作为以商业地产为主的外资房地产开发企业，凯德通过其管理中的“框框”文化形成了严谨的授权及审批制度和审计监督反馈机制，实现了远程集权化管理；面对商业房地产项目的复杂多变性，凯德商业房地产项目具有清晰的产品系列、标准化设计和不同产品系列管理人员的专业化等特点。下面举些例子和大家分享一下凯德的管理文化。
第一部分 凯德企业管理中的“框框”文化 第二部分 分系列管理的商业地产模式及标准化
第一部分 凯德企业管理中的“框框”文化
一、 明确清晰的授权
凯德
的框
超权限
像个网，渗透在公司运营管理的各个环节
上一级将严审
费用审批尤为严格
一般情况下授权不会有较大变动，只有当人事变动和主管领导职位晋升时才会对授权工作进
行调整。 1 / 7
下面摘录了凯德在工程管理中需要中国区CEO和中国区董事会和新加坡批准的内容，从蓝色框中可以清晰看出超目标成本的审批流程是如此复杂，这使得每个人都不想超目标成本。
二、 认真设定预算目标，严控预算目标执行
因为是做成本工作的，所以以目标成本为例看看凯德的“框框”文化。目标成本一旦形成就成了框子，因此凯德人对于目标成本制定及执行是非常严肃的，如图所示。 目标成本 目标成本制定 不是随便定，也要对标 目标成本控制手段 目标成本是放在参从点滴控制单项合 与 项 起 控 目每个人头上做同的变更费 的一把剑，有效控制 用支付， 用制 制 预 算
成本是项目参与各外费用 度控制超成 部门的责任和义务 本的问题 小例子 小例子 a、只有经过授权人批准的变更金额， 财务部才可支付变更费用 b、对于 大额变更（单项或累计变更小例子点击可读大于等于合同金额15%或100万元） 需及时上报中国区CEO或董事会批准 后财务部方可支付变更费用 结论 超出框子太麻烦，还是在框框内玩比较舒 2 / 7 服
在固定资产采购中对于大于等于5万元的预算外费用，需要中国区总裁副总裁批准方可实施 三、 严格的管理及审批机制 先看看这个框：
凡是大于等于2500万元的承包商资审及招标安排就要到中国区董事会批准了，其目的就是通过严格资格预审，选择合格承包商入围总分包工程的招标
再看看这个框：
标的额大于等于500万元的开标需要分管职能总经理和财务经理参加，如果授权人不在，只能向上授权（中国区副总裁也会参加开标），最终评标报告（即承包商合同授予书）均要中国区董事会批准，体现了合同签订前的严格监管
再举一个中国人比较难理解的例子：凯德对标箱有严格规定，标箱必须要满足一定尺寸，以防止随意更换标书等不公平竞争问题。凯德北京公司刚成立时标箱尺寸不合格 被新加坡总公司审计定为高风险审计问题，要求北京公司整改，同时要求对此事做出书面解释，此项监督整改工作持续了8个月，直到北京公司做了符合要求的新标箱为止。持续的审计监督及反馈，不达目的不罢休的审计工作特点，体现了凯德在监督管理方面的严肃性。
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第二部分 分系列管理的商业地产模式及标准化
一. 凯德商业地产产品系列简介
(一) 产品分类及品牌
顾问制工程管理方式
半顾问制工程管理方 式
1）购物及娱乐中心
在华物业是由凯德商用管理，凯德商用在中国拥有并管理着58家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等40个大中城市，总租赁面积超过370万平方米。其标志性项目包括：北京来福士中心（商场部分）、上海来福士广场（商场部分）、北京嘉茂购物中心·西直门和位于深圳香蜜湖的嘉信茂购物中心等。（感兴趣的同事可以登录这个网址http://www.capitaretail.com.cn/）
2）酒店
酒店客房的形式为公寓式，在凯德内部称为酒店式服务公寓。该类酒店是由雅诗阁集团管理，雅诗阁集团是除美国以外全球最大的服务公寓所有者和管理者，拥有位于亚洲、欧洲及中东地区主要城市的近17,000套服务公寓。雅诗阁集团旗下共有3个品牌，分别是雅诗阁，盛捷和馨乐庭。集团的旗舰品牌雅诗阁主要提供设施豪华的服务公寓，服务对象为高级管理人士。中高档品牌盛捷旨在为中高层管理人士提供现代、时尚的生活氛围，深圳蛇口的盛捷花园城即为此类产品。而馨乐庭品牌则是为企业行政人员提供位于市中心、交通便捷的现代寓所。（感兴趣的同事可以登录这个网址http://www.the-ascott.com/）
3）综合商业项目
综合商业项目分为单纯办公物业和来福士广场。办公楼多为甲A办公楼，来福士广场项目是集办公楼、商场和酒店为一体的综合体。在国内档次最高的综合商业项目为一线城市的来福士广场项目，物业形式为甲A办公楼、商业裙楼（产品档次高于嘉茂，由凯德商用管理）、酒店和共管式公寓（多为 4 / 7
雅诗阁管理，部分酒店由世界知名酒店管理公司管理。（感兴趣的同事可以登录这个网址http://www.capitaland.com.cn/cn/197_CHS_HTML.htm） 4）商业项目均由凯德旗下的各类产业基金长期持有，以给予股东稳定投资回报。（感兴趣的同事可以登录这个网址http://www.capitalandfinancial.com/en/cf-cs/Home.html）
(二) 工程管理方式
1）顾问制管理方式
