空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨

空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨

作者：王杉 高屹

来源：《价值工程》2014年第22期

摘要： 本文简述了空余房地产租赁管理历史背景，查找了目前管理中存在的问题，以促进空余房地产租赁正规化管理，提出了推行集中统管、加强盘活利用、强化租赁管理、积极适应市场等对策，最后分析了瓶颈问题和发展前景。

Abstract： In order to promote the normalization of spare estate rent management， the historical background of the management of spare estate rent is briefly presented， and the existing problems are discussed. Various countermeasures are introduced， such as centralized management， revitalization and effective utilization， strengthened rent management， positive adaptation， etc. Lastly， the bottleneck problems and the development prospects are analyzed. 关键词： 空余房地产；租赁；管理

Key words： spare real estate；rent；management

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）22-0107-02 0 引言

空余房地产是部队可持续发展的重要资源，为确保一旦需要就能迅速腾得出、住得进、用得好，必须加强对空余房地产进行储备与管护。随着空余房地产数量增多，管护所需人力与经费需求不断增加，加大投入势必将对管理单位造成较大压力。开展空余房地产对外租赁活动，能够保持产权、以房养房，有效缓解需求与投入的矛盾。 1 空余房地产租赁管理历史背景

空余房地产租赁活动起源于部队早期的生产经营活动。在国家集中力量进行经济建设的时期，开展规模适度的生产经营，既为国家创造物质财富，又可弥补经费不足，在一定时期内，对顾全国家经济建设大局，缓解供需矛盾，起到了积极作用。

随着生产经营规模扩大，一些问题暴露出来，例如各级都办企业搞创收、建宾馆搞出租，牵扯精力过多，不利于聚精会神抓中心工作；有些单位在生产创收中各自为政，随意开支，容易滋长本位主义、分散主义，产生腐败现象，使主业与副业关系模糊。

新时期新阶段，着眼于长远建设，从盘活利用考虑，各级管理部门认真贯彻落实有关政策法规，在确保权属不变的前提下，积极开展空余房地产对外有偿服务，使其“空而不闲”，有效

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发挥了空余房地产的经济效益和社会效益，弥补了正常经费的不足，并为国家经济发展做出了重要贡献。

2 空余房地产租赁租赁管理存在问题

由于历史遗留、人员素质、环境状况的差异，空余房地产租赁管理仍存在一些问题，影响空余房地产的持续健康发展。

2.1 政策法规贯彻落实不到位 有的单位贯彻执行政策法规力度不够，出现无证租赁、违规租赁问题；有的受“不经商”规定的制约，偏重守摊子，使空余房地产的经济效益得不到有效发挥；针对偏远地区空余房地产，不能开拓相应途径，解决租赁项目零散、出租困难、效益低下等难题。

2.2 租赁管理秩序不规范 有的单位只顾眼前经济利益，盲目出租；为了不上缴或少上缴费用，少批多租、短批长租甚至越权审批租赁项目，擅自扩大租赁范围和规模；出租房屋质量、消防不达标，租赁用途不当，安全保密措施不完善等现象时有发生。

2.3 租赁合同管理不够规范 有的单位对承租人的政治背景、资质信誉和履约能力审查不严，空余房地产被不法商贩利用，酿成社会性问题；合同意识淡薄，不使用房地产租赁合同范本，合同内容不完善，条款不清除，权责不明确，容易损害双方利益，产生经济纠纷。 2.4 租赁档案资料建设较薄弱，动态信息掌握不够及时 部分租赁房地产档案、租赁合同等资料尚未及时整理归档，缺乏一套反映动态信息的空余房地产租赁管理软件系统。由于房地产租赁项目数量、出租面积、租赁期限、租金等都在不断变化中，因此，给宏观管理和科学决策带来了难度。

3 空余房地产租赁管理对策研究 3.1 推行集中统管，加大信息化建设力度

遵循保护产权、控制规模、依法租赁和归口管理的原则，树立租赁管理一盘棋思想，统筹好局部利益和整体利益的关系，通过招标等形式，使空余房地产发挥最大效益，防止扰乱市场，减少社会矛盾。另外，传统的管理模式已不能适应市场的要求，加强信息化建设，是增强管理效能、节约管理成本的有效途径，也是参与市场竟争的必然要求。积极构筑储备房地产数据库和网络平台，逐步建设远程监控系统，增加数字化管理设施设备，将空余房地产资产存量、结构分布、管护状况等综合要素，集约有序展示，力争实现应急保障智能化、管理手段信息化、市场营销多元化、资源管理可视化，提高管理效能的处置能力，增强应对竞争的快速反应能力。

3.2 加强盘活利用，建立健全监督管理机制

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运用以租代管、管租结合、产权置换等新的管理模式，因地制宜地开展空余房地产租赁管护工作。立足现有条件，采取多种渠道，提升经济效益，通过“筑巢引凤”等途径，把一批有影响、有发展潜力的项目引进来，减少维护成本，使基础设施常用常新。在政策上扶持、租金上优惠，培育市场，待其发展壮大后，逐步提高租金，最终达到双赢目的。空余房地产政策性、政治性都很强，稍有不慎就可能违规越线，要杜绝违规，防止出现各类纠纷和重大问题，就必须强化监督检查。与地方工商、税务、公安等部门建立分工协作、信息交流、检查监督、共同处罚的联合监管机制，定期或不定期对空余房地产租赁盘活、安全管理进行检查，及时发现问题，提出整改措施。

