住宅小区物业共有部分的分类,管理和经营

住宅小区　物业共有部分　的分类◆管理和　◎王嘉吾　造成我国城市商品房价格居高　近年来．哇　不下的主要原因是成本构成不合理　造成住宅区域Ｆ　（商品房住宅小区的开发成本，负　界定模糊，加之　担了太多的小区公共配套设施和城　致使房地产开　市基础设施的建设费用）。高昂的　的不自律和贪　住房价格．也给住宅区域带来了庞　们擅自处分业：　大的物业共有部分。　者使用权的小Ｉ　目前，我国城市商品房住宅小　意改变这些物　区几乎都实行了物业管理，只要开　（有时甚至是破　发商开始售房，一定会指定一家物　住宅小区业主ｆ　业公司管理、经营本住宅区域内的　区业主对物业　物业共有部分。由于物业管理服务　知情权和收益ｆ　公司先于业主入驻小区．所以，城　物业共有部分　市商品房住宅小区物业共有部分的　共同所有的．，　经营管理大权，都被开发商委托给　行为．物业管ｉ　自己指定的物业服务公司．无一例　予理睬。　外。　怎样才能１　—２６　维普资讯 http://www.cqvip.com

要做好这项工作．小区业主委　员会首先要尽量多地收集本小区物　业档案．查清本小区物业共有部分　的家底。例如：小区业主的总户数、　占地面积　建筑面积　公摊面积总　和以及各楼的公摊部位　公摊系数．　共有共用的设施、设备数量和使用　现状等。　为制止开发商在小区的侵权行　为和监督物业管理服务企业对小区　物业共有部分的使用维护和经营管　理，使其延长寿命，发挥经济效益，　更好地为小区业主服务　就要对这　些财产存在的现状进行分析加以分　类．根据其特性制定相关的管理和　经营制度。　根据国家有关法律规定和城市　商品房住宅小区建设规划的各项指　标以及对房地产开发企业的成本分　析，在对已经建成的大量城市住宅　小区实际情况的调查后　可以认定　我国现有城市商品房住宅小区内　除业主专用的套内使用空间外，以　权人共有的不动产，使之正常运行，　者使用权及义务等统一起来。　及政府已经界定为市政设施的以　延长使用寿命，在很好的服务于业　以组织的力量才能够维护小区　外，其余部分的所有权均为小区全　主居住生活的前提下．还能给该居　全体业主的共同权益．各小区业主　体业主共有，这些小区物业共有部　住区域的全体业主创造一定的经济　大会要针对开发商遗留的侵权问题　分可以划分为以下四类：　效益，降低业主们的居住成本，使　和物业管理服务企业存在的经营管　第一类、分别计算在商品房住　业主在住房上的投资一石二乌，是　理问题，授权业主委员会开展工作，　宅小区内全体业主房屋产权证里的　城市商品房住宅区域内广大业主普　监督和规范开发商和物业管理服务　公摊面积，如：楼宇大堂、楼梯、　遍关心的问题。　企业在小区中的经营行为，协助做　电梯、走廊、过道、外墙立面　房　从＜物业管理条例＞规定的业　好小区物业共有部分的使用维护和　顶、设备间、物业管理用房、生活　主大会六项职责来看，通过各住宅　经营管理工作。　热水锅炉等；　小区业主自主制定的业主公约和议　第二类　没有列入公摊面积，　事规则，已经把作为业主个人享有　住宅小区物业共有部分的分类　但属商品房住宅小区全体业主的公　的权利和义务很好地组织￣ｌｊ／ｊ，，区业　怎样解决开发商遗留的问题，　共配套设施（因为土地使用费是小　主大会的范畴中，小区内有关物业　监督物业服务企业做好本小区物业　区全体购房业主缴纳的），如：小　共有部分的一切管理事项，都通过　共有部分的维护使用和经营管理，　区内的甬道、绿地、花园、广场、　业主大会进行决议，由业主委员会　是小区业主委员会为业主维权长期　地上停车位、自行车房、地下室、　具体实施，把业主分散的所有权或　要做的工作。　楼宇地基、围墙等ｊ　２　７１１　维普资讯 http://www.cqvip.com

