2006年,走向理性的宁波房地产市场

维普资讯 http://www.cqvip.com 圈Ｎ—ＩＮＧＢＯＥ—ＣＯＮＯＭＹ　财富论坛　２Ｏ０６年，走向理性的宁波房地产市场　一本刊记者项茂奇　嘉宾　有限公司总经理　限公司总经理　ｕ　开发有限公司总经理　产有限，厶＼司总经理　司总经理　有限公司市场营销部　投资咨询有限公司总　研究中心助理巡视员　会资深研究人士　【记者的话】有人这样时２（）０５年中国房地产市场进行概括：这是市场“无形之手”与政策“有形之手”博彝最惨烈的一　｝；是开发商与政府、购房人与开发商对峙最极端的一年；是房价涨跌预期无数次浮现，又无数次被颠覆的一年；是楼市拐点　繁多、最具戏剧性的一年。　２００５年对宁波房地产业同样是非同寻常的一年　这一年宁波房地产市场竞争剧烈。企业间竞争上升为品牌、公司治理、产　创新、人才等全方位的竞争，一批批高品质的楼盘推向市场。　房地产业从来没有像现在这样引人注目，围绕房地产到底有没有泡沫、政府对房地产业该管还是不该管等一系列问题，业　ｑ外争论颇多。　宁波地方财政收入约１／３来自房地产及相关行业，房地产业在宁渡经济中具有举足轻重的地位。究竟应该如何看待、如何　｛－待房地产业面临的种种问题？今年或者更长的一段时间，宁渡房地产市场走势如何？这些问题值得我们去探讨和关注。　１月中旬，本刊与宁波有代表性的房地产开发商、代理商、政府官员、资深经济界人士、部分网友进行了交流，对宁渡房地　市场进行了回顾与展望。虽然这些业界精英的观点不一而足，但都表现出对新政的理解与支持，体现出对行业发展的深层次　｝考．充满对未来的市场信心与期待。　２、施工、新开工。全市商品房施　万ｍ　，同比下降５２．１％。　工面积２６６１万ｍ２，同比增长７．９‰其中　二手房成交１　２４４６件，同比下降　住宅１９５４万ｍ２，同比增长２．１％，增幅比　３８．６％，成交面积１４９万ｍ２，同比下降　去年同期分别回落１３．５个百分点和１５个　３２．９％；其中住宅成交９２９６件，同比下降　百分点。商品房新开工面积８１２万ｍ　同　３７．１％，成交面积７３万ｍ２，同比下降　比下降１３％，其中住宅６１０万ｍ２，同比下　３７．４％。　一组基本数据　降１１．５％　５、房屋价格。据市城调队统计，　３、竣工。全市商品房竣工面积６２５　２００５年我市房屋销售价格增长６．２％，涨　这是宁波市建设委员会提供的２００５　万ｍ２，同比增长６．４‰其中住宅４８２万ｍｚ，　幅Ｈ￣２ｏｏ４年回落７．７个百分点。其中商　：宁波房地产运行的一组基本数据：　同比下降１．５％。　品住房价格增长６．３‰涨幅￣Ｌ２００４年回　１、投资。全市房地产开发完成投　４、交易。市中心城区商品房成交　落８．５个百分点；二手住房价格增长６．　，　｝２５８亿元，同比增长１ｏ．２％，其中住宅　１１８２５件，同比下降４２．９‰成交面积１２０　涨幅［￣２００４年回落７．３４＇－百分点　；ｌ亿元，同比增长１．５％，增幅分别比去　万ｍ。，同比下降４３．７筠；其中住宅成交　同期回落１７个百分点和２９个百分点。　６７７１件，同比下降５４．４％，成交面积８１　共识：宏观调控是长期利好　ｌ宁波经济２００６．２　维普资讯 http://www.cqvip.com 财富论坛　２０Ｏ６．Ｏ２　许忠勇：宏观调控对宁波的影响更　重要的是心理预期的影响。这种对后市　的迷茫心态，让投资性购房淡出市场，　些自用型需求被暂时压制，从而让价　格停止了疯涨，整个市场趋于稳定和有　序，因此，我认为宏观调控已经对宁波　起到了其该有的作用。２００５年的持币观　一刚性需求开始释放，”金九银十”　房展　会等一系列的带动，市场走势开始平稳　复苏。从市场变化与走势来看。