旅游地产开发

旅游房产确实是根基以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格不墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业工程。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。

旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件的房地产开发与经营。随着社会经济的开展，居民生活水平的提高，物质生活的不断丰富，人们便更多的追求一种自然状态下的生存，渴瞧改善居住环境，强调居住空间，更强调居住的自然环境优劣。远离喧嚣，逍远山水，回回自然的千年梦想时刻萦绕在心灵深处时，旅游地产为人们送达心愿，郊外空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假之用。

自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假不墅成为旅游房地产开发的先驱。随后，欧洲、北美各国先后引进分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进进这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国内一些都市房地产开发出现“泡沫〞的时候，以“健康、运动、休闲〞为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。目前涉足旅游度假物业开发的公司超过百家，不仅有海航、中信、中旅、开元旅业、宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的

海外、港台投资者，例如意大利时代集团、美国IBM投资基金等。

1 旅游地产的起源与开展

旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(timeshare，又称vacationownership)概念。

在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大·奈特将度假房产(他治理的一家旅馆)按时段(一周)分不出售给不同的度假者，并给予每个购置者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利能够转售和转让。奈特的这种经营方式能够瞧作最初的分时度假概念。

在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨不墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购置度假不墅，而局部有能力购置不墅的用户，每年的使用时刻也特不有限，最多只有几周，空置率特别高，因此出现了亲朋好友联合购置一幢度假不墅供大伙儿不同时刻分不使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。

目前在世界上差不多有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采纳分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购置了度假权，分时度假业已开展成为年营业额65亿美元的全球性产业。

关于RCI交换系统：

RCI(ResortCondominiumsInternational)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。RCI于1974年在美国成立，她是领先推行分时度假交换概念，以

一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村单元进行交换。RCI在世界各地均有其办事处。其亚太地区总部设在新加坡。RCI的母公司Cendant集团为全球500强之一。RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供度假交换和旅游效劳。RCI治理并拥有着全球70%分时度假市场份额及效劳和30年成熟运作经验与全球成功的治理。

2001年全球分时度假营业收进已超过69亿美元。据专家统计，1995年——2000年，全球分时度假营业收进近2000亿美元。我国于90年代开始引进分时度假概念，到目前为止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等都市20家酒店或度假村加盟RCI，并采纳分时度假工程运营，获得良好经济效益。它能够促进大中都市经济开展，拉动内需，促进消费，为中国带来更多客源。

2 旅游地产在我国的开展

旅游房地产最早在我国出现也是分时度假的概念。在20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，然而并没有获得良好的市场反响。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产开展论坛〞之后，同年11月又在杭州召开“中国旅游房地产论坛〞。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。

目前国内对旅游房地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游房地产。对比多的讲法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的

的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或局部旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的讲确实是根基直截了当效劳于旅游业或在空间上与旅游区有高度紧密关联的房地产开发都属于旅游房地产。

另外，还有旅游休闲房产、景瞧房产、“第一居所〞、“第二居所〞等概念。旅游休闲房产指“当旅游休闲业开展到一定时期，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或局部实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产工程，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式〞。景瞧房产“是在房产开发过程中以景瞧为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身确实是根基一种景瞧资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景瞧房产〞。“第一居所〞、“第二居所〞的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。而所谓‘第二’，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。〞

旅游地产的四个全然要素：

①产业要素。旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的内容，两者相辅相成，缺一不可，因此，不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式。

②营销要素。旅游房地产目前的开发形式许多，但营销模式不外乎两点，即产权和时权。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。从上述提法中能够瞧出，我国目前开发的旅游房地产更多的是倾向于产权销售。因此，是否作为长期居所就成为“第一居所〞、“第二居所〞划分的分

水岭，也是开发商需要重点筹划的内容。

③功能要素:旅游房地产是具备休闲度假功能的居住形式，尽管产权所有方式有所差异，但同传统酒店在住宿形式、治理方式上有着较大差异，客户在度假期内不但拥有良好的物业效劳和娱乐设施，更能够轻松安闲的享受个人空间。因此，能够讲是家庭生活的延伸。

