济南小产权房生态调查又是小产权？

济南小产权房生态调查又是小产权？

作者：王欣芳

来源：《齐鲁周刊》2013年第31期

是的。这些年，尽管国土部频频调研，全国房地产人模棱两可，专家表示“不能一刀切”，小产权房仍然是令人挂心的话题。也许等到小产权真正转正的那一天，我们还可以坐在一起说说“那些年，我们做过的小产权房新闻”。

回到现在，济南还有哪些小产权房？围绕一栋房子，购房者、开发商及参与其中的村委会，其态度和状况又是怎样的？ 谁还在购买小产权？

今年六月，李丽被一则“国土部在山东等地调研，合规小产权房有望转正”的新闻消息吸引：“合规小产权房有望转正，什么时候？怎样算合规？”

可是李丽并没有在新闻中获得答案，这一切暂时都还是“有望”罢了。也成，总比前几年老是取缔什么的好。

李丽住在小清河边的正规商品房中，位于老辈人都知道的五柳闸，是自己一直居住的区域。之所以如此关注这新闻，是因为她手中还有两套小产权房：“有两个女儿，老大帮着我打理生意，老二刚刚结束高考，在家疯玩呢。”像天下所有的母亲一样，李丽觉得自己的俩闺女特别可爱但是特别傻，总觉得得给她们存点“嫁妆”，房子自然是最好的选择。可是正规房产这么贵，两套更是价格不菲，思量再三，李丽先后选了两座小产权房，都在“小清河北岸，离家近，平均7000块一平米，因为找了熟人，分两次付款。”李丽给闺女说时，暂时没提小产权的事儿，“不用急啊，说不定过两年转正了呢。”

李丽的期望并非没有道理。在小清河北岸，与李丽的两套新房毗邻的大多是小产权房。这成为李丽入手小产权最理直气壮的证据“这么大片这么多人，不可能强拆嘛？不然多不和谐？”李丽拿出一份合同，其中明确写着“乙方对房屋享有永久产权”，就是买家“依法享有出租、转让、买卖、赠与、继承权利”，并承诺，“甲方为乙方办理入住手续一年内办理完毕房屋产权证”。李丽简直笑起来，“人家都是产权七十年，你看我是永久，以后要出售，找村委会就成。”

李丽还曾经看到过一份同区域小产权房的产权证，封面也印有“房屋所有证”的字样，中间是国徽，下面一行印着“某镇政府”，里面写明这是“房屋所有权的合法凭证，买卖、继承、赠与、分割均应于规定期内申办转移登记”；受理机关是镇政府，也可由村代办。我问为什么这张房产证的规格和城里“大产权”房产证一模一样，当事人回应，本来就是在同一个地方印的。为这事儿李丽又笑了好几天。

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可是大闺女觉得李丽多少有些“大神经”：“小产权年年喊打，各种不稳定因素，您怎么敢一下买两套？万一哪天充了公，哭都来不及。”让大闺女反对的不仅仅是这些。她去收拾下两套小产权，谁知停水停了大半天。问邻居才知道这里是村里供水，经常毫无征兆的停水，完全不管你是否天热正要冲凉或者洗头刚刚打上洗发水，所以几乎家家自备储水缸。大闺女给市政热线12345打电话咨询能否并入市政自来水管网，得到的答案是“当然可以，请拿好房产证来申请入网”。一听“房产证”，大闺女说声谢谢就挂断了电话。

其实，像李丽这样大神经的人并不在少数。记者了解到，购买“小产权房”的人群大致分为三类，一部分是买不起大产权房的城市低收入家庭和进城农民，购买中小户型的“小产权房”，大多为改善性自住需求，其中一部分人群属于刚性需求。再有就是退休后到农村居住享受田园生活的老人。买房既是退休后休闲又可以投资，只要有进城公交，虽然远些，退了休的人并不怕耽误时间。再就是中等收入人群为度假享受购买别墅，少数人购买小户型投资。 “早做小产权的都赚了，往后做得要么赔钱、要么摊官司”

它们也有华丽的名称，如华庭、水岸名邸、半山豪宅等，且多分布在二环路附近，段店、大饮马、二环西路、小清河等是热门地段。据《齐鲁周刊》记者走访调查发现，东郊机场附近有福源名居，王舍人有东城苏苑，西部有杨庄西区，北部有泺口花园、河畔景苑、燕鲁花园，南部仲宫地区则林立着仲景花园、秀景台和山水城等一众小产权房。

