1、房地产开发商未签订书面协议收取订金的。
2、签订的书面协议对订金的处理未作出约定或者约定不明确的。
3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、未能协商一致的。
4、广告、售楼书样品房描述与实际情况不相符的。
1、性质不同：定金和订金是属于性质完全不同的概念，很多人就是因为没有区分清楚这两个词的含义才交了定金的，定金是一个法律概念，能通过“定金原则”对合同的成立和合同的履行提供担保。而订金只是一个习惯性用语，仅具有预付款性质，不具有担保合同签订和合同履行的功能。
2、法律后果不同：由于定金和订金的性质不同，从而导致这两笔费用交了出现问题后，承担的法律后果也是不一样的，根据担保法的规定，定金交付后，如定金给付方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则无权要求返还定金;收受定金方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则应当双倍返还定金。定金只有在合同履行后，才能抵作价款或者收回。
3、数额限制不同：关于这两笔费用的交纳也是有数额限制的，根据担保法及其司法解释规定，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%。对订金的数额，法律没有限制，完全由当事人自由商定。对于订金的约定应明确具体，例如当事人约定，给付订金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还订金;收受订金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还订金。