宏观调　控的效果相当明显，老百姓买房更加理　性，自住型刚性需求支撑楼市，价格趋　于平稳。拥有品质与品牌的楼盘，其市　场价值将逐渐显现，与普通楼盘逐渐拉　开差距　投机客追离市场等等。当然也会看到市　场走向健康时带来的阵痛：冷清的售楼　处、打折促销、观望……，而资金链的　考验也开始横亘在开发商的面前，其实，　从目前宁波各楼盘的销售率来讲，宁波　的市场相对国内而言是良好的，如果连　这样正常的销售周期都承受不了的开发　商，理当退出市场。　望心态一度相对比较严重。这是一种因　为政策面的原因需求被暂时性压制的现　象．从短期而言，会对楼盘的销售速度　劳杰文：调控是房地产业永恒的话　题，“规范房地产市场”是２ｏ多年来一　由外力结束的行业过热比自然发展　而导致灾难要幸运的多，保存下来的市　带来影响，甚至会影响到开发商的预期　直占据着媒体和政府公告。关键还是在　场元气可以为今后的持续发展积蓄力量。　发售价格，但从长期来看，这种压制在　于市场格局的变化，特别是供求关系的　这种力量在秋季后的市场信心恢复中已　市场条件转好的形势下会得到释放，并　变化一一主体由卖方变为买方：在买方　经微露头角。２００５年的波澜给我们一个　有导致市场爆发的可能性。　市场中。大批自住购房者成为发言权代　启示；黎明前的黑暗和寒冷中所蕴藏着　沙勇；从政策的实效来看，目前，　表，投机、投资者逐渐被排除出市场。　的机会。　宏观调控的影响尚未完全显现，尚处于　这是宏观控制的成效，是对房市最大的　沙勇：２００５年宁波的房地产市场，　一个催化阶段，其目的在于为房地产行　影响，会带来房市今后更健康的发展　高性价比则成了市场关键词。一部分市　业营造一个成熟的市场竞争环境。其影　开发商、消费者开始成熟理性　场定位准确、营销手段多样、价格策略　响主要表现在三个方面；迫使开发商的　灵活的项目，在压抑的市场氛围中取得　资金结构由单一的银行融资体系向多样　张辉；２００５年宁波房地产市场运　了不错的销售业绩。而一些定位不明确，　性融资体系迈进；引导市场产品结构细　行最大的特点就是市场行为更趋理性。　营销手段单一的项目则碰到了进入本轮　分，从普通商品房到高档公寓多样发展，　２００５年开发商和消费者都表现出较为谨　发展周期以来最大的“冰冻期”。　产品性价比差异得以体现；抑制投资行　慎、理性的行为。开发商在购买新推土　陈国荣；去年１１月开盘的“维科　为，特别是短期的投资行为．影响了消　地时更为谨慎，不再出现前几年大幅提　水岸心境”之所以获得许多客户包括投　费者的购房心理，导致一定程度上的持　价竞争的非理性行为。　资客户的青睬，关键在于针对市场自住　币观望现象。目前宁波的房地产市场供　据统计２００５年全市土地购置面积比　需求旺盛、投资需求观望、价格预期低　求结构得到了一定的平衡，消费者的购　去年同期下降了５１．２％　土地购最费比　的特征，采取了正确的定价策略。这对　房行为更为理性　买方市场更为成熟，　去年同期下降了４５．４％。卖方市场的心　开发商心态的调整、品质的提升、市场　而且价格进一步稳定，市场正在朝着宏　态逐渐得到改变，开发商加大了市场调　的把握、营销模式的创新和探索都有较　观调控的预期目标发展。　研力度，产品定位更为细化，楼盘同质　好的借鉴和示范效应　陈国荣：目前房地产市场的竞争越　化现象得到改善，市场上涌现出多档次、　周海宁：宏观调控对整个市场进行　来越表现为品牌的竞争，品牌己成为竞　多价位的产品供给。火爆销售、高额利　了一次健康的洗礼与调整，这种影响有　争的核心。只有品牌企业才能赢得消费　润带来的浮躁心态正在逐渐改变，对企　力地促进了开发商向着品质的方向和更　者，只有拥有品牌的企业才能不断发展。　业品牌、楼盘品质更为重视，开发商逐　科学有序、更规范、结构更合理、技术　辨证地看待这次的宏观调控带来市　步走向理性和成熟。