住宅产业化综述

1.概念及流程 1.1 概念解释

住宅产业化是住宅产业现代化的简称，是住宅工业化、标准化、通用化的具体体现，是以科技进步为依托，以成型的住宅建筑体系和与之相配套的住宅部品为基础，以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联接为一个完成的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。住宅产业化的概念包含了几方面的意义：

（1）住宅设计标准化，形成系列化、标准化的住宅设计方案，减少单个住宅设计的随意性，住宅设计标准化是住宅生产工业化的基础。没有设计的标准化，就不可能生产标准化的构配件和部品，也就不可能形成工业化的住宅生产。

（2）住宅建设工业化：包括住宅构配件和部品生产工厂化，施工过程机械化，组织管理科学化。要求大量的或全部构配件、部品甚至房间乃至整套住宅，都是在工厂里预制生产的，再用机械化的操作方法组装起来，这一点就象儿童搭积木一样。部件都是成品，只要按标准组装搭配就可以了。住宅建筑工业化是住宅产业化的核心。

（3）住宅产供销一体化：即将住宅建设的投资、设计、构配件生产、施工建造、销售及售后服务等形成有机整体，使有关企业、部门联合协作，成为一体。这种一体化不是将房地产开发企业、设计、施工等单位简单组合，而是必然产生具备工厂化大量生产优质住宅构配件和部品能力的企业住宅产业集团，它的诞生是住宅产业化形成的标志。

1.2 特点

住宅产业化的核心是建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化和土建装修一体化。推进住宅产业化可以提高住宅工程质量、实现节能减排、提高施工效率、缩短项目周期以及促进产业结构调整，是住宅建设发展的必然趋势。住宅质量整体上升。由于实行住宅产业化后，会将过去在施工现场制造的构建在工厂完成，有效的克服了因现场工人水平参差不齐造成的施工误差，从厂房生产出来的产品加工精度和品质都会有很大的提高。由于实现

了工厂标准化作业，建筑构建的精度偏差可以达到以毫米计。住宅建设和消费过程中节能环保。住宅产业化可以推进企业的技术进步，降低模板、脚手架等非实体材料的投入。在工厂集中生产的优势不仅在于生产用水上可以循环利用，还使得建设工地的噪音大大降低，同时还能减少施工粉尘污染等有害废料的排放；精装修交付相比毛坯房交付更是减少了装修废物的排放，装修噪音的产生。大部分构建在工厂生产，将大量占用工期，影响施工质量、安全、环保的部品、构配件转移到工厂生产，减少了施工现场作业从而有效地缩短工期；质量控制由施工现场转移到工厂，施工企业可以集中力量对建筑进行组装，合理的分工在保证建筑质量的同时大大提高了效率；操作的劳动强度与难度大大下降，施工管理的技术难度也相应降低。

2.背景

据统计，通过住宅产业化的途径，可以使住宅建造过程中的资源利用更合理，现场垃圾减少83％，材料损耗减少60％，可回收材料占66％，建筑节能50％以上；住宅的性能质量更优，失误率降低到0．01％，外墙渗漏率水平0．01％，精度偏差以毫米计，小于0．1％；同时项目开发周期从传统方式下的20个月可以缩短到工厂化方式下的5个月，缩减75％，大大缩短住宅的建造周期，经济效益、社会效益显著。住宅产业化对于实现节能减排、保护生态环境、改善人居环境都具有重要意义，是住宅建设发展的必然趋势和必由途径。

（1）住宅建设是以高投入、高消耗、高污染为代价获得的，属粗放型经济增长模式 我国是发展中国家，由于历史及自身的原因，住宅产业发展仍处在摸索阶段，工业化生产方式远未普及，住宅建造在数量、质量，特别是科技含量方面处于明显落后的局面，住宅数量增长是以高投入、高消耗、高污染为代价获得的，属粗放型经济增长模式。随着住房消费成为我国21世纪初国民经济发展中新的经济增长点之一，住宅产业现代化成为促进我国国民经济发展的重要成长型产业，其建造方式变革、科技含量提高和管理模式创新等，将成为提升住宅产业的核心问题。高新技术和适用技术是保证住宅产业可持续发展的基本途径。

