精装修工程管理流程

之 工程管理

精装修工程是指住宅单位在交房入伙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的住宅工程。精装修是在毛坯房的基础上进行二次装修，但与毛坯房的施工工序存在差异，毛坯房项目按传统做法其装修是在毛坯入伙交付后由小业主自行安排，而精装修交房则合并施工一次到位。广州公司精装修工程管理模式为过程跟踪、全程参与。下面从四个方面进行阐述：

一、精装修工程在施工计划管理上与毛坯房的差异； 二、广州公司精装修施工管理内容； 三、精装修工程管理中的注意事项； 四、精装修工程入伙预验收管理。

一、 精装修工程在施工计划管理上与毛坯房的差异

精装修工程较之毛坯房工程最大的不同是在施工范围上的增加，施工内容是以入户门为界限，户门以内是在土建完成粗装修施工节点后进行作业，即进房后所看到的所有装修项目，不包括室内铝门窗及阳台栏杆项目。因施工范围的扩大，导致精装修在施工计划管理上与毛坯房存在较大的差别，内容列举如下：

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（一） 工序多，可穿插施工性较大

对于毛坯房而言，工序简洁，衔接紧凑，而对于精装修而言，工序繁多，并且可以穿插施工。现将精装修房相对毛坯的工序差异列举如下：

1. 卫生间

（1） 毛坯房：砌筑→抹灰→防水→安装排水管→盖板安装→找平层

说明：广州公司卫生间一直采用沉箱降板结构，对于未采用该形式的可省去盖板安装工序。 （2） 精装修房：毛坯房工序→

磁片镶贴→天花龙骨→浴缸安装→墙裙（包括腰线、镜框线）→地面 → 洗手台铁架 ← →门槛石铺贴→木门安装← →洗手台面及天花安装→镜子、灯具、洁具安装→打胶收口

2. 厨房

（1） 毛坯房：砌筑→安装线管→抹灰→清理落地灰 （2） 精装修房：毛坯房工序→

磁片镶贴→天花龙骨→地面铺贴→天花吊顶→橱柜安装→

门槛石铺贴 → 木门安装 灯具、龙头、橱具安装

说明：毛坯房在卫生间、厨房、过道的天花、墙面必须抹灰；而对于精装修房，如采用吊顶装饰形式，为节省成本，将取消天花抹灰及墙体吊顶上方的抹灰，但砖墙必须按毛坯形式抹灰。

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3. 厅房

（1） 毛坯房：砌筑→铝窗安装→抹灰→天花及地面修整 说明：此处铝窗安装是指与外墙相关的铝门窗安装。 （2） 精装修房：毛坯房工序→

卧室地面找平→地面铺贴→地面保护→窗台板门槛石安装→ 天花角线安装→天花墙面刮腻子→天花涂料→墙面第一遍涂料 木门安装→木地板铺贴→墙面第二遍涂料

说明：①毛坯房交楼入户门安装完毕，户内门洞预留孔洞标高一致，与精装修房不一样。以广州公司为例，由于结构完成面与建筑完成面差5CM，规定入户门洞建筑标高为2.2米（结构2.25米）、厨房推拉门门洞建筑标高为2.13米、其于各平开门门洞及过道洞建筑标高为2.1米，这样可以统一门框和门扇的尺寸，以为大批量备料提供必要的前提条件；②由于厨房推拉门套与房门门套的差异，为了等宽美观的，所以门洞预留标高如上；③毛坯房中1M线，其主要作用为室内水电安装提供标高依据，装修进场后会根据现场再弹1M线来确定标高依据；而精装修房要求土建满弹1M线（以广州公司为例结构1.05M线）为各分包单位共用，提供一个统一的标高标准，并对其准确性负责，以保证地面的完成面及门扇的下料尺寸的相对一致性；④以广州公司为例，精装修窗台板及窗台以上8cm不抹灰，待窗台板安装完成后由精装修单位进行收口，避免二次打凿修补；而毛坯房则要求窗台板及窗台两侧抹灰平整。

4. 公共部分

（1） 毛坯房、精装修房：

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墙地砖→分户门门槛石→吊顶→天花墙身腻子→天花墙身涂料→消防喇叭和烟感安

说明：毛坯房与精装修房在公共部分的工序安排是一致的，但是施工切入点不一致。毛坯房在室内完成粗装修后即可进行施工，而对于精装修房由于公共部分是室内材料运输的主要通道，因此它的精装修工作是先室内后公共部分，即略滞后于室内工作。

上述工序为平面工序，以高层建筑为例，砌筑、抹灰工作随着结构施工自下而上。那么，精装修插入时间如何把握准确是影响工程进度的关键环节。首先，室内粗装修的完成是必须的。这就要求土建施工的完整性，一般要求在外窗、门框、阳台栏杆安装完成的同时，室内粗装修必须完成。这就达到精装修单位接收工作面的条件。另外，考虑精装修工作面的完整性及成品保护问题，精装修正式展开是在相应楼层的外架拆除后。因此，精装修施工顺序是至上而下，按工序要求，分段展开，故结构封顶之后，外墙进度是影响精装修进度的关键环节。如何有效将工序从自下而上转化为自上而下是工程整体进度的至关重要的协调环节。

