收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问

这是估价群朋友拿出来给大家讨论的问题，欢迎发表意见。

收益法中土地剩余使用年限价值折现值的计算疑问 请先看如下举例： 评估内容 单 价 备 注 (元/㎡) 估价人员对周围同类房地产租赁市场的调查，类似房地产租金水平一般为17.00～20.00元/㎡·月(含税)，根据估价对象的特点和实际情况确定其正常月租金水平(含税)为18元/㎡·月 月租金×12个月 以下六项之和 按房屋重置价格的1.5% 一般由承租户承担，不予考虑 根据相关文件规定，该区域的房产出租税率为0.5元/㎡.月 按房屋重置价格的2‰ 空置期每年按0.5个月计算 按年房地总收益的2%计 (一)－(二) 资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率选用目前一年期存款年利率2.25%，风险调整值根据估价对象的情况(住宅，风险相对较小)以及当地的房地产发展现状及前景等因素综合考虑后，确定风险调整系数为%，则资本化率r为% 混合结构非生产用房经济耐用年限为50年，如前述，至估价期日，建筑物剩余经济耐用年限40年，土地剩余使用年期为67年。根据规范二者之间取其短者，即取收益年限n=40年。 V1=a/R×[1-1/(1+R)] V2=P×[1-(1+r)]/[1-(1+r)]÷(1+r)，在建筑物经济耐用年限届满后，土地尚有27年的收益年限。 完整出让年期的土地现值(P)：估价对象位于B1区，根据厦府(七)土地剩余年限折现[2005]79号，住宅基准楼面地价为1800元/㎡，估价对象容积307.70 值(V2) 率=建筑面积/土地分摊面积=82.38㎡/25.14㎡=3.28，则容积率修正系数=-0.03333×3.28+1.09999=0.99，容积率修正后的楼面地价1782元/㎡。 土地收益折现值的资本化率(r)取现行一年期银行定期存款利

-27-7040n(一)年房地总收益 1、月租金 2、年房地总收益 (二)年房地总费用 1、维修费 2、管理费 4、保险费 5、租金损失费 6、租赁中介费 3、出租房产的税率 (三)年房地纯收益 (四)资本化率 (五)可获收益年限(年) (六)房地合一收益单价 (V1)

率2.25%为安全利率，再加上1%的风险系数，则资本化率为3.25%。 (八)评估单价(V) 这个案例中，土地剩余使用年限的折现值公式想表达的意思是：先求出建筑物经济耐用年限期满后的剩余27年土地价值的时点价值(该时点应为第40年年末)，再从第40年年末折现回估价时点即为剩余土地使用年期价值的折现值。以现金流量图表示如下： 0 40 67年 _____________________________________________ V27 按我原来想表达的意思： V27=P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]是剩余的27年土地价值在第40年年末的时点价值，而 V2=P×[1-(1+r)]/[1-(1+r)]÷(1+r)就是我们求取的价值了。 但是，这里有一个问题，如果没有任何前提，我们只看这个公式本身，我们会发现，公式的前半部分P×[1-(1+r)-27]/[1-(1+r)-70]的现金流量图正常应该是如下表示： 0 27 67年 _______________________________________________ V27 也就是说，公式的前半部分这时候就成了自估价时点起27年的土地价值的时点价值计算，在这种情况下，再考虑后半部分的折现就成了一个谬误或者笑话。 因此请大家对问题予以讨论，给出一个合理的解决及相应的理论依据。 -27-7040V=V1+V2=(六)+(七)并取整 博姐意见：：题发给我，我也有一大堆问题，我不知道这个案例的评估目的是什么？

物业到底是一个什么样的状况？为什么要采用这种评估方法？问起涓儿，涓儿让我就上述评

估方法进行探讨，我想就纯理论地说说我的看法： 从上述看，评估人员因为使用了建筑物的耐用年限，因为住宅法定最高年限是70年，所以

就会出现土地剩余使用年限大于建筑物耐用年限的情况。

做法一：不考虑土地剩余使用年限，按计提折旧的方法,也就是在建筑物使用寿命结束后可

以重新复制。 做法二：用市场比较法或基准地价修正法分别计算40年和67年的土地使用权价格，两者相减即为剩余27年的土地价值。也许很多人会疑问，为什么不再进行折现呢？原因很简单，当我们用年限进行修正时[V＝VN＊(1-1/(1+r)^m)/(1-1/(1+r)^n)],我们已经将以后几十年的土地收益金折现到目前了，不需要再进行折现。也就是说我们算的就是40年的现值和67

年的现值，其中67年的现值中包含了27年的折现值。 我们不用考虑40年后土地收益金的变化，因为你现在交的本就是70年的出让金，在建筑物

寿命结束时土地可继续使用，至于你想把剩余年限出售，那是另一回事了。

一点拙见，欢迎大家指正。

同意博姐的二个方案（其实也是规范中的要求）。但是，贴现问题需要讨论。计算如下：

数轴表示：

0 3 43 70

估价时点 方法一

第一步：该地块是70年使用期的住宅用地，已使用3年，故先求出67年的楼面价格。

由 P=A/r[1-(1+r)-70] 得 A=64.8243 P67= A/r[1-(1+r)-67]

=1760.60

第二步：求第43年，即使用40年的土地楼面价格。

P40= A/r[1-(1+r)-40]

=1439.65

第三步：求剩余27年的土地楼面价格。

P27=1760.60-1439.65

=320.95 方法二 直接应用公式：

P27=P×（1+r）70-27[(1+r)27-1]/[(1+r)70-1]/(1+r)40

=1782×0.64733/(1+r)40

=1153.54/(1+r)40 贴现后得： P27=320.95 方法三 直接应用公式：

P27=P×[1-(1+r)]/[1-(1+r)]÷(1+r)

=1782×0.64733/(1+r)40

=320.95

说明：首先纠正昨天我的帖子中公式有误。通过上述三种方法可以说明结果需要贴现。

-27

-70

40