考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。 A：3800 B：4500 C：5200 D：5600
E：工业用地的监测点评估价格 2、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。 A．相等 B．不相等
C．可能会相等 D．不能确定
3、运用平均增减量法进行估价的条件是__。 A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等
D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 4、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。 A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据资本化公式法
5、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。 A．同一估价原则、同一估价时点 B．同一估价目的、同一估价方法 C．同一估价目的、同一估价时点 D．同一估价原则、同一估价目的
6、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。
A：可以无偿收回土地使用权
B：可以征收200万元以下的土地闲置费
C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款
D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 E：房地产估价机构必须加盖公章
7、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行__。 A．盈亏平衡分析 B．敏感性分析 C．风险分析 D．概率分析
8、房地产估价可以认为是__。 A．一种定价
B．对估价对象可实现价格的保证 C．可以取代当事人的某种民事权利
D．为当事人提供公平可信的价格参考依据
9、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其__的风险因素。 A．变动可能性 B．影响重要性 C．发生经常性 D．类型归属性
10、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/ ㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。 A：1125 B：1800 C：2250 D：3375
E：工业用地的监测点评估价格
11、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。 A：自行拆迁 B：委托拆迁 C：政府拆迁 D：社会拆迁
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。 A：国土规划
B：土地利用总体规划 C：城乡规划 D：区域规划
E：执行层的组织协调
13、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。 A：6.00 B：7.05 C：7.59 D：13.59 E：借款合同
14、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。 A：价值 B：价格 C：效益 D：利润
E：工业用地的监测点评估价格
15、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。 A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国民收入
D．国民消费水平
16、下列有关金融工具的表述中，错误的是__。 A．一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关
B．本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
C．与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发
D．中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债
17、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。 A：收益法 B：经济法 C：权益法 D：成本法
E：工业用地的监测点评估价格 18、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A．税金 B．拍卖费用
C．土地使用权出让金 D．土地使用成本
19、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。 A．评估 B．经纪 C．代理 D．咨询
20、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。(2009年试题)
A：面积 B：套
C：成交价格 D：件
E：执行层的组织协调
21、的市场最具潜力，投资风险也相对较小。 A：居住物业 B：商用物业 C：工业物业 D：出租物业 E：借款合同 22、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。 A：掌握的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：委托人不同
E：工业用地的监测点评估价格
23、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。 A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24
24、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。
A．三年以上六年以下 B．二年以上五年以下 C．三年以上七年以下 D．五年以上十年以下
25、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。 A．购买价格 B．容积率
C．权益投资比率 D．空置率
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是（）。 A．地价分摊有按建筑面积、建筑物价值、土地价值三种方法
B．按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物 C．按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D．因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行
E．高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊
2、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有__。 A．前者大于后者 B．前者低于后者 C．前者等于后者 D．不能比较
3、某建筑物共3层，总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地价值是二层的0．85倍，二层房地价值是三层的1．2倍。关于土地份额的计算，正确的有。 A：按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33．3％
B：一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额 C：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37．3％ D：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45．2％ E：按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31．7％ 4、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。 A．消防验收 B．规划验收 C．环保验收 D．人防验收
5、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括。 A：租金调整条款 B：代收代缴费用条款 C：装修费用条款 D：折让优惠条款 E：借款合同
6、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。 A：土地出让价款 B：土地购置税费 C：基础设施建设费 D：水文地质勘测费 E：土地开发工程费
7、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。 A．佣金 B．手续费 C．咨询费 D．保证金
8、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。 A．自然寿命 B．剩余寿命
C．经过年数
D．剩余经济寿命
9、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。 A．条形基础 B．独立基础 C．桩基础 D．箱形基础
10、下列关于会计的权责发生制原则，表述正确的是。
A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，要等到实际收到现金或者支付现金时才确认
B：凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用
C：凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或支付，也不能作为当期的收入或费用
D：权责发生制原则与收付实现制原则相对应
E：根据权责发生制原则确认收入和费用，才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果
11、不属于影响房地产价格的自身因素是。 A：社会因素 B：区位因素 C：经济因素 D：权益因素 E：实物因素
12、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。
A：地役权设立的情况 B：土地使用期限
C：基础设施完备程度 D：容积率 E：临街状况
13、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。 A：购买水平 B：购买单位 C：购买能力 D：购买欲望 E：购买需求
14、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。__ A．空置量 B．空置率
C．可供租售量
D．房屋空间使用数量
15、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有__。 A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房 C．为多幢综合楼服务的物业管理用房 D．人防用的地下室
E．用作公共休息场所的架空层
16、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为 A：工期索赔 B：工程变更索赔
C：合同中明示的索赔 D：合同中默示的索赔 E：费用索赔
17、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括。 A：开发商违法预售 B：借款人赖账不还 C：借款人拖延还款
D：房地产市场供需失衡 E：借款合同
18、__是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。 A．弥隙市场 B．细分市场 C．主流市场 D．消费市场
19、工业用地使用权出让方式不包括。 A：招标方式 B：挂牌方式 C：划拨方式 D：协议方式
E：执行层的组织协调
20、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析__。 A．价格结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．投资结构 21、《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的。 A：20％ B：25％ C：30％ D：35％
E：执行层的组织协调
22、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。
A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿 23、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以__为限，每次不超过3个月。 A．2次 B．3次 C．4次 D．5次
24、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。 A：基础 B：墙和柱 C：屋顶 D：门窗 E：吊车梁
25、估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。 A．实地查勘记录 B．委托人照片
C．估价项目来源和接洽情况 D．估价中的不同意见
E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
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