根据上面的表述，在精装修进度计划控制上，需根据精装修自身的施工特点，考虑不同工序间的衔接，可分单位（如客厅、厨房、卫生间等）、分专项（精装修、橱柜、木地板等）进行综合分析（详细可参考附件3：精装修施工进度计划）。

（二） 甲供材料多，供给压力大

精装修较之毛坯房的甲供材料增加较多，内容列举如下：

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1. 毛坯房

（1） 土建：外墙饰面砖

（2） 安装：配电箱、开关插座、公共部分灯具 2. 精装修房

（1） 装修：抛光砖、墙地砖（厨卫墙地砖、阳台地砖）、墙地面石材

（2） 安装：洁具、淋浴门、水暖件及配件、木门五金、炉具、热水器、标准灯具、抽油烟机、排气扇、开关面板等

通过比较可以看出，精装修房的甲供材料压力比较大。因此，在精装修正式进场前提前下单，在施工进度制定过程中要综合考虑到产品的生产时间及运输时间，提前预防可能因材料供应不及时而造成的进度滞后问题。以广州为例，合约部依据项目发展计划，制定招投标及物质采购计划。根据计划要求厂家提前备料，待施工单位进场后，结合实际进度情况分批供货。项目部应及时跟进设计变更等情况，要求施工单位反复核实准确数量，以免出线断货、缺货等情况。

（三） 部门沟通频繁，信息反馈程度加大

精装修工程涉及设计管理部、合约物质管理部、经营销售部、发展管理部、项目部、施工单位。在涉及部门的数量上与毛坯交楼相同，但在沟通量上却比毛坯交楼大，增加较大的内容如下：

1. 工艺流程中的设计变更量增加，包括项目部在图纸会审中对功能性设计的建议，施工现场中出现的工程量的变更与设计内容的变更；

2. 甲供物质采购中信息反馈，包括材料定板后的下单，集团采

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购，物质采购的滞后等内容；

3. 配合销售确定交楼标准的施工工艺，确定材料种类及数量，为下一步精装修施工样板及大规模施工做好前提条件；

4. 新工艺新材料选择试用的效果评定。

以上内容均要求项目部与各部门、单位之间的沟通必须顺畅，及时将新的信息反馈到施工单位，反馈到产品的生产过程，减少返工更改的时间消耗。但在实际的计划管理上，要提供可能出现时间延误的工期储备，保质保量完成设计内容，达到交楼标准要求。

（四） 样板试行，确定交楼标准

建安施工中一般采用样板先行的施工模式，由于精装修交楼与毛坯交楼的内容上的增加，造成样板先行的内容与时间要求不一样，具体内容如下：

1. 毛坯样板

确定房间间隔正确，管线预留位正确。 2. 精装修样板

确定墙地砖排版，确定石材、墙地砖材质标准，确定油漆涂料的颜色标准，确定天花吊顶的形状质量要求，确定洁具、灯具及开关线盒、五金件的品牌及质量要求，确定木门、木地板的材质要求。

精装修样板的试行可以解决材料定板，为材料的大面积采购创造基础条件，同时，也可以统一交楼标准，避免导致不同装修标准的情况出现。

（五） 分包单位多，协调难度增加

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1. 由于精装修交楼与毛坯交楼相比增加了较多的专业装修单位，详细对比如下： （1） 毛坯交楼

涉及单位为主包土建、机电安装、外墙铝门窗安装、煤气管道安装、强弱电安装单位。 （2） 精装修交楼

涉及单位在毛坯交楼的基础上，增加了精装修、木门、橱柜、淋浴门、木地板以及相应的甲供材料供货商。

2. 通过以上对比，粗装修进入精装修阶段后会同时出现几个专业装修装饰单位与主承包单位及相互间的交叉作业情况，牵涉内容包括：

（1） 材料运输

在精装修湿作业阶段，装修单位的材料垂直运输主要采用总包土建单位的外用施工电梯、井架等配合作业。因此，施工电梯、井架的拆除时间是由项目部根据工期要求确定，而非土建施工单位自行确定，具体操作见《精装修工程管理流程之合约管理》。在干作业阶段，广州公司一般采用启动室内电梯满足干作业阶段不同单位的垂直运输。

（2） 工作面交接

工作面移交包括土建单位粗装修向精装修移交、安装单位向精装修单位移交、精装修向橱柜、机电安装、木地板、木门等专业分包单位的工作面移交。在工作面移交过程中，垃圾清运的处理也是协调工作的重要一环。

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（3） 质量管理

土建单位粗装修质量对精装修墙地砖、天花角线、天花墙身涂料、木地板质量的影响，精装修质量对木门安装、橱柜安装、洁具安装的影响，橱柜安装质量对精装修厨房吊顶的影响。 （4） 成品保护及安全管理

施工现场的成品保护及安全管理原则上由各单位自行负责，主承包单位只承担总体的协调管理。但由于各单位的交叉施工，对已做保护成品的损坏，应坚持谁破坏谁负责的处理原则。

为此，在制定计划管理过程中，也要考虑到因精装修交楼的协调强度和难度增加而出现的进度问题。

精装修计划管理是在保证大节点下的动态管理，其制定过程必然是在综合考虑不同因素的影响下来不断优化的过程。

二、 公司精装修施工管理内容

公司精装修施工管理主要在于加强质量要点、进度节点的有效控制，抓紧验收管理环节，具体内容如下：

（一） 总包与装修单位的移交内容 1. 户内土建

（1） 入户门、户内门：门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。

（2） 墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批

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荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。 （3） 厅房：室内1M线弹出；空调洞标高位臵正确；室内方正，阴阳角垂直。

