升龙国际中心
11月第一周（11.8-11.14）市场调研
一、片区在售项目均价
调研楼盘 中苑名都 中原新城 汉飞金沙国际 锦艺国际华都 鑫苑景园 美景鸿城 幸福港湾 亚新橄榄城 鑫苑现代城 溪山御府 金域上郡 销售价格（均价） 价格走势 8000 6600，新开7600-8000，公寓6200 6000 新推6800 花园洋房均价13000；高层均价7500 6000 6000， 多层6800高层5900，公寓5800 7300 8200 7000，公寓6500 → → → → → → → → → → → 注：↑（数额）表示价格上升，↓（数额）表示价格下降，→表示价格没变化升降
小结：片区在售项目本周整体均价较稳定，基本无变动。
二、片区在售项目媒体主诉求
调研楼盘 中苑名都 中原新城 汉飞金沙国际 锦艺国际华都 鑫苑景园 美景鸿城 幸福港湾 亚新橄榄城 媒体主诉求 —— 刚需购房节盛装开启 —— 中心锦绣生活大师 美域B组团撼世公映 免费供暖十年，现房再送精装 鸿图二批蓄势加推 奢华三房实体样板间即将幸福绽放，恭迎品鉴 88-146㎡双气景观高层，敞阔楼间距，无遮挡视野，开阔层峰眼界 溪山御府 金域上郡 鑫苑现代城 —— 二期藏锋85-180㎡文脉钜作循重推出 咨询火热开启 购房免一年月供 注：标 的楼盘表示本周一次大河报广，标 的楼盘本周有两次大河报广。
三、片区在售项目营销动态
调研楼盘 存量（在售） 销售率 优惠措施 一次性两个点，按揭一个点 尾房阶段，首层7200元／㎡送30㎡花园，顶层6000元／㎡ 一次性两个点，按揭一个点，6000元额外优惠 免费供暖10年，78-88平米高层买顶层送地下室，125-195平米洋房送露台 销售动态 主要剩余55㎡一房户型，即将清盘 近期活动 周销售情况（大定） 最近开盘时间 中苑名都 40套左右 82% —— 3套左右 2010年4月25日 汉飞金沙国际 仅剩顶层十几套 98% 即将清盘 —— 基本无去化 2010年4月3日 锦艺国际华都 剩余200套左右 80% 存量房源主要为三房；11月20日B组团开始认筹 —— 15套左右 2010年10月10日 鑫苑景园 洋房 60套左右，高层50多套 92% 目前销售情况一般，别克车展暨平均一天一套左右 爱车讲座 5套左右 2008年8月 美景鸿城 二期一批房源仅剩少量，二批未开盘 90% 排卡客户5000抵10000 二批房源加推，89-300㎡超值美宅，700多套， 89㎡两房，120~140㎡三房，170㎡四房 —— 5套左右 2010年9月24日 幸福港湾 存量1200多套 90% 两房优惠15000，三房优惠25000，剩余房源仍执行幸福五重礼政策； 一次性按揭均2个点，高层排卡5000抵20000；新推一栋多层一次性5个点，按揭4个点 样板间开放目前主要为存量房活动；幸福源的销售，其中存量印象网上摄三房销售压力较大 影大赛 高层（85㎡两房和120㎡三房）目前排卡70张，周六加推一栋多层36套，目前销售30套 20套左右 2010年9月5日 多层100多亚新橄榄城 套，高层100套左右 85% 周末到访抽奖活动 37多套 2010年9月24日 中原新城 存量1200套左右，新推300套 84% 刚需购房节，购房送十年供暖费、装修基金、家电基金、青年资助基金，合学府一号由于售价计住宅优惠500元较高，去化较慢 ／㎡，公寓优惠700元／㎡，新推按揭4个点，一次性5个点 无忧按揭计划，购房免1年房贷，89㎡优惠幅度接近2万 小户全款97折，按揭优惠2.5个点，80平米以上全款优惠2个点，按揭优惠1个半点 