资产评估
第一章总论
第一节资产评估的含义
一、资产评估的概念
资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证
客体：评估的对象，内容的界定
特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。
方法：是确定资产评估价值的手段和途径。
二、资产评估的特点
（一）现实性
现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面：
（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况；
（2）以现实状况为基础反映未来；
（3）现实性强调客观存在。
（二）市场性（三）预测性用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。
（四）公正性
资产评估行为对于评估当事人具有独立性。
（五）咨询性
是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力
三、资产评估与会计计价的区别
| 会计学 | 资产评估 |
（一）发生的前提条件 不同 | 资产计价严格遵循历史成本原则，以企业会计主体不变 和持续经营为假设前提 | 是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无 法反映企业资产价值时的估价行为。 |
（二）目的不同 | 是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实行价 值量。 | 是就资产认权益，资产评估价值反映 资产的效用，并以此作为取得收入和确 定它在新的组织、实体中的权益的依据。 |
（三）执行操作者不同 | 由本企业的财会人员完成 | 由独立于企业以外的具有资产评估 资格的社会中介机构完成 |
第二节资产评估的对象
一、资产的含义
资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解：（一）资产是一种权利
（二）资产是一种获利能力
（三）资产必须为某一主体所拥有和支配
二、资产的分类
按资产是存在的形态 | 有形资产，无形资产 |
按资产是否具有综合获利能力 | 单项资产，整体资产 |
按资产能否独立存在 | 可确指，不可确指 |
按资产的流动性 | 短期资产，长期资产 |
除商誉以外都是可确指的资产。
从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。
第三节资产评估的价值类型
一、资产评估的特定目的
资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面：
一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估；二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。
资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。
二、资产评估的价值类型
（一）价值类型的作用
价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。
1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。
2.价值类型制约资产评估方法的选择。
3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
（二）价值类型的类别
1.市场价值
市场价值的理解从三个方面把握；（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。
2.在用价值
在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。
3.投资价值
与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。
4.持续经营价值
如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。
5.清算价格
清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。
清算价格一般取决于下列几个因素：
（1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。
6.保险价值
保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。
7.课税价值
（三）价值类型决定因素
主要因素包括：
1.评估的特定目的（经济行为）；
2.市场条件；
3.资产功能及其状态。
上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。
资产评估特定目的不同，评估价值也不一样，这是由于特定目的引致的价值类型不同。
同样评估目的，不同价值类型的评估值所表现的实际交易值与评估值的差异程度不同。
第四节资产评估的假设
适用资产评估的假设有以下几种：
一、继续使用假设；
继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：
①资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；②资产尚有显著的剩余适用寿命；
③资产所有权明确，并保持完好；
④资产从经济上、法律上是否允许转作他用；
⑤充分地考虑了资产的使用功能。
二、公开市场假设;
公开市场假设在假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。
最大最佳效用：指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。由资产所在地区、具体特定条件以及市场供求规律所决定。
三、清算（清偿）假设；
清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。
第五节资产评估的原则
一、资产评估工作原则
（一）独立性原则；
评估机构独立
（二）客观性原则；
评估结果应有充分的事实为依据
（三）科学性原则；
资产评估的科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。
还要求资产评估程序科学合理。
（四）专业性原则。
二、资产评估的经济原则。
（一）贡献原则;
贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体
价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
要求：评估一项由多个资产的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产中的重要性。
（二）替代原则；
替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
要求：评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的重要因素。
（三）预期原则；
预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。
要求：评估时，必须合理预期其未来的获利能力能及拥有获利能力的有效期限。
第六节资产评估的程序
一、资产评估程序的定义
狭义的资产评估程序：是从资产评估结构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。
按照广义的资产评估程序分析，资产评估程序包括以下主要环节：（1）明确资产评估业务基本事项；
（2）签订资产评估业务约定书；
（3）编制资产评估计划；
（4）资产勘查与现场调查；
（5）收集资产评估资料；
（6）评定估算；
（7）编制和提交资产评估报告书；
（8）资产评估工作档案归档。
狭义的资产评估程序包括：编制资产评估计划；评定估算；编制和提交资产评估报告书。
二、资产评估程序的重要性
（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证
（二）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。
（三）恰当执行资产评估程序是资产评估结构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
三、资产评估程序的内容
（一）明确资产评估业务基本事项
资产评估结构和人员在接受资产评估业务委托之前，应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基本资料、进行必要初步调查等方式，与委托人等相关当事人共同明确一下资产评估业务基本事项：
（1）委托方和相关当事方基本情况；
（2）资产评估目的；
（3）评估对象基本情况；
（4）价值类型及定义；
（5）资产评估基准日；
（6）资产评估限制条件和重要建设；
（7）其他需要明确的重要事项。
资产评估结构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：
（1）评估项目风险。（2）专业胜任能力。（3）独立性分析。
（二）签定资产评估业务约定书
是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。
（三）编制资产评估计划
（四）资产勘查与现场调查
（五）收集资产评估资料
资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性。
（六）评定估算
（七）编制资产评估报告书
主要内容包括：委托方和资产评估机构情况，资产评估目的，资产评估结论价值类型，资产评估基准日，评估方法及其说明，资产评估假设和限制条件等内容。
（八）资产评估工作档案归档
四、履行资产评估程序的基本要求
资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。
第二章资产评估的基本方法
第一节市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（一）市场法含义
市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。最简单最有效 （二）市场法应用的前提条件：
（1）需要有一个充分发育、活跃的资产市场；
（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。
二、运用市场法进行资产评估的方式
一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
采用市场法时：
一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且足够多。另一方面是分析确定参照物的差异调整因素。
参照物差异调整因素主要包括三方面：
（1）时间因素；
（2）地域因素；（对房地产价格影响最突出）
（3）功能因素。（资产本身具有的功能与购买者的功能需求） |
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
运用市场法评估资产时的程序：
（1）明确评估对象；
（2）进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；
（4）把被评估资产与参照物比较；
（5）分析调整差异，得出结论。
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。
（2））不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
第二节成本法
一、成本法及其适用的前提条件
成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
理论依据：
1、资产价值取决于资产的成本。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
除了市场价值以外，还有
（1）实体性贬值：
（2）功能性贬值：
（3）经济性贬值：
3、由于资产以外的外部环境因素（政治因素或宏观政策因素）等变化引致资产价值降低。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
被评估资产价值＝重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
（一）重置成本及其估算
重置成本：是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出
复原重置成本：原来的材料原来的工艺原来的功能
更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
同时获得更新重置成本与复原重置成本时，选择更新重置成本。
更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。
对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。
重置成本的估算一般可以采用下列方法：
（1） 重置核算法；
总成本＝直接成本+间接成本
间接成本计算方法：
按人工成本比例法 | 人工成本总额×成本分配率 |
单位价格法 | 工作量（或工时、工日）×单位价格/工日（工时） |
直接成本百分率 | 直接成本×间接成本战友直接成本百分率 |
（2）物价指数法；
资产重置成本 | =资产历史成本× | 资产评估时物价指数 |
| | 资产购建时物价指数 |
或:资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）
（1）（2）两种方法的区别 |
重置核算法 | 物价指数法 |
考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。 建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 | 考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。 建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上 |
技术进步较快的资产，物价指数法估算工的重围成本会偏高。两种方法都是建立在利用历史资料基础上的。 | |
（3）功能价值法：（生产能力比例法）
被评估资产重置成本= | 被评估资产年产量 | |
| 参照物年产量 | |
参照物资产重置成本
运用的前提和假设：是资产的成材一与其生产能力成线性关系。
（4）规模经济效益指数法：
它运用的条件是生产能力与价格不存在比例关系同，但同方向变动。X:规模经济效益指数取值范围一般在0.4-1 之间。
被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本 | | 被评估资产的产量(参照物资产的产量 | ) | X |
采用统计分析法确定某类资产重置成本运用的步骤是：
（1）在核定资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型。
（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。
（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算 |
公式为：
K=R /R ' |
式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数；
R ——某类抽样资产的重置成本；' |