3.3 强化租赁管理，注重综合效益

空余房地产管理政治敏感性强，安全要求高，又涉及多种社会关系，应注重谋求社会效益和经济效益的双赢。把好承租人入口关。通过深入细致调查考查，审查承租人政治素质是否可靠，详尽掌握其单位性质、经营项目、综合实力、拟租年限，了解其全部高管及部分中层成员情况。在综合分析比较各承租对象情况的基础上，优先考虑实力雄厚和信誉较好的承租对象。避免不顾承租人政治素质、只考虑一时经济利益，随意选择合作人，埋下安全隐患。把好合同管理关。严格规范的空余房地产租赁合同管理，对于军队空余房地产租赁活动健康有序开展具有重要意义。牢固树立法规意识、合同意识，自觉落实空余房地产租赁合同管理的规章制度；加强出租方与承租方资质审查，在合同的制定上，细化单位和人员遵守安全保密规定的相关要求；强化合同文本的制式规范性，合同条款全面、完善，合同文字细致、严密，明确租金及租期不明、违约责任不明确，结合实际情况制定专用条款，堵塞各种漏洞；签订合同前，双方对合同主要内容进行认真审核，内容涉及界限清晰、租期适当、租金明确、防止错漏或产生歧义等方面，防止出现无效合同和诈骗行为，避免纠纷。把好安全检查关。将各租赁对象纳人安全管理视线，及时与承租人签订安全责任书，商请地方公安、消防、工商、税等有关部门共同监管，定期进行检查，发现问题及时纠正，禁止出现涉及生产、存放、销售假冒伪劣、易燃易爆、环境污染和黄赌毒等影响社会安全的行为。 3.4 适应市场发展，创新空余房地产租赁模式

应对发展迅猛、挑战和机遇并存的市场，管理部门应主动融合，积极作为，创新空余房地产租赁模式。随着经济发展和城市改造进程加快，对空余房地产管理利用构成了挑战，也带来了发展机遇，管理部门应该乘势而上，不能仅限于打开门坐等承租方，更要走出去主动占领市场。应对多元选择、竞争激烈的市场，空余房地产租赁必须形成规模优势，创造长远功效。市场需求具有很大的选择性，房地产承租方青睐于管理正规、规模可观、条件优越的出租方，尤其是实力雄厚的企业对市场的选择更加挑剔。在这种情况下，仅仅依靠既有的空闲房地产开展租赁业务，形不成竞争优势，就不能吸引承租大户。发展机遇稍纵即逝，如果孤陋寡闻、慵懒迟钝，就会错失良机。市场情况千变万化，必须慎之又慎，但也不能裹足不前，认准了的就要大胆地闯、大胆地干，这样才能抓住机遇，创造效益。 4 结语

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4.1 发展瓶颈问题

4.1.1 受国际形势和国内政策调整影响，空余房地产租赁工作受到一定程度冲击。一些企业项目受金融危机影响，效益下滑，甚至破产；由于国家有关政策调整，部分租赁项目举步维艰，承租户经费紧张，这些不利因索都给稳定和提升空余房地产租赁效益带来了困难。 4.1.2 受有关规定制约，空余房地产盘活租赁受到一定阻力。由于大多空余房产建于上世纪中期，年久失修，拟对有发展潜力的、前景较好的进行改建新建，但受政策规定制约，尤其是缺乏危房改造方面的政策支持，一直不能实施，对空余房地产的高效租赁和以房养房产生了抑制作用。

4.1.3 分散租赁再生矛盾时有发生，影响租赁管理秩序。从目前工作实践情况看，整体租赁较之分散租赁更加便于管理，制度规定容易落实到位，且效益较好。分散租赁出租方便，但再生矛盾较多，不易于统一管理规范，容易出现扰乱了租赁秩序和管理的情况。 4.2 发展前景展望

从当前的租赁实际看，城乡租赁项目存在一定的反差，集中在城市的租赁项目，不管是直管的还是自管的项目，都相对稳定，租金也比较高，大部分租赁项目都是社会稳定的事业，受政策冲击因素极小，滚动发展的空间较大。地处乡镇的空余房地产租赁项目，受政策调控影响大且不稳定，滚动发展空间小，特别是多数空余房地产设施不配套、功能缺失、危房较多，不能满足承租户要求，上级管理部门应当出台政策，解决危房改造和新出现的问题，按比例允许个别项目进行翻建，进一步盘活闲置资源。租赁是获取经济效益的主要来源，面对各种情况和问题，须积极寻找机遇，转变租赁格局，改善租赁元素，调整租赁政策，确立新的租赁工作发展方向，特别是面临困境的承租户，可视情给予一定扶持，帮助渡过难关，只有租赁项目持续健康发展，租赁工作才能实现效益最大化和稳定发展。 参考文献：

[1]刘钢.浅析军队空余房地产的租赁管理[J].现代物业，2012，11（8）：88-89. [2]石全洲，耿志，董玉杰.加强空余房地产租赁的合同管理[J].山西建筑，2008，34（1）：236-237.

[3]记者 姚芃.军地加强房地产租赁联合监管[N].法制日报，2010-10-30.