④资源要素。包括了风景资源、交通条件、配套设施等内容。旅游房地产尽管喊法许多，但休闲度假、投资收益是两个最全然的要求，因此，关于风景条件、根底设施条件、旅游娱乐设施条件等非居住内容的要求也特别高，同时在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。

3 旅游房地产的形式

3.1 自营式酒(饭)店

这类酒店紧紧围绕旅游六要素〔吃、住、行、游、购、娱〕中的“住〞做文章，以为游客提供住宿为要紧功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务兴盛或会议较多的大中型都市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，要紧通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店尽管是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。

[小结]:此类工程属于资本长期积存,回收期长的开发类型,其开发运营的要害在于后期的运作,同时,由于的资本的长期无法回收,其风险具有长期性!

3.2 产权酒店

产权酒店，也称时权酒店，是将酒店的每一个单位分不出售给投资人，同时投资人托付酒店治理公司或分时度假网络治理，猎取一定的投资回报。即出售一定时刻内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利能够上市转售、转让或者交换。

将酒店的每一单位分不出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业治理及物资消耗，就能够得到酒店的全套标准的客房效劳。二是托付经营，与酒店签订一份?托付经营协议?，几年续签一次，该类投资者除了每年享有假设干天的免费人住权，其余时刻那么交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报。三是较长期自住与托付经营混合，没有固定的人住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。

目前国内通行的是“售后包租〞的方式，即把建成后的酒店分成许多个产权卖出往，产权人能够在该酒店居住旅游，酒店治理公司把酒店房间租出往，产权人能够从中得到利润。业主也通常在交付首付后，利用租金来向银行交付按揭贷款。专家称，这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式〞，使业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。

产权酒店在中国开展势头正劲。中国华源集团与海南泰信实业开发的“海口皇冠滨海温泉酒店〞、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“欢乐无穷大〞产权酒店、浙江钞票王集团开发的“临安钞票王大酒店〞均是较成功的案例。

链接:

“产权酒店〞兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游都市和地区，

国际通行的产权式酒店大致有3种类型：一是时权型。即酒店与客户约定局部客房的使用期限，一般为3个月以上。客户在约定时刻内，拥有客房的使用权。二是公寓型。客户买断酒店的局部客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的治理费，如：空调费、水电费、效劳费等。三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店局部客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠予、接着等权利，投资者并不使用客房，而是将客房托付给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还能够获得酒店赠予的一定期限的免费进住权，是当今较为流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、治理公司、投资者带来了良好的经济收益，其开展前景极其可瞧．

70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量不墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引进时权酒店这一概念，取得了巨大成功。1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他工程改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进进这一领域，使产品模式更加清楚， 也相应健全；配套的效劳业、治理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。

在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌〞，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资治理机构纷纷介进旅游物业开发，并取得了可瞧的收益。

其巨大的优势在于： 1．资金快速回笼

房地产开发商在兴建酒店时，前期必将投进大量的资金以确保工程按期交付。这种巨额投进会给开发商带来巨大的资金压力。实行产权式酒店的经营方式，能够将建设酒店的巨额集中投资，分解为单位的组合，将局部产权出售，回笼资金。如此有利于酒店的治理和缓解资金压力，也为不情愿担负投资风险的个人或法人提供了用呆滞资金谋取较高回报的时机。

2．躲躲投资风险，获得高额回报

产权式酒店与住宅写字楼投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，最大卖点是投资回报率高、投资风险低，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。据有关资料统计，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长l5．8％。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多独具慧眼的投资者青睐，是一种新型的融资方式。

3．扩大客户源，实现酒店与业主的“双赢〞

产权式酒店卖方的初衷是为了解决资金缺乏的咨询题，尽快回笼资金；买方的动机实质上是为了使呆滞的资金获得较高、稳定的回报，是一种投资行为。因此，这是一种“双赢〞，具有较大的市场潜力。

