土地估价实务-24
(总分100, 做题时间90分钟) 一、单项选择题
(每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1.
下列不属于影响土地价格的社会因素的是( )。 A．政治安定状况 B．社会治安状况 C．城市规划 D．房地产投机 A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:C 2.
区域因素不指土地所在地区的( )条件。 A．自然 B．人文 C．社会 D．经济
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:B 3.
土地价值分析的方面不包括( )。 A．土地权利 B．土地利用 C．土地范围 D．土地市场
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:C 4.
与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的( )。 A．类型 B．影响距离 C．数量 D．相对位置
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:B 5.
SSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SIN
支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在( )km之间。
A．0.2～0.5 B．0.3～0.6 C．0.5～0.9 D．0.3～0.7 A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 6.
指数与道路作用或车流量大小呈( )。 A．正比 B．反比
C．无关 D．正比或反比
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:A 7.
在城市建设中，当建立一个市级商服中心时，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地价理论的中心地价体系为( )体系。 A．K=2 B．K=3 C．K=4 D．K=7
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:B 8.
土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过( )，通常还应考虑计算复利。
A．1个月 B．3个月 C．半年 D．一年
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 9.
开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的( )计算。
SSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SIN
A．20% B．30% C．40% D．50%
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 10.
根据( )，初步划分土地经济系数等值区。 A．农用地自然质量 B．农用地利用状况 C．农用地经济状况 D．农用地经营状况
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 11.
我国的城镇基准地价测算工作始于20世纪( )年代初期，当时土地市场刚刚开始发育。
A．60 B．70 C．80 D．90
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 12.
住宅用地影响因素不包括( )。
A．城市规划限制 B．住宅区的位置 C．基础设施完善度 D．公用设施完善度
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 13.
土地定级分等定级的对象是城镇整体，要求参评因素对城镇所有用地乃至每个土地单元都有一定的影响，否则易产生( )的现象。 A．波动 B．偏差 C．不稳定 D．不均衡
SSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINA B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 14.
城镇土地分等结果要符合城镇本身的( )，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。 A．经济特征 B．环境特征 C．经济效益 D．利用效益
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:A 15.
土地定级必须充分考虑( )对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。 A．区域差异 B．地域差异
C．区域经济发展水平 D．地域经济发展水平 A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:B 16.
在确定土地等级的初步方案时，以( )为主。 A．定量计算 B．定性分析
C．定量分析 D．定量与定性相结合 A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:A 17.
根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括( )。 A．基准地价 B．标定地价 C．出让底价 D．交易地价
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:A 18.
现有一临街宗地A，深度为25ft，宽度为10ft，路线价为2000元/ft，设标准深度为100ft，试运用“四三二一”原则，计算得其价格为( )元。
SSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SIN
A．8000 B．14000 C．65 400 D．40000
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:A 19.
基准地价的市场( )等作用，要求评估出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力。 A．风险性 B．导向性 C．盲目性 D．滞后性
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:B 20.
房地产估价原则中，不包括( )原则。 A．合法 B．公平 C．分配 D．替代
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:C 21.
估价的基本事项不包括( )。 A．估价目的 B．估价对象 C．估价时点 D．估价原则
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 22.
在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和( )四者的内在联系。
A．估价原则 B．估价方法
C．不动产自身状况 D．不动产市场状况
SSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINA B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 23.
不动产估价最初的目的就是为( )服务，以保证税赋的公平性。 A．国家 B．社会 C．纳税人 D．税收
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 24.
土地出让转让过程中的地价评估，不包括( )评估。 A．基准地价 B．标定地价 C．保险地价 D．出让底价
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:C 25.
下列不需要对不动产资产进行估价的是( )。 A．企业兼并 B．企业解体 C．投资 D．参股
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:B 26.
城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系，土地“等”反映城镇之间土地质量的( )。
A．区位条件 B．经济活动程度 C．利用效益 D．地域差异
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 27.
按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地( ．)是决定土地收益和价格的最主要因素。
SSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SIN
A．功能 B．面积 C．质量 D．位置
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 28.
样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，应对一些( )数据进行剔除。 A．偏大 B．偏小 C．异常 D．个别
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:C 29.
由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为( )误差。 A．组内 B．随机 C．组间 D．系统
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:D 30.
城市地价动态监测的对象是城市土地的( )。 A．变化状况 B．价格状况 C．水平状况 D．结构状况
A B C D
该题您未回答:х 该问题分值: 0.5 答案:B
二、多项选择题
(每题有A、B、C、D、E5个备选项，其中至少有2个符合题意。) 31.
属于影响土地价格的区域因素的有( )。
SSS_MULTI_SELSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SINSSS_SIMPLE_SIN A 繁华程度 B 物价变动
C 交通条件 D 城市规划限制
E 环境质量
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,C,D,E 32.
属于影响土地价格的个别因素的有( )。
SSS_MULTI_SEL A 面积 B 宽度 C 深度 D 坡度
E 高度
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,B,C,E 33.
