房产中介

近年来，我市房地产中介市场不断发展壮大，二手房交易异常活跃，商品房市场和存量房（二手房）市场的联动局面也基本形成，从市场发展总体趋势来看，商品房销售、二手房销售、房屋租赁及各类贷款、按揭等业务的办理也逐渐趋向通过中介服务代理来实现。据统计，今年1-11月份房管处共办理二手房交易1385宗，交易面积13.2万平方米，办理各类抵押贷款手续3685宗，抵押总价值达14.43亿元。其中，二手房买卖近七成是通过中介代理达成交易。从上述数据不难看出，我市房地产市场供需旺盛、体量较大，二手房成交量占整个房地产市场交易量的比重明显升高。

然而，随着中介机构的不断增加，加上有关部门没有很好的进行规范，也使整个房产中介市场出现了鱼龙混杂的局面，主要表现在以下几个方面：

1、中介从业机构资质不全，人员素质不高

由于工商管理部门未将房地产经纪人职业资格作为此类企业领取营业执照的审查条件，许多房地产中介服务机构出现无照经营或者超越经营范围的现象。如有些中介服务机构什么资格都没有也从事二手房卖买、转让、租赁、期房炒作及其它信息中介，使得房地产市场炒作投机现象不断扩涨，

房价不断提高，严重影响了城乡居民正常购房，更有一些炒作者没有固定经营场所、无工商执照、无执业资格，通过在网上发布信息、路边张贴小广告等不正规方式从事非法经营的“皮包中介”。许多从业人员既无学历又无资质，整体素质普遍不高，可谓是“鱼龙混杂、泥沙俱下”，他们通过各类经纪活动乱收佣金、乱做承诺、乱吃差价，扰乱市场秩序的现象时有发生，严重影响了我市房地产中介服务行业的整体形象。

2、中介机构多、杂、乱

我市现存各类房地产中介服务机构近百家，目前状态是多而小，即数量多规模小，大多机构是靠一张桌子、一部电话、几块黑板就组成了。一条街上可以出现3、4家中介机构，只要看房者觉得房子不错想去看房，不管合不合适都要收钱；而且信息经常重复、得不到及时更新，常会有当看到合适的房子，想去看的时候，一问业主，原来这个房子已经被其他人订掉的现象；有的中介机构还存在收费不规范，多收费、乱收费等现象。

3.市场信息透明度不高

一部分中介机构利用二手房市场透明度不够，买家和卖家信息不对称，骗客户房产，伺机进行倒卖，赚取巨额差价。有些中介机构故意隐瞒挂牌房屋历史状况、交易限制条件（查封、抵押、经济房、解困房）等信息，从而导致发票公

正、约定过户等不合法交易现象的存在，严重损害了购房人利益。为了促成交易，有些中介从业人员协助卖房人美化待售房屋状况，掩饰各种功能瑕疵，甚至编造子虚乌有的学区归属，交通规划等信息，虚构房产升值预期，造成一些错买冤卖，引发不少交易纠纷，影响了社会安定和谐。

4、交易操作不规范损害双方利益。

中介二手房交易合同五花八门，互相抄袭修改，合同只要有利于自己，想写什么条款就写什么条款，随意性大，有的甚至出现霸王条款。还有双方交易时，双方碰不到面，有时直接是中介机构代为参与，时常发生交了钱却拿不到钥匙或者说给了钥匙却收不到钱的现象。尤其是二手房买卖，由于金额比较大，交易的不规范操作往往造成了一定的安全隐患。

5.二手房市场不够活跃

购买二手房时在贷款方面还有很大的不足，不管是住房公积金还是向银行贷款，都行不通，这就直接导致了一些购房者望而却步；二手房市场房源不足；购房者对中介机构的不信任等等都影响了二手房市场。

房地产中介服务行业的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，各类中介服务机构在我市房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色，其地位和作用也日益凸现，为更好

的给广大消费者提供方便和优质的服务，我们提出以下建议：

1．规范房地产中介服务机构的市场准入、房地产经纪人员的资格认证和执业注册

对于房地产经纪这一具有很强专业性和信用性的服务行业，要根据国家的有关规定，逐步形成严格的房地产经纪业市场准入制度，提高中介企业准入门槛。依据中介企业的设立时间、注册资金、执业人员状况等对经纪机构实行等级管理，实现优胜劣汰。工商部门和房管部门既要明确职权范围，又要通力协作，严格房地产中介服务机构设立资格审查，强化定期检查和长效管理，依法及时查处和取缔无照经营、无证执业的中介服务机构和人员。

2.成立房地产中介行业协会，加强行业自律

通过成立房地产中介行业协会，确立其行业管理中的地位和作用，进行行业协调，行业自律，维护公平竞争、查处违规行为等方面发挥作用。可通过制定行业自律公约，从业人员职业道德规范，开展行业内部资信评估，建立企业信用档案等方式，加强行业自律管理，逐步淘汰规模小、不规范的房地产中介，对行业内部联合、重整，净化业界环境；同时通过对从业人员进行培训，经验交流，业务研讨及行检行评等活动，推广先进的经营观念和经营模式，从而提升我市中介机构的整体服务水平。

3.建立专门的网站，实现透明管理，信息准确 建立专门的房地产中介网站，在网上注册相关的房产信息，要保证信息的准确性、真实性、唯一性和及时性，即只要是被一家房产中介登记过的房产就不能再被其他中介登记，保证房产的唯一性，避免信息重复；一旦房屋被他人订走要及时更新。

4.完善交易操作的规范性，规范中介收费标准和服务合同

物价部门要根据国家相关规定，开展中介机构收费情况调查，确定合理的收费幅度，规范收费行为，引导中介机构合理收费，对违法违规者及时给以警告、吊销执业资质证书等处罚，必要时追究刑事责任；主管部门应当制订标准化的房地产经纪合同，相关部门要督促中介机构使用二手房交易示范合同文本，坚决禁止自制合同的霸王条款；并实行营业保证金及赔偿制度，建立消费者对房产中介的信心。

5、推行二手房交易资金托管制度

为从根本上解决交易双方信息不对称和互不信任的状况，有效地压缩非法中介机构的活动空间，建议在我市全面推行二手房交易资金托管制度，并将此项资金托管纳入房地产交易登记办件审批流程。买卖双方在签订二手房交易协议后，双方可将交易资金存入市场地产市场管理部门设立的存量房交易资金托管专户，托管期间，存量房交易资金不计利

息，不收手续费。完成过户后再转入卖方帐户，使得交易付款的过程在资金托管中完成，此举将使买卖双方有限规避二手房交易资金风险。

6、加强与金融部门的合作，为二手房购买提供优惠政策

根据目前的二手房市场情况，我们应尽快与金融部门合作，尽快出台二手房贷款新政策。各个商业银行应该思考如何制定对二手房的信贷政策，在抓好服务、宣传的同时积极跟进市场，促进二手房市场发展，同时也是壮大自身的关键所在。在选择评估机构、房屋中介机构方面，银行可与一些资质比较好的评估公司和房屋中介公司合作，使其为商业银行承担二手房交易服务、交易风险保证和大量的贷前审查和服务的工作，提高工作效率。