市场潜力才是企业发展动力

物流地产方兴未艾特别策划市场潜力才是企业发展动力

—专访嘉民集团中国区运营总经理黄炜——

文/本刊记者李冰漪

随着土地资源越来越有限，人们也在愈发关注

物流地产未来的走向，今后物流地产市场的前景如何？怎么样才能抓住这一关键细分市场，不断满足物流企业的需求？近日，记者专访了嘉民集团中国区运营总经理黄炜先生，请他用嘉民的经验解答这些问题。

嘉民集团中国区运营总经理黄炜沿海城市往内陆城市发展，一方面是响应政府西进的政策，另一方面，我们也希望通过开发西部各个城市，能够在全国形成一定规模，并形成一个网络，从而更有效地为客户提供服务，而不是仅仅局限于华东地区或华北地区。

从目前经济发展状况来看，中国对于物流空间的需求相当大，整个中国物流空间的供应量是非常短缺的。特别是随着中国零售业和电子商务的快速发展，给仓储物流地产带来了巨大机会。过去一年，很多电子商务企业都在扩大仓库面积，动辄就是几万平方米的国际标准仓库。

为了适应市场的需要，黄炜表示，目前嘉民在中国大陆收购了一些物业，同时也注重自己开发一些新物业。眼下正通过和一些地方政府谈判确定项目，在未来几年将陆续开发出来，这样的开发量可以支持我们在华投资额增加到一定的额度，这个数字不是凭空想像出来的，之前在其他国家、区域我们也有相似的增长幅度。

嘉民对于达到未来的目标规模充满信心，是基于几个条件的：一是嘉民现在

已经在国内建成了平台，包括团队、资金；二是从中国目前经济发展状况来看，嘉民的客户对于物流的需求相当大，这也促使嘉民不断地去开发新的物业。第三，目前中国物流水平并不高，需求空间非常大而供应量却非常短缺，所以只要能找到合适的地块开发新项目，就可以满足客户的要求。嘉民在中国的发展模式主要是通过买地来开发具有国际标准化的物流地产。黄炜表示，未来5年，集团在中国内地的投资将由19亿元快速增加至190亿元。

.com.cn. All Rights Reserved.物流地产空间需求大

黄炜介绍说，嘉民集团（GoodmanGroup）是一家综合的房地产集团，拥有、开发并管理的房地产项目包括遍布全球的仓库、大型物流设施、商务园区以及办公室。嘉民集团目前在全球管理的资产总额有190亿美元，这190亿美元资产是在全球各地由不同的投资基金所持有。在中国大陆有5亿美元投资，在中国香港有大约20亿美元投资。嘉民在中国大陆拥有和正在开发的物业有80万平方米。还和加拿大养老基金计划投资委员会(CPPIB)成立合资公司，管理12亿美元左右的工业地产基金，不仅在中国大陆，在香港和澳洲都有投资项目。嘉民集团是澳大利亚最大的工业地产集团，同时也是全球最大的上市工商业地产基金管理公司之一。

2012年，嘉民对于在中国内地的工业地产、商业地产、物流、仓库等方面的投资策略各有不同，目前主要以上海为发展的基础，并在华北地区、北京、天津等地开发物业。黄炜说，嘉民的目标是从

满足不同客户需要

嘉民一直很关注客户的需要，并不断为客户量身定做所需设施与服务。目前嘉民的客户主要是国际性企业，比如有Amazon、全球国际货运有限公司(DBSchenker)、敦豪（DHL）、日通(NipponExpress)、卜蜂莲花(LotusSupermarket)等等。

嘉民的国内客户目前还不多，主要有中外运、荣鼎、鑫力物流等。黄炜说，我们希望发展更多的国内企业成为我们的客户，

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特别策划SPECIALSCHEMER

通过建立高标准的仓库来吸引这部分客户。因为现在中国消费的层次和产品附加值要比十年前高很多，尤其是在华东地区，这些高附加值的产品需要高标准的仓库来存放。像我们的客户，比如DHL，它的客户会要求用一些高标准的仓库，我们就能满足这些需求。比如，今年5月，嘉民集团刚与网上零售商梦芭莎签订协议，为梦芭莎在天津市武清区开发两幢面积合计共42410平方米的物流仓库。

