信阳市房地产状况分析与预测

信阳市房地产现状分析与预测

信阳市房地产状况分析与预测

一、信阳市房地产市场概况

信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，左扼两淮，右控江汉，承东启西。总面积18915平方公里，总人口798.6万。信阳地区山水秀丽，气候宜人。信阳交通便利，京广、京九铁路、京武高铁和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。距市区40公里的明港机场正在建设中。信阳是全国44个交通枢纽城市之一，北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。地区中心城市，便利的交通环境，是保证信阳经济高速发展的基础条件；而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速发展。 信阳市获得如下荣誉： 中国十佳宜居城市 中国优秀旅游城市 中国创业之城

中国最具投资潜力中小城市二十强 国家级生态环境建设示范市 省级卫生城市

中国茶都-信阳毛尖-中国新贵红茶典范”信阳红” 2011中国魅力城市.

所以信阳市的房地产自身有其交通、环境等优良的条件。

信阳市向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。

向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。 信阳市的区域定位：

浉河区——旅游观光、休闲养生、娱乐购物 羊山新区——未来的经济、政治、文化中心

平桥区——工业区 未来浉河、南湾、鸡公山的发展前景巨大，他们是山水园林城市中的主力军。羊山新区建设依然是重点，因为前景较好，是未来的政治经济文化中心，发展空间巨大。信阳将建设成为生态型、现代化的新型城市中心。

整体市场投放量不断加大，随着规划的不断推进，外来开发商入市项目不断增多，必将提高市场整体产品档次。城市整体处于快速发展阶段，市场潜力巨大。

信阳市房地产市场现状

一、随着信阳市住房保障体系不断完善，对缓和房地产市场供需矛盾起到了积极作用；

二、建设步伐快，部分高收入家庭改善居住条件，使二手房数量得到了较大的提升，对新建商品房房价提高起到了缓冲作用；

三、市区房价泡沫不大，致使房价升降幅度有限，未呈现房价大升大降现象。可以看出，信阳市房价基本稳定。 新楼盘定位相近

入市时间雷同。大部分主力产品是多层，并都配套有小高层和高层，由于总体环境、产品上相差无几，已形成内部竞争，形成了相互牵制的市场格局。

二、信阳房产现状分析

信阳房地产长期低水平运行的吸引力和大城市房地产开发门槛升高的驱赶力，使得不少外地的开发商杀进信阳房地产市场，还有以河南

建业集团为代表的大品牌开发商开始布局信阳，信阳本土的开发商们这时才如梦初醒，被迫加大投资力度和加快投资步伐，于是众多的开发商开始高价抢夺有限的土地和争夺不大的市场。

信阳的房地产开发规模和房产品投放量的突然放大，将很快打破过去供不应求的格局，年内就会完成由卖方市场向买方市场的根本性逆转，加上土地价格成本的跳跃式攀升，使开发商们预感到了无形的压力，他们开始从下面三个通道寻求突破：

1、提升楼盘的综合品质：为增加买点和市场竞争力，各楼盘开始注重房屋的舒适性元素以提升楼盘的综合品质；

2、导入楼盘概念和主题：为寻求炒作的素材和加强市场冲击力，各楼盘开始导入概念和主题；

3、向空中和地下发展：为提高容积率和分解地价成本，高层住宅应运而生，并挖掘地下停车场。

截止目前，中心城区办理房地产转让 （存量房）3256宗，同比增长24.3％；交易面积40.62万平方米，同比增长37.4％；成交金额5.1亿元，同比增长5.7％；房地产抵押 3566宗，抵押面积106.2万平方米，抵押权利价值13.23亿元；预售商品房预告登记2137宗、2.35万平方米，成交金额6.09亿元；预售商 品房抵押预告登记1852宗，抵押面积2.09万平方米，权利价值3.47亿元；办理商品预售许可证16件，商品房买卖合同登记备案2148件，备案率达 100%。 信阳市区的楼盘销售中，固始、潢川等县市来购房者占有相当大的比重，约占购房人群的20%--30%，而其余的则包括市区的购房者

和打工归来的购房人群。这些购房者对学区、商业等配套依赖度高。 2、购房者以婚房，和养老为主要目的。但是占投资意向的人群也在急剧增加。 三、个案分析： 1、恒大名都 （1）基本概况

