案例解析

案　例　解　析　收据，这些行为都是双方真实意思表示，符合法律规　定。根据《合同法》规定，依法成立的合同，自成立　时生效，对双方具有约束力，依法受到保护。因此该　北京甲房地产经纪有限公司（以下简称甲公司）　口头房屋买卖合同是合法有效的，甲公司有义务履行　的职员张某与客户于２００４年４月３０日达成口头购房　该合同。　协议，张某为客户写了一张便条，内容是：甲公司以　２．甲公司未按约定办理房屋过户手续应当双倍返还　５０万元将某处房屋订给该客户，甲公司不再另行出售，　定金。定金，是合同当事人为了确保合同履行，约定　法定假日过后配合客户办理过户手续。当日客户交给　一方当事人向对方给付定金作为债权的担保。根据法　张某５万元定金，甲公司开出收款收据。假期过后。　律的规定，当事人约定的定金数额不得超过主合同标　因房主不同意此交易价格，甲公司未与客户办理房屋　的额的２０％，超过的部分退回或者抵作价款。给付定　过户手续。双方为此发生纠纷并诉至法院。甲公司认　金一方不履行合同约定的义务，无权要求返还定金；　为，其职员张某在无房主委托和公司授权的情况下，　收受定金的一方，不履行合同约定的义务，应双倍返　将房屋以公司的名义预定给客户、写便条并收取定金　还定金。定金应当以书面形式约定，定金合同从实际　的行为无效。至今，客户既没有向公司支付购房款，　交付定金之日起生效。作为主合同的一种担保方式。　也未通知公司办理过户，公司亦没有对该房屋另行出　对违约方具有惩罚性，即“定金罚则”。法律对定金的　售。因此，公司没有违约，不应当将定金返还。　规定，目的在于督促双方当事人积极履行合同的义务。　本案，客户实际给付甲公司定金５万元，甲公司　为其出具了收据，同时实际交付的定金数额并未超过　房屋总价款的２０％，故该定金合同合法有效，并已实　法院认为，张某作为甲公司的业务员具有对外开展　际履行。甲公司应依照双方房屋买卖合同的约定全面　业务的职责，其与客户商谈房屋订购事宜时是以公司的　履行合同。由于甲公司的过错，合同未依约履行。其　名义进行的，且张某收取客户买房定金并将该款交给公　应当承担相应的违约责任。根据《担保法》和最高人　司后，甲公司向客户开具了收款收据，故应认定甲公司　民法院《关于适用（担保法）若干问题的解释》的规　认可张某与客户达成的买卖合同。张某出具便条的行为　定，本案的处理应当适用定金罚则的相关规定，收受　属于代表公司的职务行为，故应认定甲公司与客户基于　定金的甲公司应向客户双倍返还定金。同时。应当注　该便条形成了合法有效的买卖合同关系。甲公司未履行　意合同具有相对性，虽然是房主不同意交易价格造成　订房协议，构成违约，应承担相应的违约责任，作为收　房屋未能过户，但是客户是与甲公司签订的合同。合　取定金一方，依法应当双倍返还定金。两审法院均判决　同对双方有约束力。甲公司如果与房主有纠纷。可以　要求甲公司双倍返还客户定金１０万元。　另案处理。　通过这个案例，我们应当明确两个法律问题：职　１作为贸易为主业的公司，我们要提高业务人员依　务代理行为的效力和定金罚则的适用。明白了这两个　法守约的意识，严格约束其职务行为，业务人员要在　问题我们就可以确定：　公司授权范围内依法签订合同、履行职责。不要出现　ｌ、张某与客户达成买卖房屋的口头合同是合法有效　业务人员持有合同章、介绍信、盖章后的空白合同任　的。甲公司作为房屋中介机构，其主业就是代理他人　意签约的情况，因为其职务行为属于有权代理，合同　买卖、租赁房屋，并从中收取佣金。而张某作为该公　的民事责任要由公司承担；员工离职离岗要将其持有　司的职员，具有代表公司对外开展业务的职责。《民　的上述资料物品收回，必要时可以在报刊上公告，避　法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表　免发生无权代理行为，如果构成了表见代理，公司还　人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《民　要承担责任。　法通则》第五十六条和《合同法》第十条规定：当事　２、注意区分定金与订金。首先，　“订金”在法律上　人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。张　并没有严格的界定，从文字的理解上来说，　“订”的　某商谈，写便条、收取定金等行为都是以甲公司名义　含义是订立、预订之意。“订金”属于预付款性质。　履行职务的行为。客户交纳定金，甲公司出具了收款　它不起担保作用。卖方违约，买方无权要求其双倍返　遒塑煎型堂笪堡　＇ｍＲ　维普资讯 http://www.cqvip.com

