实践人员：xxx 指导老师：xxx
实践单位：大连大开房地产土地评估咨询有限公司
一、基本情况
1. 实践项目名称：xxxxxx土地房屋局拟出让位于xxxxxxxxxxxx4单元B-1-10地块的工业用地土地使用权价格评估。
2、估价目的：xxxxxx土地房屋局拟进行土地使用权出让，委托大连大开房地产土地评估咨询有限公司对拟出让的xxxxxxxxxxxx4单元B-1-10地块土地使用权价格进行评估,为出让方通过集体决策确定土地出让底价提供参考依据。
3、地价定义：待估宗地为国有新增建设用地，总用地面积4999平方米，宗地现状开发程度为红线外“六通”（即宗地红线外通路、通电、通上水、通排水、通讯、通暖）及红线内场地平整。至估价基准日，规划用途为工业，土地权属为国有土地。本次评估的价格是指待估宗地于估价基准日2014年1月28日，评估设定的开发程度与实际开发程度一致（即宗地红外六通，通路、通电、通上水、通排水、通讯、通暖及红线内场地平整），设定用途为工业用途，设定法定出让50年期的国有土地使用权市场价格。
4. 参加项目时间：2014年1月28日至2014年6月8日。
二、实践活动内容步骤及思路：
我实践单位的土地评估机构执业时间较久，对当地土地状况比
较了解，参与土地招拍挂评估项目比较多，且信誉良好，评估土地价格合理，所以对于土地新增项目业务相对熟练，在工作中有自己相对成熟的工作思路。
所以接到的这个新增地块出让价，是个很简单平常的活，考虑到马上就要满实践期两年了，期间做过很多类似的工作，因此导师把这个工作交给了我做主要工作。
接到这个项目，我仔细的查看了土地局转给我们的资料，即大xxx规划设计条件，实地查看了该地块的现状并拍照，然后起草了一份估价委托合同书，正式开始了我的工作。
关于测算思路的选择，因为对于新增出让地块，我们工作中有一些很成熟的经验及资料可以借鉴。首先是市场比较法，因为对于成熟的工业园区，特别是大连市这几年招商引资力度都非常大，相似园区，相似地块都比较多，在选取上也比较容易得到实质的资料，与土地局多年的业务合作，对园区其它地块出让地块的真实市场价格也有一些了解，所以市场比较法当然是首选。因些选定了三个类似地块的三个可比实例，面积从13792-25001平方米，出让条件，使用年限，土地类型都相同，区域条件相差也不大。在此基础上进行了市场交易情况修正，期日修正，区域及个别因素修正，使用年限修正后，最后确定土地价格，最终取值以算术平均数得到市场比较法的价格。
第二种方法的选取上，根据估价对象的情况和以前评估相似案例，我们选定的还是成本法，因为成本法中对于土地取得费、开发费、税费、利息、利润这些取费，在xx都有相对的取费依据，政府都制定了一定的标准。所以接下来的项目都相对简单一些，且有对应的文
件依据，有一定争议的是对土地增值部份的确定，不过这个因为之前有类似地块做过，有大连的关于土地增值的数据，因为也不太费事，我们确定为10%，最后得出了最后的成本价格。
三、两年来实践的体会与感言：
学习是一个循序渐进的过程，接触得越多，慢慢就懂得越多，知识接触的越多，用得就越得心应手。平时的时候，应该多看看理论知识，工作的时候，多思考一些，在报告中多引用自己的一些思维在里面。参照规范加上实践，这样才能不断的让自己进步！
实践人员：xxx
二0一五年三月六日
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