消费者需求结构和　更先进的目标前进，加快了优胜劣汰的　场新形势，对于房产企业来说既是挑战，　动机发生了转变，普通居民跟风炒房现　过程；对消费者也具有重大的影响，这　也是机遇。顺利通过这次挑战的企业可　象得到有效遏制，投机性购房需求基本　不仅包括产品上认识与理解，对生活观　能会迅速成熟起来，成为后续市场的主　退出市场。对楼盘的综合性价比表现得　念上的引导，也包含了对投资观念上的　角，不能通过者就有可能面临出局的命　更为理性，不同综合性价比的楼盘在销　纠正和对市场未来的正确的判断与预计。　运。而这些正是以前的市场环境所不能　售速度和销售率上表现出较大的差异　从长远的角度看，这种变化不论对于整　提供的。　￣Ｎ２ｏｏ５年６月份开盘的两个位于四类地　个行业，不论对开发商，还是购买者，　王国良：去年的宏观调控对中国的　段楼盘，综合性价比高的楼盘销售率己　都是有益的。　地产市场、消费者的购房信心，特别是　达到了５０％以上，综合性价比低的楼盘　张诚：开发实力与品牌价值将决　长三角地区影响最大，对宁波亦不例外，　销售率只有２１％。在前几年，这两楼盘　定市场，去年８月２７日开盘的宁波万达广　受央行加息、国八条、新税收等一系列　销售形势不可能拉开如此大的差距。　场公寓证明了这一点。万达广场在五个　组合政策的影响，宁波市房地产各项指　许忠勇：纵观２００５年的宁波房地　月的时间里销售近３００套，已经成为目　标均呈现一定程度的回落，多方搏弈下　产市场，你会看到一些很自然的现象，　前市场最具前瞻和升值潜力的示范楼盘，　的甬城楼市表现为价量齐跌　市场观望　房价结束了疯涨、销售速度回归常态、　获得了良好的口碑品质和销售业绩　强烈。随着市场对政策影响的逐步消化，　消费者开始关注住宅的居住功能本身、　储嘉康：２００５年，为平抑日益升高　２００６　２　Ｎｉｎｇｂｏ　Ｅｃｏｎｏｍｙ　１５　维普资讯 http://www.cqvip.com 沙勇：预计在２００６年，写字楼价　【记者的话】对于２００６年宁波房地　市场的走向。各种猜测都有。有人认　格将持续上升，产品方面将有更多的突　市场Ｉ必然走向崩溃：有人认为房价将　破，一些新出现的产品形式和理念也将　续徘徊；还有人认为房价会稳中有升，　吸引写字楼购买群体的目光；住宅市场　说纷纭。其实．房地产市场具有很大　部分，高档住宅比例将有所增长，几个　ｒ地域性。在同样的宏观条件下，各地　新兴板块项目的推出将填补市场的一些　地产市场呈现的特征、存在问题和发　空白点。市场发展重点将在鄞州中心区，　趋势都绝然不同。即使同在长江三角　其它几个区的新推地块如日湖、东部新　地区．宁渡的房市既不同于上海、也　城等区域则成为市场新宠。２００６年，受　同于杭州、苏州和南京。因此，我们　周边市场及其它利好因素的影响，持币　宁波的房市走向，要观察国家宏观政　观望现象比上年将有所缓解，整个宁波　走向，要注意周边城市的房市特征，　市的房地产市场将继续保持稳定，固定　－持续。但自住需求逐渐入市，性价比成　为销售杠杆：高品质物业面临“慢销”　境况，但最终会笑到最后；低品质物业　面临永久性“套牢”趋势，虽亦步亦趋　但难改“死盘”走势！因为，２００６年，　就是品质决胜年！对今年房地产市场走　势的预测，如果用一句话来形容，那就　是“套牢与解套”。　市场更趋理性　．‘．是更要从宁波实际来理性的判断和分　。　市场的声音需要被我们尊重……　博弈还将继续　投资将有所减弱，市场开始进入差异化　发展阶段。　风云再起（住在宁波网房产论坛版　主）：我一直是理性看待楼市的，从来　王国良：２００６年宁波房地产市场前　景总体看好，整体仍以调整为主，宏观　调控的阵痛将进一步减弱，市场将表现　为量增价平；品质、品牌、服务将成为　楼市竞争的三大要素，随着消费者对生　活品质的不断提升，以及消费者购房心　理日趋理性与成熟，楼盘品质将成为消　费者最为关心的问题。　