3月份广州房地产调查报告

场调查报告

班级：姓名：林伟哲学号：

09房产1班

号

10

一、房地产政策

（一）相关政策

1．新国八条的出台 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件)印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下： 一、进一步落实地方政府责任； 二、加大保障性安居工程建设力度；三、调整完善相关税收政策，加强税收征管；四、强化差别化住房信贷政策；五、严格住房用地供应管理；六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。 2. 国务院总理温家宝３月５日在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时强调，坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。

3. 2011年3月18日晚间消息，央行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分。

4.其他政策：停发第三套房贷、限购令出台、提高公积金贷款利率。 （二）政策的影响

1. 限购只压住了成交量 限购满月广州十区房价仍升

广州“限购令”实施已有一个月，根据阳光家缘数据，从细则开始实施的2月25日到3月25日，和去年同期相比，虽然广州(十区两市)的签约套数减少了近700套，下跌幅度约13.3%，但价格却没有随之回落，同比仍有近6%的涨幅。而即便从执行“限购令”的十区来看，虽然签约量下跌近20%，价格却有近11%的上升，显示“限购令”在现阶段对市场的影响还只是降量不降价的作用。

从各区情况来看，除了番禺、花都、萝岗的均价比去年同期略有下跌外，其余区域价格均上涨明显，其中海珠和白云的涨幅最明显。在“限购令”下，表现最好的楼盘并非是没被列入限购范围的增城、从化楼盘，反而是番禺和花都楼盘表现令人出乎意料。网签套数最多的楼盘是广州亚运城，一个月内签约231套；花都富力金港城名列第二，签约201套。增城楼盘反而未跻身签约前五位。 2. 准备金率调至史上最高 ，楼市 “房企降价时间越来越近”

央行宣布，25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次上调存款准备金率可大致“冻结”商业银行资金逾3600亿元。

银行资金紧张将考验对银行融资依赖较强的房地产市场。业内人士预计，房贷利率或将继续提高，而在如此密集的政策调控下，楼市的降价窗口期越来越近。 中原地产研究总监张大伟认为，存款准备金率再次上调，再次加大开发商的资金压力，开发商资金来源增幅已经由去年的25.4％快速回落至16.3%， 此外，包括个人房贷在内的楼市贷款也受到影响。银行的信贷额度明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧。目前市场上首套房已经基本恢复基准利率。一旦准备金继续上调，很可能第一套房利率上涨到1.1倍。个别资质有问题的二套房贷款者，利率最高甚至已达1.5倍。

张大伟表示，央行此次出手缓解购房者及房主对通货膨胀的担忧，限购政策叠加信贷政策，在如此密集的政策调控下，楼市调整的可能性越来越大，资金面的收紧将使得投资明显紧缩，部分敏感的开发商可能从3月份开始就明显出现降价求量的行为。

上海易居房地产研究院杨红旭则认为，此次上调准备金率将进一步推动房地产企业降价促销，目前正向房企降价的窗口期靠近，距离窗口期还有2-3个月时间。

杨红旭说，四月过后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也将加大，一些具实力的开发商可能会率先降价。 3.总体政策竭力压房价

不管是新国八条也好，央行调动准备金率也好，还有一系列的政策表明，国家将竭力遏制房价过快上涨势头。广州房地产受货币政策影响，大量资金撤出楼市，又受限购令和其他政策影响，对广州房地产市场成交量有一定的影响，对成交价影响不大。

二、3月份广州房地产成交量走势

根据对阳光家缘网签数据的统计，3月份广州一手住宅网签成交量为4738套，比2月份的网签总数4130套增加了608套，环比上涨14.7%，每天的成交量平均152套,总成交面积约为541676万平米，与2月份环比成交面积上升6.13%。网签成交均价约为10703元/平方米，环比上月的11136元/平方米下降3.9%。3月份退房一共83套，退房率为1.8%，环比上升118.4%。

3月每日成交情况表

在区域成交排行榜中，花都以1088套登上榜首，成交量环比2月上升51.98%，均价为6021.33 元/平米。增城以1000套排名第二，环比上升17.2%，均价为8388.71元/平米。番禺以957套排名第三，环比上升34.0%，均价为11574.77元/平米。

3月广州市各区成交套数展示图（饼）

3月份各区售房情况表

三、3月份广州房地产成交价的走势

3月份广州楼市成交量持续上涨，上涨幅度为14.7%。全市均价10703元/平方米，与二月份基本持平。一手楼房价略微上扬，二手楼房价持续高涨。

3月份广州每日销售趋势图

3月份广州一手楼网签均价与面积走势图

3月份广州二手楼市场成交价走势图

四、实地踩盘：万科金域华府

1.规划设计理念

万科金域华府是万科继金色荔苑、金色康苑后在康王路推出的第三个楼盘，位于万科金色荔苑南面，建筑面积6万平方米，由3栋楼宇组成，其中A1、A2两栋高31层，A3栋高32层，项目一二层为商业裙楼，三层为架空花园、会所、泳池，四层以上为住宅部分，货量共400多套。万科金域华府全部带精装修，为客户打造“全面家居解决方案”。万科 “全面家居解决方案”是普通“毛坯+装修”的颠覆，这种装修设计理念主要是体现产品研发方面的科技含量与人性化的关怀,一般的装修是做完了户型再来考虑装修，重点只是处理墙、地、顶表面的材料，而万科的“全面家居解决方案”是从研究生活行为模式和人体尺度的角度出发，全面解决居住过程中的生活需求，突出“以人为本”的设计原则。

2. 户型特点

该盘户型选择较多，包括两房、小三房、三房和四房。

3.配套设施

学校： 广州市第三十一中学 广州市荔湾区耀华小学

购物： 新光百货 家乐福 荔湾广场 华林玉器广场 上下九步行街 金融机构：广东发展银行 休闲： 陈家祠 综合： 帕宁酒店

4.交通状况

地铁站： 1号线陈家祠地铁站 长寿路地铁站(距离两个地铁站都较远，耗时15-20分钟) 公共汽车站： 华林寺站 公共汽车线路： 114路 17路 181路 226路 238路 239路 251路 288A 288路 297路 308路 521路 552路 高峰快线3 旅游2线 夜3路 夜45路

5.建筑风格

建筑风格是把现代元素和西关文化结合，入户大堂、会所和泳池园林都会铺贴青石板路。尽管楼盘占地不大，但设计有立体式三叠亲水园林，园林里有8米落差的跌水瀑布，这在西关楼盘中是少见的。

6.创新技术

万科所采用的6大创新空间系统即：玄关空间系统、厅房空间系统、收纳空间系统、卫浴空间系统、厨房空间系统、家庭空间系统，通过对各地人居的生活习惯和实际需求出发，在规划设计的初期就进行户型使用功能的设计，进而为业主提供了一种满足生活各种需求住宅。

7.销售价格

截至2010年11月底，均价为25000元/㎡

五、广州房地产4月走势预测

根据以上数据统计分析，在未来的一个月广州房地产成交量应该会有所下降，而房价应该稳定略为上涨，不过总体来说，楼市还是一路走好。