产权式酒店工程开发的碍事因子

碍事因子 交通 商务型 度假型 特不便利，通达性好 特不便利，通达性好 都市的商务中心区远离市区自然环境美丽的地区 地理位置 域 商务、娱乐、休闲、娱乐、休闲、餐饮等配套 餐饮等必须俱全 自然环境要求 设计 景瞧要求 开发商实力 专业治理集团 一般 较高 一般 特别高 高 俱全，商务也要考虑 特别高 特别高 特别高 特别高 高 [小结]:此类工程最大的优势在于资金的快速回笼。由于产权的小块分割，使得投资者能够较为轻易的拥有自己的投资物权，因此其开展空间较大。然而，目前国内的产权酒店中真正成功的为数不多。最为要害是的投资者忽略了酒店类工程投资盈利的保证是其后期的良好经营。因此，做为开发商，特别是仅仅以销售为目的的开发商，产权式酒店尽对是一个对比好的选择。

3.2.1 时值度假型酒店

指消费者购置一定数量的“分数〞，这些“分数〞就成为他们选购产品的货币。他们能够使用这些“分数〞在不同时刻、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权，也称分时度假，是使用权的分时出卖。

目前，RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。

3.2.2 养老型酒店

指投资人为自己或为老人在退休前购置退休养老酒店(度假村)的某一个单位，每年和家人往使用一段时刻，其余时刻托付治理公司出租治理猎取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人往世后由治理公司回购后再出售，收益回其家人所有。

养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后预备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购置产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业职员度假或公司年会使用。

3.3 旅游培训基地、国际休闲度假中心

指具有集旅游、瞧光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发工程。

在开发面积特别大或四面有需要保卫或能够借力的生态环境的前提下，建筑的不同于小区配套景瞧的而有大规模人造景瞧或自然借景的开发工程，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动〞为主题的休闲度假住宅、不墅、酒店已超过80家。

3.4 与旅游相关的写字楼

这类房产以写字楼的面目在旅游资源丰富的都市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前对比少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。

3.5 景区住宅

开展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅工程。如:景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格不墅)、民俗度假村等。这类工程实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际确实是根基商品住宅，能够购置完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅工程特别有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区特别美地配合，既适合人居，又特别好地保卫了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景瞧房产也取得了良好的效果。

这类住宅以为本地置业者提供第一居所，为外地富商提供休闲度假居所为要紧目的，多建在旅游资源突出的大中型都市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如美丽的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直截了当提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

4 旅游房地产分类

旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合 设计、开发建设、专业筹划、市场营销、网络治理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：

4.1 旅游景点地产

要紧是指在旅游区内为游客的旅游活动建筑的各种瞧光、休闲、娱乐性质的、

非住宿型的建筑物及关联空间。这种房地产的意义在于增加景区的巡游内容，提高游客的巡游喜好，进而间接提升其它旅游地产的价值。

4.2 旅游商务地产

要紧指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游效劳的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。另外，旅游休闲培训中心等也与此相关，其客户群体要紧针关于企业公司，作为商务会议、职员度假的往处，既能够作为固定资产投资，又为公司职员提供了经济方便的福利待遇。

4.3 旅游度假地产

又可称为“第二居所〞，要紧指为游客或度假者提供的、直截了当用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。

休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中都市远郊或远离大中都市的著名风景区四面，或建在旅游资源突出的旅游目的地都市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投进休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假气氛。开发商以为异地置业者提供“第二居所〞度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。

4.4 旅游住宅地产

要紧是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

这类住宅以为本地置业者提供“第一居所〞为要紧目的，多建在旅游资源突出的大中型都市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如美丽的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直截了当提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类房地产又可分四类，即:①直截了当靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅;②在自我营造的旅游景区四面开发景区住宅;③与旅游景瞧开发二位一体的房产开发:④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。

5 旅游房地产的优势特征分析

5.1 与传统房地产开发的对比

与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期筹划到后期物业治理的全过程，都具有独特的优势特征。

5.1.1 优雅的环境资源

旅游房地产开发多项选择择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注重当地历史文化气氛及文脉的开发。传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是特别高。

5.1.2 专业的物业治理与酒店治理

与一般住宅相比，配套设施和效劳是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。旅游房地产工程除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也确实

是根基为顾客制造一个环境优雅、设备齐全的小社会。优质的效劳那么形成了旅游房地产专业的酒店治理特色。

5.1.3 符合旅游度假的设计方案

旅游房地产开发的要紧功能之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、宁静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩、青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。