R——某类抽样资产的历史成本。
根据调整系数K 估算被评估资产的重置成本，计算公式为：
被评估资产重置成本= |
| K |
某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值：是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。
（1）观察法（成新率法）
资产的实体性贬值＝重置成本×（1—实体性成新率）（2）公式计算法
资产的实体性贬值= | 重置成本 | | 预计残值 | | 实际已使用年限 |
| 总使用年限 | | | ||
总使用年限＝实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
资产利用率= | 截至评估日资产累计实际利用时间 | | 100 % |
| 截至评估日资产累计法定利用时间 | | |
当资产利用率<1 时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。
（三）功能性贬值及其估算
功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。
净超额运营成本：超额运营成本－所得税
被评估资产功能性贬值＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数） 另，还可将超额投资成本可视同为功能性贬值：
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算
经济型贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。
产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。
（五）成新率及其估算
成新率的估算方法有以下几种：
（1）观察法；
（2）使用年限法；
成新率= | 预计尚可使用年限 | | 100 % | ||
| 实际已使用年限 | | 预计尚可使用年限 | | |
（3）修复费用法。
成新率=1－ | 修复费用重置成本 | 100 % |
不能用会计学中的折旧年限来估算成新率。
1）折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。
2）折旧年限的确定。资产的维修在保证资产正常运转的同时，具有更新的性质。
3）折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础——损耗本身，具有差异性。
4）资产评估过程中，根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时 可采用折旧年限。
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点
运用成本法评估资产一般按下列程序进行：
（1）确定被评估资产，并估算重置成本；
（2）确定被评估资产的使用年限；
（3）估算被评估资产的损耗或贬值；
（4）计算确定被评估资产的价值。
成本法的优缺点：
优点： | 缺点： |
第三节收益法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）收益法的含义
收益法：指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
适宜采用收益法评估的资产有：资源性资产；无形资产；商业用房地产等。
（二）收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。
运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后能够连续获利为基础的。
如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又不稳定，则不能采用收益法。
二、收益法应用的形式
收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或资本化的过程。（一）资产未来收益期有限的情况
n评估值= i1 | | R i |
| | | | |||
( 1 | | r | ) | i | R i | 中还包括期末资产剩余净额； | |||
式中： | R i | ——未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， | |||||||
n——收益年期；
r——折现率。
（二）资产未来收益期无限的情况
1、未来收益年金化的情形（等额）
年收益额
资产评估值（收益现值）＝资本化率
还有在约五年内的经营活动相对稳定，各期收益相差不大的情况下：第一：预测该资产未来若干年的收益额并折现求和。
第二：通过折现值之和求取年等值收益额。
第三：将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产评估值。
2、未来收益不等额的情形（不等额）
先预测前五年的各年预期收益额，再假设若干年的最后一年开始以后各年的预测收益均相同，最后将企业未来预期收益进行折现和资本化处理。
资产评估值（预期收益净值）= | | 前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益 |
/资本化率前若干年最后一年的折现系数
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
是指由被评估资产在使用过程中产生的超出自身价值的溢余额。
对于收益额的确定，应把握两点：
（1）收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的；
（2）收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来。
关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：①税后利润，即净利润；
②现金流量；
③利润总额。
（二）折现率或资本化率
折现率：是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原。资本化率：是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。
（三）收益期限（收益年限）
折现率是管理的报酬。
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点
（一）收益法评估资产的程序
（1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；
（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；
（3）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；（4）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。
（二）收益法的优缺点：
优点： | 缺点： |
第四节资产评估方法的比较和选择
一、 | 资产评估方法之间的关系 |
联系 | 区别 | |
成本法 | 市场法 | |
1）是按现行市场价格确定重新购买该项资 产的价值，是从买者角度，即以购建某项资 产的耗费来确定； 2）重置成本不仅包括该项资产的自身价格 （购建价格），还包括该项资产的运杂费、 安装调试费等。 3）某些计算，要用到被评估资产的原始成 本和原始资料。 4）是按全新资产的购建成本和扣除被评估 资产额各项损耗（或贬值）后确定评估价值； | 1）是按市场上该项资产的交易价格确定的。是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。 2）现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。3）市场法的运用与原始成本没有直接联系， | |
两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路 | ||
二、资产评估方法的选择
主要考虑因素：
（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。
（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
第三章机器设备评估
第一节机器设备评估的特点
一、机器设备及其分类
（一）机器设备的特点。
（1）机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点。
（2）机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。（3）机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。
（4）机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但还是应按低值甚至按报废处理。
确定机器设备的评估范围时应注意区别以下问题：1、机器设备和土地、房屋及构筑物。
2、机器设备和无形资产。
3、机器设备和流动资产。
（三）机器设备的分类
按国家固定资产分类标准分类 | 1) 通用设备 2) 专用设备 3) 交通运输设备 4) 电气设备 5) 电子及通信设备 6) 仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。 |
按现行会计制度规定分类 | 1) 生产经营用 2) 非生产经营用 3) 租出 4) 未使用 5) 不需用 6) 融资租入 |
按机器设备的组合程度分类 | 1) 单台设备 2) 机组 3) 成套设备 |
按机器设备的来源分类 | 1) 自制设备 2) 外购设备 |
1999年财政部财评字[1999]91号文件《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中，通常将作为固定组成部分的设备类资产在汇总时归集成机器设备、运输车辆及电子设备三类。
二、机器设备评估的特点
1、机器设备类资产一般不具备独立的获利能力。收闪法受到很大限制，一般采用成本法和市场
法。
2、对于整体性的机器设备，整体价值不仅仅是单台设备的价值简单相加。
3、影响机器磨损的因素很多，确定贬值需要逐台地对设备的实体状态进行调查鉴定。4、设备的贬值因素比较复杂，要具体考虑各种因素对设备价值的影响。
三、机器设备评估的程序
1、明确评估目的。
2、清查机器设备，明确评估对象。
3、对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度及主要技术参数。4、研究确定方法，搜集和处理有关信息资料。
常用方法：市场法、成本法。
第二节机器设备的核查与鉴定
一、机器设备的核查
（一）逐项清查
（二）抽样核查
分层抽样法（类型抽样）：
二、机器设备的鉴定
目的：通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。
评估人员在对设备进行鉴定之前，首先要明确评估对象的范围、评估目的、拟采用的评估方法， |
制定设备鉴定方案。
机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定，其中统计性鉴定又分为宏观鉴定和微观鉴定。
（一）宏观鉴定：
宏观鉴定：是对机器设备在整个生产过程的状况进行调查摸底。搜集资料时，应考虑：（1）企业名称和地址；
（2）生产购建日期；
（3）生产产品名称，列出成产工序和名称及简要说明；
（4）设备数量；
（5）生产能力，包括设计能力、额定及实际的均衡生产能力；
（6）设备维修状况、维修方式及维修费用；大修理间隔期及每次维修所需时间；
（7）日产能力和工作时间；
（8）原材料供应情况；
（9）产成品或半成品销售渠道及市场需求情况；
（10）每台设备的燃料、动力消耗；
（11）自动化程度；
（12）役龄，即账面年限和有效寿命；
（13）安全、环保及辅助设施情况；
（14）收益或亏损，或亏损原因。
（二）微观鉴定
微观鉴定：是辨识设备个别性特征的过程，主要针对单台设备。
（三）判断性鉴定
判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。这些指标包括设备的新旧程度、剩余经济寿命等。在完成统计性鉴定后才能进行。
鉴定机器设备的新旧程度：总体鉴定和分结构鉴定机器设备的评估一般用成本法。
第三节机器设备评估的成本法
是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
一、机器设备重置成本的构成
重置成本：一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。
进口设备重置成本还包括设备的进口从属费用，如：（1）海外运费；（2）海外保险费；（3）进口关税；（4）增值税；（5）公司代理手续费；（6）银行手续费；（7）海关监管手续费；（8）商检费等。
二、机器设备重置成本额估算
（一）重置核算法
1）外购单台不需要安装的国内设备重置成本
重置成本＝公开交易价值+运杂费
2）外购单台需要安装的国内设备重置成本
重置成本＝公开交易价值+运杂费+安装费
3）外购单台不需要安装的进口设备重置成本
重置成本＝（FOB价+保险费+国内运杂费）×基准日外汇汇率+关税+增值税+手续费+国内 运杂费
重置成本＝CIF价×基准日外汇汇率+关税+增值税+手续费+国内运杂费
4）外购单台需要安装的进口设备重置成本
重置成本＝单台不需要安装的费用+安装费+培训费5）外购单台需要安装的进口设备重置成本
6）车辆重置成本
重置成本＝车辆价格+购置附加税+证照费及其他分析市场价格时应考虑：
1）市场价格的多样性。
2）报价与成交价的差异。
3）折扣因素
4）市场价格的时间性与地域性
5）替代产品与评估对象品质、性能的差别
6）同类型设备的品质差别
CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。（评估时用到岸价） |
剔除报价水分的一个方法，就是向近期购买该厂同类产品的其他客户了解实际成交价。
目前，我国进出口公司的进口费率一般在1%~1.5%
| | 费率 |
自制标准通用设备重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因数
的前提下，运用替代原则合理确定。
（二）物价指数数
是在被评估机器设备成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。
设备重置成本=设备历史成本 | | 评估基准日定基物价指数 | |
| | 设备购建时定基物价指数 | |
或：=设备成史成本环比物价 | | t 2 tt 11 | 指数 |
物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。
定基物价指数：是以固定时期为基期的指数。通常用百分比来表示。
环比物价指数：是以上一期为基期的指数。
物价指数法只是按物价的变化将已知的历史成本转变成基准日的成本，没有考虑技术进步和市场变化的影响。得到的只是复原重置成本。（不适宜年代较长、型号陈旧的设备）
采用物价指数法测算进口设备重置成本：
重置成本=账面原值中的到岸价格 | | 评估基准日外汇汇率 进口时的外汇汇率 | （1+进口设备生产国同类资产价格 |
变动指数）（1+现行进口关税税率）（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价格（1+国内同类资产价格变动指数）
运用物价指数法测算进口设备重置成本时，采用的价格指数是设备出口国的同类资产价格指数。 对于技术已经更新的进口设备不宜采用物价指数法。
以设备出口时的价格水平为基期，再根据生产国到评估时点的价格变化率计算设备现值：
进口设备现值＝ | 账面原值（人民币）中支付外汇部分 | ×（1+设备生产国从设备出口到评估时 |
