、散播不利于公司谣言或挑拨公司与员工的感情，实际影响较轻者； 四、在工作场所制造私人物件或指使他人制造私人物件者。 第六十二条 有下列情形之一者，予以除名： 一、对同事暴力威胁、恐吓，影响团体秩序者； 二、殴打同仁，或相互斗殴者； 三、在公司内赌博者；
四、偷窃公司或同事财物经查属实者；
五、无故损毁公司财物，损失重大，或毁、涂改公司重要文件者； 六、在公司服务期间，受刑事处分者； 七、一年中已降二次者；
八、无故放职三日或全月累计旷职六日或一年旷职累计达十二日者； 九、煽动怠工或罢工者；
十、吸食毒品或有其它严重不良嗜好者； 十一、伪造或盗用公司印章者；
十二、故意泄露公司技术、营业上的机蜜，致使公司蒙受重大损失者； 十三、营私舞弊，挪用公款，收受贿赂者；
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十四、利用公司名义在外招摇撞骗，使公司名誉受损害者； 十五、参加非法组织者；
十六、有不良行为，道德败坏，严重影响公司声誉或在公司内造成严重不
良影响者；
十七、其它违反法令、规则或规定情节严重者。 第十三章 福利
第六十三条 试用人员试用期间不享受医疗保险，其自理。
第六十四条 公司为一般员工人身财产意外伤害保险，其费用由公司支付。 第六十五条 保安员由公司安排住房。
第六十六条 本公司依据有关劳动法的规定，发给员工年终奖金，终奖金的评定方法及额度
由 公司根据经营情况确定。
第十四章 辞职
第六十七条 员工因故不能继续工作时，应填具“辞职申请”经主管报公司主管领导批准后，
办理手续。并视需要，开给《离职证明》。
第六十八条 一般员工辞职，需提前一月提出申请：责任人员辞职，根据密级的不同，需提
前2—6个月提出辞职申请。
第六十九条 辞职的手续和费用结算，按公司有关规定办理。 第十五章 生活与娱乐
第七十条 公司向员工提供部分生活和用具，并有组强地开展一些娱乐活动，以满足员工的
基本需要。
第七十一条向员工提供膳食服务，并按实际价格向员工收取餐费。
第七十二条 公司设立社区文化小组统筹安排和组织员工的文娱活动，各部门也可自行组织
员工进行健康的文娱活动，活动经费自理。
第七十三条 公司反对员工生活上的腐化，禁止员工加打麻将之类的消磨意志的活动和违反
国家法律、法令、法规的活动。
第十六章 安全与卫生
第七十四条 本公司各单位应随时注意工作环境安全与卫生设施，以维护员工身体健康。
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学校物业管理委托合同
第七十五条 员工应遵守公司有关安全及卫生各项规定，以保护公司和个人的安全。 第十七章 附则
第七十六条 本制度解释权、修改权董事会。 第七十七条 本制度自颁布之日起生效。
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