（2）为提高住宅的性能、质量和劳动生产率，降低建造成本，必须走产业化发展之路 我国住宅产业从20世纪70年代末复苏以来，经过20年的迅速发展，住宅建设进入数量与质量并重的时期，为提高住宅的性能、质量和劳动生产率，必须走产业化、现代化的发展之路。随着科学技术不断进步和经济的不断发展，特别是全球化信息网络和全球化市场的形成、我国加入WTO后面对新的国际环境和各项体制改革的完成以及配套建设的完善，我

国住宅产业面临着前所未有的发展机遇，同时也面临着严峻的挑战。

（3）住宅产业化是推进我国住宅建设健康发展的重要手段，也是我国住宅建设的发展的必然趋势和必由途径

住宅产业化在国外住宅建设中已占据了重要的地位，在我国理论界也已经不是一个新的课题，国内也有涌现了一批勇于实践住宅产业化的领军企业，但整体来说，我国住宅市场中住宅产业化率仍不足10％，与发达国家相比差距非常大。因此，有必要对制约住宅产业化发展的因素进行分析，并探寻对策，以推动住宅产业化的快速发展。

（4）提高资金的周转利用率

住宅产业化生产方式采用标准化设计，部品和构配件工厂化生产，机械化施工，科学化管理，成倍地提高住宅建设效率和工人的劳动生产率，缩短住宅产品的生产时间。

3.现状

3.1 国外住宅产业化发展概况

国外的住宅产业已经走过了大发展时期，住宅产业化是在二次世界大战后逐步发展起来的，其特点主要体现在以下几个方面：

（1）标准化。二战后，欧美各国首先认识到基础标准，特别是模数协调标准对住宅生产工业化的重要意义。20世纪60年代，联合国在总结各国经验的基础上提出关于建筑模数协调的建议。日前，国际标准化组织(ISO)已颁布《模数协调》的系列标准，各国的模数协调标准正在逐步向国际标准靠拢。住宅标准设计工作目前同时存在着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则；另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好地统一起来。

（2）标准化、系列化、通用化的住宅部件。这是保证住宅最终产品功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。例如丹麦在标准化基础上实现部件的通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可从中选择适当产品进行住宅设计。

（3）现场施工的技术服务体系。一些经济发达国家商品混凝土已占混凝土总量的70—80％。在模板工程方面，美国在20世纪70年代就有100多家模板工厂，从设计到制作逐步形成独立行业。此外，现场运输、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。

（4）将“可持续发展”概念引入住宅建设领域。在住宅全寿命各个环节(建设、使用、维修、改造、拆除)掌握一个“核心”，三个“原则”。一个“核心”是指保护地球环境和节约各类资源。三个“原则”是资源节约、合理利用和再利用，即节约使用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然资源(太阳能、风力、地热)等。

（5）积极开展了住宅产业发展的预测工作。这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需求预测、住宅建设经济能力评价和预测、住宅建设技术途径的评价和预测。

3.1.1.1 美国及加拿大的住宅产业化发展概况

美国、加拿大的住宅产业化是伴随着建筑市场的发育成熟的。美国、加拿大由于地广人稀，其住宅产业化走了一条不同于欧洲的道路。在住宅建设上，没有采用大规模预制构件装配式建设方式，以低层木结构装配式住宅为主，注重住宅的舒适性、多样化、个性化。在美国，住宅部品和构件生产的社会化程度很高，基本实现了标准化、系列化，居民可以根据住宅供应商提供的产品目录，进行菜单式住宅形式选择、委托专业承包商建设，建造速度快、质量高、性能好。

3.1.1.2日本的住宅产业化发展概况

日本的住宅产业化始于20世纪60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业。到90年代，采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的25-28％。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。例如：轻钢结构的工业化住宅占工业化住宅约80％左右；70年代形成盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式，90年代，又开始采用产业化方式形成住宅通用部件。

