房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策

中国科技经济新闻数据库经济　房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策　吴创玉　广州市万科房地产有限公司，广东广州５１０１０５　摘要：主要分析了房地产开发企业会计核算中存在的问题与对策，以求为房地产会计管理提供理论支撑。先从房地产会计收　入确认方式复杂、企业收入与成本配比困难等两方面入手，讨论当前房地产开发企业会计核算中存在的问题，再根据问题提　出几点改进措施。从实际应用情况来看。相关措施能有效解决房地产开发企业在会计核算中存在的问题，具有良好的应用价　值。对相关工作人员而言。为能有效解决房地产开发企业在会计核算中存在的问题，需要从多地方汲取经验，不断优化相关　措施．以确保解决措施具有良好的应用价值。　关键词：房地产开发企业：会计核算　中图分类号：Ｆ２９３．３３　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１－５８５３（２０１５）０２一Ｏ１１７—０１　随着我国经济进一步发展，房地产行业获得了更加广阔　的发展空间，为其快速发展奠定基础。同时，与其他行业相　比，房地产行业具有明显的特殊性，导致其会计核算难度大，　容易出现多种风险问题。而从企业管理的现状来看，会计核　算的作用十分明显，对企业可持续发展能力产生重要影响。　因此，对于房地产开发企业管理人员而言，需要正视会计核　算中存在的问题，并提出相应的解决措施，推动企业实现良　性发展。　１当前房地产开发企业会计核算中存在的问题　１．１会计收入确认方式复杂　由于房地产企业所开发的商品具有明显的特殊性，主要　表现为建设周期长、投资金额大等特点；再加之分期收款成　为房地产企业的主要销售方式，房地产企业在开发商品之前，　通常会与消费者签订一系列的销售合同，并根据合同展开消　费服务；最后，房地产正式销售与预售之间的间隔长，导致　在预售过程中，可能出现多种不确定因素。这些因素长期存　在，导致房地产会计核算中存在复杂性。　同时，根据会计准则的相关内容，在房地产销售过程中，　所有满足销售条件的收入才能被确认为“收入”。而受到房　地产特殊性的影响，企业可能会根据会计准则操控利润空间，　并选择对自己有利的内容认定会计收入，这也增加了会计核　算的难度。　已经竣工的项目，且检验合格，符合销售合同约定的交付条　件；（２）对于已通知购房者接收房屋，并通过结账提交购房　者，需要积极取得购房者的认可；（３）对于已经确定商品房　面积，并已经开出发票者，需要结合收款价格确定收入；（４）　若商品房成本已经产生，且计量结果可靠，可以结合公共配　套设施成本的相关内容对收入进行预估。　２．２重视房地产开发的成本的会计核算　所谓房地产开发成本核算，就是企业将开发一定数量的　商品房成本的全部费用进行分配与归集，最终得到开发项目　总成本与单位面积成本。为能有效的开展房地产成本核算应　重视以下几方面工作：　２．２．１确定成本核算对象　在确定成本核算对象的过程中，应坚持“便于核算”的　原则，充分认识到开发工程地点、结构、施工单位等因素对　成本的影响，并可以做以下几方面处理：①若属于一般的开　发项目，可以每个独立开发的工程作为核算对象；②若两个　工程项目的开发地点相同、结构类型基本相同，则可以将其　确立为一个成本核算对象；③对于大规模、长工期的开发项　目，可以考虑业绩考核的相关内容，按照特定的比例划分成　本核算项目。例如，大型工程项目通常会采取分析的方式，　在分批开发的同时，再按照经济用途，对其进行分类，包括　营业性建筑类、单位性建筑类等，通过有效划分多个核算对　象，降低核算难度。　２．２．２确定成本会计科目与辅叻核算　为保证成本项目能真实反映产品成本结构，需要在执行　会计准则的基础上，充分借鉴其他房地产企业所制定的规定，　进一步优化会计科目。例如，可以将开发成本作为一级成本　核算科目，并在整个成本分析的基础上，将成本开发管理作　为整个工作的重点环节；同时，也可借助土地征用费用的相　关内容，合理控制拆迁补偿费、前期工程费等，并将这些初　期成本设立为二级科目；最后，可以在二级科目的基础上，　以成本核算对象为单位，确定不同项目的辅助账户，对不同　项目进行辅助核算，最终建立起交叉定位的成本分析体系，　争取能在短时间内获得真实的会计成本信息。　３结束语　主要讨论了房地产开发企业会计核算中存在的问题及　其解决措施。对相关工作人员而言，在会计核算管理中，需　要充分认识到本企业会计管理的相关要求，通过不断优化处　理方式，争取在较短时间内解决会计核算问题，实现企业的　可持续发展。　１．２企业收入与成本配比困难　．　企业收入与成本配比困难主要表现为以下几点：（１）主　营项目收入难以与主营项目成本之间进行配比。当产企业在　确定开发成本时，主要将所开发的商品作为一个整体而进行　核算，但在销售过程中，销售人员主要进行单一的销售，这　种状况可能对会计核算工作产生影响。（２）主营业务与税费　之间的配比效果不佳。一般国家在获得税收时，主要根据房　地产企业的实际情况获得税费。以土地增值税为例，到整个　核算项目销售基本完成、符合税法规定清算标准后才进行土　地增值税清算。而营业税及其附加税主要被体现在预收房款　时预缴。企业只有在收入满足条件的基础上获得的费用才能　被确认为收入，这就导致成本支出情况不明确，最终影响会　计核算。　２房地产开发企业会计核算问题的改进措施　２．１完善收入标准　在房地产项目开发销售的过程中，房地产销售企业已经　与消费者之间签订合同，这说明其收入金额是可以计量的，　经济利益的部分或全部，将流入企业，成为企业收入的主要　组成部分，但如果房屋尚处于建设过程中，则此时的成本不　具备收入条件。同时，从当前房地产企业开发企业管理现状　来看，其在产权过户时，主要通过办理权证，保证房产所有　权发生转移，但收入确认并不需要与所有权的完全转移相一　致，只要与商品房所有权相关的主要风险与报酬均已转移就　可以确认收入。　因此，对于房地产开发企业而言，在完善收入标准过程　中，可以结合《企业会计准则第１４号一收入》的相关规定，　并在尊重本企业财务管理条例的基础上，对其进行优化，其　确定企业收入条件的内容主要可包括以下几方面：（１）对于　参考文献　［１］祝晓辉．房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨　［Ｊ］．财经界（财会研究），２０１４（１２）：２２４—２２５．　［２］黄玉玲．房地产开发企业会计核算存在的问题分析［Ｊ］．　企业研究，２０１２（１４）：８３—８６．　［３］边霞，赵业猛．房地产开发企业会计核算问题初探［Ｊ］．江　苏科技信息（科技金融街），２０１１（５）：１７—１９．　［４］刘颖．浅谈房地产会计核算中存在的问题及对策［Ｊ］．财　经纵览（会计审计），２０１５０２）：１５１—１５３．　２０１５年２期１１７