土地证和不动产的区别

不动产登记是将不动产的自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿，予以公示的活动。土地证和不动产权证的区别在于权属范围和登记内容。农村宅基地土地使用证有限制过户，只能在同村村民之间通过买卖、赠与等方式转移，需符合相关规定并办理相应手续。

法律分析

一、什么是不动产登记

不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记，是指不动产登记机构依据当事人申请、有关国家机关嘱托或依照法定职权，将不动产的自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿，予以公示的活动。不动产统一登记，是指将分散在国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记职能整合到一个部门进行统一登记。

二、土地证和不动产的区别

1、权属范围不同：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。

2、登记内容不同：不动产权证登记的内容包括权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格（以万元／平米为单位）等。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。证内各项数据和编号，如单位名称、四至、土地数量、位置、土地变更等，必须与土地登记表相一致。土地使用证附图可根据土地利用现状底图或地籍图透绘获得。随着面积和界线的变更，附图也应作相应改动。

三、农村土地使用证可以过户吗

1、农村宅基地土地使用证，采取有限制过户的办法。

2、《土地管理法》第八条规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《土地管理法》就村民使用宅基地有限制条件，即本集体经济组织的宅基地只能由本集体经济组织的村民使用，《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、宅基地可以宅基地调剂方式过户给同村村民。具体是符合下列一些条件：办理宅基地调剂使用变更登记限于同一行政村村民之间通过买卖、赠与等方式转移房产涉及宅基地使用权转移并经依法批准；接受宅基地调剂使用的村民（调入方）须符合国家和所在地《农村村民宅基地管理办法》等相关规定的一户一宅和面积标准。

4、需要的手续：宅基地调剂使用双方凭身份证、户口簿、房屋所有权证（已过户）、集体土地使用证、宅基地调剂协议、村民委员会同意调剂证明等有关资料向所在地国土资源管理所提出申请，并填写宅基地调剂申请、审批表及土地使用权登记申请表。

结语

不动产登记是指将不动产的自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿，予以公示的活动。土地证和不动产的区别在于权属范围和登记内容。农村土地使用证可以有限制地过户给同村村民，需要办理宅基地调剂使用变更登记，并符合相关规定的一户一宅和面积标准。申请时需准备相关资料，并向所在地国土资源管理所提出申请。

法律依据

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第一节 一般规定 第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第三章 房地产开发 第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。