（4） 厨房：墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验合格；排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。

（5） 卫生间：墙面及室内符合以上要求；盖板安装完毕；排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。

（6） 楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。

（7） 阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台垃圾清理及结构找坡符合要求。

（8） 天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）

2. 公共部分土建

（1） 天花：如有吊顶，则可以放宽要求，不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子补平。

（2） 墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。 （3） 地面：地面打凿平整，清理干净。

说明：以广州公司为例，走火楼梯间及水电管井的装修是由土建

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单位完成的。主要内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。上述是包括在移交装修内容。

（4） 电梯：电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。

（5） 防火门：门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。

（6） 栏杆：给出室外一米线，栏杆平台浇筑完毕，待栏杆安装后收口。

3. 安装

（1） 水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；管道口位臵准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。

（2） 强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。

（3） 弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。 （4） 采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。

（5） 燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。

4. 其它

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外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理，阳角处一般要求为海棠角；土建整改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓；标高线由土建给出，以便铝窗、栏杆、木门及精装修施工依据；阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏；土建按标高及设计要求砌筑烟道及管井挡水，并安装止回阀；土建需提供外用施工供水系统，以保证精装修湿作业用水，待湿作业完成后，待到项目部批准方可至上而下拆除。

（二） 样板工程中的注意事项

1. 装修材料由设计定板，项目部备板，待大批材料进场后对板；根据进度要求提前下单备料，一旦由材料供给不及时造成进度滞后，需合理调整施工进度计划，并由项目部向材料商施加压力。

2. 样板工程分为销售样板和施工样板两大块

（1） 销售样板需根据销售及进度要求确定楼层。一般根据能够满足获得《商品房预售许可证》的时间倒推销售样板房开工时间。施工时间为30-45个工作日，主要确定交楼标准。

（2） 施工样板由项目部制定现楼内每种户型进行施工样板房施工，经验收合格后方可全面展开；样板房施工一般为30-45个工作日，主要确定各种施工材料及工艺流程。

3. 通过施工样板的验收，项目部进行总结，并完善技术交底内容。（交底样板见附表1）

（三） 精装修工序的作业条件及注意事项 1. 精装修工序及流程

精装修工序的总体要求：先上后下，先室内后公共部分，先湿作

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业后干作业。

精装修工序衔接如附件2所示。

2. 精装修工序的作业条件、注意事项及质量检查要求 （1） 墙砖、石材 A. 作业条件

a. 墙体及顶棚抹灰完毕，墙面防水、地面防水及防水保护层完成；

b. 水电管线已安装，并堵实抹平脚手眼和管洞等； c. 统一在室内墙面弹好标高线； d. 门洞按设计要求预留正确；

e. 安装好窗框，并按设计及规范要求堵塞窗框与洞口缝隙，要嵌实严密。

B. 注意事项

a. 墙砖排版必须经地盘确认后才下料施工，线盒必须居瓷片中，开洞大小不得大于线盒大小，如有两个并排线盒，瓷片洞必须开两个，不允许线盒之间露黑。

b. 完成后应做好阳角保护。对于阳台、通道及入户花园的阳角位，建议用泡沫板、聚苯板或木板从地面起包裹1.5M高。

C. 质量检查要求

a. 墙砖、石材所选用的材料尺寸、规格、品种、颜色、性能必须符合设计要求；

b. 面层与下一层结合牢固无空鼓，无空鼓、裂缝；

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c. 饰面砖的勾缝、防水、抹底灰等应符合国家规范要求。 （2） 天花脚线 A. 作业条件

a. 室内方正验收完成；

b. 墙体装饰材料铺贴或干挂完成。 B. 注意事项

天花脚线拼接为斜口，且超过6M墙拼缝最多只能有1个。 C. 质量检查要求

a. 天花脚线平直，无弯曲状、无波浪状； b. 天花角线接口无错缝，整体无污染。 （3） 地砖、门坎石 A. 作业条件

a. 地面基层处理干净，检查地面平整度，高凿低补，达到要求； b. 地面管线预留预埋完成，检查符合要求；检查复核室内标高。 B. 注意事项

a. 地面基层处理干净，检查地面平整度，高凿低补，达到要求； b. 地面管线预留预埋完成，检查符合要求；检查复核室内标高。 C. 质量检查要求

a. 地砖、门坎石所用材料、规格、颜色、性能符合设计要求； b. 地砖、门坎石没有空鼓、缺棱掉角等； c. 地砖没有过大翘曲、色差、大小头等；

d. 地砖接缝顺直，接缝填嵌密实、平直、宽窄一致。

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（4） 木作业 A. 作业条件

a. 主体结构及室内抹灰已完成；

b. 吊顶内的各种管线及通风管道已施工完毕，经有关部门验收合格，并办理交接手续；

c. 灯位、通风口及各种外露孔口位臵已确定好； d. 顶棚罩面板安装前应做完地、墙湿作业工程项目。 B. 注意事项

a. 厨房、卫生间天花吊顶不允许在顶板结构上打膨胀螺丝； b. 轻钢骨架顶棚在大面积施工前，应做样板间，对顶棚的起拱度，灯槽，通风口的构造处理，分块及固定方法等应经试装并经鉴定认可后方可大面积施工。