| 进口时的外汇汇率 | |
点的价格变化率）
（三）规模经济效益指数法
是根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本的方法。
被评估设备的重置成本 | ＝( | 被评估设备的产量 | ) x |
参照物设备的重置成本 | | 参照物设备的产量 | |
x就是规模经济效益指数。
当x=1时，被评估机器设备的价格与生产能力呈线性关系，
当x>1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度大于设备生产能力上涨速度；
当x<1时。机器设备的生产能力与价格呈非线性关系，设备价格的上涨速度小于设备生产能力上涨速度。
使用该方法的前提：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系。
三、机器设备的实体性贬值及其估算
实体性贬值率：是实体性贬值与全新状态机器设备重置成本的比率。 实体性贬值率＝重置成本×实体性贬值率
＝重置成本×（1—成新率）
（一）使用年限法
成新率= | 设备尚可使用年限 | | 100 % | |||
| 设备已使用年限 | | 设备尚可使用年限 | | | |
成新率= | 设备总使用年限 | | 设备已使用年限 | | 100 % | |
设备总使用年限 | | |||||
涉及三个基本参数：总使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。 | ||||||
1、机器设备的总使用年限
设备的使用寿命包括：
1）物理寿命：取决于机器设备制造质量、使用强度、保养和维护情况。
2）技术寿命：取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。
3）经济寿命：受机器本身的物理性能、技术进步速度、机器设备的使用情况的影响，还与原 始投资成本、维护使用费用以及外部经济环境变化等都有直接联系。
经济寿命：指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上
不合算，即使用该设备不能获得收益。
2、机器设备的已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×设备利用率
设备利用率＝ | 实际利用时间额定工作时间 | 100 % |
经大修或技术改造的：
成新率= | 设备尚可使用年限 | 100 % | ||
| 加权投资年限 | | 设备尚可使用年限 | （更新成本） |
其中：加权投资年限=（加权更新成本） | ||||
加权更新成本=已使用年限更新成本
3、机器设备的尚可使用年限
使用年限法时应注意：
1）应计折旧外限与设备的总使用年限是不同的，不能用会计折旧年限作为设备的使用寿命。2）三个年限的口径必须一致。
3）判断设备尚可使用年限的依据是设备的实体状态，技术鉴定是年限法的重要步骤。
（二）观测分析法
主要指标：
1）设备的现时技术状态
2）实际已使用的时间
3）正常负荷率
4）原始制造质量
5）维修保养状况
6）重大故障经历
7）大修技改情况
8）工作环境和条件
9）外观和完整性
（三）修复费用法
是以修复机器设备的实体性贬值使之达到全新状态所需要支出的金额 修复费用法的使用前提：设备实体性贬值具有可补偿性。
注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。
可补偿性损耗：指可以用经济上可行的方法修复的损耗。
不可补偿性损耗：经济上不划算的损耗。
四、机器设备的功能性贬值及其估算
机器设备的功能性贬值：是由于科学技术的发展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能相对落后而引起的贬值。
（一）超额投资成本形成的功能性贬值
主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。
超额投资成本造成的功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本（二）超额运营成本形成的功能性贬值
是由于新技术的发展，使用设备在运营费用上低于老设备。
超额运营成本引起的功能性贬值＝设备未来超额运营成本的折现值。
超额运营成本引起的功能性贬值的步骤：
（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；
（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；
税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本（1-所得税）； |
（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
10净超额运营成本的折现值= i1 | 净超额运营成本 | | 折现系数 |
五、机器设备的经济性贬值及其估算
机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。
如：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩； 原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；
国家有关能源、环境保护等限制或有关产权的法律、法规等规定使产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命，等等。
（一）因生产能力降低造成的经济性贬值的估算
经济性贬值率=[1-( | 实际使用生产能力 | ) | x ] 100% |
| 额定生产能力 | | |
（二）因收益减少造成的经济性贬值的估算
经济性贬值=设备年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A,r,n）年金现值系数（三）因环境保护限制造成的经济性贬值的估算
环境保护法规管制和惩罚的方式主要有下列三种：
（1）限制产生污染的设备使用期限
（2）产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金
（3）必须立刻纠正和治理污染，否则不准使用。
第四节机器设备评估的市场法
一、运用市场法评估机器设备的基本步骤
市场法：也称市场比较法，是根据市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象和市
场参照特各项因素的分析比较，从而确定机器评估值的方法。
（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料；
（2）进行市场调查，选取市场参照物；（参照物的时间性、地域性、可比性）（3）因素比较；（实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等）
（4）计算评估值。
二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析
1）个别因素：设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态。
2）交易因素：市场状况（主要是供求关系）；交易动机及背景；交易数量。 |
3）时间因素：
4）地域因素：
第四章房地产评估
第一节房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。
三种存在形态：单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。
二、房地产的特征
（1）位置固定性；
（2）耐用性；（土地使用权使用年限：居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年）
（3）影响因素多样性；
（4）投资大量性；
（5）保值增值趋势。
三、房地产的评估程序
房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主
要由以下环节顺序组成；
1）明确评估基本事项；
a) 明确评估对象。从物质实体：名称、坐落、用途、面积、层数、结构、装修、基础设施、
取得时间、使用年限、维修保养从权益状况：产权性质和产权归属
b) | 明确评估目的 |
c) | |
d) |
2）拟定评估方案；
3）实地勘查收集数据资料；
4）选用评估方法评定估算；
5）确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。
第二节土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵
押、投资的权利。
属于无形资产范畴，是对物产权。价值高低取决于它的载体，即土地的特性和条件。
二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产的分类
按社会经济用途 | 工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教科技和卫生用地、行政事来机关用地、生活住宅用地、园林、风景区、公共休息用地、特殊用地 |
按经济地理位置 | 市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、边远区、特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区 |
按所有权归属 | 国家所有土地 |
按利用程度 | 高度集约使用的土地 |
按开发程度与开发趋势 | 已开发的土地 |
（二）土地资产的特性
自然特性 | 经济特性 |
（1）土地面积的有限性； | （1）用途多样性； |
三、土地资产价格体系
地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。
（一）土地资产价格类型：
1、基准地价
基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别
评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
1）是一个地域性的平均地价；
2）是各类用地的平均地价；
3）是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；4）是单位土地面积的地价。
2、标定地价
1）是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价。
2）在一般情况下，不进行大面积的评估，只在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市 场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估。
3）也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
3、土地使用权出让底价
4、转让价格。
由于转让的本身是土地使用者之间的交易，转让价格形成是由交易双方来决定的。
5、出租价格。
1）土地使用者之间所形成的租金价格。
2）国家与土地使用者之间形成的租金价格
基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的区别和联系
| 区别 | 联系 | |
基准地价 | 是标定地价评估的基础 | 是大面积评估的区域平均地价以考虑宏观区域因素为主 | 都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。 |
标定地价 | 是土地使用权出让底价评估的参考和依据。 是政府认定并公开的地价 | 具体到宗地或地块的地价， | |
土地使用权出让底价 | 出让前政府控制的最低标价。非公开的地价 | ||
我国的城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。
一级市场 | 二级市场 |
又叫政府批租市场。 政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金。 | 是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和。 |
是政府垄断市场，相对应的价格有： | 是竞争性的市场 |
（二）土地资产的价格特点
土地资产的价格特点由土地的自然特性和经济特性决定的，其表现如下： （1）土地价格不是土地价值的货币表现；
（2）土地价格主要由土地的需求决定；
（3）土地价格具有明显的区域性；
（4）土地价格的上涨性。
四、影响地产价格的因素
（一）一般因素
影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。
这些因素主要有：
（1）行政因素；
（2）社会因素；
（3）经济因素；（经济发展状况，居民收入和消费水平，物价变动，储蓄和投资水平）（4）其他一般因素。
（二）区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。这些因素主要包括位置、交通条件、基础设施条件、环境、城市规划限制等。
1、影响商业用土地价格的区域因素：
（1）商业繁华程度；（2）交通便捷度；（3）环境优劣度；（4）规划限制；（5）其他因素。
2、影响住宅用地价格的区域因素：
（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基础设施保证度；（4）公用设施完备度；（5）环境质量度；（6）规划限制；（7）其他因素。
3、影响工业用土地价格的区域因素：
（三）个别因素
个别因素是指地产所表现的个别特殊如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。
土地用途与容积率如何影响地价：
容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。
由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。
五、土地使用权评估的原则
（一）替代原则
土地估价中：（进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场法确定）1）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。
2）是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。3）可通过比较地块的条件及使用价格来确定。
（二）最有效使用原则
1）应城镇规划中的最适宜用途来确定。
2）还包括地块使用强度。
3）必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则
（四）供需原则
（五）贡献原则
第三节土地权属及其处置
一、土地权属的类型
土地权属按不同角度，可以分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。
（一）土地所有权
是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于全民所有。农村 和城效土地，除法律规定属国家所有外，属于集体所有
（二）划拨土地使用权
根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》和《房地产管理法》的有关规定，单独的划拨土地使用权不得转让。
以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。
划拨土地不得单独租赁
建设用地的土地使用权一般采取有偿使用的办法，由县级以上人民政府依法批准划拨。
（三）出让土地使用权
