房屋面积测算标准及得房率确定方法研究

房地产行政管理　６０　房屋面积测算标准及得房率确定方法研究　马万智’，马越　，李娜’　（１．大连金地测绘有限公司，辽宁大连１　１６６００；　２．辽宁工程技术大学测绘学院，辽宁阜新１２３０００）　摘要：针对我国目前房屋面积的测算标准及得房率问题，利用对比分析、数值分析等方法进行研究，　得出房屋面积测算标准的适用范围及条件；给出房屋得房率的科学定义，并用其分析和量化房屋所　有权权益。多年实践证明，该结论对房地产估价和房地产测量实际工作中选择正确的房屋面积测算　标准，计算正确的房屋得房率具有积极的指导意义。　关键词：得房率，套内使用面积，建筑面积，测算标准　中图分类号：Ｆ２９３．３　文献标识码：Ｂ　文章编号：１００１—９１３８一（２０１４）０４—００６０—６４　收稿日期：２０１３一ｌ２—０６　１房屋面积测算标准　象主要是政府规划管理部门及开发商。　１．１房屋面积测算的国家标准与适用条件　《建筑工程建筑面积计算规范》主要满足工　目前，在我国住宅开发建设各阶段中，规范　程招投标、预决算的需要，规范工业与民用建筑　和要求房屋实物量水平方向面积大小的国家标　工程的面积计算，统一计算方法，注重的是住宅　准主要有三个，即国标５００９６—１９９９（（住宅设计规　及工业等项目实物量消耗的大小，服务的主要对　范》、国标ＧＢ／Ｔ５０３５３—２００５（（建筑工程建筑面积　象是开发商和建筑施工企业。　计算规范》和国标ＧＢ／Ｔ１７９８６．卜ｌ７９８６．２－２０００　《房产测量规范》主要是采集和表述房屋实　《房产测量规范》，如何正确选择和运用每个标　物及用地的有关信息，为产权产籍管理、房地产　准是最终得出客观、公正、科学合理的估价和测　开发利用、房地产交易、征收税费，以及为城镇　量结果的关键因素。　工业与民用规划建设提供依据，注重的是权益，　《住宅设计规范》主要用于住宅规划设计阶　服务于政府房地产管理部门、开发商及各业主。　段，目的是为保障城市居民基本的住房条件，提　１．２各测绘标准的主要区别　高城市住宅功能质量，使住宅设计符合适用、安　首先，强制性不同。三个规范中《住宅设计规　全、卫生、经济等要求，注重使用功能，服务对　范》是强制性标准，另外两个规范是推荐性标准。　房地产行政管理　其次，应用范围及侧重点不同。《住宅设计　规范》用于住宅规划设计阶段，注重住宅的使用　功能；《建筑工程建筑面积计算规范》用于工程　屋所在的区域环境、工程质量、价格、房型、产　权面积、容积率、绿化率等因素和指标外，同时　还特别关注房屋专有部分面积占产权面积的比　率，即房屋的得房率。关于房屋得房率目前有如　下三种计算方法：　招投标、预决算工程量的计算，注重的是住宅及　工业等项目实物量消耗的大小；而《房产测量规　范》用于房屋交易、产权产籍管理及税费征收　等，注重的是权益。　得房率＝卜共用面积分摊系数……………①　得房率＝套内建筑面积／建筑面积………②　最后，建筑面积涵义不同。《房产测量规范》　中的建筑面积是指外墙勒脚以上，结构牢固、有　顶盖、层高在２．２米以上各层的外围水平投影面　积，同时包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等　辅助设施的面积。房屋建筑面积的计算原则上应　具备以下条件：①应具有上盖；②应有围护物；　③结构牢固，属永久性的建筑物；④层高≥２．２　米：⑤可作为人民生产或生活的场所。　《建筑工程建筑面积计算规范》中的建筑面　积是指外墙勒脚以上，层高在２．２米以上按外　墙结构外围水平面积计算全面积，坡屋顶内空　间净高超过２．１米以上计算全面积，净高在１．２　米一２．