C. 质量检查要求

a. 弹线定位符合设计要求；

b. 吊件均匀方正；龙骨架表面平整无缺陷；

c. 饰面板表面应平整，边缘整齐，颜色一致，阴阳角顺直方正； d. 吊顶整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀，线角顺直方正，与梁底接缝无开裂； （5） 木门 A. 作业条件

a. 门框及门套线安装：室内湿作业全部完成，检查门洞合格后，钉固定码，然后安装门框，然后填实门缝，接着安装门套线和封口线，

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打胶封口。

b. 门扇安装作业条件：门框安装完毕后，与木地板同步。 B. 注意事项

门套止口同门槛石平齐，以免透缝，漏光；施工完成后应注意成品保护。

C. 质量检查要求

a. 饰面板颜色、纹路一致，无划痕、缺损、磕伤、污染等； b. 木门门套线与墙体结合是否存在裂缝等； c. 开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音；

d. 暗门链是否起作用；门锁把手是否有保护膜；胶条平顺； e. 小五金配件（门锁、门吸、门铰、猫眼等）齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等； （6） 橱柜 A. 作业条件 a. 灯位修改完毕； b. 墙地砖铺设完成；

c. 水电安装完成，天花吊顶封板； d. 橱柜基础完成；

e. 大规模施工前，一定要做样板施工。 B. 注意事项

橱柜的吊柜、投影部分的墙面，地面用水泥砂浆压光，且与墙、地砖相平。

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C. 质量检查要求

a. 厨房烟道，止回阀安装；

b. 橱柜五金件（门铰链，滑轮，垃圾桶等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；

c. 橱柜台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等；

d. 煤气软管预留孔大小、位臵适当；炉罩下进气口的设臵合理，满足煤气验收要求。 （7） 涂料 A. 作业条件

a. 天花涂料：墙面或墙面抹灰层基本干燥，含水率符合要求，施工现场温度不得低于10OC；地面找平或地砖铺设完成，户门扇安装完成。

b. 墙面涂料：门套线、开关、插座安装完成；

c. 涂料收口：待木地板完成，踢脚线安装完毕即可进行涂料收口。

B. 注意事项

a. 走道、电梯厅天花埃特板与抹灰面交界处用美纹纸粘贴，防止开裂；

b. 客厅阳台、厨房阳台天花必须采用合约指定品牌的内墙涂料；交界处贴好分色纸避免污染门套、踢脚线、开关插座面板等。

C. 质量检查要求

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a. 墙身天花涂料验收一致，无色差，无透底，无漏刷，无流坠，无污染等；

b. 墙身天花无裂缝，阴阳角顺直方正；

c. 吊顶整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀，线角顺直方正，与梁底接缝无开裂。 （8） 木饰面油漆 A. 作业条件

a. 湿作业已完毕并有一定的强度，作业面通风良好，环境干燥； b. 施工时温度不得低于10℃，相对湿度不宜大于60%。 B. 注意事项

a. 木质基层上的结疤、松脂部位应用虫胶漆封闭，钉眼处应用油性腻子嵌补;

b. 注意保护环境卫生，防止污物、灰砂玷污油漆面。 C. 质量检查要求

a. 视线所及位臵无透底、流坠、皱皮现象； b. 面层光亮、光滑一致，颜色均匀一致，刷纹通顺； c. 分色裹楞允许偏差1MM；

d. 装饰线、分色线平直，偏差不得大于2MM。 （9） 木地板 A. 作业条件

a. 地面湿作业基本完成； b. 室内管道通水，检查无渗漏。

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B. 注意事项

a. 所有木垫块、木搁栅均要做防腐处理，条形木地板底面要全做防腐处理；

b. 木地板靠墙处要留出10MM空隙，以利通风，在地板和踢脚板相交处，如安装封闭木压条，则应在木踢脚板板上留通风孔。

C. 质量检查要求

a. 实木地板所采用的材质必须符合设计要求，木搁栅、垫木和毛地板必须做防腐、防蛀处理；

b. 木搁栅安装应牢固、平直；面层铺设应牢固，粘结处无空鼓现象。

（10） 墙纸裱糊 A. 作业条件

当楼地面、顶棚、墙面、门窗等装饰工程完工后进行。 B. 注意事项

裱糊前，基体或基层表面的灰尘、污垢清除干净；阳角不得有接缝，包角严实。

C. 质量检查要求

a. 壁纸、墙布的种类、规格、图案、颜色和燃烧性能等级必须符合设计要求及标准规定，认真检查产品合格证书、进场验收记录和性能检测报告；

b. 裱糊后各福拼接应横平竖直，拼接处花纹、图案应吻合，无离缝、无搭接、无明显拼缝；

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c. 壁纸、墙布应粘结牢固，无漏帖、补贴、脱层、空鼓和翘边； （11） 卫生洁具 A. 作业条件

a. 所有与卫生洁具连接的管道压力、闭水试验已完毕，并已办好隐蔽预检手续；

b. 浴缸的稳装应待土建做完防水层及保护层后，卫生间盖板完成，浴缸基座完成，墙砖铺设完毕后安装；

c. 其它卫生洁具应在室内装修基本完成后再进行稳装。 B. 注意事项

a. 卫生间大便器和脸盆排水管周边地砖采用湿浆； b. 浴缸、大便器安装完成后必须做好成品保护。 C. 质量检查要求

a. 卫生洁具的品种、规格、颜色符合设计及合约要求，产品合格证书齐全；

b. 排水栓与地漏的安装应平整牢固，低于排水表面，周边无渗漏；

c. 卫生器具交工前应做满水和试水试验。 （12） 灯具、开关及插座 A. 作业条件

a. 室内装饰及地面清理工作结束，室内油漆开始之前; b. 穿线完毕。 B. 注意事项

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成排安装的开关高度应一致高低差不大于2mm；同一室内安装的插座高低差不应大于5mm；并列安装相同型号的插座高低差不应大于1mm。