A楼盘位置：羊山新区新二十四大街与新七大道交汇处 占地面积：480多亩 总建筑面积：66万平方米

开发商：恒大地产集团郑州有限公司

开发期数：4期，目前属一处阶段共推出7栋32层高层，主力户型以两梯三户为主其中包括两梯四户 竣工时间：2012年 容积率：0.48

B 建筑类别：欧陆新古典主义

整体布局：所有建筑均分布在两个中心湖景周围，另外在第一个湖景右侧，建有一个多功能会所 C 装修材料、交房标准

世友地板、高丽门锁、石膏板简易吊顶外加水晶吸顶灯、墙壁贴有壁纸、卫生间瓷砖铺地设备帝郎卫浴、厨房康奈登组合橱柜带老板牌抽油烟机 D 硬件设施

内设高档多功能会所，两个中心湖景共计约2万平米，内设国际双语幼儿园

E 配套服务及功能分区 360度全方位尊崇服务 F 公开销售日期

预计12月5日开盘，目前处认筹阶段 G 销售价格

认筹阶段在4580——5500之间，认筹期4580元起是8.5折以后，据介绍目前认筹以到800多组，认筹阶段可享受8.5折 H付款方式 银行按揭， I 车位配备

有分地上和地下，目前数量为定，尚在规划 J 物业管理及费用

恒大集团内部物业——恒大金碧物业管理公司，物业费1.2元/平方米，公摊面积20% （2）、营销策略

A 目标客户选择：以注重品味，近期结婚购买婚房，二次置业（投资等待升值）为主。

B 市场定位与宣传重点：以打造首席欧陆御湖城为口号，重点宣传品质

C 营销策略：前期认筹，排号，摇号选房

整体先建样板房，认筹阶段直接带客户去看样板房，以增加客户对其品质的信任度，

恒大地产是数全国前十名的房地产商，具有非常雄厚的实力，入住信阳在信阳地产行业可谓一炮而红，成为信阳房产的领头。

恒大名都小到一块砖、一个门把手；大到电梯、门窗等，均采用中外品牌企业产品及国际标准进行全成品精装，出售精装房开启了信阳以出售精装房的先例。

但是，他有部分房型是两梯四户的，这无疑是一个死角，因为在信阳，根据人们的生活习惯，比较注重朝阳，和通透。四户无疑会有两梯四户无疑会有一户成为死角，而且难以避免其他三室出现嘿室，这在销售上，对他们来说是一个挑战。 2、中国铁建·领秀城

A 楼盘位置：浉河北岸航空路南 占地面积：763亩 总建筑面积：120万平方米

开发商：中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司 竣工日期：待定 容积率：2.36

B 建筑类别：一期新古典主义建筑风格，6栋多层洋房、4栋11层点式小高层，2栋28点式高层和3栋18层高层 C 交房标准:毛坯房

D 销售价格：一房一价，起价2979元/平方米、均价3400元/平方米、

最高价4280元/平方米

E 车位配比：分地上和地下，能保证1:1的停车位

E 销售进度：一期1阶段于9月18日开盘现已卖空一期二阶段与2010年11月20和21日开盘现也已售空，销售人员目前在整理和签订订购合同。二期于2011年5月开盘， （2）营销策略

A 目标客户:大众，以首次置业和居住养老为主的人群为主 B 市场定位和宣传重点：

建设信阳市少有的绿色、健康、节能型大型社区，以宣传品牌开发商为主要切入点。 C 营销策略 排号选房

领秀城的房子之所以卖的如此之快，除了他是品牌开发商以外，最主要的一个原因还是信阳市房地产业的迅猛发展，房价的增长速度之快，虽然他没有恒大的品质卓越，但是从他的区位、结构、价格上来看，对信阳广大消费者来说是最优选择。

提升楼盘品质必将增加开发成本，为保证开发利润就得提高房屋的销售价格；导入楼盘概念和主题必须做到名副其实，否则消费者不一定买帐；高层房屋的建筑成本是多层房屋的2－3倍，信阳人对高层住宅的向往和手中有限的购房款是一对无法化解的矛盾，高层住宅的高生活成本也是摆在购房人面前的一道栏杆。加之越来越多的国内大型房地产商的涌进，无疑会导致信阳房价的生长，所以，信阳也面临买

房难的困境。 信阳市房地产开发预测

1.由于信阳基础设施不够完善，但是随着人们日益增长的经济物质文化的需求，要求信阳去改变这种现状，信阳的房地产还具有巨大的发展空间, 房地产价格上升空间大。

2.这几年，建业、中铁、中冶、恒大等企业纷纷进入信阳市房地产，信阳市房地产的竞争会进一步加剧。

3. 信阳市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。

4. 信阳市房地产已经进入高速发展阶段，投资性需求将会快速增长。 5.在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为信阳市的购房主力军。

6.未来短期内主力户型仍以中小户型为主，但是高端住宅呈现上升趋势。

7.多种因素的组合会使信阳市房地产价格会继续稳步上涨。