物业管理收费现状、存在问题的调查
及健康发展的建议
房地产业的迅速发展，大量的住宅小区、高档楼宇、各类建筑投入市场，加快了建设现代化城市的步伐，城市的面貌发生了巨大的变化。物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务行业。
实施物业管理有力地改善了广大业主、使用人的生活环境，维护了社区安定，有力地提升了居民的管理意识和文明程度，有力地提高整个城市的治理水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一，有力地扩大了社会就业和实施在就业工程，促进了产业结构调整。
为了解我县物业管理现状，规范物业收费行为，促进我县物业管理企业的健康发展。近日，我们对全县14家物业管理企业的管理、收费等情况进行了一次调查，调查的情况是：
一、物业管理企业的基本情况、
我县物业管理类型已从单一的住宅物业发展到涉及大厦、工业区、办公楼、学校、医院等物业，服务内容从单一的住宅物业发展到包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、绿化管养、生活服务等配套服务。我县物业管理企业共14家，从业人员近300人，其中，家政服务性质的物业管理企业1家，单位后勤管理性质的物业管理企业（不收取物业管理费）1家，住宅物业管理的企业12家。
二、收费现状
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1、住宅小区物业管理服务收费标准。是根据省、市有关规定制定的。首先对物业管理等级进行评定；其次组织各方面的代表召开听证会广泛听取各方面代表的意见；三是根据评定等级、物业管理服务成本，具体制定各住宅小区的物业管理费标准。
住宅小区物业管理等级的评定，是根据市物价局、房管局《关于印发潍坊市城市住宅小区物业管理收费试行办法的通知》的规定，会同房管局进行等级评定。等级评定的主要内容：对物业管理小区的管理运作、房屋的管理及维修养护、保安消防及车辆管理、环境卫生、公共设施设备场所、园林绿化、区内商业网点管理和经营服务、管理人员素质、社区文化活动、投诉处理及用户评议等十项48条作为评定收费标准的依据，等级评分标准按百分制评定，即95分（含）以上为一级，收费标准每月每平方米建筑面积0.45-0.50元；85分（含）至95分为二级，收费标准每月每平方米建筑面积0.35-040元；75分（含）至85分为三级，收费标准每月每平方米建筑面积0.25-0.30元；65分（含）至75分为四级，收费标准每月每平方米建筑面积0.15-0.20元；65分以下限期整改。
目前我县物业管理收费标准现执行建筑面积每平方米0.30元—0.10元。
家政性质的物业管理企业，收费标准双方协商制定，单位后勤管理性质的物业管理企业，只服务不收费，人员及所需费用有单位负担。
2、水电费、垃圾清运费
水电费、垃圾清运费为代收费项目。水电供应企业抄表到各物业管理服务单位，各物业管理服务单位按用量再收取到小区各住户。这种管理形式往往造成各住户用量与总量不相符，水电损耗需分摊到各住户。这个问题是全国面上的问题，也是造成物业管理投诉较多的问题之一。垃圾清运费由物业管理企业为环卫处代收。
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3 、取暖费
取暖费标准的制定，是在对供暖企业进行成本监审并召开听证会的基础上，制定具体的收费标准。
三、物业管理及收费存在的问题
1、物业管理因建设遗留问题生弊端。一是房地产开发商自己组建物业管理公司仍占有相当大的比例，属谁开发谁管理的父子关系，许多前期开发遗留的问题如配套设施不完善、销售期间的承诺不兑现等遗留到使用阶段，从而造成开发商和业主的大量矛盾显化在物业管理环节，物业管理企业无权、无力也无法解决这些矛盾，结果是物业企业带开发商受过；二是开发与管理不规范。目前往往是开发商在基础设施、公用设施未完全竣工的情况下就交付物业公司管理，给物业管理部门造成了管理的难度，影响了小区的等级标准、区貌和服务质量。
2、物业收费与服务存在着矛盾。物业管理的收费与服务问题是当前居民投诉的热点问题之一，也是物业管理企业反映较强列的问题。居民有偿服务意识不强，只享受服务，不愿缴纳物业管理费；而部分物业管理公司只收费，但服务不到位，特别是对一些小规模、公建配套设施不齐全的老住宅长期处于没有物业管理，无人过问的状态。
3、物业管理企业代收费项目多。在调查中发现，物业管理公司代收的项目有水、电费、有线电视费、卫生垃圾处理费等。有的管理企业在收取代收费项目过程中，提高收费标准，加大了居民的负担。
4、水电供应企业委托物业公司收取水电费的规定没有落实，水电费的管理与收取不统一、不协调。目前水电费的收取存在两级管理问题，损耗的水电费只能由住户承担。再加上部分小区
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开发建设早，基础设施及公用设施老化。主要表现在道路、路灯、水、电、管网等方面，势必造成水、电跑漏，再加上个别住户素质低，偷电、滴水现象严重，更加大了水电费的损耗，加大了居民的经济负担，这个问题成了物业管理与收费居民投诉最热点问题。
5、物业服务收费标准偏低，制约着物业服务行业的发展。
物业管理收费标准，是2002年根据市物价局、房管局《关于印发潍坊市城市住宅小区物业管理收费试行办法的通知》规定执行的。一方面，近年来，随着经营成本的快速提升，物管企业已入不敷出，整体亏损面进一步拉大，低收费的指导价格严重制约着物业服务行业的发展。另一方面，住宅小区建设规划不规范、不完善，部分住宅小区规划比较小，有的不足百户；有的小区在开发过程中就出售，入住率低，收取的物业管理费少，物业管理难以维持正常运行，容易造成管理服务不到位的问题。
6、物业管理从业人员素质不高。调查中发现，物业从业人员多数属于半路出家，相当多的人员来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，这些人员未受过正规的管理技能培训，缺乏传统的物业管理知识，缺乏必备的综合协调经验和能力。
7、小区业主委员会不健全。目前大部分小区未成立业主委员会，物业管理中出现的问题不能及时解决，容易在业主与物业管理公司出现矛盾。
四、物业管理收费健康发展建议
1、加强物业管理，按照《物业管理条例》的规定，加强建、管衔接管理。物业管理企业承接物业时，应当对物业设施、设备进行查验，与建设单位办理物业承接验收手续，加强接管验收，明确建、管责任，切断开发商与物业公司的父子关系，避免建、管企业而产生的种种矛盾，切实
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做好物业管理工作。
2、加强对物业管理费、水电费等代收费的管理。一是建议随着经营成本的提升适当提高物业管理收费标准并严格按照《住宅小区物业管理服务等级评定标准》在等级评定、成本监审和召开听证会的基础上制定各项物业管理收费标准，各物业公司对各项收费标准进行公示，自觉接受社会和业主的监督。二是水电费等代收费项目实行一级收费按实结算或统一划卡制度，减少居民与物管企业的矛盾，减轻居民不必要的经济负担。
3、进一步提高科学管理水平和服务质量，推动物业管理收费向着规范化、科学化、标准化发展。建立健全各项物业管理制度，成立业主委员会及时解决内部问题；切实搞好住宅小区规划建设；加强对老住宅小区的建设改造，不断提高服务质量和小区档次水平。
4、抓好队伍建设，提高从业人员的素质。要加强员工的经常化、制度化业务培训和技术培训，不断提高员工的素质，所有从业人员必须持证上岗，多学习、多取经不断提高业务水平和服务水平，为物业管理健康发展奠定扎实的基础。
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