5.2 与其他领域对比

5.2.1 投资回收率高

旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的效劳模式来吸引投资者，然后在经营中获利。旅游房地产的交易是大数步，同一房产能够在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。关于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区要紧依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租……小额的交易使其投资的回收期漫长。而关于住户来讲，首先能够将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钞票买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再托付开发商往治理经营，猎取相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被人们视为最正确的投资方式之一。以美国过往20年各项要紧投资作对比，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。

5.2.2 消费档次高

旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它依旧中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在都市的高收进阶层，他们经济状况良好，盼瞧拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游工程已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收进阶层人们的消费，景区巡游更是面向群众推出的产品。

5.2.3 消费的可存储性和期权消费

旅游房地产在消费时刻上能够是屡次的，即一次性购置多个时刻段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时刻份的一定年限内的使用权。购置分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚〞的分时度假产权酒店的购置者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟〞所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购置或提早异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。

5.3 旅游房地产两大特性

5.3.1 养身度假和交易以及身份的象征是结合起来的

旅游地产有自己的特点，养身度假和交易以及身份的象征是结合起来的。和一般都市房地产不同，不是简单解决居住咨询题，它要解决更多的其他咨询题。

不管分时度假依旧一般度假根基上第二居所的概念，这是从旅游点，确实是根基旅游房地产集中在某一个点上，开始向一个区域或者一个都市扩大的过程。旅游房地产是不但让人游还要住，要是没有多种消费方式就开展不起来。一些人开始在香港或者其他一些地区购房，第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业，今后就会逐步的出现产品功能和产品类型的细化，因此地产也会出现这种现象。如外省市一些地区的人跑到海南往购房，如此就带动了海南房地产的提升。

5.3.2 旅游房地产开发与旅游地产配套效劳软硬兼施

那个地点需要指出的是，除了硬件的建设以外，要是没有软件的建设，特别难把一般的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程确实是根基有人替你往治理，有人替你往实行租务。但凡有最优秀的酒店治理公司或者物业治理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个开展商讲我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，那个经常特别难变成分时度假，因此配套、效劳系统和硬件是不能不离的。旅游地产经常要把旅游工程经营得特别好，同时又要把旅游房地产配套效劳经营得特别好，这两者结合起来才能使旅游地产发扬出旅游的作用。

6 旅游房地产开发

6.1 旅游房地产工程的开发模式

旅游地产在中国起步不久，其宽广的开展前景被大伙儿普遍瞧好，而旅游地产的经营模式以及良性开展轨道便成为了大伙儿关注的焦点。从目前国内的操作

来瞧，旅游房地产在市场上要紧有三种操作模式：第一种是先开发旅游工程，等旅游工程做成熟地以后，再开发商品房。第二种是在旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。第三种是开发满足人们旅游投资需求的产品，以产权酒店为主。

6.2 旅游房地产工程开发的根底

6.2.1 天生的资质

旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地四面有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，如此给工程的开发带来了先天优势。

有的地点环境的价值特征可能特别明显，如山区景瞧或海边景瞧；有的地点那么对比微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产工程的特征，几乎所有成功的旅游度假区根基上在保卫和加强自然和社会环境方面获得了最正确状态。

6.2.2 良好的题材

旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们到此瞧光巡游，进而带来地产开发的契机。文化和传奇有利于形成新的主题，易于制造好的故事来营造引人进胜的旅游娱乐工程，而且旅游地产还可利用这些文化传奇较高的知名度来促进工程的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，确实是根基一定要做出文化来，一定要强调工程的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升工程的品味和档次。这种动身点是好的，然而关于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产特不需要做主题性的东西，然而文化一定要做得特

别轻松、特别吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保卫 或者考古复原工程，在旅游地产里面文化传奇是能够发扬的，不是特别强调真实性，而是强调趣味性。

6.2.3 完善的

旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也可不能感受到生活不方便。旅游地产工程的用地能够是从未开发过，也能够是根底设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的、密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产工程根基上位于较大的风景旅游区范围之内，因为相关于在根底设施较完善的区域开发，开发一个新区域无疑意味着要担负更大的风险。

6.2.4 持续的投资

旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景瞧上需要扩展新的景瞧，如建筑高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用特不高，需要开发者建设所有的效劳设施并采纳大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续制造价值的潜能会特别大，咨询题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。