20世纪60年代，日本最早提出住宅产业化的概念，经过30多年的发展，已经成为住宅产业比较发达的国家之一。

为了减少现场工作量，缩短工期，高效高产优质生产住宅，日本开始实行住宅部品化、

批量化生产住宅。日本用了20年的时间推行住宅部品化，现在住宅的各个部品均有通用部品，对无特殊需求的住宅，只要将通用部品通过机械组合拼装即可组配成住宅；到70年代掀起了住宅产业化的高潮，产生了住宅企业集团和专业化住宅企业，如积水化学株式会住宅部拥有目前日本最先进的住宅工厂和科研机构，这个住宅工厂每48分钟就可以制造出一栋2-3层的独门独户小楼。每一种住宅推出前，都要针对未来住户的需求进行社会调查，经过反复研究确定初步设计方案后，先在研究院院内建造一座实际尺寸的样房，经过设计人员反复研究修改，确定方案，最后才向社会推出。日本有四百多个住宅展示市场，每个展示场建有约几十个样品住宅，用户选中某一座住宅后，与住宅工厂签订合同，并支付首期付款，工厂则派人到现场浇筑钢筋混凝士基础，同时列入工厂生产计划，再将各部件组配装好，一座漂亮的住宅就生产出来了。住宅工厂的建立标志着日本住宅产业主体形成，住宅产业进入成熟期，这一时期住宅投资占GDP的比例为7％；到80年代中期建立了工业化住宅性能认定制度，大大提高了住宅的功能和质量。

日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、构配件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。

3.2 国内住宅产业化现状

我国装配式住宅从20世纪50年代学习苏联的工业化建筑开始，伴随着国内发展工业化住宅和产业化住宅的趋势，一直蹒跚前行。近年来，国家有关部委在推广工业化住宅建设方面又陆续出台了一系列具体政策措施，同时加强了住宅产业化推进实体建设，并于1998年组建了建设住房与城乡建设部住宅产业化促进中心具体负责推进中国住宅的技术进步和住宅产业现代工作。住宅产业化促进中心建立了商品住宅性能认定制度、住宅部品体系评价与认定及住宅产业化基地，并推动国家康居住宅示范工程以推广应用先进适用的住宅成套技术，完善住宅技术体系。

万科是国内住宅产业化的先行者，早在认知阶段，万科经过对国际上各种工厂化住宅体系的调研，结合国内的实际情况，最终从轻钢结构、木结构、预制混凝土结构三种住宅体系中选择了预制混凝土结构住宅作为万科工厂化住宅的发展方向。万科早在1999年成立了建筑研究中心，并于2002年建成了万科建筑研究中心大楼，2003年发布了《住宅使用标准》

和《住宅性能标准》；2004年在标准化的基础上，启动了工厂化工作，成立了工厂化中心，开始万科工厂化住宅的研究工作，并于年底开始设计1号试验楼，在这栋住宅楼上试验了PC（预制混凝土）结构、PC外墙、PC整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和ALC外墙，对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验；2006年万科制定了的中长期工业化住宅计划，从PC和工业化、PC工业化（即完全的工业化住宅体系）和内装的工业化三条路线完成工业化住宅的商品化。万科还于2006年8月在松山湖获取了万科住宅产业化研究基地一期用地，并于当年年底注册成立了东莞市万科建筑技术研究有限公司。从此万科开始了技术成果转化为实践的住宅产业化推广应用进程，基地主要包括：万科建筑技术研发中心，满足研究人员的办公、会议、接待、培训等功能需求，是整个研发基地的中枢；实验工厂，包括PC构件生产车间、模具车间、钢筋车间、木工车间、金属构件及装饰部品加工车间，以及附属仓库等设施，满足实验研究用的构件生产需求，同时满足后续各实验楼建造的预制构件生产需求；建筑技术检测中心，主要包括耐候及节能实验室、建筑隔声实验室、建筑设备实验室、建筑结构实验室、建筑环境实验室、建筑材料及构造实验室等；建筑技术试验场，为建筑施工技术模拟验证提供必要的条件，现场将搭建一系列的试验用构架；产品开发试验场，为万科住宅产品的开发提供实体验证（即搭建1：1现场实体模型）的必要条件；系列实验楼，完成技术验证和居住体验。附属设施，包括水处理设施、垃圾收集和转运设施、人工湿地设施等，为基地实现生产、生活污水零排放等“四节一环保”提供保障，于2007年2月，获得建设部授予万科“国家住宅产业化基地”的称号。