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或双方协议的方式。协议的土地使用权出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
转地房地产时必须做到：
1）以出让方式取得土地使用权的，应按出让合同约定，已支付全部土地使用权出让金、取得了 土地使用权证书。
2）属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上。
3）属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件。
居住用地：70年
工业用地：50年
教育科技文化卫生体育用地：50年
商业旅游娱乐用地：40年
综合或其他用地：50年
（四）集体土地所有制
二、企业资产重组与改制中土地权属的处置
（一）土地权属处置的制度规定
根据原国家土地管理局颁发的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，评估后的土地
资产处置有以下几种方式：
1）企业依法办理出让；
2）国有土地租赁；
3）国家以土地使用权作价出资（入股）；
4）授权经营。
（二）土地权属处置方式
1）出让
2）直接投资入股
3）租赁
第四节土地使用权评估的方法
一、市场法
待估土地评估值=比较案例土地价格
| 正常交易情况 | | 待估土地区域因素值 | | 待估土地个别因素值 | |
| 比较案例交易情况 | | 比较案例区域因素值 | | 比较案例个别因素值 | |
待估土地评估基准日价格指数
比较案例交易日物价指数
市场法的理论依据是交易中的替代原理。
（二）市场法应用的步骤与过程：
1）广泛收集交易资料；
2）进行交易情况的修正；
3）进行交易时间的修正；
4）进行区域因素修正；
5）进行个别因素修正；
土地使用年限修正：
K | | | | | 1 | | | | | | 1 | | | ||
| | | | ( 1 | | m r ) | | | | | ( 1 | | n r ) | | |
K——年限修正系数。
m——比较案例土地使用权剩余年限
n——待估土地使用权剩余年限
r——折现率
容积率修正系数：
容积率修正系数＝ | 待估土地容积率与地价相关指数 |
| 比较案例容积率与地价相关指数 |
6）确定待估土地评估值。（采用市场法至少应选三个或三个以上的比较案例） | |
（四）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法：是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为
参照物（比较案例），对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。 |
待估土地使用权评估值=基准地价基准地价时间因素系数个别因素修正系数市场转让因素修正系数
注意问题：
1）基准地价的构成内容（是否包含出让金）
2）各地基准地价规定的土地使用年限不一致（有限期或无限期）
3）各地的基准地价
运用基准地价修正系数法评估土地价值时，可能需要修正的因素有：土地使用权年限、基准地价时间因素、容积率。
二、收益法
（一）收益法的应用形式
收益法：又叫收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
P | | A | | [ 1 | | | 1 | | ] |
| | r | | | | ( 1 | | n r ) | |
P——土地使用权评估值；
A——土地收益；
r——还原利率；
n——土地收益年限。
当n | | | ，P=A/r，即为土地所有权价值。 |
（二）土地收益额及其估算
土地的收益可以分为实际收益和客观收益。
实际收益：指在现状下实际获得的收益。不得作为评估依据。
客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益。作为评估的依据。
土地收益还包括：有形收益和无形收益。
求取土地收益的步骤：
1）计算总收入
2）求取总费用
3）求取总收益
4）确定房屋纯收益
5）求取土地纯收益。
（三）土地还原利率及其估算
土地还原利率＝土地投资报酬率
1.利用收益还原法公式。
多宗土地还原利率的平均值。
2.通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率： 还原利率＝安全利率+风险调整值
3.各种投资及其风险、收益率排序插入法
（四）土地收益年限及其测算
土地收益年限＝出让年限－已使用年限
三、成本法
（一）成本法及其适用范围
成本法：又叫成本逼近法。是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定利润、利息、税金以及土地增值收益确定土地价格的一种方法。
评估值＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用，同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建
筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。
（二）成本法评估步骤
1、估算土地取得费
2、估算土地开发费
3、估算税费
4、估算利息
5、估算利润
6、估算土地增值收益
7、估算土地使用权评估值
四、假设开发法
用开发后转让价格扣除各项费用、利润等，倒推地价的一种方法。
地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用
假设正常利润率为P，利润=（地价+建筑费+专业费）P'
第五节 建筑物评估的特点
一、建筑物及其分类
按建筑物承重结构 | 1）钢结构 |
按建筑物使用功能 | 1）工业用建筑物 |
砖混结构：建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混泥土制作，墙柱为砖砌。
二、建筑物评估的特性
（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点
（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约
（三）建筑物功能、用途及评估方法
三、建筑物评估时需考虑的因素
评估建筑物应重点考虑以下诸方面因素：
（1）物理因素；
（2）环境优劣的影响；
（3）经济地理因素；
（4）新旧程度；
（5）用途；
（6）产权；
（7）政策因素；
（8）供需状况；
（9）其他。
四、建筑物评估的原则
（一）替代原则
（二）最有效使用原则
（三）供需原则
（四）房地合一原则
1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。
2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。
第六节 建筑物评估的方法
一、成本法
建筑物评估中的成本法是基于建筑物的在再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。建筑物评估值=建筑物重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况，如企业中的生产用建筑物或住宅，在对企业整体价值进行评估师，对建筑物适合采用成本法。
建筑物成本法评估要素：
（一）建筑物成本构成
1、建筑安装工程费
建筑安装工程：包括建筑工程和建安工程
2、前期费用
规划和可行性研究费
工程设计费
人防工程设计费
三通一平费
地上附属物拆除费
工程标的编制费
工程招投标费
合同预审费
公证费
鉴证费
3、其他费用
4、间接费用
5、合理利润
6、资金成本
资金成本：是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。注意：1）正常建设条件下的完成整个建设项目的合理工期。
2）建设工期的计算与利息率的计算期要一致。
3）计算资金投入时，按建设期内均匀投入进行测算。
7、税金
（二）建筑物重置成本的估算方法
经常采用的是预决算调整法、重编预算法、价格指数调整法等。
1.预决算调整法
1）项目决算与重置价值的联系
2）预决算调整法适用前提和范围：
以建筑物原工程量是合理的为假设前提。
适用于：用途相同结构相同且数量较多的建筑物评估。
2.重编预算法
这样得到的重置成本与原建筑物的历史成本有较大差异：原因：1）由于技术进步出现了新材料。
2）设计或结构改进、项目工程量发生变化
3）材料价格和费用项目、取费标准发生变化
此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。
3.价格指数调整法
是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。
定基：
综合价格指数＝ | 评估时点价格指数 | | 100 % |
| 建筑物购建时的价格指数 | | |
环比：
综合价格指数＝（1+a1）（1+a2）…..（1+an）×100% |
待估建筑物重置成本＝待估建筑物账面原值×综合价格指数
（三）建筑物实体性贬值及成新率的估算
1、使用年限法
建筑物实体性贬值率和成新率时，运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限
建筑物实体性贬值率＝ | 实际已使用年限 | | 100 % | |||||||
实际已使用年限 | | 尚可使用年限 | | | ||||||
建筑物成新率＝ | 尚可使用年限 | | 100 % | | | |||||
| 实际已使用年限 | | 尚可使用年限 | | | | | |||
2、打分法
打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。
1、完好房80%以上
2、基本完好房 60-79%
3、一般损坏房 40-59%
4、严重损坏房 39%以下
5、危房
成新率=结构部分合计得分G+装饰部分合计得分S+设备部分合计得分BG——结构部分的评分修正系数；
S——装饰部分的评分修正系数；
B——设备部分的评分修正系数。
（四）建筑物功能性贬值的估算
土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。
建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。
无论是哪种原因形成的建筑物功能性贬值，在其测算过程中都要与建筑物重置成本测算以及成新率测算一并统筹考虑，避免重复评估和漏评现象出现。
从现象上看，建筑物出现经济性贬值一般都伴随着利用率下降。
（四）建筑物经济性贬值的估算
经济性贬值＝ | 建筑物年收益净损失额 | （ | n经济性贬值＝ | | R i | ） | |
| 正常资产收益率 | | i1 | ( 1 | | i r ) | |
Ri——第i年的建筑物年收益净损失额
r——折现率
n——预计建筑物收益损失持续时间（年为单位）
二、市场法
（一）市场法原理及适用范围
运用市场法评估建筑物属房地合一评估。
市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。
市场法评估应具备的条件主要有：
（1）要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个；
（2）选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似；
（3）交易时间与评估基准日尽可能接近
（4）交易应具有透明性、公平性和有效性
（5）交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
（二）建筑物评估中市场法的运用
（1）交易实例比较法（直接法）
（2）基准价格对照法（间接法）
（三）应用市场法评估建筑物的程序
1.资料收集
2.选择作比较的交易实例
要求：
（1）与待估建筑物的评估目的是一致的；
（2）是正常交易或可补正成正常交易；
（3）估价日期最接近，或可做期日修正的；
（4）与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的邻近地区，在环境条件上有
类似性；
（5）有相同的用途
（6）结构类型应相同
3.交易行为的补正
正常交易：指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有
私自利益关系情况下的交易。
待估房地产的单位价格＝修正系数×交易实例房地产的单位价格
补正值
修正系数＝1－交易价值
4.交易日期的修正
用变动率将交易实例当时的交易价格修正为估价日期的价格。
估价期日价格＝调整系数×交易日期价格
估价期日价格指数
调整系数＝交易日期价格指数
5.区域因素的修正
商业区的收益率是影响房地产价格的最主要因素。
地段是决定商业房地产价格的根本因素。
工业区的好坏，最主要是看运输的便利情况、工业用水和用电的质量、与产品的销售市场及原
材料采购市场位置的关系。
（1）双百分制比较法；
第一层百分：按大类对区域影响因素分类评分。每类的最高分均为100分。第二层百分：对大类区域的影响强度确定权重。
∑（分类评分×权重）＝总积分
待估房地产单位价格＝修正系数×交易实例房地产的单位价格
待估房地产总积分价格修正系数＝交易实例房地产总积分 |
（2）十等分因素比较法；
各因素分成十项，每一项权重1/10
（3）环境成熟度修正法
环境成熟度即配套设施达到的程度
6.个别因素的修正
分为：土地的个别因素，房屋的个别因素。
售价调整法包括：简单平均法，加权平均法
7.市场法公式：
评估值= | n i 1 | （交易实例i 交易行为的修正系数交易日期的修正系数区域因素的修正系数 |
个别因素的修正系数）/n
三、残余估价法
建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益。即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。
建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。
1）适于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。
2）要求被评估对象可以获得正常收益
3）还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等于土地的最佳使用不能严重背离，甚至是 冲突的出现。
B= | a | | Lr 1 | | | a | 2 | | ||
| r 2 | | d | | r 2 | | d | |||
a——建筑物及其基地所产生纯收益；
L——土地价格；
r——土地的还原利率；1
B——建筑物的收益价格；
r——建筑物的还原利率；2
d——建筑物的折旧率；
a——建筑物的纯收益。2
第五章无形资产评估
第一节无形资产评估的特点
一、无形资产及其分类
无形资产：是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
（一）无形资产的特点
（1）无形资产具有非流动性，并且有效期较长；
（2）无形资产没有物质实体，但未来收益较大；
（3）无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。
（二）无形资产的分类
按取得的渠道 | 企业自创无形资产 | 自创专利、专有技术、商标权、商誉 |
外购无形资产 | 外购的专利、商标权等 | |
按有无法律保护 | 法定无形资产 | 专利权、商标权 |
收益性无形资产 | 专有技术 | |
按可辨识程度 | 可确指无形资产 | 专利权、商标权 |
不可确指无形资产 | 商誉 |
国外对于无形资产分类方法，从评估角度，按其内容分为权利型无形资产（如租赁权）；关系型 无形资产（如顾客关系、客户名单等）；结合型无形资产（如商誉）和知识产权。 |
二、影响无形资产评估价值的因素
（一）无形资产的成本
无形资产的成本项目：包括创造发明成本、法律保护成本、发行推广成本等。