１米的部分应计１／２面积，净高不足１．２米　不计面积。　《住宅设计规范》中强调的是住宅应按套型　设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房　和卫生间等基本空间。如：套型分四类，各类居　住空间按使用面积依次分为３４　ＩＩ１２、４５　ＩＩ１２、５６　、　６８　ｍ　，即规定和强调每个功能空间使用面积大　小，同时对高度、采光、通风、保温及各功能区　之间的平面布局均有严格的要求。而套型建筑面　积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系　数。标准层使用面积系数等于标准层使用面积除　以标准层建筑面积。　２房屋得房率的确定　房地产估价师在评估过程中，除了分析房　得房率＝套内使用面积／建筑面积………③　但一直没有一个统一、明确和权威的说法。　本文将以实例的形式来分析和探讨这三种计算　方法的数值大小、理论性及合法性。　２．１数值大小分析　假设上述三种说法均正确，则通过实例用　数学方法对各自大小进行对比分析。第一组为　大连金石滩某小区４０＃楼，主体六层，共计三个　单元，一至五层一梯两户，户型、面积相等，有　１．８／２ｍ。的半封闭阳台（附加面积０．９ｍ　，下同），　六层两户合成一户，有归产权人所有的５６．２ｍ　未计建筑面积（即附加面积）的平台；第二组　为开发区内某高层公寓２８－０１和２８－０２号房，主　体３２层，框剪结构；第三组为区内某住宅小区　９＃楼，主体六层，三个单元，一至四层一梯两　户，房型、面积相同，南北有半封闭阳台面积为　５．３３ｍ　／２，五层与标准层差别在于南北半封闭阳　台无顶盖，不计产权面积（５．３３ｍ　／２）。依公式①、　②、③在不考虑附加面积的前提下计算的得房　率如表１所示。　从表１可以看出：　（１）三种方法计算的得房率大小不等；　（２）若分摊系数相等，则各套房的得房率　①、②是各自相等的；　　．（３）在同一幢楼中即使是建筑面积、套内面　积相等，而室内平面布局及墙、柱等分布有不同，　则得房率③也不同。　６１　房地产行政管理　６２　表１：不考虑附加面积前提下的得房率　房号　产权面积　套内面积　分摊系数　套内净使用　得房率①　得房率②　得房率③　（ｍ　）　（ｍ　）　面积（ｍ。）　４０－３－６－１　１１３．Ｏ４　９９．０６　０．１４ｌｌ　８５．９７　８５．８９％　８７．６３％　７６．０５％　４０—３—３一ｌ　１０Ｏ．　４１　８７．９９　０．１４１１　７９．５４　８５．８９％　８７．６３％　７９．２２％　２８－０１　７０．２１　４３．９６　０．５９７１　４０．６９　４０．２９％　６２．６１％　５７．９５％　２８－０２　７ｌ＿９６　４５．Ｏ６　０．５９７ｉ　３９．２３　４０．２９％　６２．６２％　５４．５２％　２－４－２　１３２．７７　１ｌ８．４１　０．１２１１　１０８．１１　８７．８９％　８９．１８％　８１．４３％　２－５－２　１２８．８３　１１４．８９　０．１２ｌ１　１０４．８５　８７．８９％　８９．１８％　８１．３９％　２．２理论性分析　数，与建筑面积及得房率没有直接关系，仅能表　房屋建筑面积包括套内面积和分摊面积，　示得房率的变化趋势，即分摊系数大则得房率　而套内面积是由套内使用面积、套内墙和柱等　低，否则得房率高，不能确定准确的房屋得房率。　结构水平投影面积。用公式表示为：　通过分析可知，房屋得房率是以房屋建筑　Ｓ＝Ｓｌ＋ｓｌ１＋ｓｌ２………………………………④　面积为比较基数的，并与套内面积和套内使用　式中：Ｓ为房屋建筑面积即产权面积：Ｓ　为　面积直接相关。