业主不是必须与物业签订物业合同的，物业公司必须跟业主签订物业合同的情况如下：开发建设中的项目，由开发商同物业公司签署《物业前期管理合同》、正式项目，只有一个或者几个大业主的，由业主直接和物业公司签署《物业服务合同》、正式项目，有多个业主的，由业主大会决议，并由业主委员会同物业公司签署《物业服务合同》。
一、什么是物业服务合同
（一）物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。
（二）物业服务合同的特征
1、物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。
2、物业服务合同是一种特殊的委托合同。
3、物业服务合同是以劳务为标的的合同。
4、物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。
二、物业服务合同的主要条款有哪些
一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：
（一）当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。
（二）双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。
（三）物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐。
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