2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷五)

2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）单

项选择题

1、专业估价由于是专业机构和专业人员完成、估价结果较科学确凿、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，这说明专业估价和非专业估价相比()。

A、专业估价提供的是专业意见 B、专业估价具有公信力 C、专业估价实行有偿服务 D、专业估价要承担法律责任

2、下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是()。 A、专业估价由专业机构和专业人员完成 B、专业估价提供专业意见 C、非专业估价具有公信力 D、专业估价承担法律责任 3、高层建筑物地价分摊，属于()。 A、房地产咨询业务 B、房地产价值分配业务 C、房地产价值减损评估业务 D、相关经济损失评估业务

4、因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于业务。

A、房地产价值提升评估业务

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()

B、房地产减损评估业务 C、相关经济损失评估业务 D、房地产政策咨询业务

5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。

A、房地产价值分配业务 B、房地产价值减损评估业务 C、房地产投资价值评估 D、相关经济损失评估业务

6、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。 A、为证券发行提供参考依据的估价 B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价

C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价

7、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是()。 A、价格是价值的外在表现 B、价值是物的真实所值 C、价格是价值波动的“中心”

D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易 8、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是()。 A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同

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B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价

D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价

9、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是()。 A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B、房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C、房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见D、房地产估价不允许存在误差

10、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。 A、发明 B、发现 C、创造 D、确定 答案 单项选择题 1、

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有公信力，专业估价由于是专业机构和专业人员完成、估价结果较科学确凿、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。

参见教材P2。 2、

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【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。参见教材P2。

3、

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于价值分配的业务范畴。参见教材P4。

4、

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务。例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。参见教材P4～5。

5、

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：(1)房地产价格和价值分配业务;(2)房地产价值提升评估业务;(3)房地产价值减损评估业务;(4)相关经济损失评估业务;(5)房地产咨询业务。参见教材P4～5。

6、

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价(或称为公证性估价、证据性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或

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称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。

7、

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对安定的，是价格波动的“中心”。参见教材P6。

8、

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。美国大多称为Real Estate Appraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程;日本和韩国通常称为不动产鉴定评价。参见教材P5～6。

9、

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格;选项B正确，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价;选项C错误，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证;选项D错误，房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内。参见教材P6～9。

10、

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。参见教材P7。

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判断题

1.城市规划作为政府行政管理的一项法定职能，是经济基础与上层建筑发展到一定阶段的客观产物。

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是城市规划法律体系。城市规划作为政府行政管理的一项法定职能，是经济基础与上层建筑发展到一定阶段的客观产物。参见教材P6。

2.根据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区户籍人口为统计口径，将城市划分为五类七档。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是城市规模。据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》规定：以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。参见教材P12。

3.市政公用设施齐全，布局统统，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地是一类居住用地。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是城市用地分类。二类居住用地：市政公用设施齐全，布局统统，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。参见教材P13。

4.土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥饶程度无关。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是城市用地经济评价。土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥饶程度无关。参见教材P22～23。

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5.容积率的上限保证地块开发的效益，防止失效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率下限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。()

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是控制性详细规划的控制体系。容积率的下限保证地块开发的效益，防止失效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。参见教材P26。

6.A房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为500m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。居住小区级公共建筑的服务半径为400～500m。参见教材P34。

7.平衡层数指各种住宅层数的平衡值，大凡按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。()

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是居住区规划的技术经济分析。平衡层数指各种住宅层数的平衡值，大凡按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。参见教材P36。

单项选择题

1、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/m2。

A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16

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D、2308.66 答案：B

解析：120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2。 2、有用毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有用毛收入所得的倍数。 A、售价 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益 答案：A

3、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括()。 A、重置成本+土地使用权价值

B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失

答案：C 解析：见教材。

4、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况 A.有用经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数

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答案：A

解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有用经过年数求出的折旧更符合实际情况。

5、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除再建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为()元/m2。

A、50 B、250 C、300 D、350 答案：B

解析：300-50=250元/m2。

6、收益法适用的条件是房地产的()。 A、收益能够量化 B、风险能够量化

C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化 答案：D 解析：见教材。

7、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。

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A、5.00% B、5.25% C、5.42% D、5.75% 答案：D

