§2.4 项目SWOT分析

SWOT分析代表分析企业优势、劣势、机会和威胁，实际上是将对企业或项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优劣势分析主要地着眼于自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上，但是，外部环境的同一变化给具有不同资源和能力的企业或项目带来的机会或威胁却可能完全不同，因此，两者之间又有紧密联系。

1) 优势(S)分析 ⑴开发地块区位具有明显人气集聚效应，项目北面王城公园，王城公园是洛阳市最大的综合性公园，因修建在东周王城遗址上而得名，洛阳市主要的旅游景点之一，王城文化聚集地，作为古周王城遗址公园，王城主题酒店选在此位置恰到好处；

⑵地理位置较好，本项目位于洛阳市两个最大主干道中州中路和王城大道交叉口，黄金旺地，交通位置相当优越，处于洛阳市中心地位；

⑶商业发达，距离中州中路商业群较近，王府井商业街附近，更是集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体成为洛阳市中心地标性的建筑集群，一站式满足小区居民的消费需求；

⑷地形条件较好，有利于规划设计和环境营造；

⑸人文氛围浓厚，洛阳博物馆、王城公园、洛阳市西工区区政府，为人民提供了良好的生活娱乐环境；

⑺交通发达，公交线路：101路，102路，103路，9路，10路，11路，15路，19路，40路，50路，59路等公交线路停靠或经过，出行相当便捷。

2) 劣势(W)分析 ⑴靠近交通繁忙地段，黄金地段，寸土寸金，地价偏高，存在一定的噪声污染；

⑵竞争对手较多，相比之下西工区内酒店供应量大，如波希米亚酒店，锦江之星酒店(王城公园店) -，牡丹大酒店，苏隆园宾馆，洛阳亿乘酒店式公寓，城市印象商务酒店等；

3) 机会(0)分析

⑴洛阳市地块供应减少，本项目价值提高；

⑵随着洛阳市城市化进程的加快，区域开发的整体环境正在逐步改善； ⑶王城公园的旅客流量逐渐加大，项目所开发酒店消费潜力巨大；

⑷居民收入水平增长，住宿消费增加，改善旅游生活条件的欲望强烈； ⑸郑西高铁的开通使得外地旅游者增加。 4) 威胁(T)分析

⑴ 近期西工区有几处商务酒店正在开发，竞争日益加剧，整体经济形势不

容乐观，，客户消费增长势头有所降低。。

⑵土地使用费用较高，项目成本提高，降低了项目的价格竞争力；

§2.5 项目定位

§2.5.1 项目整体定位

“王城新都汇”项目位于洛阳市中州中路与王城大道交汇处，在王城公园旅游景点区内，周边的配套设设施相当齐全，交通设施相当便利，北侧的西苑公园为项目提供了环境优势，并有人气集聚的作用。整体而言，区域内酒店饮食住宿项目以中低档次为主，消费者多为消费能力较高的中高端客户日益增加，他们一般对王城文化主题酒店更感兴趣。

根据以上分析，本项目将兴建主题酒店，并将以王城古文化服务、酒店整体风格，牡丹文化为主要卖点。

§2.5.2 客户定位

项目的客户定位, 是研究和分析酒店项目的目标消费群体和他们行为特征的一项活动, 客户定位是产品定位、形象定位的基础和前提。

根据本次市场调查结果及项目定位，把项目目标客源定位为：

教师或政府工作人员、家庭主妇、企业管理人员、商业业主、医生、、律师、会计师等各类中高级收入人士。

§2.5.3 产品定位

房地产产品定位是在客户定位的基础上, 根据目标消费群体的要求和经济承受能力, 所进行的房地产项目规划设计、建筑设计方案确定的一个过程。通过产品定位, 形成市场差异化产品。[5]

结合项目的整体定位，本次开发将重点突出王城古文化，牡丹文化，洛阳文化特色，并保证较高的服务水平，以契合地块价值，以古/现代时尚的动感理念规划项目的商务功能，从而带动项目的整体运作，创造区域文化活力生活的社交中心和区域新消费时代，以满足不同客户群的需求。

§2.5.4 形象定位

项目形象定位主要是找到该主题酒店项目所特有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生的共鸣的特征。形象定位一般通过企业文化、品牌、广告、包装、模型等形式来表达。

现代国内/都市居民生活水平不断提高，洛阳旅客量日益增加，对消费档次要求越来越高。古现代结合、时尚、特色、健康的生活方式将越来越为人们所重视。为了满足高层次人群的消费要求，本项目将推出文物展览区，文化宣传区，特色纪念商品消费区，王城文化特色活动等新概念服务消费，让其成为成功人士的“第一选择”。精英人士选择本项目不仅是因为项目位于城市消费中心，更重要的是其拥有一流的城市生活资源以及人文、生态环境。另外，集王城公园、王府井百货为一体的旅游购物区域，不仅能为商界精英提供便利的生意应酬条件，而且可以让业主家庭内的每一位成员都能在“王城新都汇”里得到他们需要的特色资源。

项目形象定位：交通网四通八达、商业发达、景观优美的古代文化和现代技术相结合的主题鲜明的主题酒店，以及“特色精品+生态+智能化”的建筑组合。