长沙远大住宅工业有限公司（以下简称远大住工）是国内唯一一家住宅整体解决方案的提供商，通过10余年的努力，成功研发的第五代产品——全生命周期绿色建筑，具备“五节一环保”即节水、节能、节时、节材，节地及绿色环保的显著优势，比传统建筑更安全耐久、节能保温、防水抗渗、低碳环保，提供健康、适用和高效的空间，提供与自然和谐共生的生活。2010年上海世博会“远大馆”6层高、建筑面积3200平方米，除了地下桩基外，整个远大馆在24小时内完成了包括结构、墙面、窗户等组件的安装。由于这些组件100％为工厂化制造，用30个集装箱按编号顺序依次入场，由3辆吊车轮番作业组装完成。建筑垃圾只有传统施工所产生垃圾的1％，而且达到了5倍节能、6倍节材、9级抗震的目标。

目前，上海、长沙、北京、天津等城市也已建成或正在建设低层、多层和小高层钢结构住宅试点工程；除万科、远大住工外，已有黑龙江宇辉集团、中南建设、南京大地、上海城建、长沙远大、北京金隅集团、北新建材等企业介入研究和实施住宅产业化领域。

近年来，济南市在住宅产业技术的研究推广等方面取得了显著成果。济南市住宅产业化

发展中心吸收了欧洲国家和日本的产业化经验，结合国情，历时三年成功研发出了一种新型住宅体系CSI住宅。CSI住宅实现了“搭积木”式住宅建设的设想，采用结构体与填充体分阶段、分离施工，实现内部厨房、卫生间等部品的家电化，提供了工业化部品的摆放平台，安装后也可做到随时升级换代。2010年10月，济南作为唯一一个主编城市，参与编写了《CSI住宅建设技术导则(试行)》，导则所倡导的CSI住宅以其标准化设计、工业化生产、装配化施工、社会化服务，实现建筑部品的家电化、工业化生产，可最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间和与自然和谐共生的建筑，开辟了建筑节能和绿色建筑领域新的发展方向，也标志着济南住宅产业化工作走在了全国的前列。CSI住宅结构体与填充体的分离，使填充体在不影响和破坏结构体的稳定性和耐久性的情况下，具有良好的可更新性和改造性，住户可随心所欲分割室内空间、改变户型，同时不产生建筑垃圾；CSI住宅能够满足不同家庭不同时代的需求，为实现百年住宅提供条件，极大地提升了住宅的可持续居住性。

为加快CSI技术成果转化，济南市设立了长清、商河、章丘三个住宅产业基地，以长清为核心园区建立总部基地及中日住宅产业园，带动商河、章丘住宅产业基地的发展。根据《济南房地产业中长期发展规划》，”十二五” 期间省城30%的住宅建设将采用CSI方式。从全省来看，根据相关规划，”十二五”期间这一比例也将达到10%。

济南住宅产业基地虽然签约落户济南经济开发区已两年，可至今仍然无法动工，试点也进展缓慢。由于存在诸多”短板”，推广起来可谓困难重重。 “CSI”住宅要实现规模效应，建设规模至少要达到100万平方米以上，而且涉及土地、规划、标准、金融等50多个行业和2000多个部品整合，如果缺少切实有力的政策支撑，仅靠一个部门要取得实质性进展，将非常困难。虽然各方都很看好CSI未来的发展前景，但无论是开发商还是意欲进入部品制造领域的投资商，目前均采取观望姿态。前者担心开发后没有足够的部品供应而难以为继，后者担心一旦投资进入部品制造领域而没有CSI住宅提供足够的市场支撑，导致大家谁也不愿意第一个”吃螃蟹”。另据透露，济南市不久将被住建部批准为住宅产业化试点城市，目前正在制定有关的”促进条例”。

