万达广场项目投资可行性分析报告
年级专业：10 财务管理 小组成员：于平
施喆 李欣 崔焯羽 陈嫣雨
文案大全
河海大学商学院
2013.11
目录
一、项目背景分析................................................ - 2 -
1、项目概括 ................................................. - 2 - 2、项目的主要技术经济指标 ................................... - 2 - 3、项目方案 ................................................. - 3 - 4、项目功能面积分布 ......................................... - 3 - 二、项目投资估算与资金筹措...................................... - 4 -
1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 ................. - 4 - 2、项目投资计划与资金筹措表 ................................. - 5 - 三、项目借款还本付息分析........................................ - 5 - 四、项目销售与租赁收入测算...................................... - 6 - 五、项目销售与租赁税金及附加测算................................ - 7 - 六、项目财务评价................................................ - 8 -
1、本项目财务分析的假设前提 ................................. - 8 - 2、损益表与项目静态盈利能力分析 ............................ - 10 - 3、现金流量表与动态盈利能力分析 ............................ - 10 - 4、项目资金来源与运用表 .................................... - 12 - 七、项目盈亏平衡分析........................................... - 13 -
1、销售部分盈亏平衡分析 .................................... - 13 - 2、租赁部分盈亏平衡分析 .................................... - 13 - 八、项目财务评价结论........................................... - 13 -
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一、项目背景分析
1、项目概括
银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
2、项目的主要技术经济指标
（1）总用地面积：70143 ㎡ （2）总建筑面积：288000㎡ （3）建筑密度：49.75％ （4）容积率：3.80
（5）地下建筑面积：11743m2 （6）地上建筑面积：161197m2 （7）西塔楼建筑面积：71771m2 （8）东塔楼建筑面积：101169m2
（9）已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构
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3、项目方案
根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城
4、项目功能面积分布
表1（主力楼）功能面积分布表
楼层 夹层 1层 2层 3层 4层 5层 17层 18层 使用功能 每层面积（平方米） 4464 170 3013 26480 15410 1541 2505 1774 1541 1541 1541 1541 总面积（平方米） 4464 170 3013 26480 15410 1541 2505 1774 16951 1541 1541 16951 负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 大堂、商场等 商场 商场 酒楼、餐厅 技术层 避难层 设备层
负一层 商场 6～16层 写字楼 19～25层 写字楼 表2（公寓楼）功能面积分布表
楼层 负二层
使用功能 地下车库 - 3 -
每层面积（平方米） 2048 总面积（平方米） 2048 负一层 地下室 2048 小计 2048 2048 4096 45.752 1~19层 精装公寓等
二、项目投资估算与资金筹措
1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
（1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。
（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。 （3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：3012706132元人民币。
表3 项目总投资估算表
项目 1、开发成本（静态） 1.1 土地购置费 1.2 前期工程费 1.3 工程建设费 1.4 开发期间税费 2、开发费用 2.1 管理费 2.2 其他费用 2.3 不可预见费 2.4 财务费用 2.5 销售费用 主力楼成本 907992780 292497398 主力楼单价 8975 2891 公寓楼成本 600371392 207502602 公寓楼单价 8365 2891 合计 1508364172 500000000 551302122 64193260 104620067 16539064 5058450 16539064 66483489 0 5449 635 1033 163 50 163 657 0 356125727 36743063 99721895 10683772 3588550 10683772 47164512 27601289 4962 512 1390 149 50 149 657 385 907427849 100936323 204341962 27222836 8647000 27222836 113648001 27601289 - 4 -
3、总计 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134 2、项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4 项目投资计划与资金筹措表
序号 项目 合计 建设经营期 10年3月 2425 2425 2425 2425 0 0 2425 10年6月 24254 24254 24254 582 6000 17672 6582 10年10 33956 33956 33956 696 4500 28760 5196 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 3 投资总额 建设投资 资金筹措 自有资金 借款资金 销售收入再投资 资金缺口（2.1+2.2） 121271 121271 121271 9720 45500 66051 55200
三、项目借款还本付息分析
根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55亿元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息，2020年还清。根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，
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10年以上的贷款年利率为5.76％。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表7。
表5 借款还本付息表（单位：元）
项目 建设经营期 年初借款累计 本年借款 本年应计利息 年底还本付息 年末借款累计 2010 210036334 2011 108242981 合计 455000000 120506276 575506275 13307902 115101255 108242981 6858275 115101255 0
四、项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表6、表7所示。
表6 主力楼写字楼销售收入测算表
售价 销售率 销售面积 2010
13000 30% 17428 22656 - 6 -
销售收入（万元） 售价 销售率 销售面积 2011 销售收入（万元） 售价 销售率 销售面积 2012 合计（万元） 销售收入（万元） 78861
14000 75% 26142 36598 13500 100% 14523 19606 表7 主力楼商场租赁收入测算
年份 平均月租金（元） 出租率 租赁费用（万元） 商场（-1至地面四层） 租金收入（万元） 年份 平均月租金（元） 出租率 租赁费用（万元） 商场（-1至地面四层） 租金收入（万元） 2010 460 96% 38 2011 480 92% 40 2012 450 90% 38 2013 430 88% 36 6175 2028 496.125 85% 41 6881 2014 410 87% 34 5821 2029 496.125 85% 41 6881 2015 450 85% 38 6241 2030 496.125 85% 41 6881 2016 450 85% 38 6241 2031 496.125 85% 41 6881 7210 7208 6610 2025 496.125 85% 41 2026 496.125 85% 41 2027 496.125 85% 41 6881 6881 6881 五、项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。
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表8 销售税金及附加一览表