（二）机会成本
是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小。
（三）效益因素
一项无形资产，在社会、环境、制度允许的条件下，获利能力越强，其评估值越高。
（四）使用期限
使用期限取决于：1）先进程度2）无形损耗的大小
考虑无形资产的期限，除了应考虑法律保护期限外，更主要的是考虑其具有实际超额收益的期限（或收益期限）。
（五）技术成熟程度（六）转让内容因素从转让内容看，无形资产转让有所有权转让和使用权转让。
（五）技术成熟程度
（六）转让内容因素
（七）国内外该种无形资产的发展趋势、更新情况和速度 一项无形资产的寿命期主要取决于其损耗程度。
无形资产价值的损耗和贬值，不取决于自身的使用损耗，而取决于本身以外的更新换代情况。
（八）市场供需状况
一般反映在两个方面：（1）无形资产市场需求情况；（2）无形资产的适用程度。
（九）同行业同类无形资产的价格水平
第二节无形资产评估的程序与方法
一、无形资产评估的程序
（一）明确评估目的
具体目的有
（1）市场上无形资产的转让；
（2）无形资产投资；
（3）股份制改造、清算资产；
（4）法律诉讼中作为诉讼标的；
（5）纳税需要；
（6）保险的需要及其他目的。
（二）鉴定无形资产
通过无形资产的鉴定，可以解决一下问题：
一是证明无形资产的存在； | 从几方面进行： |
| 1）无形资产的先进性 |
二是确定无形资产种类； | 主要包括确定无形资产的名称 |
三是确定其有效期限。 | 有效期限是其存在的前提。 如一项专利权如超过法律保护期限，就不能作为专利权评估。 |
（三）确定评估方法，搜集相关资料
市场法 | 特别注意：被评估无形资产必须确实适合运用市场法，注意掌握公平市场原则，充分重视被评无形资产的特点。 |
收益法 | 注意分析超额获得能力和预期收益，注意收益额的计算口径与被评估无形资产相对应要充分考虑法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展变化、企业经营管理、产品更新和替代等因素对无形资产收益期、收益率和折现率的影响。 |
成本法 | 当被评估无形资产确具超额获利能力，但不宜采用市场法和收益法时，可采用成本法进行估算。 |
（四）整理和报告，做出评估结论
二、无形资产评估的收益法
收益法是无形资产转让、投资价格评估的重要方法
（一）无形资产功能特性及其评估应考虑的因素
无形资产发挥作用的方式明显区别于有形资产，在评估时需要作特殊考虑的各种因素如下（1）附着性：附着于有形资产而发挥其功能
（2）共益性：区别于有形资产的重要特点是可以作为共同财富由不同的主体同时共享。
（3）积累性
（4）替代性
（二）无形资产评估中收益法的应用
n无形资产评估值＝ | K | | R i | | ( 1 | | T ) | | R i | | | | | |
i1 | | | ( 1 | | i | | | ( 1 | | T ) | ||||
| n i1 | K | ||||||||||||
无形资产评估值＝最低收费额 | ||||||||||||||
| | | ( 1 | | i R ) | | ||||||||
K——无形资产分成率
Ri——分成基数,即销售收入或销售利润
T——所得税率
i——收益期限
r——折现率
最低收费的决定因素：
1、重置成本
2、机会成本
无形资产最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本
转让成本分摊率＝ | 购买方运用无形资产的设计能力 |
| 运用无形资产的总设计能力 |
无形资产转让的机会成本＝无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用（三）无形资产收益额的确定
无形资产收益额＝销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率×（1－所得税率） 销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率（销售收入分成率也叫抽头） 销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
利润分成率的确定是以无形资产带来的追加利润在利润总额中的比重为基础的。主要方法有：1、边际分析法
是选择两种不同的生产经营方式1）运用普通生产技术或原有技术2）运用转让无形资产进行经营，后者利润较前者多出的差额即无形资产再来的追加利润。
边际分析法的步骤是：
（1）对无形资产边际贡献因素进行分析：①开辟新市场，垄断加价的因素；②消耗量的降低，低廉材料的取代，成本费用降低；③产品结构优化，质量改进，功能费用降低，成本销售收入率提
|
（2）测算无形资产寿命期间的利润总额及追加利润总额，并折现（3）按例如按总额现值和追加利润总额现值计算利润分成率。
利润分成率= | 追加利润现值利润总额现值 | ×100% |
2、约当投资分成法
按无形资产的折合约当投资量与购买方投入的资产约当投资量的比例确定利润分成率。
无形资产利润分成率= | 无形资产约当投资量 | ||
| 购买方约当投资量 | | 无形资产约当投资量 |
无形资产约当投资量=无形资产重置成本（1+适用成本利润率）
购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本（1+适用成本利润率）（四）无形资产评估中折现率的确定
折现率一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
（五）无形资产收益期限的确定
无形资产价值降低是由于无形损耗形成的，即由于社会科学技术进步而引起价值减少。
具体来说，主要由三种情况决定产生：
（1）一种新的，更为先进、经济的无形资产出现，这种新的无形资产可以替代旧的无形资产，使采用原无形资产无利可图时，原有无形资产价值就丧失了。
（2）因为无形资产传播面扩大，其他企业普遍掌握这种无形资产，获得这项无形资产已不需要任何成本，使拥有这种无形资产的企业不再具有获取超额收益的能力时，它的价值也就大幅度贬低或丧失。
企业拥有的某项无形资产所决定的产品销售量骤减，需求大幅度下降时，这种无形资产价（3）
值就会减少，甚至完全丧失。
无形损耗只影响无形资产价值，但不影响其使用价值。
无形资产的有效期限要比他们的法定保护期短得多。
三、无形资产评估的成本法
（一）无形资产的成本特性（明显区别于有形资产）（1）不完整性
（2）弱对应性
（3）虚拟性
如商标的成本只具有虚拟性。
（二）无形资产评估中成本法的应用
无形资产评估值＝无形资产重置成本×成新率
1、自创无形资产重置成本的核算
自创无形资产往往无账面价格，需要进行评估。方法主要有两种：（1）财务核算法
无形资产重置成本＝（物质资料实际耗费量 | | 现行价格） | （实耗工时 | | 现行费用标准） |
评估自创无形资产重置成本不是按现行消耗量而是按实际消耗量来计算。（2）市场调整法
无形资产自他成本与市场令人的一般比率，可根据企业有代表性的几种无资产的自创成本与市
价的加权平均比率确定。
成本 | / | 市价系数＝ | 企业多种无形资产成本之和 |
| | | 市面相应多种无形资产的价值之和 |
2、外购无形资产重置成本的核算
外购无形资产的重置成本包括购买价和购置费用两部分，一般采用以下两种方法确定：（1）市价类比法
选择类似参照物，再根据功能和技术先进性、适用性对其进行调整
（2）物价指数法。
评估时物价指数无形资产的重置成本＝无形资产的账面成本×购置时物价指数
从无形资产价值构成来看，主要有两类费用，一类是物质消耗费用，一类是人工消耗费用。
当生产资料物价指数与生活资料物价指数差别较大时，可按两类费用的大致比例按结构分别适
用的指数来估算。
3、无形资产成新率的估算
影响无形资产成新率的因素是无形资产的损耗（贬值）即功能性损耗和经济性损耗。
1）专家鉴定法
2）剩余经济寿命预测法
采用剩余经济寿命预测法确定无形资产成新率的计算公式为：
成新率= | 剩余使用年限 | | 100 % | |
| 已使用年限 | 剩余使用年限 | | |
第三节专利权的评估
一、专利权的特点及评估目的
是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果在一定期间内享有的独占权或
专有权。
（一）专利权特点：
（1）独占性，也称为排他性
（2）地域性
（3）时间性（发明专利保护期限20年，实用新型和外观设计保护期限是10年）（4）可转让性。
（二）专利权评估目的
一种是：刚开发成功，未投入使用就直接转让给受让方。
别种是：已经过一段时间的生产，是成熟技术，转让对方使用。
专利权的转让形式：全权转让（所有权转让）、使用权转让。
1.使用权限
使用权限按技术使用权限的大小分：
（1）独家使用权
（2）排他使用权
（3）普通使用权
（4）回馈转让权。
2.地域范围
3.时间期限
4.法律和仲裁
二、专利权评估程序
资产评估机构接受委托者委托以后，一般按下列程序进行评估。
（一）证明和鉴定专利权的存在；
（二）确定评估方法，搜集相关资料；
（三）完成评估报告，并加以详尽说明。
无形资产的更新周期主要根据技术更新周期来判断。
三、专利权的评估方法
专利权主要采用的评估方法是收益法，特殊情况下也可以采用成本法。
（一）收益法
1.直接测算专利技术超额收益
专利权分为：收入增长型专利，成本节约型专利。
收入增长型：
1） | R | | ( P 2 | | P 1 | ) Q( 1 | | T ) |
超额收益＝[（使用专利权技术产品的价格-不使用专利权产品的价格）]*销售量*(1-所得税率)
2） | R | | ( Q 2 | | Q 1 | )( P | | C )( 1 | | T ) |
超额收益＝[（使用专利权技术产品的销售量-不使用专利权产品的销售量）*（产品价格-产品成本）]*(1-所得税率)
成本节约型：
R | | ( C 2 | | C 1 | ) Q( 1 | | T ) |
超额收益＝[（使用专利权技术产品的单位成本-不使用专利权产品的单位成本）]*销售量*(1-所得税率)
2.采用利润分成率测算专利技术收益额
即以专利技术投资产生的收益为基础，按一定比例分成确定专利技术的收益。反映的是对整个
利润的贡献程度。
我国理论工作者和评估人员通常认为利润分成率在25%~33%之间较合适。
（二）成本法
自创专利技术的成本一般由下列因素构成：
1、研制成本
（1）直接成本（材料，工资，专用设备，资料，咨询鉴定，协作，差旅，其他费用）（2）间接成本（管理，非专用设备折旧，应分摊的公共费用及能源费用）
2、交易成本
（1）技术服务费
（2）交易过程中的差旅费及管理费
（3）手续费
（4）税金
第四节专有技术的评估
一、专有技术的特点
专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未公开、未申请专利的知识和技巧。
从法律角度讲，它不是一种法定的权利，而是种自然的权利，是一项收益性无形资产。
判断专有技术的条件：
1.实用性。
2.新颖性
3.价值性
4.保密性
专利技术与专有技术的区别 | |
专利技术 | 专有技术 |
是在〈专利法〉规定范围内公开 | 具有保密性 |
三种：发明、外观设计，实用新型 | 内容范围广 |
有明确的法律保护期限 | 没有法律保护期限 |
对其按《专利法》条文进行保护 | 保护的法律主要有〈合同法〉和〈反不正当竞争法〉 |
二、影响专有技术评估值的因素分析
（1）专有技术的使用期限
（2）专有技术的预期获利能力；
（3）分析专有技术的市场情况；
（4）专有技术的开发成本。
三、专有技术的评估方法
专有技术的评估方法与专利权评估方法基本相同。（一）运用成本法
（二）运用收益法
第五节 商标权的评估
一、商标评估对象的确认
（一）商标及其分类
商标：是商品的标记，是商品生产者或经营者为了把自已的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记，这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。
按是否具有法律保护的专用权 | 注册商标、未注册商标 |
按构成 | 文字商标、图形商标、符号商标、组合商标、气味商标、色彩商标、音响商标、立体商标 |
按不同作用 | 商品商标、营业商标、等级商标、防御商标、制造商标、销售商标、服务商标、证明商标 |
（二）商标权及其特点
商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，不以使用时间先后为审批依据。
商标权一般包括：排他专用权（独占权）、转让权、许可使用权、继承权等
商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权。但取得商标权与专利权的实质性条件不一样
商标权 | 专利权 |
商标权取得的条件是具有显著性、不重复性、不违反禁用条款。 | 专利法规定取得专利权的技术要求是新颖性、创造性和实用性 |
在注册时有一个有效期规定（10 年，可续展） | 有法定的有效保护期限，一般不准续展 |
二、商标权评估的程序
商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。
评估程序：
（一）明确评估目的
商标权评估情况一般包括：商标权作为投资作价入股；商标权许可使用；商标权转让；等等
（二）向委托方收集有关资料
（三）市场调研和分析
（四）确定评估方法。（收益法）
（五）计算、分析，得出结论，完成评估报告。
三、商标权评估方法
（一）商标权转让评估
（二）商标权许可价值评估
第六节计算机软件的评估
一、计算机软件的特点
（一）计算机软件的特点
在计算机软件的价值评估中，应关注计算机软件所具有的独创性（即原始性）、无形性、复制性
及复杂性等特点。
（二）计算机软件的分类
按软件功能 | 系统软件；支撑软件；应用软件 |
按软件规模 | 小，中，大中，大，超大 |
按总体复杂程度 | 一般，较复杂，复杂 |
按可靠性 | 很低，低，一般，高，很高 |
二、计算机软件价值评估的特殊性
1.可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据。
2.权属关系必须要清晰。
3.计算机软件的新颖性、创造性和实用性是评估中应予以关注的核心内容。
4.有别于商誉与商标等无形资产的价值评估，通常是在有一定的经济行为发生时才进行评估。
5.一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算。对于以作价入股为目的的计算机软件，由于所有权的转让，评估时必须要明确权属关系和法律
上的稳定程度，必须要有相关的法律文件和证明文件。
三、计算机软件价值评估方法
（一）收益法评估计算机软件的步骤：
（1）确定评估基准日和评估目的
（2）界定软件的评估范围
（3）计算机软件的销售收益
（4）确定软件的经济寿命，预测寿命期内各年的收益（5）确定折现率
（6）估算软件价值
第七节商誉的评估
一、商誉及其特点
商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。
商誉是不可确指的无形资产。
商誉的特性：
（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售
（2）商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产
价值之和的价值
（4）商誉是企业长期积累起来的一项价值。
商誉之所以能成为资产，是由于预期的、未来超额的经济利益代表它的实质。
二、商誉评估的方法
（一）割差法
割差法是根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。商誉的评估值=企业整体资产评估值—企业的各单项资产评估价值之和（含可确指无形资产）当商誉为负值时，（1）亏损企业；（2）收益水平低于行业或社会平均收益水平的企业。
（二）超额收益法
1.超额收益资本化价格法
商誉的价值= | 企业预期年收益额 | — | 行业平均收益率 | | 该企业的单项资产评估值之和 | |||||