4.我国住宅产业化目前存在的主要问题分析

我国的住宅产业化虽然在标准化、预制化方面有了一定的发展，也建设了一批样式统一的预制板楼，政府设置了专门的机构，也出台了一些相关的文件、政策进行推广，但仍存在

许多突出的问题。这些建筑产品普遍存在产品单调、灵活性差、防水防渗和保温隔音等性能很差的问题。

（1）主管部门的认识不到位，宣传力度和推动工作的力度不够，制定有关政策措施不得力。有些开发商不了解住宅产业化的相关知识，有些认为自己开发的项目规模不够大，没有必要采用先进的工艺，有些开发商认为根本就没有必要由政府驱动，应该让其自然发展，有些开发商认为采用新技术、新产品、新工艺、新设备，当然会比常规盖房子增加投入，因而不感兴趣。再加我国用户还没有完全成熟，对住宅产品的综合性价比没有认识，因而不感兴趣，缺乏驱动房地产商的动力，因而房地产商更认为没有必要花钱去搞住宅产业化。

（2）住宅部品生产跟不上建筑体系集成的要求。当前的住宅部品大都品种单一，产品集成程度低，不是按系列开发，与住宅的建筑体系不配套，经常存在新的建筑体系难以找到合适的配套部品，如大开间的框架结构，采用大跨度楼板、墙体材料等均存在一些不配套问题；厨房卫生间系统中，整体配套问题也比较突出。

（3）住宅建筑体系满足不了建筑工业化的要求。美国、加拿大住宅建设的工业化之高，是因为有成熟的成套建筑体系（如木结构、轻钢建筑体系）和与之相配套的成套技术。我国住宅建筑体系较多，尚未形成系列化体系，而且建筑技术以单项技术发展为主，缺乏标准化、配套化技术，住宅部品的配套性、通用性差，标准不明确，检验验收标准不完善，使得相关方不敢试用，限制了住宅建设工业化的发展。

（4）房地产调控政策步步加紧，房地产市场未来形势不确定因素大。房价过快高涨、地王不断涌现、社会诟病增多，房地产市场存在的种种隐患导致中央政府一再出台房地产调控政策，以降低风险，相关的一系列调控政策也使整个房地产市场近年来的趋势更加难以把握，消费者和开发商更多的是持观望态度。房地产开发热的降温的大环境及调控政策的不断延续，一方面使部分房地产开发商因考虑企业经营问题而无力投入住宅产业化发展，但另一方面也能够使有远见、有实力的企业能够更多的选择将住宅产业化作为企业核心竞争力而予以重视。 （5）建筑安装成本大约占总成本的30%~50%左右。据网上的数据进行测算，房屋每平方成本价格在：1500+土地价格到2500+土地价格之间；土地价格估算如下：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高。据此估算，建筑安装成本大约占总成本的30%~50%左右，住宅产业通过集约化生产降低建筑安装成本，降低整个成本降低10%，算起来总成本降低2~4%左右，在当前房地产粗放式、外延式发展情况下，降低幅度远远达不到吸引房

地产商的效果，因此，应用推广也就曲高和寡。

（6）前期投入大，而市场存在不确定性，也引发了市场相关方的观望。我国建筑技术以单项技术发展为主，缺乏标准化、配套化技术，住宅部品的配套性、通用性差，虽然万科等企业进行了产业化试点，但由于缺乏与前期投入相一致的市场需求，后续没有很大的进展，同时，住宅的部品生产还不完全等同于普通的制造业生产，其体积一般比较大，而附加值也不是很高，因此，其部品的配送半径比一般制造业产品存在更大的限制。

（7）住宅产业所建造住宅产品卖点和亮点为”长寿命、可调整及质量有保障”，但当前的有关政策在一定程度上降低了这些优点而给用户带来的期望和体验。我国的土地出让期限为70年，百年住宅是否有必要，不但从用户层面心中没底，而且市场其他的参与者甚至监管方都对此语焉不详。从传统上讲，购房乃是大事，一般买房者在买房之初投入进行装修，一段时间以后可能会有小的调整，但是从结构上进行调整以适应发展的新情况的可能性比较小，毕竟，”动土”在民间无论如何都是大事，而且房屋结构调整过程中出现的技术、应用的不确定性也对住户很难产生吸引力。

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