序号 项目 计算依据 2010 2011 22656 1391 1133 79 34 20 11 113 227 建设经营期 2012 36598 2247 1830 128 55 33 18 183 366 2013 19606 1204 980 69 29 18 10 98 196 合计 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 销售收入 销售税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 防洪工程维护费 交易印花税 交易管理费 土地增值税 （1）*5％ （2.1）*7％ （2.1）*3％ （1）*0.09％ （1）*0.05％ （1）*0.5％ （1）*1％ 78860 4842 3943 276 118 71 39 394 789
表9 租赁税金及附加估算一览表
序号 项目 计算依据 合计 2010 租赁收入 685530 28776 租赁税金及附加 120927 5076 2.1 营业税 （1）*5％ 34276 1439 2.2 城市维护建设税 （2.1）*7％ 2399 101 2.3 教育费附加 （2.1）*3％ 1028 43 2.4 防洪工程维护费 （1）*0.09％ 617 26 2.5 交易印花税 （1）*0.05％ 343 14 2.6 房产税 （1）*12％ 82264 3453 1 2 2011 2012 2013 2014 2015 2016 29269 27229 24208 22222 23482 23482 5163 4803 4270 3920 4142 4142 1463 1361 1210 1111 1174 1174 102 44 26 15 95 41 25 14 85 36 22 12 78 33 20 11 82 35 21 12 82 35 21 12 3512 3267 2905 2667 2818 2818
六、项目财务评价
1、本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可
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能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
（1）价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。 （2）租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。 （3）税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。 （4）出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。
（5）出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。 （6）期望收益率（基准收益率）的确定
设定为7％。
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2、损益表与项目静态盈利能力分析
表10 项目损益表
序号 项目名称 1 收入 计算依据 合计 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 764391 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 78860 1.1 销售收入 1.2 租赁收入 2 总成本费用 685530 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 171271 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 38339 由于销售写字楼总成本分2.1 摊 2.2 用于租赁物业折旧 3 税金 132932 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 125770 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4842 3.1 销售税金及附加 3.2 租赁税金及附加 4 5 6 7 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 120927 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 789 (1)-(2)-(3)-(4) 466561 18952 19358 17678 15190 13554 14592 14592 (5)*33% (5)-(6) 153965 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 312596 12698 12970 11844 10177 9081 9776 9776 分析：项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。
3、现金流量表与动态盈利能力分析
（1）全部投资现金流量表
本项目全部投资现金流量表如表11所示。 表11 全部投资现金流量表
序号 项目名称 合计 1 现金流入 1.1 销售收入
764396 78860 建设经营期 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 - 10 -
1.2 租赁收入 2 现金流出 2.1 建设投资 2.2 销售 685536 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 5631 50000 11330 11551 10637 9283 8393 8958 8958 171270 50000 2.2.1 销售税金及附加 4842 2.2.2 土地增值税 789 2.3 租赁税金及附加 70710 5076 2.4 所得税 153963 6254 3 净现金流量 -5000 17446 4 累计净现金流量 -5000 19305 5163 4803 4270 3920 4142 4142 6388 5834 5013 4473 4815 4815 17718 16592 14925 13829 14524 14524 37023 53615 68540 82369 96894 111418 根据评价指标显示：
① 本项目投资回收期为7.89年
② 本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元 ③ 全部投资内部收益率为21.27％
由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。
（2）自有资金投资现金流量表
本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。
表12 自有资金现金流量表 序号 项目名称 合计 建设经营期 2010 2011 1 现金流入 764396 28776 29269 1.1 销售收入 78860 1.2 租赁收入 685536 28776 29269 2 现金流出 463843 22840 11551 2.1 自有资金 59720 2.2 预售收入再投入 2.3 贷款还本付息 57550 11510 2.4 销售税金及附加 4842 2.5 租赁税金及附加 120929 5076 5163 2.6 土地增值税 789 2.7 所得税 153963 6254 6388
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2012 2013 2014 2015 2016 27229 24208 22222 23482 23482 8393 8958 8958 27229 24208 22222 23482 23482 10637 9283 4803 4270 3920 4142 4142 5834 5013 4473 4815 4815 3 4 净现金流量 累计净现金流量 5936 17718 16592 14925 13829 14524 14524 -37746 -20028 -3436 11489 25318 39843 54367 根据评价指标显示：
① 本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元 ② 自有资金投资内部收益率为21.27％
由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。 4、项目资金来源与运用表
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表13所示。
表13 资金来源与运用表 序号 项目名称 2010 1 资金来源 28776 1.1 销售收入 1.2 租赁收入 28776 1.3 自有资金 1.4 银行贷款 2 资金运用 22840 2.1 建设投资 2.2 借款还本付息 11510 2.3 销售税金及附加 2.4 租赁税金及附加 5076 2.5 土地增值税 2.6 所得税 6254 3 盈余资金 5936 4 累计盈余资金 21975 2011 29269 2012 27229 2013 24208 2014 22222 2015 23482 2016 23482 29269 27229 24208 22222 23482 23482 11551 10637 9283 8393 8958 8958 5163 4803 4270 3920 4142 4142 6388 17718 39693 5834 16592 56285 5013 14925 71210 4473 13829 85039 4815 14524 99564 4815 14524 114088 由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求
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七、项目盈亏平衡分析
1、销售部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为52.35％，可见其风险程度较低。 2、租赁部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为23.54％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23.54％，可见其风险程度较低。
八、项目财务评价结论
通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7％；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。
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