C. 质量检查要求

a. 灯是否亮，位臵是否合理，开关周边收口是否平整，高度是否合理；

b. 插座是否通电，位臵是否合理，排气扇开闭自如； c. 线路安装符合相关规范要求和设计要求；

d. 暗装插座面板紧贴墙面，牢固四周无缝隙，表面光滑整洁无划伤、碎裂；

e. 地插座面板紧贴地面，盖板固定牢固，密封良好。 （13） 厨卫配件 A. 前提条件

与厨卫器具安装条件等同。 B. 注意事项

注意配件型号及材质。 C. 检查要求

a. 淋浴门动作自如，周边打胶饱满；

b. 五金件（滑轨，执手等）齐全，使用功能正常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；

c. 厨房烟道，止回阀安装；

d. 橱柜五金件（门铰链，滑轮，垃圾桶等）齐全，使用功能正

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常，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；

e. 橱柜台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等；

f. 煤气软管预留孔大小、位臵适当。 （14） 清洁开荒 A. 前提条件

a. 各种配件、器具、表箱按设计要求安装完毕； b. 电、水、气管道畅通； c. 室内精装修工作基本完成。 B. 注意事项 注意成品保护。 C. 检查要求

a. 按交楼标准核实每套房的装修成果； b. 要求物品齐全，水电等功能验收合格。 （四） 精装修成品保护事项

1. 成品保护在精装修工序衔接工程中及其重要，一般采用的方法为防护、包裹、覆盖、封闭等。

（1） 防护：针对被保护对象制定防护措施。如为防止木门易碰位钉上防护板加以防护；

（2） 包裹：将保护对象包裹以防污染和损坏。如电梯门套金属饰面未交付前外侧防火膜不许撕开，并用胶合板包扎以防碰撞； （3） 覆盖：在成品表面覆盖以防损坏或则堵塞。如地漏落水口的

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覆盖；地砖铺贴瓦楞纸板。

（4） 封闭：采用局部封闭方法加以保护。如洁具、五金安装后，应在大门加锁封闭。

2. 精装修成品管理原则

（1） 精装修成品保护坚持谁的成品谁保护原则，即各分包单位负责对自己做好的成品进行检查和维护工作。

（2） 产品保护坚持先检查后保护的原则，即必须由甲方或则监理检查合格后，精装修分包单位才可进行成品保护。

（3） 坚持成品保护的动态管理原则，即直到清洁开荒甚至交付业主使用之前的持续性保护必须由分包单位进行保护。

3. 分包单位的保护范围：

（1） 精装修：墙地砖、门坎石、窗台板、天花吊顶，踢脚线； （2） 安装：电位线盒、浴缸、灯具； （3） 栏杆：阳台栏杆、入户花园扶手； （4） 木门：木门框、木门扇；

（5） 铝合金门窗：铝合金门框、门扇、五金件； （6） 木地板：木地板

（7） 橱柜：吊柜、地柜、台面石。 4. 保护措施及保护措施拆除时间点 （1） 电梯轿厢

A. 保护措施：除电位、开关外，用木工用板将电梯轿厢防护，以防止上下材料及其它家具时对电梯轿厢的划伤和碰撞；电梯轿厢门

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口的石材门套可用成品瓦楞纸板根据石材造型将阳角处包裹，高度控制在2M以上。

