建筑买卖合同中违法建筑的效力问题

违章建筑卖买合同有效性取决于违法程度。若房屋建造合法但手续未办，买卖合同有效，出卖人应补办手续。若房屋存在违法行为，买卖合同无效，出卖人应承担违约责任。担保合同亦受主合同有效性影响。行政部门可发司法建议，违法建筑拆除后产权归买受人。争议存在，但多数认为合同仍有效，只要符合《民法典》规定。

法律分析

违章建筑区分情况确认效力。

1、建造者不具有土地使用权的违章建筑，属于在他人土地上建造房屋，因而不能通过补办有关建筑许可手续而取得建筑物的所有权，其行为不仅违反了国家有关建筑的行政法规，也侵害了他人的土地使用权和所有权，此类买卖合同应认定无效。

2、建造者已取得了土地使用权，因未办理建筑许可证的违章建筑，在其补办有关手续后，可取得该建筑物的所有权。如果当事人在一审法庭辩论结束前补办了有关手续，认定买卖合同有效。如果当事人在一审法庭辩论结束前不能补办有关手续，认定买卖合同无效。

违章建筑卖买合同有效，根据违约情况区别处理。

1.房屋建造本身合法，只是手续未办的，依据《民法典》

第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

主合同无效导致第三人提供的担保合同无效，担保人无过错的，不承担赔偿责任;担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。

2.房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先进行行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人。如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。只有这样才能平衡双方当事人的利益，及时定纷止争。有人认为有效，有人认为无效。但更多人倾向于第一种观点，认为即使标的物是违法建筑，如果买卖合同本身符合《民法典》规定的生效条件，则合同仍然有效。

结语

违章建筑的买卖合同有效性根据违约情况区别处理。对于合法建造但手续未办理的违章建筑，根据《民法典》相关规定，买卖合同仍然有效。然而，如果出卖人未取得处分权导致标的物所有权无法转移，买受人可以解除合同并要求出卖人承担违约责任。对于存在违法行为且无法取得所有权证的违章建筑，应向行政管理部门发起司法建议，先进行行政处罚。如果在处罚后获得产权证，产权将直接归属买受人。如果行政部门认定为违章建筑并进行拆除处理，出卖人应承担违约责任。这样才能平衡双方利益，及时解决纠纷。对于违章建筑买卖合同有效性的争议，更多人倾向于认为如果买卖合同符合《民法典》规定的生效条件，即使标的物是违法建筑，合同仍然有效。

法律依据

商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

中华人民共和国城市居民委员会组织法（2018修正）： 第十五条 居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。

居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。