在凯德该方式常用于购物及娱乐中心和酒店的工程管理。下面的图表即为凯德的顾问制管理方式。 业主代表 由建筑顾问负责的工 委托以建筑师为首的工程顾问 程管理的顾问团队，组 管理团队进行工程项目管理 结构顾问 指定机电工程 承包商 建筑顾问 机电顾问 造价顾问 其他顾问 成业主工程管理团队，负责工程设计，变更签证，付款、结算等管理工作。根据业主管理需要，如果业主直接将全部顾问工作委托建筑顾问，则业主仅与建筑顾问签约，建筑顾问在与其选定的其他顾问签约，如果业主分别委托各设计顾问，则由业主直接与各顾问签约 业主与总承包商签订总包合同后，由总包单位和各种业主指定施工单位签订分包合同。总承包商对整个项目的质量及工期负责（含指定分包工程、指定材料及设备供应的质量、进度）。各种付款由业主支付给总包，总包再给分包付款。总包对质量的管理责任一直要到维保期结束。 总承包商 指定精装修工程承包商 指定材料设备供应商 其他指定承包商 顾问制，是在国外的工程管理中普遍采用的模式，根据工程的性质采用不同的顾问负责方式，例如大型桥梁、隧道等土木工程，一般是结构顾问负责，多采用FEDIC合同形式；而房屋建筑以建筑顾问为主，多采用上面图表中的管理模式。业主采用建筑顾问管理模式是希望用这种管理模式更好地实现建筑设计的理念，而业主可以用较少的人员监管更多项目，制定项目管理的各种目标、监督检查顾问工作，及时总结经验，做好投融资、产品研究、销售和后期运营等工作。在亚洲最先系统采用建筑顾问管理方式的国家是新加坡，用于支持该方式的合同文件是新加坡建筑师协会SIA（Singapore Institute of architects）编制的，它包括总包及各种分包合同范本，造价顾问公司在此基础上根据项目特点编制合同专用条件。(有兴趣的同事可以到http://www.sia.org.sg/的SIA BUILDING CONTRACTS栏目中查看各种合同简介，其中Measurement contract（固定单价合同，用于图纸准确率在80%以上的项目，这种形式业主承担的风险比较大）和Lump Sum contract（固定总价合同，用于图纸准确率在90%以上的合同，可以没有清单，图纸不准确的风险均由承包商承担，业主风险较少），是总包合同常用的形式。
2）半顾问制管理方式
在凯德多用于在中国的综合商业地产项目的工程管理中，一般根据项目大小配备相关的工程技术 5 / 7
人员。该类管理方式与万科现在的项目管理方式类似，只是外包顾问负责的内容比万科要多，例如：一般凯德会服从建筑顾问对效果的大多数要求；造价顾问提供从方案测算、招投标、工程付款、结算、保修期的付款和结算全过程的管理等。
(三) 商业项目的专业化及标准化
1）明确的产品系列形成了高度专业的管理团队
凯德在商业地产方面的专业化主要体现在 根据产品类型而建立的专业管理团队上。例如中国的来福士项目设计团队由较为固定的人员组成，由他们向凯德的酒店、商场、办公楼物业团队征询需求，按照公司的要求管理设计顾问，经过3个来福士的建设，他们已变得非常专业，凯德用这种方式避免了以往来福士设计及建设中的诸多问题，使出自不同世界级建筑大师之手的来福士蕴含了丰富的且不变味道的凯德文化，避免了大量浪费和无效劳动。
凯德的专业化队伍在对客户服务方面表现得尤为突出，凯德的酒店主要服务对象为长期居住的商务人士，在凯德的酒店常常会发生已看好房子的客户在入住时又对房间内设施不满意的情况，我在凯德时听到过这样的事情：某跨国公司CEO全家入住雅诗阁酒店，他们认为床不舒服，要求换床，酒店为他换了3-4次床，均不满意，于是酒店服务人员提出是否可以开车带他们到供应商处挑选，那位CEO很不耐烦地说我一小时要挣N多万美金，你们让我去选，耽误了时间，钱如何赔？酒店工作人员并没有因客户刁难而拒绝客户，他们到供应商处跑了十几趟，终于为客户选择了到了满意的床。
正是凯德的专业化，在商业项目的长期经营中积累了大量忠实的长期客户，即使在金融危机期间北京凯德的酒店入住率基本在60%左右（大多数酒店只能达到20%的入住率），在天津凯德的酒店入住率基本为80%在当地一直占据第一的席位；凯德商场拥有大量忠实的租户，他们跟着凯德走遍了中国，实现了共同发展的格局；上海来福士广场作为商业综合体一直保持90%以上的出租率，具有良好的经营状况。
2）商业地产的标准化
商业地产的独特性造成了较难实现产品的标准化，但嘉茂在商业项目标准化方面仍然做了许多工作，他们的标准化集中体现在：
A） 设计标准化：按项目所在地区编制了建筑装修设计标准，从建筑、结构、机电三个方面明确了
公司要求，例如：咨询台、收银台的要求、吊顶高度、推广区要求、租赁控制区域和商铺的布置、商场IT基础设施、扶梯及坡梯的要求并给出了节点详图等等；
公共走道吊顶布置、灯具和风口节点图：
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B） 交楼要求标准化：为了更加明确各项交楼标准要求，还在北京郊区建了一个实物商场样板，明
确出入口，卫生间，商场标识引导系统等要求。下面是标准物业前台图片。
对凯德的介绍就到这里吧，还有什么要了解的，可以和我联系。
集团成本管理部 丁彤 2009年10月 7 / 7
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