6.2.5 完备网络

旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，要是讲住宅房地产是\"总管\"型的经营模式，那么旅游地产就应该是\"经理人\"式的经营模式。住宅房地产能够通过美

丽的环境品质，完善的设备体系，殷勤的物业治理来打动消费者，而旅游地产那么是在此根底上，还要有一个已建立好完备的再营销的网络，让消费者瞧到长期的投资回报和不断地有现钞票落进袋中的前景,才能吸引消费者的投资。因此，本轮旅游地产兴起之初，有经验的开展商或是先期与国际治理网建立了合约关系，或是全面收购国内现有的治理网络，造成布局之初始已计算到收官之后的全盘棋局。如此，方能成落子不败的局面。

6.3 旅游房地产工程开发应注重的咨询题

6.3.1 制订明确的 标准

目前关于旅游房地产的定义还停留在学术界或开发商的讨论和宣传中，国家的土地政策和 还没有明确的界定。按照现在的都市建设用地划分标准，不同开发形式的旅游房地产用地依据使用性质可能会属于不同的建设用地。例如，旅游度假房产应属于“公共效劳设施用地〞中的“旅馆业用地〞，而旅游住宅地产按其“第一居所〞的使用性质，应属于居住用地。但开发商只要在措辞上稍加变化，就有可能改变开发性质，以“打擦边球〞来进行建设和销售。因此，应尽快制定相应的标准讲明，防止对都市整体开展的碍事。

6.3.2 加强对风景区资源的治理

目前国内旅游住宅地产许多直截了当依托现有的旅游资源和旅游景区开发，开发商依托现有风景区的知名度和碍事力，通常能取得特别好的收益。但对风景区自身来讲没有什么建设性的奉献，有些甚至还会破坏自然景瞧资源。依据我国风景名胜区的保卫 ，对在风景名胜区内开发的各种房产工程均有严格的限制，

因此，在都市 制订和治理中，要严格操纵风景区周边的用地性质和旅游房产开发工程，防止以旅游的目的来进行住宅开发。

6.3.3 开发多层面的客户群体

早期开发的旅游房地产，大多是位于都市郊区的不墅住宅，面对的客户群也要紧是少数经济实力雄厚的消费者。因此，一提到第二居所，大伙儿确信想到在郊区风景如画有一个大的房子，和家人，朋友一起开车往度假，体验放松的感受。比照城里的第一居所，应该讲特征上表达的不一样，不光是为了居住，更多的是为了放松、度假、休闲。然而，由于工作繁忙、通勤距离过长、配套设施缺乏等咨询题，使得郊区不墅的使用率较低，造成了特别大白费。事实上，选择“第二房产〞，更多的是选择一种自然的生活状态，大多数有第二居所需求的人，并不需要追求超大豪华的不墅，只需要在可承受的经济根底上，拥有丰富的精神生活。因此，旅游房地产的开发，应防止一味的高档豪华，能够依据不同需求者的要求，进行多层次的开发。

6.3.4 寻求适宜的旅游工程

房地产商在介进旅游房地产开发时，通常会把旅游景区作为住宅工程的附加价值因素来考虑，背靠旅游能够自然提高房地产的环境质量，提升房子的价值和价格。这一点确实能够在许多旅游地产个案中得到印证。然而，并非所有的旅游工程都适合旅游地产开发，拟开发地段旅游资源的价值、开展潜力，当地政府的开发政策，地区 条件等等，都会碍事到具体工程的进行。目前国内开发较多的主题公园、民俗游等活动，就差不多趋于饱和。

6.3.5 完善相应的经营治理措施

由于旅游度假地产和旅游住宅地产涉及到居住咨询题，因此更轻易被认定为是旅游房地产。但“国外的旅游房地产更多的是讲旅游度假地产，而从中国旅游房地产开展的现实来瞧，更多的房地产商盯住的是旅游住宅地产〞。’“国外的旅游度假地产，特别是分时度假等形式己经形成了健全、便捷的交换网络和专业的监督治理机制，能够提需求客户高效、优质的效劳。我国尽管特别早就引进了分时度假的概念，但未建立相应的经营治理体制，更多的停留在旅游住宅地产的开发上。因此，要丰富旅游房地产的内容，尽快建立起适合中国国情的旅游度假房地产治理体系。