| 适用资本化率 | |||||||||
商誉价值= | 被评估企业单项资产评估价值之和 | （被评估企业预期收益率 | | 行业平均收益率） | ||||||
适用资本化率 | | |||||||||
被评估企业预期收益率＝ | 企业预期年收益额 | |||||||||
企业的单项资产评估价值之和 | ||||||||||
2.超额收益法
是把企业可预测的若干年预期超额收益进行折现
n商誉价值＝ | | S i | |
i1 | ( 1 | | i r ) |
Si——第i年企业预期超额收益
r——折现率
| 1 | | ——折现系数 |
( 1 | | r) i | |
三、商誉评估需要委托者提供的资料
四、商誉评估需要注意的几个问题
1. | 商誉评估是在产权变动或经营主体变动时进行的 商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行 企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。
| |||||||||||||||
2. | ||||||||||||||||
8. 商誉作为不可确指的无形资产，是整个无形资产中除了可确指的无形资产以外的部分。
我国现行有关制度列示的可确指无形资产主要有专利权、专有技术、商标权、版权、专营权、
土地使用权等。
9. 商标入账问题尚待研究。
第六章流动资产评估
第一节 流动资产的特点
一、流动资产评估的内容及其特点
流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括:1）现金
2）各种存款
3）应收账款
4）预付款项
5）存货
6）短期投资
7）其他
流动资产的特点：
（1）周转速度快
（2）变现能力强
（3）形态多样化。
二、流动资产评估的特点
（1）流动资产评估是单项评估。
（2）必须选准流动资产评估的基准时间
（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点（4）流动资产周转速度快，变现能力强。
三、流动资产评估的程序
1、确定被评估资产的对象和范围，这是节约工作时间、保证评估质量的重要条件之一。企业中存放的外单位委托加工材料，不得将其列入流动个资产评估范围。
抵押后的资产不得使用于再投资
2、对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。
对被评估资产进行技术检测是正确评估资产价值的重要基础。
3、对企业债权、收据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。
4、合理选择评估方法。
选择流动资产评估方法的依据有：（1）根据评估目的选择（2）根据不同种类流动资产的特点选择。
对实物类流动资产 | 市场法、成本法 |
对存货中价格变动较大的 | 市场价格 |
对买入价较低的 | 按现价调整 |
对买价提高的， | 考虑市场价格，还要分析最终产品价格是否能相应提高，或存货本身是否具有按现价出售的现实可能性。 |
对货币类流动资产 | 其清查核实后的账面价格本身就是现值，对外币存款按基准日外汇牌价进行折算。 |
债权类流动资产 | 适用于按可变现值进行评估 |
其他流动资产 | 分别情况，其中有物质实体的流动资产，则应视其价格情形，采用与机器设备等相同的方法进行 |
5、评定估算流动资产，产生评估结论。
第二节 实物类流动资产评估
一、材料评估
（一）材料评估的内容与步骤
企业中的材料可以分为库存材料和在用材料。
库存材料：主要材料、辅料、燃料、修理用备件、包装物、低值易耗品等
库存材料特点：品种金，金额大，性质各异，计量单位、计价和购进时间、自然损耗各不相同。
（二）材料评估的方法
近期购进材料 | 历史成本法，市场法评估 |
批次间隔时间长，价格变化大的库存材料 | 市场价格 |
购置时间早，市场已脱销 | 用替代品价格变动来修正材料价格。 在市场供需分析的基础上，确定该材料的供需关系，来修正材料价格 |
超储积压物资 | 失效变质残损报废无用的，应扣除相应的贬值额后，确定评估值。 盘盈盘亏的应以有无实物存在为原则进行评估。 |
（三）低值易耗品的评估
按用途分类 | 一般工具，专用工具，替换设备，管理用具，劳动保护用品，其他 |
按使用情况分类 | 在库，在用 |
低值易耗品是特殊流动资产，与典型流动资产相比，它具有周转时间长、不构成产品实体等特点
在库低值易耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同采用成本法进行评估。
在用低值易耗品评估值=全新成本价值成新率
在用低值易耗品损耗的计算，由于其使用期限较固定资产短，所以一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗。其成新率计算公式为：
成新率=（1— | 低值易耗品实际与使用月数 | ）100% |
| 低值易耗品可使用月数 | |
评估者在确定低值易耗品成新率时，应根据其实际损耗程度来确定。一般来说，不能够按照其摊销方式（一次摊销或分次摊销）确定其成新率。
二、在产品评估
在产品评估中的在产品包括制作过程中的在制品、已加工完成入库但不能不能单独对外销售的半成品。
（一）成本法
1、按价格变动系数调整原来成本。
在制品、自制半成品评估价值＝合理材料成本×价格变动系数+原合理工资、费用×价格变动系
数 |
2、按社会平均工艺和现行市价计算评估值
在制品评估价值＝在制品实有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用）
3、按在制品的完工程度计算评估值
在制品评估值＝产成品重置成本×在制品约当产量
在制品评估值＝产成品重置成本×在制品完工率
（二）市场法
按同类在制品和半成品的市价，扣除销售过程中预计发生的费用后计算。
在制品评估价值＝在制品实有数量×可接受的不含税的单位市价－预计过程中发生的费用报废在制品评估价值＝报废在制品实有数量×单位重量现行的回收价格
按在制品的状态及通用性的好坏分为三类：
（1）已从仓库中领出，但尚未进行加工的原料；
（2）已加工成部件，可通过市场调剂且流动性较好的在制品；
（3）加工成的部件无法调剂出去，又不能继续加工，只能报废处理的在制品。
三、产成品及库存商品的评估
（一）成本法
1、当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时，直接按产成品账面成本确定： 产成品评估值＝产成品数量×单位产成品账面成品
2、当评估基准日与产成品完工时间较远，成本升降变化大时，直接按产成品账面成本确定： 产成品评估值=产成品实有数量×（合理材料工艺×材料单位现行价格+合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用）
产成品评估值=产成品实际成本×（材料成本比例×材料综合调整系数+工时、费用成本比例×工资、费用综合调整系数）
（二）市场法
市场法是指按不含价外税的可接受市场价格，扣除相关费用后计算被评估产成品评估值的方法。
其中工业企业的产品以卖出价为依据，商业企业一般以买进价为依据。
应用市场法评估产成品，在选择市场价格时应注意考虑下面几项因素（1）产品及库存商品的使用价值。
（2）分析市场供求关系和被评估产成品的前景。
（3）所选择的价格应是在公开市场上所形成的近期交易价格。
（4）对于产品技术水平先进、但外表存有不同程度的残缺的产成品，可根据其损坏程度，通过调整系数予以调整。
第三节债权类及货币类流动资产评估
债权类流动资产包括应收账款、预付账款、应收票据、短期投资及其他费用（如待摊费用）等。
一、应收账款及预付账款的评估
应收账款评估值=应收账款账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失
1、确定应收账款账面价值
2、确认已确定的坏账损失
3、确定预计坏账损失
回收的可能性进行判断，一般可以根据企业与债权人的业务往来和债务人的信用情况将应收账
款分为几类，并按分类情况估计应收账款回收的可能性。
业务往来较多，对方结算信用好。 | 一般能够如期全部收回。 |
业务往来较少，结算信用一般。 | 收回的可能性很大，但收回时间不确定。 |
一次性业务往来，行用情况不太清楚。 | 可能只可收回一部分。 |
长期拖欠或多方单位已撤销。 | 可能无法收回。 |
对预计坏装损失定量确定的方法有：
（1）坏账估计法
坏账比例＝ | 评估前若干年发生的坏账数 | | 100 % |
| 评估前若干年应收账款余额 | | |
（2）账龄分析法。
一般来说，应收账款评估后，账面上的“坏账准备”科目按零值计算，按应收账款一定比例
（3-5%）的计提
二、应收票据的评估
应收票据指企业持有的尚未兑现的各种票据。主要包括：（1）顾客交来的自己签发的本票；
（2）顾客交来的他人签发背书的本票和汇票；
（3）企业本身签发的，经付款人承兑的汇票。
1、应收票据评估值按本金加利息确定。
应收票据评估值=本金（1+利息率时间）
对于票据和短期证券投资都可以使用的评估方法为本金加利息法。
2、应收票据评估值按应收票据的贴现值计算
应收票据评估值=票据到期价值—贴现息
贴现息=票据到期价值贴现率贴 | | 现期 |
三、待摊费用、预付费用和短期投资的评估
（一）待摊费用的评估
待摊费用指企业中已经支付或发，但应由本月和以后各个月分期负担的费用。
原则上按其形成的具体资产价值来确定。如：某企业2000年10月发生大修理费用2万元，计入待摊费用帐户，2000年10月在对该企业流动资产进行评估时，该项待摊费用的评估值应为零。
（二）预付费用的评估
预付费用之所以作为资产，是因为这类费用在评估日之前企业已经支出，但在评估日之后才能产生效益。
预付费用的评估主要依据其未来可产生效益的时间。只有那些在评估基准日之后仍发挥作用的预付费用，才是评估的对象。
待摊和预付费用有：预付租金、预付保险费、租入机器设备大修费用、租入店面的装修费用。
（三）短期投资的评估
短期投资的目的是既能保证企业现金支付需要，又可获得一定的收益。
公开挂牌交易的有价证券，按评估基准日的收盘价计算。
不能公开交易的，按本金加持有期利息计算。
四、现金和各项存款的评估
对于现金和各项存款的评估，实际上是对现金和各项存款的清查确认，
首先，通过清查盘点及与银行对账，核实现金和各项存款的实有数额；
然后，以核实后的实有额作为评估值。如有外币存款，可按当时的国家外汇牌价折算成人民币值。
第七章长期投资及其他资产评估
第一节长期投资评估及其特点
一、长期投资的概念及其分类
（一）长期投资的概念
长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。
从评估的角度来看，长期投资是指企业持有的时间超过一年，以获得投资权益和收入为目的，向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为。
（二）长期投资的分类
（1）实物资产的长期投资
（2）无形资产的长期投资
（3）证券资产的长期投资。
二、长期投资评估的特点
（一）长期投资的特点
作为投资者，从总的方面来看，长期投资的根本目的是为了获取投资收益及资本增值。
（二）长期投资评估的特点
1. 长期投资评估是对资本的评估。（显著特点） 2. 是对被投资企业的偿债能力和获得能力的评估。
获利能力的大小，一是取决于其数量；二是取决于其风险。
三、产期投资评估程序
1、明确长期投资项目的有关详细内容，如投资种类、原始投资额、评估基准日余额、投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例、相关会计核算方法等。
2、判断长期投资投出和收回金额计算的正确性和合理性。被投资企业资产负债表的准确性。3、根据长期投资的特点选择合适的评估方法。
可上市交易的债券和股票一般采用市场法进行评估。非上市交易及不能采用市场法评估的债券和股票一般采用收益法。
4、评定测算长期投资，得出评估结论。
第二节有价证券投资的评估
一、债券投资的评估
（一）债券及其特点
债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。
按债券发行主体来划分，可以归纳为以下三种：
（1）政府债券
（2）公司债券
公司债券的发行限制：
对拟发行债券的公司进行信用评级
要求发行公司提供抵押品担保。
对公司债券发行额进行限制。一般不能超公司净资产的1/2（3）金融债券。
债券具有如下特点：
（1）收益稳定性（2）投资风险小
（二）上市债券的评估
对于上市债券的评估，一般采用的评估方法是市场法。
上市债券的现行市场价格（以评估基准日的收盘价确定）可以作为它的评估值。在正常情况下，
不论按什么方法评估，上市债券的评估值一般不应高于证券交易所公布的同种债券的卖出价。 当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲、债券价格与其收益现值严重背离时，参照非上市债券的评估法。
（三）非上市债券的评估
1、每年（期）支付利息、到期还本的债券评估。
其公式为：
P= | | E | i | | | | | P 0 | | | |
| ( 1 | | r | ) | i | | ( 1 | | r | ) | n |
P——债券的评估值；
P0——债券的面值；
Ei——债券的第i年的预期收益（利息）
r——适用的折现率；
n——债券年限。
债券评估的折现率是由两部分内容构成的，即无风险报酬率和风险报酬率2、到期后一次性还本付息的债券评估。
P= | F | | | |
| ( | r | ) | n |
式中：P——债券的评估值；
F——债券到期时本金和利息之和；
n——评估基准日到债券还本付息的期限；
r——折现率。
1）采用单利率时：
F | | p 0 ( 1 | | m . r ) |
2）采用复利率时
F | | p 0 ( 1 | | r ) m |
二、股票投资的评估
（一）股票投资的特点
是股份公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，表明公司与股东的约定关系，是一种特殊的信用工具。
按票面是否记名 | 记名股票、无记名股票 |
按有无票面金额 | 面值股票、无面值股票 |
按股利分配和剩余财产分配顺序 | 普通股、优先股、后配股 |
按是否上市 | 上市股票、非上市股票 |
按投资主体不同 | 国家股、法人股、个人股、外资股 |
股票价格种类：
1. 票面价格
2. 发行价格
3. 账面价格
清算价格4.
5. 内在价格，
内在价格的高低主要取决于公式的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素， 即未来收益状况。
6. 市场价格
与评估相关的价格：内在价格、清算价格、市场价格。
主要有面额发行、溢价发行、折价发行。
（二）上市股票的评估
上市股票：是企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。
在交易正常条件下，股票的市场价格基本上可以作为评估股票的依据。
上市股票评估值=股票股数评估基准日该股票收盘价。
（三）非上市股票评估，
1、优先股的评估
主要是判断股票发行企业是否有足够的税后利润用于优先股的股息分配
P | | | | R i | | A | |
| | i1 | ( 1 | | n r ) | | r |
Ri——第i年的优先股收益
A——优先股的待客股息收益
2、普通股的评估
股息和红利的分配参优先股收益分配之后进行，收益额不因定，是企业剩余权益的分配。
把普通股份分为三种类型：
1）固定红利模型
P | | D 1 |
| | r |
D1——下一年的红利额
每股股价： | P | D 1 |
| 0 | r |
2）红利增长模型
P | | | D 1 | |
| | r | | g |
D1——下一年的股利额
g——增长比率
股利增长比率g的测定方法有两种，
（1）历史数据分析法。
（2）发展趋势分析法，主要是根据股票发行企业股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率（即利润留存率）与企业股本利润里的乘积，确定股利增长率g.