周海宁：展望２００６年。我认为市场　应当说是会真正的向正常、合理的方向　发展，会是房地产市场走向成熟的发展　年。市场供应上将由紧缺型逐渐成为充　裕型市场，买卖的市场量将均衡发展；　价格也将更加务实，优质优价，分化将　进一步明显；市场的交易趋于平稳；开　陈国荣：新加坡外资背景的凯德置　：和广州的中海在本土企业按兵不动的　ｆ况下，毅然进入了宁波市场，２００６年　：昧着外资、外地竞争对手进入宁波的　；幕已全面拉开，未来必然会有更多的　：本土地产企业进入宁波的地产圈内。　没有说过宁波楼市会大跌。去年房产新　政出来后，部分楼盘跌幅惊人，但是就　整个市场来说，还是比较理性的，开发　商、老百姓、炒房的、政府因为不同的　利益需要，可以说各怀不同的心态。　宁波楼市总体品质太差，部分１５年　甚至２ｏ年的房子依然在５０００－６０００元每　平米是绝对不正常的，所以未来这些楼　前面对的是知根知底的老对手，现在　始面对一无所知的新对手，游戏规则　盘以阴跌为主。高品质楼盘（虽然比较　然会随着这些竞争对手的改变而改变。　少）以平稳为主，而不是所谓的“涨跌　！房销售、精装修销售等现象在成熟的　互现”，应该是“稳跌互现”。真正决　｝产市场已是普遍的现象，宁波市场没　定价格的除了心理预期、品质、政策外　ｆ理由不走这条路，这对习惯了期房销　比较重要的就是供需关系，供需关系在　｝的宁波本土地产企业是一个重大的挑　宁波楼市现在已经非常明确，供是大大　　｝，对资金链、产品品质、人才、管理　于求的。、发商与消费者的观望与博弈必将结束；　客户的服务工作将得到更好重视。我们　去年成立了宁波本土第一家房地产公司　客户服务俱乐部，可以相信。今年在宁　波关于客户的服务一定也会得到大的提　升与发展。今年我们公司销售的外滩花　园、清泉花园从品质提升上，可以用不　｝是一个极大的考验。尽管如此，我坚　Ｉ宁波经济２００６．２　劳杰文：２００６年，政策走向主导市　维普资讯 http://www.cqvip.com 财富论坛　２００６．Ｏ２　断进步。不断精益求精来概括。　许忠勇：刺激内需将会是今后几年　国家经济发展的主异方向。因为带动的　２００６年房地产市场运行基本判断是：市　场继续呈现供大于求局面，２００６年住房　价格走势预计总体上会继续保持平稳态　势，不同品质楼盘的价格水平差距将会　拉大，商品住宅市场将会形成多层次价　格的供应格局。　宁波市政府经济研究中心专家储嘉　康对今年宁波房地产市场走势保持比较　乐观的判断。　“首先宁波房地产市场总体上发展　是健康的，不存在足以诱发房市崩溃的　泡沫。宁波是我国经济发展最好的城市　中心地位的确立和城市功能的强化，总　部经济也将会初露端倪。”　【记者的话】中国的房地产业不是　一产业链很多，所以自住性住房消费将有　可能得到更多的政策支持。个人认为，　今年对于房地产业的宏观政策虽然不会　有很大的变化，但整体的政策环境有可　能￣Ｌ２００５年要宽松；市场面不容乐观，　总体供大于求的局面已经形成，竞争会　异常激烈。由于这种供大于求存在局部　性和不均衡性，因此整个价格体系不会　个孤立的问题，房地产市场与宏观经　济密切关联。保持宏观经济稳定和较快　发展是房地产市场正常运行的重要前提。　国务院发展研究中心副主任谢伏瞻指出：　判断房地产走势的时候要与宏观经济的　走势联系起来，要从根本上使宏观经济　走到平稳健康的运行轨道上来，房地产　业也会相应走上平稳较快的发展轨道。　有太大的变动，住宅会因为其地段、品　牌、品质以及区域竞争等因素出现涨跌　互现的局面。　