城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括( )o
SSS_MULTI_SEL A 区域生产总值 B 区域人口密度 C 区域农业人口人均耕地 D 科技水平
E 区域农业产业产出效果
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:B,C 34.
城镇土地分等的城镇用地投入产出水平因素包括( )。
SSS_MULTI_SEL A 城镇对外辐射能力 B 城镇商业活动强度 C 城镇固定资产投资强度 D 城镇劳动力投入强度
E 城镇非农产业产出强度
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:B,C,E 35.
属于中心地体系的基本模型的是( )原则。
SSS_MULTI_SEL A 区位 B 市场 C 交通 D 经济
E 行政
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:B,C,D 36.
基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的( )条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。
SSS_MULTI_SEL A 自然 B 社会 C 人文 D 政治
E 经济
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,B,D 37.
对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如( )等因素对应的因子分值计算。
SSS_MULTI_SEL A 城镇集聚规模 B 城镇区位 C 城镇基础设施 D 城镇人均生活水平
E 区域综合服务能力
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,C,D 38.
农用地分等定级原则包括( )原则。
SSS_MULTI_SEL A 综合分析
B 土地收益差异 C 定量分析 D 分层控制
E 定性分析
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,B,E 39.
综合计算土地利用系数的步骤有( )。
A 根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量 B 计算样点的综合土地利用系数 C 编制土地利用系数等值区 D 修订指定作物土地利用系数等值区
E 计算各等值区的土地利用系数
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:B,C,D 40.
一些面积较大的土地，估价师可能无法直观地进行简单判断，也需要通过勘丈进行核实，包括( )。
A 对土地边界围成的形状确定 B 地役权及权利纠纷查核 C 土地总面积的匡算 D 土地内部各部分的面积测算 E 权属关系的查核
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,C,E 41.
资料收集分为( )等多种形式。
SSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SEL A 普遍调查 B 抽样调查 C 实地调查 D 现场询问
E 典型调查
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5
答案:A,B,D 42.
标定地价的主要作用有( )。
A 是确定土地出让价格的依据 B 是国家行使优先购买权的依据
C 是核定地产增值；征收土地增值税和管理地产市场的标准 D 是明确土地所有权的依据
E 是企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准 该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,B,C,D 43.
标定地价是划拨土地使用权，( )时补交土地使用权出让金的标准。
SSS_MULTI_SELSSS_MULTI_SEL A 出卖 B 转让 C 承典 D 抵押
E 出租
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:B,D,E 44.
影响价格的建筑物的自身因素有( )。
SSS_MULTI_SEL A 面积、结构、材料 B 临街状况 C 建筑物的年代
D 朝向、楼层、建筑物外观
E 设计、设备和施工质量
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,D,E 45.
环境因素分为( )环境因素。
SSS_MULTI_SEL A 自然
B 位置 C 社会 D 区域
E 经济
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,C 46.
不动产的需求主体是人，( )等对不动产价格有着很大的影响。
SSS_MULTI_SEL A 人口密度 B 人口数量 C 人口素质 D 人口分布
E 家庭规模
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:B,C,D 47.
土地开发费包括相应的( )。
SSS_MULTI_SEL A 土地开发利润 B 土地取得费 C 土地开发利息 D 土地开发投资现值
E 土地增值收益
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,C 48.
土地级别划分方法包括( )。
SSS_MULTI_SEL A 网格法 B 数轴法 C 剖面图法 D 判别法
E 总分频率曲线统计判断法
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:B,C,D,E
49.
德尔菲法一般用于( )的预测。
SSS_MULTI_SEL A 长期预测 B 短期预测 C 宏观预测 D 微观预测
E 对新产品的投产
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:A,C,D 50.
相关性分析可以分为( )变量的相关分析。
SSS_MULTI_SEL A 单 B 双 C 多 D 综合
E 复
该题您未回答:х 该问题分值: 1.5 答案:B,C
三、情景分析题
(每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至少有1个符合题意。)
桌企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下所述。 (1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地：占地25000m2，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地：占地3.5hm2，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。
宗地 交易情况 区域因素 个别因素
B宗地 -4% -2% 5% C宗地 0 5% -1% D宗地 2% -7% -5%
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m2，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m2。 根据上述材料，回答问题。
SSS_MULTI_SEL51. 以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为( )元/m2。
A 383.86 B 370.57 C 388.58
D 392.65
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:A SSS_MULTI_SEL 52. 市场比较法中交易案例修正的主要因素有( )。
A 交易情况 B 个别因素 C 期日和年期
D 区域因素
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:A,B,C,D SSS_MULTI_SEL 53. 宗地A于2009年9月1日的市场年租金为( )元/m2。
A 28.56 B 26.45 C 24.35
D 30.25
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:C SSS_MULTI_SEL54. 宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为( )万元。
A 463.54 B 456.06 C 488.50
D 423.86
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:B SSS_MULTI_SEL 55.