解析：此人应占有的土地份额={126-[(2400-800)/6000]*300}/800=5.75%。 8.按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及分外房地产等。

A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 答案：B

解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及分外房地产等是在用途上例外的房地产。

19.最能说明土地价格水平凹凸的价格是(). A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价 D.标定地价 答案：A

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解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平凹凸。

10.市场法的理论依据是(). A.适合原理 B.替代原理 C.最高最佳使用原则 D.平衡原理 答案：B 单项选择题

1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平衡每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/m2。

A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 答案：B

2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于()。

A、该建筑物的价值低于拆迁费用

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B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况 答案：A

解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，大凡情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为()元/m2。

A、100 B、300 C、600 D、900 答案：D

解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。

A、35 B、45 C、48

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D、50 答案：A

解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

5、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为()万元。

A、109 B、117 C、124 D、130 答案：B

解析：100+100*(9%+8%)=117万元。

6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。

A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 答案：C

解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元

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/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价(单价)为()元/m2。

A、552 B、3519 C、4293 D、4845 答案：C

解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2

应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。

8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

A、800万元 B、1000万元 C、1800万元 D、800-1000万元 答案：D

解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。

A、0.060

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B、0.940 C、1.060 D、1.064 答案：D

解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。

10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 答案：C 单选题：

1.合法原则要求房地产估价应以()为前提进行。 A.最高最佳使用原则 B.公平原则

C.估价对象的合法权益 D.替代原则 答案：C

2.收益递增递减原理可以帮助我们确定()。 A.最佳用途和最佳规模

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B.最佳约度

C.最佳规模和最佳约度 D.最佳用途 答案：C

3.()是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。

A，估价时点 B.估价目的 C.估价区位 D.估价权益 答案：A

4.新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。 A.征地费 B.拆迁安置补偿费 C.地价款 D.零 答案：D

5.弹性等于1的情况，叫做( ) A.富有弹性 B.单一弹性

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C.完全无弹性 D.缺乏弹性 答案：B 二.多选题：

1.房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到()。

A.客观 B.公正 C.科学 D.合理 答案：A,B,C,D

2.房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在详尽估价作业中应遵循的原则主要是()。

A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.替代原则和公平原则 答案：A,B,C,D

3.合法权益包括()等方面。 A.合法原则 B.合法产权

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C.合法使用 D.合法处分 答案：B,C,D

4.现行的土地权属证书有()。 A.《国有土地使用证》 B.《集体土地所有证》 C.《集体土地使用证》 D.《土地他项权利证明书》 答案：A,B,C,D

5.现行房屋权属证书有()。 A.《房屋所有权证》 B.《国有土地使用证》 C.《房屋共有权证》 D.《房屋他项权证》 答案：A,C,D 多选题：

1.( )的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现， A.重置价格 B.重置成本 C.再建价格 D.再建成本

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答案：A, B

2.下列哪种房地产最适用于用成本法估价( ) A.学校 B.公园 C.商场

D.普通商品住宅 答案：A, B

3.下面( )是求取建筑物的从头购建价格的方法 A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.单位体积法 答案：A, B, C, D

4.以下哪些属于从头购建价格( ) A.建筑物的重置价格 B.土地的重置价格 C.建筑物的再建价格 D.土地的再建价格 答案：A, C

5.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。 A.土地取得成本

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B.开发成本 C.管理费用 D.销售费用 答案：A, B

6.建筑物的从头购建价格是( )的价格。 A.扣除折旧后 B.估价时点时 C.客观

D.建筑物全新状态下 答案：B, C, D

7.在房地产价格构成中，以下()属于开发成本的内容。 A.勘察设计费 B.道路建设费 C.三通一平费 D.销售税费 答案：A, B, C

8.房地产价格与房地产的需求的关系是( ) A.房地产价格与房地产的需求正相关 B.房地产价格与房地产的需求负相关 C.供给一定的情况下，需求增加，则价格上升 D.供给一定的情况下，需求增加，则价格下降

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答案：A,C

9.房地产价格具有下列( )特征。

A.房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示 B.房地产价格的实质是房地产权益的价格 C.房地产价格是长期考虑下形成的

