转按揭贷款购买二手房。即买方也向银行申请按揭贷款购买二手房,买方既可以向卖方原按揭贷款银行申请转按揭,也可以向其他银行申请转按揭。其基本程序如下:
(1)买卖双方签订买卖合同;
(2)买方选择申请同行转按揭或者跨行转按揭;
(3)买方向银行申请转按揭并提交相关材料,银行对转按揭申请进行审核;
(4)买卖双方共同向原按揭银行办理还贷手续,卖方与原按揭银行终止原按揭贷款协议,并办理注销抵押登记手续;
(5)买卖双方办理房屋过户手续;
(6)买方到房管局办理抵押权人为转按揭银行的抵押登记手续。
按揭二手房转让除了要缴纳一般二手房交易的契税、印花税、登记费、交易手续费等外,在转按揭过程中,还涉及到银行的按揭转让佣金、抵押担保费、评估费、保险费、律师见证费等费用。
一、二手房的过户费是怎么算的
二手房过户费=中介代理佣金+按揭费用+交易税费。
(一)中介代理佣金
中介代理佣金是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬,由三方在之前签订的合同中明确约定,在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定,买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。
(二)按揭费用
涉及按揭或转按揭时,需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。按揭费用主要包括:
房屋查案费:每证90元,由房管局收取;
房屋评估费:评估价×0.5%,由评估公司收取(如果不需要出评估报告,则只收取300元的初评费);
按揭代理费:按揭公司直接收到的服务二手房交易费用,标准是贷款额×(1%~1.5%),不同按揭公司执行的标准有差异,较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;
贷款保险费:贷款额×1.2×0.1%×贷款年限,保险公司收取,二手房按揭贷款的年限是20年;
贷款合同公证费:每宗300元;
转按揭合同协议公证费:每宗300元;
交易委托公证费:每宗200元;
银行公积金代办费:每宗500元,由相应银行收取;
他项权利登记费:每证250元(番禺每证500元),由房管局收取;
贷款印花税:贷款额×0.005%,由银行收取。
(三)二手房交易税费
交易税费由房管局直接收取,买卖双方按规定各自交付相应税费。二手房交易税费主要包括:
交易契税:评估价×1.5%(买方);
印花税:评估价×0.05%(双方);
交易管理费:住宅类物业3元/㎡,商用物业6元/㎡(双方);
登记费:每宗60元/人,按房产证上登记业主的人数计算(买方);
测绘晒图费:每宗50元/人,按房产证上登记业主的人数计算(买方);
产权证印花税:每本5元(买方)。
二、有贷款的房子怎么卖
原则上有贷款房子还是处于抵押状态的,是不能在市场上进行交易的。但是,在实际生活中还是有一些方法可以实现买卖有贷款的房屋,主要有以下几个方法:
(一)转按揭。转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。
(二)卖家用买方的首付款来付清剩余贷款。这种方式被大家运用的比较多,适合一些原房主贷款额度较低或已经偿还了大量贷款之后,房子所剩贷款金额不大的情况。
(三)向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。如果房贷剩余过多且无法办理转按揭手续时,那么可以考虑通过银行贷款来缴清剩余的房贷。卖家可以根据自己的实际情况,用名下的其他抵押物向银行申请抵押贷款,从而结清房子的按揭贷款。等买家支付放款后再来将银行的抵押贷款还清。
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