因此，式②、③表述的房屋得房　套内使用面积；Ｓ　为套内墙、柱等结构水平投　率相对于式①较合理，即有充分的理论依据及　影面积；Ｓ　为分摊共有建筑面积。　确定的数值表示。　经过整理后，得房屋产权面积各部分构成　２－３合法性分析　比例如下：　依据《物权法》第六章第７０条之规定“业主　ｓ　＋　ｓ　＋　ｓ　：１．．………………．⑤　对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享　有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共　依式⑤进一步整理得如下各式：　有和共同管理的权利”，即将房屋产权面积区分　Ｓ　＋　ｓ　＝　Ｓ　十　ｓ　………⑥　为专有和共有两部分，式⑥、⑦中的套内面积和　套内使用面积均属于专有面积范围内，主要区　量：１一　………………⑦　别在于套内墙、柱等建筑结构面积的权属不同。　ｓ　ｓ　而第７　１条规定“业主对其建筑物专有部分享有　公式⑥所表示的是套内使用面积与套内墙、　占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利　柱等结构面积之和与产权面积的比例，即为式　不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的　②表示的套内面积与建筑面积的比率；公式⑦　合法权益”。这充分说明，套内空间内的墙、柱等　所表示的是套内面积扣除套内墙、柱等结构面　建筑结构部分是设计部门按国家相关规范和要　积和分摊面积与产权面积的比率，即为式③表　求，充分考虑房屋使用功能、建筑荷载等因素而　示的套内使用面积与建筑面积的比率；而与式　后进行科学设计的结果，虽然处在专有范围内　②、③相比，式①中共用面积分摊系数是一个以　归权利人占有、使用或收益，但这些墙、柱等建　套内面积为分配基数按比例分摊共用面积的系　筑结构不能随意拆改和处分，否则会危及建筑　房地产行政管理　物整体安全，损害其他业主的合法权益。　所以，权利人实际依法享有占有、使用、获　得收益和可以处分的净使用面积包括：依房产　测量规范计算得到的套内使用面积（即为套内　面积扣除套内墙、柱等结构水平投影面积）和附　加面积（即实际有相同或相近使用功能的按房　产测量规范不计或少计的使用面积）。　用的标准不一致。而得房率最适当的定义是房屋　所有权人依法享有占有、使用、获得收益和可以　处分的净使用面积与房屋产权面积的比率。不但　计算方便，考虑了房间平面布局和附属面积，更　重要的是可以直接作为量化房屋专有部分与共　有部分面积大小的指标，即房屋所有权权益的　大小，并将其纳入到个别因素修正体系中，进一　２．４房屋得房率的定义　经过上述分析，式③表示的房屋得房率有　理有据，符合相关法律的规定。　因此，房屋得房率的定义应是房屋所有权　人依法享有占有、使用、获得收益和可以处分的　净使用面积与房屋产权面积的比率。　采用式⑨计算房屋得房率有如下特点：一　是计算方便，即己知房屋产权面积，通过实地测　量房屋净使用面积可以直接准确计算房屋得房　率：二是可以作为量化房屋专有部分与共有部　分面积大小的指标，即可以量化房屋所有权权　益的大小；三是得房率大小与房屋共用面积大　小、墙体厚度及房间平面布局有关；四是得房率　中考虑了附加面积的大小。　３．结论　综上所述，房屋面积测算的三个标准既有　区别又有联系，而《房产测量规范》是房屋所有　权面积的计算依据。在估价实践中应注意甄别房　屋面积计算标准，避免在同一估价任务中所采　步提高估价结果的准确性和科学性。　参考文献：　１．中华人民共和国建设部主编．住宅设计规范．中　国建筑工业出版社．