B. 保护节点：电梯轿厢安装调试完成，检验合格即进行保护，在精装修阶段仅仅为干作业提供垂直运输。

C. 拆除节点：清洁开荒结束，业主入住前拆除；对于货梯，为满足业主家私运输，可待物业定时间。 （2） 门洞口

A. 保护措施：用木工用板或泡沫板将门洞口阳角位包裹1M高；安装门框的门洞口，不得撕掉门框的包装袋。

B. 保护节点：门框安装完毕。 C. 拆除节点：安装门扇时即可拆除。 （3） 门扇

A. 保护措施：瓦楞纸板满贴。

B. 保护节点：门扇安装完毕即时进行保护。 C. 拆除时间: 清洁开荒前。 （4） 玻璃、镜子

A. 保护措施：用泡沫保护膜或瓦楞纸满贴。 B. 保护节点：镜子安装完毕即可保护。 C. 拆除节点：清洁开荒时拆除。 （5） 地砖

A. 保护措施：玄关、厨房、卫生间地砖用瓦楞纸板满铺；客厅及房间地砖先贴保护膜然后用瓦楞纸板满铺，并在拼缝用透明胶待密

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封，尤其注意边角位必须铺到位。

B. 保护节点：地砖施工完毕，验收合格并清洁完毕后即时保护。 C. 拆除时间：一般为清洁开荒前拆除，但如果条件允许可待业主收楼前拆除为最佳。 （6） 木地板

A. 保护措施：用编织袋或瓦楞纸板满铺，并在拼缝用透明胶待密封，尤其注意边角位用胶带粘贴。

B. 保护节点：木地板安装完毕，打蜡并验收完毕即可保护。 C. 拆除节点：待小业主收楼时当面拆除为宜，或在清洁开荒前拆除。

（7） 墙砖阳角

A. 保护措施：瓦楞纸板或泡沫板折成90度，用透明胶带固定保护1M高。

B. 保护节点：墙砖铺贴完毕，验收合格后，48小时后（水泥硬化后）即可。

C. 拆除节点：小业主收楼后有物业拆除。 （8） 洁具

A. 保护措施：卫浴龙头、花洒用原报装袋包裹；马桶及浴缸用苑包装箱板覆盖，并用透明胶带固定。

B. 保护节点：洁具安装完毕，验收合格即可进行保护。 C. 拆除节点：清洁开荒结束，小业主收楼前。 （9） 橱柜

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A. 保护措施：用防潮纸或瓦楞纸板满铺台面板。 B. 保护节点：橱柜安装完毕。 C. 拆除节点：清洁开荒前。 （10） 开关、插座面板

A. 保护措施：用美纹纸或瓦楞纸板包裹。 B. 保护节点：安装完毕即可进行保护。

C. 拆除节点：清洁开荒结束，小业主收楼前拆除。

三、 精装修工程管理中的注意事项

精装修施工阶段存在多个单位的交叉施工，协调工作非常重要。这项工作将直接影响到施工的质量及进度管理。因此，在工程管理过程中要注意以下事项：

（一） 精装修工程进度计划注意事项

1. 根据销售进度及工程进度的要求独立编制精装修进度总体计划。分单项工程，如橱柜、地板、涂料等编制施工进度安排。（详见附件3）

2. 设立专业协调机制，划分分包分项专业工程界面，结合精装修施工工艺特点合理安排和穿插工序，并根据施工进度需要设臵关键点：如橱柜进场时间点、木门进场及落锁时间点、木地板进场时间点等；设立合理检查工期：如一周、半个月等为界限，对施工总进度进行核查，以便使每一个施工环节处于受控状态。

（二） 垂直运输的协调措施

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1. 土建单位的垂直运输需满足精装修湿作业施工阶段的材料运输；

2. 土建单位的外用施工电梯、井架等必须待室内电梯安装调试完毕，由项目主管工程师批准后才可拆除；

3. 加强计划性：要求各分包单位上报每周材料运输计划，提出运输量、所需运输时间、到达楼层等等；

4. 强调总包的管理职责：要求总包根据各单位上报的每周运输计划，适当调整，排出总的运输计划，报项目主管工程师备案；

5. 充分利用晚上施工间隙运输，将占用时间长的大件材料安排在晚上运输，错开运输高峰；

6. 强调垂直运输的严肃性，各分包不得无故更改运输时间计划，开电梯的工人不得以任何借口对分包的材料运输设臵人为障碍，一经发现后对投诉者将严肃处理。

（三） 移交工作的协调管理

1. 土建移交精装修工作面，参加单位有甲方或监理单位、土建单位、安装单位及精装修单位。

2. 移交流程：土建单位自检后提出书面申请→甲方或监理抽查无遗漏或不合理项目同意移交→由甲方组织各相关单位进行现场移交→精装修单位查实无误签收，若有问题记录由土建或安装单位整改后方可正式移交。

3. 通过移交形成书面移交内容，并详细记录移交内容及相关要求。

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（四） 垃圾处理原则

一般而言，移交前，楼层内所产生的垃圾均由总包土建运至自然地面垃圾存放处，并清运出场；移交后，在合约分判中规定由精装修单位将楼层内垃圾打包放臵电梯厅或外用施工电梯口，由总包负责清运至自然地面，请清运出场。

（五） 成品保护原则 1. 成品材料看护、防盗措施

主要加强胸卡制度和门卫的严查制度，加强对施工单位人员的控制，同时在楼层内设臵人员流动哨进行巡视，针对电线、线缆等材料，临时封闭楼层室内楼梯，加强强弱电间、配电房及电梯机房的钥匙管理制度和巡查制度。

2. 成品破坏后的责任划分

坚持谁破坏谁“买单”的原则。对于已移交的成品保护，则由破坏时间段的分包单位负责。

四、 精装修工程入伙预验收管理

业主正式收楼入伙前一个半月，由项目发展部组织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对拟移交工程质量进行全面检查、整改、内部验收，并向物业公司进行移交。

（一） 预验收工作分工

1. 项目发展部为入伙预验收的牵头部门，负责项目入伙前自检，组织相关部门完成入伙前验收工作；负责预验收提出的质量问题

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的整改落实；负责向物业公司办理工程移交。

2. 客户服务部重点从客户服务管理、使用功能方面进行验收；负责督促项目发展部对预验收发现的问题进行整改。

3. 营销策划部重点从特殊装修更改、合同补充协议等方面进行验收。

4. 设计管理部重点从销售后确认的设计变更是否落实、专业施工是否存在矛盾、施工是否满足设计要求等方面进行验收。

5. 物业公司重点从物业管理的角度进行检查验收；负责入伙前对所交付物业的检查和接收。

（二） 工作流程

1. 项目入伙前一个半月，项目发展部对所有单元进行自查和整改后，组织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对进行全面检查验收，并向物业公司进行移交。