应用市场比较法估价时，应具备的条件有( )。
A 交易类型全面 B 丰富的交易案例
C 待估土地与交易案例有相关性和替代性
D 发达的不动产市场
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:B,C,D
现有某市区一栋2001年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在2001年开发完成时就已补办了出让手续，出让期为50年。(1)该楼建筑面积为20000m2，容积率为5。(2)该楼全部用于出租，出租率为80%。(3)同类物业市场租金按使用面积计为150元/(月·m2)。(4)同类物业使用面积与建筑面积之比为1:1.5。(5)房屋重置价格为2000元/m2，耐用期为50年，残值率为0。(6)有关出租成本有：①房产税按年租金的12%计；②年折旧；③物业管理成本按使用面积计，每年100元/m2；④保险费按使用面积计，每年32元/m2。(7)房地产综合还原率为10%。
根据上述材料，回答问题。
SSS_MULTI_SEL 56. 该土地的单位面积地价为( )元/m2。
A 26348.30 B 28321.80 C 24364.80
D 27075.20
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:A
SSS_MULTI_SEL57. 影响建筑物重置价格的因素不包括( )。
A 实际租金 B 建筑材料 C 物价水平
D 建筑结构
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:A SSS_MULTI_SEL 58. 从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( )获利率。
A 项目 B 土地 C 房屋
D 资本
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:D SSS_MULTI_SEL 59. 在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( )收益。
A 实际纯 B 实际总 C 客观纯
D 实际
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:D SSS_MULTI_SEL 60. 应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )原则。
A 替代 B 协调 C 供给与需求
D 报酬递增与递减
该题您未回答:х 该问题分值: 1 答案:A
四、计算题
(答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/m2，总价为万元。) 1.
甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/m2(建筑面积)，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/m2(建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
2
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
SSS_TEXT_QUSTI 该题您未回答:х 该问题分值: 25 答案:
解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。 2．[解题步骤]
(1)计算房地年总收益
50×950×12=570000.00(元) (2)计算年总费用
①年管理费=50×950×12×5%=28500.00(元) ②年维修费=1600×950×2%=30400.00(元) ③年保险费=1600×950×0.2%=3040.00(元) ④年税金=35×950=33250.00(元)
⑤年折旧费=1600×950/(50-1)=31020.41(元)
⑥年总费用=年管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费 =28500.00+30400.00+3040.00+33250.00+31020.41 =126210.41(元)
(3)计算建筑物年纯收益
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率 =(1600.00×950.00-31020.41×4)×8% =111673.47(元)
(4)计算土地年纯收益
土地纯收益=房地年总收益-房地总费用-建筑物年纯收益 =570000.00-126210.00-111673.47 =332116.53(元)
(5)计算2009年6月的土地价格 土地总价格为
土地单位价格=5133129.00/800.00=6416.00(元/m2) (6)建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限 =1600.00×950.00-31020.41×4 =1395918.36(元)
(7)土地及建筑物-体总价格
土地及建筑物-体总价格=土地总价+建筑物现值 =5133129.00+1395918.36 =6529047.36(元) ≈653(万元)
土地及建筑物一体单价：6529047.36/800.00=8161(元/m2) 2.
一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料： (1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm2。
(2)与A宗地处于同一区域中于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/m2。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/m2。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元m2，从征地到完成“三通一平”的开发周期为一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/m2，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/m2。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表如下所示。
交易情况指数 地价指数 区域因素指数 个别因素指数 待估宗地 100 118 95 100
征地案例
80
比较案例(一) 出租案例
108
比较案例(二) 出让案例
112
比较案例(三)
118
95
100
106 95 102
100 105 105
请根据上述资料，评估该宗地在2006年6月，达到“三通一平”条件，50年土地使用权价格。
SSS_TEXT_QUSTI 该题您未回答:х 该问题分值: 20 答案:
1．方法选用
适宜采用成本逼近法和收益还原法估价。 2．[解题步骤]
第1步：根据征地资料用成本逼近法计算“三通一平”征地案例50年价格作为比较案例(一)的价格。 取得费=35万元/hm2=35元/m2 开发费=50元/m2
开发利息=35.00×[(1+12%)1-1]+50.00×[(1+12%)0.5-1]=7.12(元/m2) 开发利润=(35.00+50.00)×10%=8.50(元/m2)
地价=(35.00+50.00+7.12+8.50)×(1+20%)×[1-1/(1+8%)50]=118.17(元/m2)
第2步：根据出租资料用收益还原法计算出租案例“三通一平”50年价格作为比较案例(二)的价格
(23÷8%)×[1-1/(1+8%)50]-150=131.37(元/m2)
第3步：用出让资料计算出让案例“三通一平”50年价格作为比较案例(三)的价格
第5步：估算宗地价格
评估宗地价格=(147.71+132.75+117.84)/3=132.77(元/m2)≈133(元/m2)
1
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