据了解，2005年前后，济南市建委对全市的违法旧村改造项目进行过统计。经核实，全市有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，1000多个单体建筑，建筑面积近600万平方米。已查证落实参与旧村改造的房地产企业有25家，施工企业有176家，建筑设计单位有51家，单位集团购买的有13家。 “那是小产权的黄金期，先是开发商赚疯了，许多村委才开始自己做，也赚了钱。以后风声渐紧，许多人收手不干了。”赵发祥是锦绣川某村的前村委成员，是较早一批参与小产权开发的当地人，他的二层小楼就跟当地小产权别墅毗邻，甚至户型更好些，因为给别人盖房子有了经验。在他看来，做事儿得赶早，“早做小产权的都赚了，往后跟风做的，不是赔钱就是摊了官司”。赵发祥说邻村有个“咩大胆”村干部，到2011年底了还搞小产权房开发，地基刚打好就被相关部门发现，先行垫付的钱打了水漂不说，还要到处找人跑关系。他跟当时历城区“包村”的干部诉苦，又被劈头盖脸的训了一顿。

即便如此，村委在小产权房交易过程中仍然有利可图。槐荫二环西路和新沙路交界处的新沙小区的一处小产权房售价34万，每平米单价2677元，共127平米。房产中介介绍，中介费为总房价的1.5%，过户费为总房价的0.5%左右，“过户就是把合同上的名字改成你的名字，人家给你过户，肯定要收费。”他表示过户费也可以不交，但是没有保障，以后要是这里涉及到拆迁，有可能得不到补偿。

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小产权开发商的日子是另一番光景。网上有个小产权的开发商列出过一栋建筑面积为10000平方米的小产权楼的收支账单：从村民手中买地到最后建成，总花费为1200万元，相当于每平方米1200元。再加上利息100万元，打点关系及招待费用150万元，总支出约1450万元。而当地小产权房的售价只有1800元左右，理论收入为1800万元。截至目前，这栋楼仍未收回成本，只是握有300多万元债权。

“根本就赚不到钱。”这个开发商解释，小产权房优势就在价低，高了没有销路。而购买者经济状况普遍不好，有时开发商为了尽快卖出去也只能接受分期付款的做法。“顺利完工后如果能收回六七成，是很不错的。所谓能赚的钱，都是在两年到五年后陆续收回来的余款。如果开发商纯粹借高利贷，这个生意是没法做的。” 转正之路依然很远

据去年全国工商联提供的调研显示，1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。这些小产权房涵盖待建、在建、完工和已经入住等各种形式。

山东大学经济学院副院长李铁岗表示，和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金的概念，所以“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这也成了小产权房发展迅速的主要原因。但是，小产权房也面临没有房产证、质量难保证、拆迁难补偿、遗赠过程麻烦等问题。

市场人士告诉记者，从济南一些区域的情况来看，部分小产权房原来是同区域商品房价格的一半，目前已经上升到了三分之二，购房者最看中的价格优势在减少。同时，许多购买小产权房的都是刚需客户，价格便宜时家人凑一凑就可以买一套，随着小产权房价格上涨，而且由于没证不能贷款，许多人从经济状况上来看也已经无法购买。

近日，《齐鲁周刊》记者致电济南市国土资源局，工作人员表示济南市一直在对小产权房项目的具体情况进行全面调查摸底，包括其分布情况、数量多少、购买人群等。有关处理政策要在接到国家有关通知后，在分析调查数据的基础上与相关部门沟通后才能确定。 针对济南目前小产权房的情况，李铁岗表示，小产权房的开发和销售缺乏明确的法律支持，有项目明显违反法律，其中存在的问题也较为突出。“在这种背景下，相关部门就得严格处罚这些房源的提供者，这样才有希望从根源上杜绝这种现象的发生。”

山东经济学院房地产研究所所长郭松海建议，确定一个时段，允许之前开发的“小产权房”在当地农村办理预登记，对之后开发的则从重处罚。而对于在原建设用地上开发的小产权房，也可依据一定程度办理城镇房产土地登记，分类对待。已经购买小产权房的，可核准购房人身份，参照城镇经济适用房、限价房等政策，将这类小产权房转为社会保障住房，供自住使用，

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限期内不得上市；对符合土地利用规划尚未出售的小产权房，可考虑由政府按成本价回购，作为保障房源。

广发银行个人——“现金管家”系列面市

7月12日广发银行与易方达联手推出业内领先的“智能金账户”产品，因其智能化信用理财的独特优势在业界引发极大反响。

“智能金账户”，主要瞄准对流动性、收益性和便捷性有高要求的客户群体。在确保客户资金流动性的前提下，可使客户预期收益提高4-20倍不等，不同风险承受度和投资偏好的客户，可选择不同的现金管理产品。 “现金管家”包含以下产品供客户选择：

保守型投资者——“加息赢”、“天天智能通产品”，零风险，自动选择最佳存款方案获取高达四倍收益。

稳健型投资者——“盆满钵盈日日盈”低风险，灵活投资获得高达14倍收益。 进取型投资者——“智能金账户”偏低风险，智能信用理财收益最高可达20倍。 据了解， 2013年上半年广发银行贵宾客户数量同比上升超过40%，理财中间收入同比翻番，广发银行是否能够实现“中国最佳零售银行”的战略目标，我们恃目以待。