在任何时候，市场都是衡量成败的　张诚：宁波房地产市场很明显已　经从前几年的卖方市场转变成买方市场，　开发商也逐步从各个层次各个环节上，　关注建筑品质考量物业细节。但是，这　仅仅是宁波房地产整体产品品质提升的　个开端，而非成熟的、具备品牌效应　的市场特性。所以，我个人觉得在明年　有数十个楼盘集中放量的市场前提下，　一之一。２００５年国内生产总值达到２４８ｏ亿　标准。２００５年的市场教育了很多人，许　元，财政收入达Ｎ４６ｏ亿元，临海大工业　多游戏规则将重新制定。对于已经到来　进展顺利，民营经济活跃，民间资金充　的２００６年．宁渡房地产市场一个不争的　裕。目前，江东新城区、东钱湖国家旅　事实是：优胜劣汰局面开始呈现，房地　游度假开发区、江北湾头休闲商务区等　产行业合纵连横时代已经来临，暴利时　都已经开始启动，从而形成了对房地产　市场新的需求。前不久，央行和中国社　会科学院金融研究所对我国大中城市金　融生态环境进行全面评估，宁波被评为　城市金融生态一级城市，列上海之后居　全国第二。这也说明了宁波房地产市场　的金融生态是健康的。不会因为资金链　的断裂而发生严重的全线崩盘事件。十　五期间我们把９Ｏ年代遗留下来的那些烂　代开始终结，产业格局不断得到调整，　结构性矛盾逐渐缓解，市场正在走向理　性。　我们不必去争论宁波房地产市场是　否走到了拐点？因为市场走势会有许多　不确定的变数．　“不经历风雨怎么见彩　我们万达集团多年来开发经验、操盘水　准及建筑品质将能得到更好的体现与对　应。　虹，没有人能随随便便成功”，只要我　们的企业能以理性思维去经营，以务实　尾楼都作产权置换由具有开发能力的大　企业接收改造，这充分说明宁波房地产　【记者的话】对于今年的市场走势，　市场具有很强的自我调节、自我修复能　业内外依然存在着各种不同的声音。但　力。同时我对宁波及其周边城市城乡居　是，宁波房地产市场已经全面进入买方　民的购买力很有信心，这种情况在我国　市场是一个不容争辩的事实。　其它地区是很少见的。　据调查统计（不包括经济适用住房　其次可以判断宁波房价从长远和整　项目），市１３区已出让尚未开盘的住宅　体上还会继续上升　这一方面是因为土　用地尚有１５０公顷，可建住宅面积约２４５　地作为一种不可再生的特殊资源，在寸　走势：仍然看好　现实：总体供大于求　不炫耀的性格做产品，赢得消费者。任　何的风浪．都是不足畏惧的。　我们有理由相信宁波房地产市场的　明天会更好！■　万ｍ２，其中２００６年预计能开盘的住宅面　土寸金的宁波会越来越短缺，按照供求　积约为１００万ｍ２。加上当前市场上结转　关系土地价格逐年上升是必然的趋势；　的住宅面积有８０￣＂ｍ２，２００６年市场上可　另一方面随着城市基础设施的开发完善，　供房源约为１８０万ｍ２。根据前几年的交易　原有地块会大幅度增值。“十五”期间，　情况，宁渡市中心城区的住宅需求量约　宁波中心城区累计在城市建设上投入了　为１７０万～２００万。受宏观调控的影响，　２６０亿元巨额资金，这些投入大大提升了　２００５年市中心城市商品住宅成交量为８１　宁波城区土地的自身价值。只要国家７ｏ　万ｍ２。随着房地产市场走势的逐渐明朗，　年土地使用权转让费一次性收取政策不　市场需求会有所回升，再加上非成套房　改造拆迁带来的需求，预计２００６年住宅　变，房价大幅度下降的可能性极小。至　于局部地段、某些楼型、一定时间内房　需求量会在１００万ｍ２左右。２００６年宁波　价有起有落，这是十分正常的。　市住宅供求关系会进一步呈现供大于求　可以判断宁波的楼宇经济将保持良　局面。　好的发展势头。随着ＷＴ０过渡期的结束，　宁波市建委资深研究人士张辉对　随着宁波作为长江三角洲南部地区经济　２００６．２　Ｎｉｎｇｂｏ　Ｅｃｏｎｏｍｙ＇７