１９９９　２．中华人民共和国建设部主编．建筑工程建筑面积　规范．中国计划出版社．２００５　３．国家质量技术监督局主编．房产测量规范．中国　标准出版社出版．２０００　４．王胜明．中华人民共和国物权法解读．中国法制　出版社．２００７　５．柴强．房地产估价理论与方法．中国建筑工业出　版社．２００７．４　作者简介：　马万智，工学硕士、高级工程师、中国注册资深房　地产估价师，主要从事房地产估价与测绘工作。　马越，硕士研究生，主要从事地理信息与地图制图　应用的研究。　李娜，测绘工程师，主要从事房产测绘，地籍测绘　及测绘产品质量检查工作。　房地产行政管理　ＣＨＩＮＡ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＴＥ　Ｂｒｉｅｆ　Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　Ｅｓｔｉｍａｔｅｄ　Ｓｔａｎｄａｒｄ　ｏｆ　Ｈｏｕｓｅ　Ｓｉｚｅ　ａｎｄ　Ｍｅｔｈｏｄｓ　ＴＯ　Ｄｅｔｅｒｍｉｎｅ　Ｒｏｏｍ　Ｒａｔｅ　ＭａＷａｎｚｈｉ，ＭａＹｕｅ，ＬｉＮａ　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｎ　ｔｈｉ　Ｓ　ｐａｐｅｒ，ａｇａｉｎｓｔ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｅ　ｓｔｉｍａｔｅｄ　Ｓｔａｎｄａｒｄ　ｏｆ　ｈｏｕｓｅ　Ｓｉｚｅ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｑｕｅｓｔｉｏｎ　ｏｆ　ｒｏｏｍ　ｒａｔｅ．ｏｕｒ　ｒｅｓｅａｒｃｈ　ｍａｋｅｓ　ｕｓｅ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｂｅｔｈｏｄｓ　ｏｆ　ｃｏｎｔｒａ　Ｓｔｉｖｅ　ａｎａｌｙｓｉ　Ｓ　ａｎｄ　ｎｕｍｅｒｉｃａ１　ａｎａｌｙｓｉ　Ｓ　ａｎｄ　ｐｏｉｎｔＳ　ｏｕｔ　ｔｈｅ　ｓｃｏｐｅ　ａｎｄ　ｃｏｎｄｉｔｉＯｎ　ｏｆ　ｅｓｔｉｍａｔｅｄ　Ｓｔａｎｄａｒｄ　ｏｆ　ｈｏｕｓｅ　Ｓｉｚｅ；ａｎｄ　ａ１　ＳＯ　ｐｏｉｎｔ　Ｓ　ＯＨｔ　ｔｈｅ　ＳＣｉｅｎｔｉｆｉｃ　ｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎ　ｏｆ　ｒｏｏＮ　ｒａｔｅ，ａｎｄ　ｕｓｅｓ　ｉｔ　ｔｏ　ａｎａｌｙｚｅ　ａｎｄ　ｑｕａｎｔｉｆｙ　ｔｈｅ　ｅｑｕｉｔｉｅｓ　ｏｆ　ｈｏｕｓｅ—　ｏｗｎｅｒｓｈｉＰ．Ｉｔ　ｈａ　Ｓ　ｂｅｅｎ　ｐｒｏｖｅｄ　ｔｈａｔ　ｔｈｉ　Ｓ　ｔｈｅｏｒｙ　ｂａｋｅｓ　ａ　ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｄｅｃｉ　Ｓｉｏｎ　ｏｆ　ｃａ１ＣＵ１ａｔｉｎｇ　ｔｈｅ　ｃｏｒｒｅｃｔ　ｒｏｏｍ　ｒａｔｅ　ａｎｄ　ｈｏｗ　ｔｏ　ｃｈｏｉｃｅ　ｔｈｅ　ｒｉｇｈｔ　ｅｓｔｉｍａｔｅｄ　Ｓｔａｎｄａｒｄ　ｏｆ　ｈｏｕｓｅ　Ｓｉｚｅ　ｉｎ　ｔｅａ１　ｅｓｔａｔｅ　ａｐｐｒａｉ　ｓａ１　ａｎｄ　ｔｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｐｐｉｎｇ．　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｒｏｏｍ　ｒａｔｅ，Ｃｏｍｐｒｉ　Ｓｉｎｇ　ｔｈｅ　Ｈｓｅ　ｏｆ　ａｒｅａ，Ｈｏｕｓｅ　ＣＯｎＳｔｒｕｃｔｉｏｎ　ａｒｅａ，Ｅｓｔｉｍａｔｅｄ　Ｓｔａｎｄａｒｄ　李求军／责任编辑