2. 交楼入伙前预验收工作流程为：计划→培训→现场检查→问题移交→整改→复查→再整改→接收。

（1） 计划：项目发展部在入伙前一个半月制定预验收计划，明确培训、验收检查时间和内容，报请项目分管领导批准。预验收计划批准后，项目发展部向客户服务部、经营销售部、设计管理部、物业公司等相关部门发出正式通知，各部门做好预验收准备。预验收集中检查应确定在正式交楼前一个月进行。

（2） 培训：培训人员为项目发展部工程经理、客户服务部经理或主管副经理。培训工作由项目发展部组织，参加人员为项目发展部、

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客户服务部、经营销售部、设计管理部及物业公司相关人员。培训内容为验收及移交程序、各分项工程预验收要点、房屋设施的使用功能和使用方法、交楼常见问题、预验收检查记录要求等。

（3） 现场检查验收：预验收集中检查应在一个星期内完成。分室内和公共部位两个检查组。检查和记录以户为单位，检查要求详见附件《房屋室内检查验收单》（附件4）。验收人员根据《房屋室内检查验收单》的内容逐户进行室内验收，对发现的问题应及时记录。 （4） 当天检查的问题移交：各检查小组于当天下班前将填写好的检查记录统一交给项目发展部文员汇总。文员收单时应仔细检查表格内容是否齐全，并按顺序将表格清理完整。文员于当天将《房屋室内检查验收单》第一联（承包商联）、第二联（发展商联）统一移交给项目部主管工程师，第三联（物业公司联）移交物业公司，并填写移交清单，办理签字手续。项目发展部主管工程师于检查完毕的当天对全部验收单进行汇总分析，明确责任单位后将验收单第一联移交给各施工单位，并办理移交签字手续。在安排施工单位整改时应明确质量和整改时间要求。

（5） 各施工单位收到《房屋室内检查验收单》后，应进行复核，在要求的时间内完成整改。项目发展部工程师及时跟进检查整改完成情况，完成一项注销一项，直至全部销项。

（6） 《房屋室内检查验收单》所列的质量缺陷及其他问题全部销项后，项目部主管工程师将信息反馈给物业公司维修主管，维修主管立即组织物业公司相关人员对整改情况及时复查。项目发展部应对整

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改后仍达不到要求者另行委托维修，所产生的费用由责任单位承担。 （7） 经过现场检查→问题移交→整改→复查→再整改等程序后，验收存在的问题基本整改完成，项目发展部与物业公司在《房屋室内检查验收单》第一、三联上签字办理交接手续。

3. 在入伙预验收过程中，如发现实际装修与合同附图、交楼标准等不符情况，项目发展部应安排施工单位进行整改。

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附件1

室内精装修技术交底

一、 客厅天花角线在长方向只允许有一个接头，短方向不允许接头

存在。

二、 厨、卫天花吊杆不允许固定在楼板，只能固定在侧墙上。 三、 电梯厅天花吊杆不允许钉在楼板线管上。

四、 厨、卫天花角线在长、短两个方向不允许接头存在。 五、 地面完成面标高控制：（1）客厅、走道及卧室为从1米线下去

1米；（2）厨房为从1米线下去1.01米；（3）卫生间最高点为从1米线下去1.01米，最低点为1.03米；（4）客厅阳台地漏高出结构面3cm；（5）电梯厅为从1米线下去1.01米；（6）走火楼梯休息平台为从1米线下去1.02米。 六、 客厅阳台推拉门下滑比客厅地砖高出2mm。

七、 户门、房门、厨房及卫生间门坎石比客厅地砖高出5mm。 八、 卫生间、厨房的门坎石放在门框底，且与门套宽度相同。 九、 厨、卫墙面尽量使用整砖，非整砖使用在阴角且不小于整砖宽

度的1/3。

十、 橱柜的吊柜、投影部分的墙面，地面用水泥砂浆压光，且与墙、

地砖相平。

十一、 走道、电梯厅天花埃特板与抹灰面交界处用美纹纸粘贴，防

止开裂。

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十二、 客厅阳台、厨房阳台天花必须采用合约指定品牌的内墙涂料。 十三、 窗台板的石材接缝设臵在转角部位，接缝平行于窗台的长边，