旅游地产不同于一般的房地产开发，它更依靠于环境条件和投资的实力。因为旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式，要求有更高的治理水平和经营能力。前几年一度兴盛的旅游地产，因大量的治理咨询题，经营咨询题而遭受打击后，至2004年才开始复苏的状况，是旅游地产业非专业化的结果。实际上，在旅游地产中开展最快的分时度假酒店，至2002年全球即有5400多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额。从上海前沿集团与某全球著名酒店治理集团签订合作协议在中国全面开展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均能够瞧到，旅游地产热潮的前期预备，已开始向投资集约化、治理专业化的方向开展。

7 旅游房地产开展分析

从１９９５年５月份国家实行５天工作日，到１９９９年国务院批准开始实

行五一、十一和春节三个黄金周，加上法定休假日，一年将近１１４天是假期，要是今后推行带薪休假，那么一年将有１／３时刻能够休假。随着人民生活水平的提高，休闲时刻的增加，对休闲产业的需求就更大，这成为推动社会经济开展的重要力量。旅游休闲产业，特别是旅游房地产产业开展前景特不宽广。

7.1 旅游房地产的开展契机与潜力

旅游地产是一个复杂的系统，与都市的恩格尔系数、GDP水平等都有着紧密的关系。时下，旅游业开展势头正盛，产业规模不断扩大，硬件、软件设施的完善及宏瞧经济环境中需求和需求的开展，均为旅游房地产的开发提供了契机。

7.1.1 旅游业开展前景宽广，度假消费人气正旺

近几年来我国旅游业维持着良好的增长势头。2002年进境旅游人数和国内旅游人数分不为9790.83万、8.78亿人次，比上年增长10.0%和12.0%。旅游外汇收进和国内旅游收进分不为203.85亿美元、3878.36亿元，比上年增长14.6%和10.1%。世界旅游组织推测，到2021年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。

旅游房地产在开展迅猛的旅游业这一母体下开展，自然会具备得天独厚的优势。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府 的出台，成为旅游房地产开展的坚实根底和动力保证。假日经济带动高品质的居住需求。工作时刻缩短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天长假及企业年假制度的运行，使人们有时刻脱离日常生活环境到一处景瞧房产度假，享受另一种轻松、愉悦的生活。同时，节假日期间，酒店往往爆满，这也成为旅游房地产开发的潜

在商机。随着旅游消费者消费瞧念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增长幅度。依据国际通行开展惯例，度假需求从产生到具备一定的规模需要3—5年的时刻，也确实是根基讲旅游房地产的潜在需求潜力巨大。

7.1.2 居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化

自改革开放以来，人们的生活水平不断提高，近几年开展更为迅速。截止2000年，中国城乡居民储蓄存款年底余额高达64332.4亿人民币，仅这年的增加额就有4976.7亿元之多。这还不包括居民手中的现金和个人具有尽对支配权的私人企业的资本。这些财宝并未平均分配到每一个人的头上，这反映着中国居民中富裕阶层和中产阶级数量的巨大，旅游房地产业面对着旺盛的需求。随着收进的增多，恩格尔系数的下落，有利于个人健康、开展、提高享受层次的支出比例在不断地上升。基于国际消费潮流的碍事以及以现代都市化为背景的休闲文化的形成使旅游本身的内涵发生了变化。享受自然、享受人一辈子的时尚消费越来越受到中高收进者的青睐，单纯的瞧光旅游向度假旅游过度。我国都市高收进、较高收进居民已达5.6千万人，那个群体有需求也有能力购置旅游房地产的局部产权或使用权。旅游房地产的潜在消费者群体正逐步扩大。出游的选择及消费水平受家庭月收进的碍事。据对国内旅游者的统计，城镇家庭月收进在1000元以上的占了出游人数的尽大多数。人均旅游花费水平在总体上是随着其收进的由低到高而递增的。月收进1000—1999元的，每一游次人均花费611.2元；月收进2000—2999元的，人均花费767.2元；月收进3000—3999元的，人均花费910.3元；月收进4000—4999元的，人均花费1086.5元；月收进5000元以上的出游者，

