城市房屋拆迁的困境、原因和对策

由于城市房屋拆迁涉及拆迁入当事人的重大财产权益，而理论指导的匮乏和立法缺位及政策的不确定性，使得拆迁纠纷频起，甚至因拆迁发生暴力冲突，许多城市的房屋拆迁陷入困境，处于停滞状态。本文以城市住宅房屋拆迁为对象，通过对城市房屋拆迁实践、法规政策规定的综合分析，提出城市房屋拆迁新的制度体系，包括指导思想、基本原则、工作程序、补偿内容和机制、纠纷处理、行政监管，试图突破现行的拆迁补偿理念、政策、习惯，特别是要重新调整利益格局，建立一套全新的城市房屋拆迁补偿制度。 本文研究了城市房屋拆迁的发展过程和现行法规政策规定，就被拆迁人在城市房屋拆迁中利益受到严重损害，行政权力行使不当引起的政府公信力缺失，被拆迁房屋的价格评估制度的虚置，被拆迁入的权益保护救济途径的缺损，拆迁引发社会问题，甚至出现暴力冲突，许多城市的房屋拆迁陷入停顿状态等问题进行分析。从城市房屋拆迁理论建设、拆迁的理念、拆迁活动中的政府和拆迁当事人的意愿以及拆迁立法、政策等方面剖析了存在问题的原因。提出了树立以物权为基础的新理念构建城市房屋拆迁的理论基础。建议加强城市拆迁立法，该法应以私权保护观为立论的基点。城市房屋拆迁立法要考虑市场经济体制的确立、城市房屋产权结构的变化、城市房屋拆迁不同的目的、城市房屋供需情况和现状的法治环境等若干对拆迁立法、法律的实施有重要影响的因素。要通过对城市房屋拆迁补偿的法学、经济学分析，重构城市房屋拆迁补偿构成体系。针对房屋拆迁补偿标准这一关系到拆迁入和被拆迁入的切身利益的最核心问题，确定包括市场等价、保障住房权益、补偿房屋派生权益、改善住房困难者条件等原则在内的房屋拆迁补偿原则。建议对被拆迁人补偿的内容包括：被拆除房屋所占用土地的使用权价值、被拆除房屋的价值、被拆除房屋所产生的收益和经营性补偿等几个方面。初步考虑，城市房屋拆迁立法的主要内容应当是，以完善的房屋拆迁补偿体系的构建为中心，规范城市房屋拆迁行为及与城市房屋拆迁直接关联的其他行政的、民事的法律行为，主要包括：城市房屋拆迁的基本原则；对社会公共利益项目的界定，社会公共利益项目的确定机关、权限及拆迁程序；对商业项目的界定及其拆迁程序规定；城市房屋拆迁补偿的原则、范围和标准；房屋拆迁补偿的价格评估机构、选择及评估程序等：房屋拆迁争议的行政仲裁机构、制度及程序等；与行政复议、行政诉讼制度的衔接以及特别规定等；政府及有关行政主管部门、开发商、私有房屋所有人等各个拆迁法律关系主体的其他有关权利和义务、违反义务的主要法律责任。由于城市房屋拆迁的实践性极强，除要做好法律的规范外，对拆迁活动的监管也甚为重要，为此提出了加强拆迁条件审查，严格按照法定条件和程序实施拆迁许可；加强拆迁现场监管，确保拆迁政策落实到位；加强代办拆迁项目监管，推行拆迁代办佣金制；加强对拆迁补偿安置资金的监管，确保拆迁资金专款专用；加强拆迁补偿安置协议书的监管，建立拆迁项目工程监理制度；加强拆迁专业单位的监管，提高拆迁行业的自律意识和加强拆迁评估机构的监管，规范拆迁估价行为等七个方面的强化对拆迁相关行为的监管措施。