—２８　施（这些建筑附属物的土地有些是　监督物业管理服务企业对小区　政府划拨的．有些是开发商自己缴　物业共有部分的管理情况．要求小区　纳了土地使用费）．如：小区独立　物业公司制定有效的管理制度．如：　的物业管理用房、地下汽车库、锅　楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、　炉房、会所等；　外墙立面、房顶、设备间、物业管理　第四类、在我国城市商品房住　用房、生活热水锅炉等维修管理制度，　宅小区的开发建设中，城市基础建　因为这些建筑物区分所有的共有部　设形成的不动产．如：小区内的人　分的建筑面积和设施设备全部是业　防工程、市政管线、配电室、公共　主们的公摊面积．其维修保养费用全　厕所、垃圾转运站、中小学、幼儿　部由小区业主按份承担。　园的校舍等。　没有列入公摊面积．但属商　品房住宅小区全体业主的公共配套　住宅小区建筑物区分所有的共　设施的管理．要分项写进物业管理　有部分的管理　服务合同中．业主缴纳的物业费中　管理好住宅小区的物业共有部　含有绿化费、管理费、保洁费、公　分．能够提高本小区业主居住质量．　共设施维护费和公共设施日常维修　使业主拥有的房屋所有权升值。业　费，绝大多数住宅小区的地上停车　主委员会要依据所掌握的物业档案．　场和自行车房都是收费的，应另行　排查开发商在建设小区物业共有部　签订合同。　分时遗留的所有问题．包括物业共　为商品房住宅小区全体业主提　有部分建设项目的数量和质量．依　供各项服务的商用配套设施．如：　维普资讯 http://www.cqvip.com

对各个管理部门制定相关的使用　产权属开发商所有，也应该向开发　管理制度。　商主张小区全体业主的权利．因　为地下车库的经营使用了小区的道　住宅小区物业共有部分的经营　路．排气管道占用了小区的广场或　＜物业管理条例＞第五十五条　绿地。小区自备锅炉房的供暖和会　规定：利用物业共用部位　共用设　所的使用，都可以要求物业公司对　施设备进行经营的．应当征得相关　本小区业主进行一定的让利．维护　业主、业主大会、物业管理企业的　全体业主的利益。　同意后．按照规定办理有关手续。　建设在小区内或周边的城市基　小区物业共有部分的建筑面积已经　础设施的使用．小区业委会也可以　按份公摊给全体业主的部位．用于　根据实际情况．向管理单位主张业　经营时可以交给物业公司管理，但　主的公共区域使用和分享的权利．　是．一定要由业主委员会直接或参　如人防工程在小区中经营．就可以　与洽商，由业主委员会与之签订出　向其经营单位收取一定的公共区域　租合同．以示小区物业共有部分所　使用费．小区中建有中．小学或幼　有权的严肃性．所得的收入在扣除　儿园的．可以要求其对本小区业主　需交给物业公司的管理费和应缴税　适当降低收费标准．以此回报业主　小区的地下汽车库　锅炉房、会所　金后．属于小区全体业主共同享有。　对建设这些城市基础设施的投资。　等，由于目前产权界定方面还缺少　小区物业共有部分经营一定要经过　要做好我国城市商品房住宅小　法律的支持．业主委员会一定要搞　小区业主大会决定．授权业主委员　区的物业管理工作．平衡其间的各　清它们现在的所有权人是谁．地下　会具体执行。　种矛盾．政府主管部门要花大力气　车库是否有产权证明７土地使用费　没有列入公摊面积．但属商　加以领导、引导和监督．规范开发商、　又是由谁交的７会所和锅炉房的报　品房住宅小区全体业主的公共配套　物业管理企业和业主大会的运作模　建手续是怎样办理的７建设土地是　设施的经营．小区业主大会、业主　式．提高各业主委员会的工作水平．　怎样取得的７还有建设成本的分摊　委员会一定要向物业公司主张监督　根据市场需求．建立行之有效的管　状况等。只有搞清这些最基础的权　权　知情权和利益的分享权．这些　理机制．批准和帮助在城市住房体　属问题．才能够谈到具体的管理措　经营收入．应在扣除经营管理成本　制改革进程中为满足实施民主化管　施。对小区业主共同使用这些商用　和税金后．通过协商制定利润分成　理城市、社区业主自治制度的强大　配套设施．一定要签订相关的合同，　比率，属业主提成的部分交小区业　需求，应运而生各种组织团体、企、　例如：业主委员会一定要代表小区　主委员会管理。　事业单位．让他们承担起提高业主　全体业主与小区锅炉房的管理单位　为商品房住宅小区全体业主　维权意识、促进业主有偿享受物业　签订供暖合同和生活热水合同．代　提供各项服务的商用配套设施的经　服务的消费观念、负起协助治理物　表全体业主与地下车库的管理单位　营．可根据各小区具体情况的不同，　业管理秩序重任．要解决好我国城　签订地下车库的管理、使用合同．　由业主大会授权业主委员会主张业　市商品房住宅小区物业共有部分的　每位到地下车库停车的业主，个人　主的权利．与物业公司进行协商决　有关问题．组织成立业主大会．接　还要与管理单位签订停车合同。　定分配方法。如果该小区的地下车　受授权的小区业主委员会的成员可　建设在小区内或周边的城市　库属于小区配套的公共设施，那么　以不专业．但是小区业主委员会的　基础建设由政府和其他各主管部　小区业主对停车场的经营利润有参　各项工作必须是专业的！■　门管理．所以各小区业主委员会，　与分成的权利：如果该小区的地下　（作者系北京市太月园小区业主委员会主任）　只能根据本小区的实际情况，针　车库是商业配套设施，地下车库的　口照片曩乐才江洋李庆铜　２９１１