D.房地产价格是由估价师通过严格的科学计算形成的 答案：A,B,C

10.房地产价格与大凡物价相同之处在于( ) A.用货币表示 B.受供求关系影响 C.按质论价 D.生产成本相同 答案：A,B,C 单选题：

1.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98.则其依据为()。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素.对价格的影响幅度为2% B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素.对价格的影响幅度为2% C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素.对价格的影响幅度为2.04% D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素.对价格的影响幅度为2.04%

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答案：D

2.某地区房地产交易中卖方.买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易.买方付给卖方2325元/㎡.应交纳的税费均由买方负担.则该宗房地产的正常成交价格为()元/㎡。

A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B

3.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。 A.平衡原理 B.预期原理 C.竞争原理 D.替代原理 答案：D

4.投资利润率的计算公式是( )

A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用) B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)

C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用) D.开发利润/开发完成后的房地产价值 答案：A

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5.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )

A.2500万元 B.3500万元 C.3600万元 D.3000万元 答案：C 二.多选题：

1.交易日期的修正的详尽方法为()。 A.价格指数 B.价格变动率 C.时间序列分析 D.价格可变系数 答案：A,B,C

2.在实际交易日期修正中.下列()价格指数或价格变动率可供选用。 A.大凡物体指数或变动率 B.建筑物造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 答案：A,B,C,D

3.房地产状况修正包括()。

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A.区位状况 B.权益状况 C.实物状况 D.双方的协议状况 答案：A,B,C

4.实物状况比较修正的内容.对于土地来说主要包括()。 A.土地面积的大小 B.土地形状 C.基础设施完备程度 D.土地平整程度 答案：A,B,C,D

5.详尽进行房地产状况修正的方法.有()几种。 A.直接比较修正 B.间接比较修正 C.详尽比较修正 D.抽象比较修正 多项选择题

1、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有()。 A、房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B、自然寿命大凡要比经济寿命长

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C、如果房地产维护良善好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D、房地产的经济寿合与使用性质无关

E、房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的 持续时间 答案：ABC

2、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经 营费用水平，未来经营费用包括()。 A、从头装修费用 B、更新改造费用

C、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用 D、空置损失费用

E、为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失 答案：ABC 解析：

3、关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有()。 A、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 B、利润总额=经营利润+营业外收支净额 C、税后利润=利润总额-所得税

D、经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E、销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税答案：ABC

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解析：P132

4、房地产投资决策分析的主要工作包括()。 A、投资机会寻找 B、市场分析 C、投资机会筛选 D、财务评价 E、规划设计 答案：BD 解析：P58

5、城市土地开发和供应计划，大凡由()按城市总体发展要求、土地开发 潜力以及城市规划的要求制定。 A、土地管理部门B、规划管理部门

C、市场管理部门D、设计管理部门E、计划管理部门 答案：AB 解析：

6、市场主体通常包括()。

A、买家B、卖家C、交易对象D、交易价格E、交易行为答案：AB 解析：

7、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金 实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的()。

A、施工方案B、工期C、质量目标D、报价E、市场售价答案：ABCD

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解析：

8、在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查大凡包括()。 A、开发项目用地现状B、市场供给量 C、交通运输条件D、水文地质E、气象 答案：ACDE 解析：P213

9、前期工程费用主要包括()。

A、拆迁安置补偿费B、规划费用C、设计费用 D、可行性研究费用E、“三通一平”费用 答案：BCDE 解析：P217

10、投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法

有()。

A、以总报价为准

B、以单项报价之和修正总报价 C、以单价为准，从头计算总报价 D、双方可以从头商议价格 E、该投标报价失效 答案：AB 单选题

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1、市场的客体通常是指()。

A、买家B、卖买C、交易对象D、交易价格 答案：C 解析：

2、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计 等项工作的，大凡是()。

A、建筑师B、结构工程师C、设备工程师D、监理工程师答案：A 解析：P31

3、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是()。 A、满足购买者使用要求B、购买者支付能力 C、物业预期收益D、物业用途 答案：C 解析：

4、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的()。 A、存量规模B、租金水平C、开发成本D、资本化率 答案：B 解析：