3）分段式模型。
分段式模型的基本思路。
固定红利模型和红利增长模型过于极端化，对于具有很大风险的股票市场来说，很难被人们所
接受，分段式模型正是避免上述永久折现法的各种缺点而产生的。
该模型的基本思路是，先按照评估目的把股票收益期分为两段，一段是连续不断取得股利的持
股期，另一段是第一段期末以后的收益期。如果持股人是中长期单纯股票投资者，持股人转卖股票
的预期年限就是前后两段当然的期界，对前段逐年预期股利折现，对后段按股票预期市场价折现，
汇总两段现值，即是股票评估值。
第三节股权投资的评估
一、股权投资的形式
企业以直接投资形式进行股权投资，主要是由于组建联营企业、合资经营企业或合作经营企业
等而进行的投资。
形式常见的有：
1、按投资方投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净收益的分配。2、按被投资企业的销售收入或瓣一定比例提成。
3、按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬。
投资本金的处理办法取决于投资是否有期限。期满后的处置方法：1、按投资时的作价金额以现金退还
2、返还实投资产
3、按协议期满时实投资产的变现价格或价格作价，以现金返还等
二、股权投资的评估方法
一般都应选用收益法。
合同协方名明确约定了投资报酬的 | 按规定应获得的收益折为现值确定 |
到期收回实物资产的， | 按约定或预测出的收益折为现值，再加收加资产 |
| 的价值。 |
不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济利益的， | 测算相应的经济收益折现。 根据剩余的权利利益所对应的重置价值确定评估值。 |
无经济利益的 | 按零值 |
直接投资由于投资比重不同，可以分为全资投资、控股投资和非控股投资。
对全资企业的控股企业的直接投资 | 全资企业的净资产额作为对该企业直接投资的评估值。 |
控股企业按投资股权比便计算应分得的净资产额作为评估值 | |
对非控股投资 | 收益法，历史上的投资收益和未来收益折现 |
第四节其他资产的评估
一、其他资产及其确认
长期待摊费用：企业已经支出，但摊销期限在一年以上的各项费用，包括：固定资产大修理支出、租入固定资产的改良支出等。
只有当企业发生产权变动时，才有可能涉及到企业其他资产的评估。
经过大修、装饰性改良的固定资产，因修理、装修所增加的价值已经在固定资产中得到体现，那么，这部分预付费用应按零值处理。
二、其他资产的评估方法
对其他资产进行评估，其主要依据表现在以下三个方面：
（1）其他资产未来可产生效益的时间，应作为对其评估的主要依据。如果在评估基准日后没有尚存的资产和权利，只是因为数额过大采用分期摊销的办法，不应计算其评估值。
（2）其他资产在未来单位时间内（每年、月）可产生的效益或可节约的货币支出额，取决于其他资产发生时预付费用的数额、预付费用取得某项服务权利持续时间和评估基准日后该项服务权利尚剩余的时间
（3）其他资产在评估基准日后所能产生的效益，是否需要考虑其货币时间价值，主要应根据新的产权主体在未来受益期的长短。一般来说，在一年以内的不予考虑；超过一年的，视其具体内容、数额大小，以及市场行情变化趋势而定。
第八章企业价值评估
第一节企业价值评估的特点
一、企业及企业价值评估
（一）企业
从资产评估的角度来看，企业是以盈利为目的，由各种要素资产组成并具有持续经营能力的相对完整的系统整体。
作为一类特殊的资产，企业有其自身的特点：
（1）盈利性
（2）整体性
（3）持续经营性
（二）企业价值
总体上来说，企业价值主要有以下几种类型：
（1）账面价值（历史成本为基础）
（2）市场价值
定义要点及假设前提：
1）自愿的卖方和买方
2）买方和卖方均不受任何强制地进行购买和出售
3）交易者有充分的信息
4）被售企业的情况在市场上有合理的披露时间。
还有清算价值，内在价值。
（三）企业价值评估
是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
从企业价值评估定义可以看出，企业价值表现为：
（1）企业整体价值，即企业全部资产价值
（2）股东全部权益价值，即企业全部资产价值扣除负债以后的价值（3）股东部分权益价值。
二、企业价值评估的特点
企业价值评估是一种整体性评估，与单项资产评估汇总确定企业评估价值是有区别的，表现在：
| 企业整体价价值评估 | 单项资产评估 |
含义不同 | 将企业整体作为评估对象确定其评估价值，则是指出售或购买这个企业的收益现值，即根据企业的获利能力、资产使用效果、市场竞争条件等各因素计算确定的评估价值，是一种动态的反映方法。 | 利用单项资产评估价值汇总的途径获得的企业全部资产价值，是指这个企业在一定时期重新购建全部资产的价值，是一种静态的反映方法。 |
价值不等 | 用企业整体的评估方式确定的评估价值与各项单项资产评估值汇总确定的评估价值之间的差额，就是企业的商誉，它是一项不可确指的无形资产。 | |
目的不同 | 当企业把其所有资产与企业融于一体共同作为一个获利整体进行投资（股份制企业改造或上市）、转让、兼并、联营或参加企业集团时，则应采用企业整体价值评估方式制定。 | 当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或投资时，则采用单项资产评估的方式； |
实际工作中，有的企业资产收益率尽管明显超过社会（或行业）平均收益率，而整体企业资产评估值仍比单项资产评估汇总确定的评估值低，这主要是由我国长近期的体制原因造成的。
第二节企业价值评估的范围与程序
一、企业价值评估的范围
企业资产评估的范围界定至少包括以下两个层次：（1）企业资产范围的界定；（2）企业有效资产的界定。
（一）企业整体资产评估的一般范围：
法的角度：即企业的资产范围，
产权的角度：企业评估的范围是企业全部资产
界定企业评估的资产范围时，应根据资料： （二）企业价值评估的具体范围 的重组后的评估范围。 界定企业评估的资产具体范围时，应注意： 1） 产权”，不列入企业评估的资产范围。 |
是指评估人员具体实施评估的资产范围，即有效资料范围，是在一般范围的基础上经合理必要
对于在评估野战一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的奖旗，应划为“待定1）企业提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围。
2）企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动范围。
2）当存在生产能力闲置或浪费，或局部资产功能与整个企业的总体功能不协调，且可分享时，按效用原则应提醒委托方进行企业资产重组，重新界定企业的具体范围。
3）资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的生要途径。
资产重组对资产评估的影响主要有以下几种情况
（1）资产范围的变化；
（2）资产负债结构的变化；
（3）收益水平的变化。
二、企业价值评估的程序
企业价值评估一般可以按下列程序进行：
（一）明确评估目的和评估基准日
（二）明确评估对象
企业价值评估中，明确评估对象包括两个方面内容：一是确定被评估资产的范围和数量；二是资产的权益。
（三）制定比较详尽的评估工作计划。
企业价值评估工作计划的内容包括：
（1）整体评估工作（项目）的人员组成及项目的分工负责。
（2）整体需要准备的资料，包括两部分：A、企业提供资料，应对企业所提供资料进行验收；B、现场查勘资料。
（3）工作进程的安排。整体评估工作分成若干阶段进行，并分阶段汇总讨论，随时解决评估中的具体问题。
（四）对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善。
（五）根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值。
（六）讨论和纠正评估值
（七）产生结论，完成企业价值评估报告。
第三节 企业价值评估的因素分析
一、企业价值评估应考虑的因素
主要应考虑三个方面的因素：
（一）企业全部资产价值；
（二）企业的获利能力；
1.企业所属行业的收益
2.市场竞争因素
3.企业资产结构和负债比例
4.企业的经营管理水平
（三）企业的外部环境。
主要包括市场、政府政策法规等。
二、企业价值评估中的财务分析
企业财务分析是依据企业财务报表所提供的数据，对企业过去经营状况进行的比较研究，并对企业未来财务状况作出有效判断的动态过程。
（一）企业偿债能力
偿债能力一般可分为短期偿债能力和长期偿债能力。
1、流动比率
流动比率＝ | 流动资产 |
| 流动负债 |
一般情况下，流动资产对流动负债以2:1为宜。2、速动比率（酸性测验比率）
速动比率＝ | 速动资产 |
| 流动负债 |
一般情况下，速动比率以1:1为宜。
速动资产＝流动资产－存货
3、资产负债率
资产负债率＝ | 速动资产 | | 100 % |
| 流动负债 | | |
（二）企业运营能力
企业运营能力反映企业使用经济资源的效率。
（1）存货周转率
存货周转次数＝ | 年销货成本 | ||
存货平均余额＝ | 存货平均余额 | ||
期初 | | 期末 | |
存货周转天数＝ | 2 | ||
| 存货周转次数 | ||
（2）应用收账款周转率
存货周转次数＝ | 赊销净额 | |||
| 应收账款平均余额 | |||
应收账款平均余额＝ | 期初 | | 期末 | |
2 | ||||
应收账款周转天数＝ | 360 | |||
应收账款周转次数 | ||||
（三）企业盈利能力
（1）投资报酬率
资产利润率＝ | 利润 | | 100 % | | | |
| 资产 | | | | 100 % | |
净资产利润率＝ | 税后利润 | |||||
净资产 | | | ||||
（2）销售利润率
销售毛利率＝ | 销售收入 | | 销售成本 | | 100 % |
| 销售收入 | | | ||
销售净利率＝ | 税后利润 | | 100 % | ||
| 销售收入 | | | | |
在我国财务制度中往往把销售毛利率称作销售收入利税率。
销售收入指的是当期净销售收入，是指当期销售收入扣除销售退回、折扣、折让后的净额。（3）每股利润
每股利润＝ | 税后利润 | | 优先股股利 |
| 流动在外的普通股股数 | ||
（4）每股股利
每股股利＝ | 普通股股利总额 |
| 流动在外的普通股股数 |
（5）市盈率。
市盈率＝ | 普通股市价 | | 100 % |
| 每股利润 | | |
市盈率是衡量股份制企业盈利能力的重要指标。
第四节企业价值评估的收益法
一、企业价值评估中收益法的应用形式
企业价值评估的假设前提：是持续经营。一是企业仍按原先设计与兴建的目的使用，二是企业经营期限是无穷长。
评估企业价值的有是收益法。形式有两种：
1、年金资本化法。
P | A |
| r |
A——企业年金收益
R——资本化率
2、分段法
P | | n | | R i | | | R n | | 1 | | | 1 | ||
| | i1 | ( 1 | | r 1 | i ) | | r 2 | | | ( 1 | | n r 1 ) | |
式中：P——企业评估值；
Ri——未来各年度收益额；
r1——折现率；
r2——资本化率。
二、企业收益及其预测
（一）企业收益的界定与选择
（二）净收益与现金流金刚的关系
企业净利润是所有者的权益。
企业净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获利能力。
净收益与现金流量在数量上的差异及原因在于：在企业的整个存续期间内，其净收益与现金流量在数额上是相同的，但是在某一会计期间，金额上则会有差别，二者的差别是由于采用不同会计概念和时间推移而造成的。具体表现为以下几个方面。
（1）净资本性支出 | 资本性支出在付款时是一种现金流出，但以后以折旧形式在其估算的使用年限内作为利润的冲销。因此，在任何一个会计时期，如果资本支出超过折旧。超过数额就是现金流量低于净收益的数额；反之则相反。 |
（2）存货的周转 | 存货的增加在购入付款时是一种现金流出，只有以后在售出而取得净收益时才能冲销。因此，在一个会计时期，如果库存增加，现金流量就低于净收益，其所低的金额就是这一增加额；当然，如果库存或在制品减少，则正好相反。 |
（3）应收、应付款的 存在 | 应收账款反映的赊销收入和应付账款相对应的赊购支出在开出发票阶段就以利润计算，只有在以后用现金结算时才是现金流量的增减。 |
（4）其他额外资金的 流动 | 有额外资金进入企业，或企业偿还借款，这些都是现金流量，但只对资产负债表有某些影响，对净收益并无影响。 |
净收益与现金流量存在密切联系，主要体现在以下方面：（1）净收益是预计未来现金流量的基础 | |
（三）企业收益预测的基础
必须注意以下因素：
（1）企业与其收益的预测必须以企业现实存量资产为出发点，并考虑正常经营范围内的合理改进和资产重组的因素。
（2）企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础，并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。
企业收益预测的方法：
（1）综合调整法
（2）产品周期法
（3）现代统计法。
三、折现率和资本化率的估算
（一）折现率和资本化率确定的原则
（1）折现率和资本化率应不低于安全利率；
（2）折现率和资本化率应与收益额口径保持一致；（3）折现率和资本化率应参考同行业平均收益率而定。
（二）折现率和资本化率的估算方法
折现率和资本化率＝无风险报酬率+风险报酬率
无风险报酬率即最低报酬率，在我国，通常可以参照一年期银行储蓄利率确定。