人均花费1472.5元。

7.1.3 房产开展提供机遇，酒店运行留有缺口

2004年初始，房地产就步进了升温的轨道，一向走势温和的房地产类股票陡然出现了“井喷〞行情。房地产类公司的另类投资价值——拥有丰富土地储躲的公司，有瞧借助于历史形成的土地储躲升值而提升其内在的投资价值。2月3日，国家统计局公布的2003年第四季度全国房地产企业景气指数为131.3，到达近年来的最好水平。据推测，在今年的经济政策可能紧缩的情况下，2004年房地产业景气指数虽将略有回调，但仍会高于上年同期水平或全然持平。但另一方面，住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，这使得更多的开发商转向边缘市场的开发，包括旅游物业、教育文化物业、利，技物业等。我国现已存在的大规模的经济型酒店中，除了少数几个品牌外，大多存在不标准的现象，远离国际水准。另外，显示五星级酒店尊贵身份的高价位令众多消费者瞧而却步。旅游房地产既具有完备的硬件、软件配套设施及优质的效劳，同时在价位上又是足具诱惑力的。相当一局部年轻人为父母买房，将风景宜人的产权酒店作为老人的养老之地。集团购房的公司一方面出于会议、职工度假考虑投资买房一劳永逸，同时还有一个特别重要的缘故便是防止每年支付一大笔费用。

7.1.4 都市根底设施完善，景区地理环境优越

旅游房地产的开展要求交通设施 合理，方便客人平安、便捷地进出。我国的都市根底设施尤其是高速公路的开展已到达了一定的完善程度，城际间的交通网络化、公交化开展迅速。据专家预言，在中国的大都市5年之内就会进进5

个人一辆车的时代。汽车时代的来临使京、沪、深等中心都市提早进进了舒适住宅时代。这关于建立在车轮上的旅游房地产而言，无疑是个好消息。

中国拥有漫长的海岸线、许多风景美丽的岛屿及山岳资源，具有深厚的历史积淀，浓郁的文化气息。旅游房地产多处在这些风景名胜地、海滨地区及运动、度假胜地，这就给工程开发带来了自然景瞧、绿化生态、历史文脉等方面的先天优势。海南岛度假设施的开发商利用当地悠久的历史文化、多个少数民族在那儿繁衍生息的特点制造的生动有味的文化产物和体验每年吸引了大量的游客前往度假。

7.2 旅游地产成为热点的几个缘故

7.2.1 政策

国家政策上，D中心、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业开展的新政策。为我国旅游房地产的开展提供了宽广的平台。据国家旅游局透露，到1999年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收进分不位居世界第五位和第七位，奠定了亚洲旅游大国的地位。在旅游假日经济持续增长的情况下，必将吸引大量投资，其中包括具有丰富开发和营销经验的房地产商，对旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

7.2.2 根底建设

其次，从都市根底设施尤其是高速路的开展来瞧，北京、上海、广州、深圳等大都市路网系统开展迅速，从人均汽车的拥有量来瞧，北京已到达8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约10个人一辆车。关于建立在车轮

上的旅游房地产而言，这无疑是一个促进其开展的利好消息。

7.3 旅游地产开展的几个咨询题

首先从经济上来讲，估量需要不止一步的飞跃。再者，旅游房地产还需要相关 的支持，就现行 来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业确实是根基一个敏感的咨询题。第三，旅游地产受经济景气与否的碍事特不之大。因此，我国经济目前正处于上升时期，增长空间还特别大，然而中国经济正越来越多地受到全球经济的碍事，旅游地产开发还应放眼全球，不可低估风险。第四，到现在为止，旅游地产还只是处于起步时期，尽管我国的产业有独到的速成之术，但旅游地产对相关产业链的要求特别高，对效劳的要求特别高，这都不是一朝一夕能够到达的。

在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节咨询题成为开展的重要障碍。例如物业产权分散确实是根基阻碍地产工程实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多差不多出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营工程和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。业内人士认为，改变这种局面的方法之一是通过理念引导。但显然这需要相当长的时刻。