10月30日加推3#楼约300套，主力户型为150㎡三房和180㎡的四房，86㎡的两房 目前存量主要为120㎡三房和35㎡小户型，二期即将入市，目前正在蓄客 目前存量主要为88㎡两房和58㎡小两房；3#楼悦溪即将推出 周末暖场翻版送购房款活动 20套左右 2010年4月24日 鑫苑现代城 400多套 90% —— 40套左右 2010年8月1日 金域上郡 200套左右 80% —— 2010年10套左右 10月16日 溪山御府 100套左右 86% 无任何优惠 法国文森乔丹庄园葡萄酒会 10套左右 2010年8月21日 小结：各大楼盘集中放量，促销花样百出，抢夺市场刚性需求客户。
四、片区新增项目市调情况
1.市场调研对象
调研楼盘 开发商 项目体量 项目位置 黄金海岸 河南德润置业 总建360万㎡ 大学南路与南三环交叉口东北角
2.营销动态情况
调研楼盘 营销动态
项目备注 黄金海岸 前期筹备中 总用地面积约222公顷（约3330亩）
3、最新动态
黄金海岸已经开始进行项目的推广，目前工地围挡和搜房网广告均释放项目即将入市信息，目前售楼咨询热线已开通，但售楼部尚未对外开放。
4、竞案签约情况（近30天销售统计） 竞争楼盘 销售房源套数 面积（㎡） 锦艺国际华都 汉飞金沙国际 中苑名都 中原新城 美景鸿城 幸福港湾 鑫苑景园 橄榄城 金额（元） 5896万 861万 1643万 15703万 2519万 6698万 4816万 9255万 89 14 20 337 44 136 39 180 8976 1425 2124 25169 4318 12091 4542 13617 备注：以上数据来自郑州房管局网站
五、专题调研：
中原万达广场本周开盘
蓝线条部分为本次推出铺王部分，均价约4万／㎡ 标红色部分为本次推售部分 绿色线条部分为围绕购物中心商铺，售价较高
中原万达广场商业部分规划的大型购物中心和商铺，其中大型购物中心是万达集团自持、对外销售商业的主要是室外步行街和南面的住宅底商，总计5万㎡，首批推出的商铺是
位于购物中心周围的室外步行街部分，总面积2万多㎡。
本次推出总共月150套，售价从1万9——4万／㎡不等，采取一层两层打包的方式销售，总面积90-200㎡不等，成交均价2.6万，其中面对大型购物中心的周边商铺售价较临外街商铺售价高，同等位置大约要高出5000-10000元／㎡，目前首批商铺销售率超过90%。
六、总结及启示：
1）调研总结 1、 片区竞案售价稳定，均价在6000-7500元／㎡左右，其中地段位置较好的楼盘售价在7500元／㎡左右。
2、实用型两房、小三房是市场主力需求产品，一房产品市场需求稳定，大三房的需求日渐下降，去化速度较慢。
3、万达开盘均价2.6万，成交均价较预期要低。
2）对项目的启示 1、小户型维持现有优惠的基础上，适时适量增加新的优惠。目前市场热销的主力住宅户型二房、小三房。目前项目小户型/公寓存量较多，市场接受程度有限。建议在周末活动释放更大的优惠。
2、尽快释放大三房促销政策，抢夺市场上想一步到位型客户。由于楼市新政的影响目前的三房市场需求有所增大，但是本案剩余大三房多为前期存量货源，且面积大总价高，建议尽快实施大三房促销政策。
3、推出商业老带新政策，去化现有存量商业。万达开盘均价2.6万，与本案相比有一定的价格优势，建议本案在推广时突出本案实景现铺的特点，尽量多用实景图片；同时在炒作商业现场人气的同时，尽快释放商业老带新政策。
升龙国际中心项目组
2010年月11月14日
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