5、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置 率的关系是()。

A、空置率>合理空置率B、空置率<合理空置率 C、空置率=合理空置率D、不能判断

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答案：A 解析：P44

6、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济 情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收

入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于()阶段。 A、投资机会研究B、初步可行性研究 C、详细可行性研究D、项目的评估和决策 答案：B 解析：P210

7、下列费用中，不属于土地费用的是()。A、土地使用权出让金B、城市建设配套费

C、拆迁安置补偿费D、基础设施建设费 答案：D 解析：P217

8、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。 A、单元估算法B、单位指标估算法 C、工程量相似匡算法D、概算指标估算法 答案：B 解析：P218

9、下列费用中，不属于企业财务费用的是()。

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A、审计费B、利息C、外汇汇兑净损失D、融资代理费答案：A 解析：P219

10、财务内部收益率是指项目在整个()内，各年净现金流量现值累计等 于零时的折现率。

A、计算期B、动态投资回收期C、项目寿命期D、开发期答案：A 解析：P219 一.单选题：

1.钢筋混凝土结构房屋的残值率是( ) A. 2% B. 3% C. 4% D. 0 答案：D

2.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( ) A. 30年 B. 20年 C. 10年 D. 40年 答案：B

3.结构有明明变形或损坏，屋面危机漏雨，需进行大修或翻修、改建的房屋，它的完损等级为( )

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A.大凡损坏房 B.基本完善房 C.危险房 D.危机损坏房 答案：D 4.门窗属于房屋( ) A.结构的组成部分 B.装修的组成部分 C.设备的组成部分 答案：B

5.某房地产八八年一月建成，九八年一月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用四十年，若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )

A. 20% B. 30% C. 50% D. 80% 答案：D

6.基本完善房的成新率为( ) A.十、九成新 B.九、八成新 C.八、七成新

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D.七、六成新 答案：D 二.多选题：

1.下面( )是计入商品住宅价格的费用。 A.征地费 B.建筑安装工程费

C.住宅小区内的营业性用房建设费用 D.住宅小区内设施的建设费用 答案：A, B

2.经济适用住宅基准价格由( )构成 A.开发成本 B.税金

C.经营用房的建筑安装费 D.利润 答案：A, B, D

3.房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完善、损坏程度来划分的。4、商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定

A.征地费及拆迁安置补偿费 B.勘察设计及前期工程费

C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

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D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E.住宅建筑、安装工程费 答案：A, B, D, E

4.在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用包括( ) A.补偿安置费 B.三通一平费 C.房屋拆迁服务费 D.房屋拆迁管理费 E.有关税费 答案：A, C, D, E

5. 6、房地产直线折旧的折旧基数为( ) A. C B. C-S C. 1-R D. C(1-R) 答案：B, D 单选题：

1.净收益率与运营费用率的关系是( ) A.净收益率=运营费用率 B.净收益率>运营费用率 C.净收益率<运营费用率

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D.净收益率+运营费用率=1 答案：D

2.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益作为估价依据。

A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低 答案：A

3.与报酬率性质例外的名词有( ) A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率 答案：D

4.在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据A.土地的整个使用年限 B.土地的剩余使用年限 C.建筑物的整个使用年限 D.建筑物的整个使用年限 答案：B

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( )确定收益年限。

5.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是( )

A. 700000元 B. 695554元 C. 777268元 D. 800500元 答案：C 二.多选题：

1.收益法中的运营费用例外于会计上的成本费用，如前者不包含A.所得税 B.土地摊提费 C.改扩建费 D.房屋火灾保险费 答案：A, B, C

2.求取报酬率的方法有( ) A.累加法 B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法 D.实际观察法 答案：A, B, C

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( )

3.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( ) A.商业利润 B.净运营收益 C.潜在毛收入 D.有用毛收入 答案：B, C, D

4.在收益法中，下列哪一种说法是正确的( ) A.净收益占有用毛收入的比率称为净收益率 B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率 C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D.报酬率与投资风险正相关 答案：A, D

5.报酬率=( )+风险调整值-投资带来的优惠 A.无风险报酬率 B.安全利率 C.经济增长率 D.银行贷款利率 答案：A, B

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