头。未来几年，在物流仓储地产这一细分市场的竞争势必会更加激烈。

从2011年开始，嘉民集团就在中国产业地产领域频有作为。其在昆山的首个物流地产项目嘉民陆家物流中心已经在去年7月中旬正式投入运营；随后的11月份，该地区的第二个项目嘉民锦溪物流中心也奠基动工。嘉民集团对中国物流地产的前景非常乐观。中国电子商务正以每年75%的速度增长，巨大的发展空间将进一步支持中国物流地产的发展。中国目前拥有1.5亿网上购物者，平均每年每人消费达200~250美元，而美国1.7亿网上购物者的每人年均消费是1,000美元，所以嘉民预计中国的网上购物者于未来4~5年内有双倍的增长，达到年均消费1,000美元的水平。另一方面，中国网上零售市场仍然是在起步阶段，B2C的交易只是总零售额的0.4%，相对日本的3.2%、美国的4.0%和英国的7.7%低很多，存在巨大的发展空间。电子商务是零售业非常重要的一块，在全球增长都非常迅速。我们在欧洲和澳大利亚也为电商客户开发了一些物业，希望在中国做同样的事情。在未来几个月，我们将会宣布和一些中国电商企业签订的一些合作协议。我们一直在和国内主要电商沟通，他们的增长速度非常惊人，甚至达到500%、800%。根据预测，未来的5年间，中国仍是推动全球经济的主要动力，中国经济对全球经济增长的贡献率由2010年的30%上调至2015年的35%。而物流设

施的需求和持续的收入增长以及城镇化进程保持同步。中国于2000年至2010年期间城镇的人口增加了2.05亿，而在“十二五”的规划下，中国的目标是进一步加大城镇化率，由2010年的51%上调至2015年的55%，这就带动了对物流设施需求的持续增长。目前中国物流地产的现况以及最迫切的挑战是对于现代化的物流空间供求失衡。全中国的5.5亿平方米的总仓储空间中，只有580万平方米是现代化的物流设施。此外，嘉民集团还预计，目前的供求失衡状况将会持续，这为物流资产的升值及租金的显著上涨创造了条件，这也间接导致了中国在物流上的开支是国民生产总值的17.8%，远高于欧美的10%以下的水平。

黄炜说，未来中国物流地产的版图将从密集于沿海城市，逐渐扩张至具有高增长潜力的内陆城市。一直以来，许多制造业的生产设施都主要选址在沿海城市。但近年来，随着中国西部的经济增长以及政府为促进内陆城市发展所提供的优惠政策，制造商已将它们的运营设施搬迁至内陆城市。促使它们搬迁的因素还包括，内陆城市的交通设施改善，沿海城市工资上涨的压力，以及制造商对于发展本地销售网络及满足当地消费需求的兴趣日渐增加等因素。伴随着制造商的迁往内陆和交通网络的持续改善，如重庆、成都、西安和郑州等城市都成为了嘉民的新目标发展城市。C物流地产前景乐观

物流地产最关键的是资金问题，对于融资问题，黄炜告诉记者，嘉民已经在澳大利亚上市，基于业务发展和自身需求，将在美元债和澳元债市场募集资金。前不久，嘉民还在美元债市场发行了5亿美元债，用于补充资本。

说到物流地产就不能不说普洛斯，黄

.com.cn. All Rights Reserved.炜认为，普洛斯是中国最大的物流地产商，

已经搭建起全国的网络。我们也希望和普洛斯一样，在中国建立全国性网络，但不会和它比规模。我们想有别于其他竞争者，主要是建立高品质的物业，对客户进行精心的管理，对物业进行经常的维护。

近年来，由于中国电子商务的快速发展，对仓储物流的需求十分强劲，尤其是那些高品质的国际标准仓库租金价格上涨，供不应求。中国二、三线城市物流地产的匮乏状态已经被很多国际工业地产巨头发现，嘉民、普洛斯等都已经开始在一线城市周边和二、三线城市抢占山

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Chinastorage&transportmagazine2012.08