要求湿铺。

十四、 阳台地漏、卫生间地漏周边拼砖采用湿浆铺贴；卫生间大便

器和脸盆排水管周边地砖采用湿浆。

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附件2

精装修工序要求

1、 先上后下，先室内后公共部分，先湿后干。

2、 卫生间：瓷片镶贴（包括公共淋浴间短墙施工）→天花龙骨→浴缸安装→墙裙（包括腰线、镜框线）→地面

洗手台铁架 →洗手台面及天花安装→镜子、灯具、洁具安装

3、 厨 房：瓷片镶贴→吊柜位批荡→天花龙骨→地面铺贴→天花吊顶→橱柜安装→灯具、龙头、橱具安装

4、 厅、房：卧室地面找平→地面镶贴→地面保护→窗台板门坎石安装 木门安装→木地板铺贴→墙面第二遍涂料

天花角线安装→天花墙面腻子→天花涂料→墙面第一遍涂料 5、 公共部分遵照第1点要求。

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附件3 精装修施工进度计划

中海花城湾一期北区精装修施工进度计划 34

附件4

房屋室内检查验收单

楼宇名称： 验收人员： 日期：

部位 检查要点 检查结果 关闭大门，试验门锁质量及大门是否开启顺滑 在光线较好的情况下观察门表观质量有无缺陷 观察大门门槛石有无缺陷（崩角，裂缝等） 观察门框有无质量缺陷（变形，外观质量等） 关闭大门后，观察门扇与门框间隙是否合适 观察门碰是否安装牢固、猫眼是否安装到位 观察地砖是否平滑，地砖间隙是否均匀合适，全屋地砖有无色差及污染 大观察地砖是否有崩角及划痕等缺陷 厅 观察墙身有无渗水现象 观察踢脚线是否顺滑平直，踢脚线与墙身连接是否紧密且盖住波打线 观察墙身是否平整是否存在裂缝，涂料是否平滑均匀，有无色差 观察阴角、阳角是否顺直、光滑；天花角线是否平顺、清晰，有无裂缝 观察天花是否平滑，有无裂缝 门铃及可视对讲设备是否安装并正常工作 测试电灯能否顺利开闭，插座是否工作正常 处理结果 试验铝合金推拉门是否推拉顺滑、门扇是否垂直到位、锁具是否灵活完好 观察铝合金门框及玻璃是否存在外观缺陷 观察地砖是否平滑，地砖间隙是否均匀合适，地砖有无色差及污染 阳观察地砖是否有崩角及划痕等缺陷 台 观察外墙瓷片有无缺陷 观察排水坡度是否合适，地漏是否畅通（可倒水测试） 观察拦杆玻璃是否完好，钢管油漆是否完好 试验各龙头水流是否畅通，关闭是否完全 观察阳台灯具、插座是否完好，试验是否可用 35

厨房 卫生间 观察地砖是否平滑，地砖间隙是否均匀合适，全屋地砖有无色差及污染 观察地砖是否有崩角及划痕等缺陷 观察墙砖是否平整，间隙是否均匀合适，有无色差及污染，缝是否饱满 观察墙砖是否有崩角及划痕等缺陷 观察橱柜外观是否完好，有无裂痕及划伤等缺陷，打胶是否饱满、美观 观察星盆、龙头等五金件是否有氧化生锈痕迹 试验龙头冷热水出水是否顺畅，关闭是否完全 试验星盆水塞是否完好（可蓄水一定高度，观察一段时间看液面是否明显下降） 放水看排水管是否漏水 试验橱柜门开启关闭是否顺滑，位臵是否正确，五金件安装是否稳固 观察橱柜层板及背板是否完好 试验抽油烟机工作是否正常，有无异常噪音 试验煤气灶是否工作正常 试验推拉门是否推拉顺滑、门扇是否垂直到位、锁具是否灵活完好 观察铝合金门框及玻璃是否存在外观缺陷 试验门锁质量及门扇是否开启顺滑 打开门以后在光线较好的情况下观察门表观质量有无缺陷 观察门槛石有无缺陷（崩角，裂缝等） 观察门框有无质量缺陷（变形，外观质量等） 观察地砖是否平滑，地砖间隙是否均匀合适，地砖有无色差及污染 关门，试验门锁质量及门是否关闭顺滑；关门后，观察门扇与门框间隙是否均匀，合适 观察地砖是否有崩角及划痕等缺陷 观察有无渗水等异常现象 观察洁具（包括洗手盆、浴缸等）及五金件是否完好，有无污染痕迹 观察镜子有无外观缺陷，镜边是安装稳固 观察洗手台是否安装稳固，外观是否完好，是否受污染 试验龙头冷热水是否畅通，开关是否顺畅 蓄水测试水封是否完好有效 放水用手触摸观察排水管是否渗漏

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试验门锁质量及门扇是否开启顺滑 打开门以后在光线较好的情况下观察门表观 质量有无缺陷 观察门槛石有无缺陷（崩角，裂缝等） 观察门框有无质量缺陷（变形，外观质量等） 关门后，观察门扇与门框间隙是否均匀，合适 观察墙身有无渗水现象（主要表现为涂料发 黄） 观察墙身是否平整是否存在裂缝，涂料是否平 滑均匀，有无色差 观察阴角、阳角是否顺直、光滑；天花角线是 房否平顺、清晰，有无裂缝 间 观察木地板是否平整，间距是否均匀合适，有 无划痕等缺陷 观察天花是否平滑，有无裂缝 观察木地板有无松软、“喷灰”及明显色差 测试电灯能否顺利开闭，插座是否工作正常 观察空调洞是否存在 试验铝合金窗是否开关顺滑、锁具是否灵活完 好 观察铝合金框及玻璃是否存在外观缺陷 观察窗台板是否平整完好，接缝是否美观 观察窗及窗周围有无漏水痕迹 已确认的设计变更是否实施 已批复的特殊要求申请是否落实 其各专业施工是否存在不合理现象 他 移交单位： 接收单位： 移交人： 年 月 日 接收人： 年 月 日 说明： 1、本验收主要是设施点收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。 2、检查结果一栏中如肯定回答则作“√”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位臵及缺陷情况，便于承建商整改和管理处复查。 3、第一联：承建商，第二联：发展商，第三联：管理处。

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