旅游房地产研究文集-旅游房地产经脉篇-叶昊-北京天一博观城市规划设计院

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叶昊

前言

有友戏曰2005年为旅游房地产水煮之年，沸腾之气势不可当，2006年当为油煮之年， 盖油比水沸腾温度更高、更能容纳热量，闷热故也，油乎？悠乎？何其神似！当为诸君煮之。

旅游房地产者，虽“圈”、“套”多多（2006.6.14日旅游报《旅游房地产之圈套篇》），然世间万物皆有定数，世间万象俱有本源，谓“万变不离其宗”者也。旅游房地产，市场表象不一，说法、办法不同，概念、模式有异，其内里如人脉络，虽千万而无不同，且容吾慢油煮之。

旅游房地产经脉，关系生命矣。黄帝曰：经脉者，所以能决死生、处百病、调虚实，不可不通。又曰：人始生，先成精，精成而脑髓生，骨为干，脉为营，筋为刚，肉为墙，皮肤坚而毛发长，穀入于胃，脉道以通，血气乃行。

《 灵枢·脉度篇》中黄帝有曰：经脉十二者，伏行分肉之间，深而不见；其常见者，足太阴过于外踝之上，无所隐故也。诸脉之浮而常见者，皆络脉也。现代汉语有云：经络是人体功能的调控系统，在实现生命过程中物质、能量和信息的转化传递方面有重要作用。

旅游房地产亦有经脉十二，乃环境、趋势、政策、政府、资金、模式、市场、社区、人力、智库、程序、卖点。此十二者，或深藏、或表露，阴阳相贯，首尾相接，逐经相传，周而复始，如环无端；此十二者，关系气血周流、濡养整体，作用各有大小，然牵一而动全局，非安排周全而不能成旅游房地产之事。

社会环境、社会趋势者，旅游房地产生存之根本也：旅游业，投资风险不高亦不低、回收期长，非投资之上选；房地产业，国家控制趋紧、城市土地有限，亦非长久之方向；旅游房地产者，取旅游之长，补房地产之短也。中华泱泱千万平方公里之土地，仅百之二七宜人类居住，盖现有城市之外，凡环境佳处，大半

在风景区周边矣。

政策、政府者，调控能量之核心也。政策之取向、政府关注之重点，关乎项目生死，影响市场成败，稍有微调，则天下大变。然控局不易，非精通之士不足以担当。闻国六条发布之日，某景区周边别墅全体停售三日，复开盘时自每平米万元骤增至三万元，自诩曰“卖方市场，随行就市”。窃以为有人笑，必另有人哭，个中滋味，留待有心人品之。

资金、模式，旅游房地产之能量来源也。世上有能者，以一可搏百，然无米之炊，虽巧妇亦不能为。旅游房地产，旅游建设需要资金，房地产诸多程序需要资金，纵有千般主意、万般招数，非资金不能动也。估算之，百之有十，最低之限，倘模式有为，其他诸脉畅通，成事亦有时；百之有三十，谓气息不旺，然或可功成也；自有资金，过半之数，血脉通畅，谓之雄厚；过七成有余者，乃血气旺盛，颇有过火之嫌。模式者，虽无资金之用，然其佼佼者，上可迎政府和社会之期望，下可引市场、社区之风气，人力、智库、程序等诸脉皆可导入其中发挥作用„„奇妙之处，非资金所能比也。

市场、卖点、社区，旅游房地产之外显经脉也。旅游房地产内里万千气象，非外人不足道也，公众观瞻之处，不外乎此三脉。人体之十二脉，唯足太阴裸露于外，无遮掩故也。医书有云：『足太阴』气絻者，则脉不荣肌肉，唇舌者肌肉之本也。脉不荣，则肌肉软；肌肉软，则舌萎人中满；人中满，则唇反；唇反者，肉先死。甲笃乙死，木胜土也。旅游房地产三脉，不外乎此，倘有缺失，则外不能丰满形象、吸引公众、达成交易，内则影响肌理，运行不畅，重者或可致命，切不可等闲视之。

人力、智库、程序者，旅游房地产之催化剂也。某影片中台词“21世纪缺得是什么啊？人才！”鸡鸣狗盗之辈尚知人才之重，况旅游房地产之大腕乎？至于智库、程序，有公司曰“资源有限，智慧无穷”，得其神也。得智者，行百二之力，获数十、百倍之益，现实之中，事例多矣。

房地产经脉者，纳气运血，亦有清、浊之分，曰：清者为营，浊者为卫，前四为清，后八为浊。分辨之处，不外乎性质不同，来源有异，循环路径、周流方

式亦有所不同。虽外在之象如四季分明，然纷乱之中规律存焉；本源阐明本质透析，可对症而为也。

老子有云：有之以为利，无之以为用。嗟乎！旅游房地产之经脉者，一言而蔽之。