风险报酬率的估算方法主要有两种：
（1）系数法；
企业风险一般包括系统风险和非系统风险。
如果某支股票的收益率随整体市场同步运动，这种股票称为平均风险股票。
系数法的思路是：社会平均收益率中包括无风险报酬率和风险报酬率，社会平均平均收益率
扣除无风险报酬率即为社会风险报酬率，用系数乘以
体评估的风险报酬率。计算公式为：
R =（R - R ）r m g
式中：R ——被评估企业风险报酬率；r
R ——社会平均收益率；m
社会风险报酬率，即为适用于被评估企业整
R——无风险报酬率。g
（2）风险累加法
风险报酬率=经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率
财务风险主要是指企业在经营过程中资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不确定性因素而影响企业的预期收益。
量化各种风险所要求的回报率，目前大多数依靠经验判断粗略估计各种风险所要求的风险报酬率。
此外，折现率或资本化率也可选用加权平均资本成本模型估测。
折现率或资本化率＝（各项筹资渠道占总资本比重 | 资本成本率） | |||||||
长期负债资本成本＝ | 筹资总额 | | 利息率 | （1 | | 所得税率） | ||
| 筹资总额 | | 筹资费用 | |||||
权益资本成本＝无风险报酬率+风险报酬率
加权平均资本成本实际上是企业融资总成本。企业最低报酬率应为资本成本率。
第五节 企业价值评估的其他方法
一、资产基础法
（一）资产基础法及其适用性
资产基础法在我国也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。
资产基础法是以资产负债表为导向的评估方法。
企业价值评估中资产基础法的优点：
（1）资产基础法的评估结果是以惯用的资产负债表的形式表示的。这种形式对于熟悉财务报表的人来说是非常适合和容易把握的。
（2）资产基础法在评估过程中，分别估算每一种资产的价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来。
（3）资产基础法对于企业购买者和出售者双方在谈判中是有用的。
（4）这种方法对于作为诉讼和争议解决依据是有用的。
（5）这种方法获得的评估结果便于进行账务处理。
（二）资产基础法的应用
企业中的资产往往是通过资产负债表反映的，即账面资产。
负债的评估处理主要是对于企业负债的审核，包括两方面内容：一是负债的确认；二是对负债的计量。
负债的评估以是否存在实际债权人为评估基础。
从评估角度，负债可以分为三大类，即业务往来负债、以国家或职工个人为债权人的负债以及非实际承担的负债。
对于非实际承担负债项目，可按零值计算。
二、市盈率乘数法
市盈率乘数法的基本思路是：
（1）从证券交易所中搜集与被评估企业相同或相似的上市公司，包括所在行业、生产产品、生产经营规模等方面的条件要大体接近，把上市公司的股票价格按公司不同口径收益额计算出不同口径的市盈率，作为评估被评估企业整体价值的乘数；
（2）分别按各口径市盈率相对应口径计算被评估企业的各种收益
； |
再次按相同口径，用试盈率乘以被评估企业收益额得到一组被评估企业初步整体价值；
（3）对于一组整体企业初步价值分别给予权重，加权平均计算出整体企业的评估值。
运用市盈率乘数法必须有高度发达的证券交易市场做后盾。
第九章资产评估报告
第一节资产评估报告的作用
一、资产评估报告的基本概念
（一）资产评估报告与资产评估报告书
资产评估报告：是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。
（二）资产评估报告的类型
按照资产评估的对象 | 单项资产评估报告、整体资产评估报告 |
按资产评估工作的内容 | 正常评估、评估复核和评估咨询 |
评估生产日根据评估项目的目的和作用不同 | 追溯性评估、现值性评估、预期性评估 |
两个重要概念：
1）基准日，是对资产进行清查、核实以及作为确定取价标准的日期。
2）出具报告日期
预期性评估即资产未来价值评估，如正在开发的房地产，根据内容和数据资料的繁简程度：将评估报告区分为完整评估报告、简明评估报告和限制评估报告。
其完整评估报告与简明评估报告的区别：仅在于其内容和数据的繁简，而限制评估报告所提供的信息并不知县于客户之外的任何第三者。
二、资产评估报告的作用
（1）它为被委托评估的资产提供作价意见。
（2）资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。（3）对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
三、资产评估报告规范的回顾和分析
1996年5月7日，国资办发[1999]23号文件转发了中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范意见（试行）》，规定了资产评估报告书及送审专用材料的具体要求，以及资产评估工作底稿和项目档案管理，进一步完善了资产评估报告制度。
我国资产评估管理部门一直致力于资产评估报告的规范工作。但从过去规范工作的分析可以看出，主要存在以下几个问题：
一是规范资产评估报告缺乏理论分析；
二是以统一格式代替规范内容；
三是以企业整体评估为对象规范评估报告，忽略了单项资产评估报告的特殊性。
第二节资产评估报告的基本内容及其编制
三、资产评估报告的基本内容
资产评估报告应以清楚地表达评估结果和充分的依据说明为目标。
合格的资产评估报告应至少包括以下内容：
（1）说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称；（2）说明资产评估的对象和范围；
（3）说明评估目的和基准日；
（4）定义价值类型；
（5）列出评估方法及其重要参数确定依据和过程；
（6）说明评估结论；
（7）重要的声明。
1.关于说明拥有被评估资产的公司或权利人的名称。因为资产必须是隶属于所有者或占有者，因此，必须准确描述资产的归属。
评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定。
在评估过程中，必须说明该评估价值的价值类型以及该价值类型的定义。
对某项资产评估采用一种以上的评估方法时，还应适当说明原因，并说明该资产评估值确定的方法。
二、资产评估报告的编制与审核
（一）评估报告的编制步骤
（1）评估资料的分类整理；
（2）评估资料的分析讨论；
（3）评估资料的汇总和评估报告的编排；
（4）评估报告先由项目经理（或负责人）审核，再报评估机构经理（负责人）审核签发，必要时组织有关专家会审。
（二）资产评估报告责任制度
》的要求，注册资产评估师、项目负责人、项目复核人、根据《资产评估报告签字制度（试行）
法定代表人应分别在资产评估报告书上签字，承担相应的责任。
应有资产评估机构法定代表人签字，和至少两名注册资产评估师签字。否则无效。
注册资产评估师只能在一个资产评估机构执业并独立行使签字权利。且只能在本人参与评估的综合或单独的资产评估项目的报告书上签字。
注册资产评估师在有正当理由并能提供必要依据的情况下，可以拒绝在资产评估报告书上签字。注册资产评估师应对所评估的单项或部分评估结果负责。
项目负责人、项目复核人应对整个评估结果负责。
法定代表人签字说明的是评估结构对资产评估报告书承担责任。
1.项目负责人：着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告：从总体结构上审核评估报告正文的编制是否达到要求。
审视整体评估工作是否客观、公正、科学、是否全部符合关于资产评估操作程序的规定。 重点审核评估结果。对资产评估报告所列各类资产和负债以及总资产、净资产的评估依据、评估价值认真进行审核，保证评估结果的科学性、准确性、客观性、公正性、有效性。
2.项目复核人：项目复核人应承担与项目负债人相同的责任。重点是审核评估结果。
3.法定代表人：着重从政策上，原则上、业务规程执行和评估结果的科学性上把关。
第三节 资产评估报告的运用
一、委托方对资产评估报告的运用
委托方对评估报告的运用主要体现在以下方面：
（1）作为产权交易作价的基础材料；
（2）作为企业进行会计记录的依据。
按评估值对会计账目的调整必须由财政部门批准。
（3）作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料；（4）作为支付评估费用的依据。
二、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用
资产评估管理机构通过对评估机构出具的资产评估报告书有关资料的运用，一方面能大体了解评估机构从事评估工作业务能力和组织管理水平。另一方面，也是对资产评估结果质量进行评价。
它还能为国有资产管理提供重要的数据资料。
三、有关部门对资产评估报告书的运用
有关部门：包括证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等。
公开发行股票公司信息披露至少要列示以下各项资产评估情况：
（1）按资产负债表大类划分的公司各类资产评估前账面价值及固定资产净值；（2）公司各类资产评估净值；
（3）各类资产增减幅度；
（4）各类资产增减值的主要原因。
第十章资产评估准则与行业管理
第一节资产评估准则
一、资产评估准则的内容及其框架体系
（一）资产评估准则的内容
总体：包括业务准则和职业道德准则。
业务准则：是指资产评估业务活动中涉及的评估对象、评估依据、评估方法、评估程序等一系列规范的总称。
资产评估职业道德：是指人们在从事资产评估执业时应当遵循的道德准则和规范。
在国外的资产评估准则中，最典型的是《国际评估准则》和美国的《专业评估执业统一准则》。
（二）资产评估准则框架体系
中国的资产评估准则包括下列四个层次：
（1）资产评估基本准则。
（2）资产评估具体准则。
程序性准则：是关于注册资产评估师通过发行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括：评估业务约定书，评估计划、评估工作底稿、评估报告等。
专业性准则：是针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。包括：企业价值评估准则、无形资产评估准则、不动产评估准则、机器设备评估准则、首饰艺术品评估准则等。
（3）资产评估指南。
（4）资产评估指导意见。
2001年7月，颁布了《资产评估准则——无形资产》，这是我国颁布的第一个资产评估准则。
2004年2月25日，财政部颁布《资产评估准则——基本准则》和《资产评估准则——职业道德准则》，这两个准则的颁布标志着我国资产评估准则体系的初步形成。
二、制定中国资产评估准则的必要性
（1）有利于实现资产评估行业的统一管理。
（2）有利于实现政府行政管理向行业自律管理转变。
（3）有利于资产评估行业执业水平的提高。
衡量一个国家评估业务水平的标志之一是其准则体系形成情况。
第二节资产评估管理模式及其选择
一、资产评估业管理模式
（1）政府管理模式；
在资产评估业发展初期作用明显。
局限性：容易造成政府部门直接干预评估业务，使评估行业有失公正、公允；政府部门出于全位利益设立本部门的评估体系，导致多头管理、评估市场条块分割等。
（2）行业自律管理模式；
适合于资产评估业是依市场需要自发形成的国家和资产评估业日益发展成熟的阶段。（3）政府监管下的行业自律管理模式。
是资产评估管理较为理想的模式。
二、资产评估管理必须明确的基本问题
针对我国资产评估管理的状况，加强资产评估管理，必须明确和澄清下列几个基本问题：（1）资产评估管理与国有资产评估管理。
我国的资产评估是作为加强国有资产管理的一项重要手段兴起的。但是，从管理学角度，资产评估作为一个行业，单独强调国有资产评估管理难免以偏概全，是欠妥当的。
（2）资产评估管理与资产管理。
资产评估管理是对资产评估业业务行为的管理，而不是对某一属性资产的管理。
（3）评估管理与评估项目管理。
资产评估管理是对评估行业的管理，并非只是评估项目管理。
三、我国资产评估也管理的历史沿革
1、1991年11月，国务院以91号令的形式发布了《国有资产评估管理办法》，它是我国第一部对全国的资产评估行业进行政府管理的最高法规。
2、1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估管理由政府向行业自律化管理过渡。
3、1995年开始，我国实行注册资产评估师制度，标志着我国资产评估管理由过去的重视机构管理、项目管理向注重资产评估人员管理转变。
《资产评估操作规范意见（试行）》分布实施，使我国资产评估业走上科学化，4、1996年5月，
规范化操作的新阶段。
5、2001年12月31日，国务院批转财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式，加强资产评估监督管理工作意见》的通知，取消政府部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制。
6、2004年2月25日，财政部颁布《资产评估准则——基本准则》和《资产评估准则——首先 ，标志着中国资产评估准则体系的初步形成。准则》
7、2005年5月11日，财政部颁布《资产评估机构审批管理办法》，规定，资产评估机构组织形式为合伙制或者有限责任公司制。依法设立的资产评估机构名称中应当包含“资产评估”字样。
资产评估作为一个独立的行业，具有独特的工作特点，实行专营化必将对我国的资产评估行业发展产生积极影响。表现在：
第一，有利于提高行业的独立性水平；
第二，有利于规范行业发展；
第三，有利于评估机构做大做强。
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