一套房未还清二套房能贷款，但是首付比例和贷款利率都会上调。根据一般规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
1、以“家庭”为单位
据了解，目前，吉林市商业贷款的二套房界定标准是以“家庭”为单位，只要夫妻双方有一人曾经贷款购买过房源，再贷款购买，将被视为二套房，并执行二套房商业贷款的利率和首付。
2、以“认贷为主”
除了以“家庭”为单位进行查询的要求之外，商业贷款二套房政策的认定标准仍以“认贷为主”。
举例说明：
(1)假如购房者第一套住房用商业贷款购买。但是已经还完贷款并出售给他人，再次贷款买房，是否算二套房?
按照商业贷款二套房政策规定，购房者在贷款购房之前，银行会先做征信记录的查询。不论之前贷款购买的房源是多大面积、在哪家银行贷款购买，还是已经转让给他人，只要在征信记录上查询到有过贷款经历，都被界定为二套房。
(2)假如购房者第一套住房使用住房公积金贷款。第二套住房用商业贷款，那么算不算是二套房?
在贷款之前，贷款人应该先到银行查询征信记录。在查询过程中，购房者所有的贷款记录都会显示。所以，即便是第一套住房使用住房公积金贷款，再次贷款购房都将被视为“二套房”。