业　（二　‘一●　卜一．　ｌ、／、／　，　‘，ｙｕ～７　ＪＩ｝、…，Ｌ』　Ｊ　／　，　＿’　／、　或者依据具体合同事实上已经给卖方造成了损失，　订金就作为对卖方损失的赔偿．不退给买方。而　“定金”在法律上有比较严格的界定。定金依法律性　质不同可以分为证约定金、成约定金、违约定金、　解约定金、立约定金等。我国定金在《担保法》上　是债的一种担保方式，在《合同法》上是承担违约　责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具　有担保合同履行的性质。　“定金”的作用有两种：　合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；　②合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的。　无权收回；接受方违约的，应双倍返还。　３、现在二手房市场、房屋租赁市场蓬勃发展，　房屋中介公司很多，我们在租、购房屋选择中介公　司的时候，可以到当地建设、房管部门的官方网站　查询，选择市场信誉较好、规模大的正规中介公司，　交易过程中使用有关部门出台的规范化合同文本，　交款一定要有盖章的正规票据，防止上当受骗。　理　读者：一般保证和连带责任保证有何区别？　法律事务部：根据我国《担保法》的规定，　保证人承担保证责任的方式有两种：一般保证　和连带责任保证。二者有很大区别，一般保证　只有在债务人不能履行债务，主合同纠纷已经　审判或者仲裁并就债务人财产依法强制执行后　仍不能履行债务的情况下，债权人方可要求保　证人履行保证责任；关于连带责任保证，保证　人和债务人处于同一顺序，只要债务人不履行　息化的实践　１　引言　债务，债权人就可以要求其中任何一人首先履　行债务。由此可见，在一般保证的情况下，法　律要求债权人先申请法院强制执行债务人的财　产，如果债务人的财产满足了债权人的债权，　则保证人的保证责任就相应免除，即使不能完　全满足，保证人也只对未满足的部分承担保证　责任。而在连带责任保证的情况下，法律赋予　债权人选择权，在起诉的时候，被告既可以是　债务人也可以是保证人，还可以将二者作为共　同被告，债权人可以不先申请执行债务人的财　当前，在大中型企业的信息管理中，仓库物资管　理是不可缺少的一部分，它主要考虑的是生产需求和　黄武彪曾唏刘仲铭　资金管理两方面的合理平衡，而仓库里的物资材料和　配件品种繁多，管库员、材料计划员和财务方面的材　料核算员之间的物资统计和核算工作相当繁杂。目前　我单位负责供应的物资类别有９大类，年吞吐量１　６００　多万元，库存４００多万元，周转天数为７９天。每月要　向上级单位上报月度库存清册，其数据都是从各种账　本中收集，再统计，最后逐级汇总再报送。　推行材料核算系统之前，存在着以下问题：①管　产而直接申请法院强制执行保证人。《担保法》　同时规定，当事人对保证方式没有约定或者约　定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。　因此，在具体业务中应当注意我们作为保证人　而言，承担一般保证的风险远远小于连带责任　保证，而作为债权人而言，选择连带责任保证　则更有利。　库员从开据发料单到每月结账、清册都是手＿丁操作．　计算器加算盘，效率低且准确率不高；②管库员平库　时要从库存账本对照查阅，即库中有其所需材料则开　据料单从库中领取，若库中无，则通知采购人员采　购。库中物资种类繁多，查对繁琐，易出错；⑧各主　管职能部门无法实时掌握库存情况。　物资管理实现计算机信息化势在必行。广梅汕铁　路有限责任公司于２００３年末开始在公司内试行材料　核算与物资管理系统，至今已基本走上正轨，并获得　丛　塑煎　篁堡　２００６，３　４１